导(dǎo)读

　　黄(huáng)金二十(shí)年(nián)之后，当下中国地产步入大(dà)分化(huà)时代而非停(tíng)滞期。

　　要(yào)点

　　过去二十年是中国(guó)房地产市场黄金二(èr)十年。2019-2021年，连续三(sān)年商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)销(xiāo)售面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近(jìn)年(nián)地产持续低(dī)景气(qì)，有关(guān)中国地产是(shì)否过剩的讨论(lùn)日益热烈。

　　拨(bō)开迷雾(wù)，本文(wén)试图厘清(qīng)中国城(chéng)镇存量(liàng)住宅真实情(qíng)况，据此判断(duàn)中(zhōng)国未来(lái)地产趋势(shì)。

　　有媒体渲染(rǎn)中国地产存量极度过剩，事实是(shì)否如此(cǐ)？

　　住建部披(pī)露全(quán)国(guó)有近6亿栋房屋建筑(zhù)，第(dì)七次人口普查(chá)调查数据显(xiǎn)示(shì)城(chéng)镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀(huái)疑，中国房子(zi)是否真(zhēn)的过剩？

　　事实上住建部披(pī)露的近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑中(zhōng)，城(chéng)镇建筑占比不到一成，其中还包括大量城镇非(fēi)住宅建筑，如商(shāng)业办(bàn)公楼、学校等(děng)，因(yīn)此6亿栋房屋中(zhōng)城镇(zhèn)住宅占比极低(dī)。

　　七普显(xiǎn)示(shì)中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇居(jū)民人均住宅(zhái)间数为1.06间，但(dàn)居(jū)住舒适不是人均(jūn)一间房所(suǒ)能满(mǎn)足(zú)，它(tā)与房屋质量、居住(zhù)面积、配套设施等因素密切相关。中国的人均住宅间数较发达国家还(hái)有很大差距。人均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数(shù)大于1同样(yàng)不意味着(zhe)中(zhōng)国住宅(zhái)市场已经饱和。

　　我们测算发现(xiàn)中国(guó)城(chéng)镇居民户均1套房，其中每(měi)户持有商品住宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　目(mù)前并无直接公布中(zhōng)国家庭户(hù)均住(zhù)宅的数据，我(wǒ)们根据(jù)商品住宅套数、商品(pǐn)住宅占比和(hé)城镇家庭户数(shù)，计(jì)算出城(chéng)镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套(tào)房(fáng)，其中0.54套为商(shāng)品(pǐn)住宅。若期房(fáng)顺(shùn)利交付(fù)，直至2024年(nián)，中国每户城镇(zhèn)家庭才拥有1套(tào)住宅(zhái)，其中商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套房似乎意味着户户有房，然而事实上(shàng)中国住(zhù)宅市场(chǎng)供(gōng)需并不平衡。

　　国际数(shù)据显示，成熟房(fáng)地产(chǎn)市场的住宅套(tào)户比会大于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不平衡(héng)，是因为户均一(yī)套房无法满足流(liú)动人口的租赁和置业需(xū)求。全国(guó)总人口的(de)近三成(chéng)都是流动人(rén)口，流动人口会选择(zé)在大城市租房(fáng)挣钱，在老家买房，从而(ér)产生了额外的住宅需求。

　　即便户均一套(tào)房，中国未来地产(chǎn)仍有(yǒu)四大新增需求(qiú)动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户(hù)、两人户(hù)占比不断(duàn)增(zēng)加，导致家(jiā)庭(tíng)户数增多。小家(jiā)庭化(huà)趋势将延续(xù)，带来新户购(gòu)房需求增长。

　　第二，经济板块的分化日益明显，区域经济资源分配的(de)再集中吸引着(zhe)人口流入，人口净(jìng)迁(qiān)入城市(shì)的新增(zēng)住宅(zhái)需求有(yǒu)望(wàng)持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以(yǐ)前建成(chéng)的住宅中，涉(shè)及超9000万家(jiā)庭、81亿平方米的住宅建(jiàn)筑面积。促成“老破小”住宅的改造势在必行(xíng)。

　　第(dì)四(sì)，中国的人均住宅间数与(yǔ)人均住宅建筑面积均较发(fā)达国家有(yǒu)着不(bù)小差(chà)距(jù)，“住(zhù)上更大房(fáng)子”的(de)改善性需求正在(zài)不(bù)断(duàn)增加(jiā)。

　　黄金(jīn)二十年(nián)之后，当下中(zhōng)国(guó)地产步(bù)入大(dà)分化时代(dài)而非停滞期。

　　如果说过去(qù)二十年是中(zhōng)国地产黄金(jīn)发展期，地产矛盾更(gèng)多体现为住宅(zhái)供给(gěi)存在(zài)不足，这是过去二十年房价快(kuài)速上涨(zhǎng)基石。那么当(dāng)下(xià)房(fáng)地产大分化时代已至，大(dà)分化时代下地(dì)产矛(máo)盾则更多体现在住宅(zhái)质(zhì)量供需(xū)冲突(tū)。

　　地产(chǎn)大(dà)分化(huà)必将体(tǐ)现(xiàn)在(zài)不同能级城市之间，不同区域(yù)板块之间，不同品质(zhì)住(zhù)宅之间。

　　目录(lù)

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前，官方披露全国(guó)已有近6亿(yì)栋房屋(wū)建筑(zhù)，引发热议。从2月以来，各大城市二(èr)手房挂(guà)牌量突然激增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不(bù)禁(jìn)担心(xīn)，中国的房子是否已经过剩？

　　中国城(chéng)镇住宅到底是供给(gěi)过剩，还是供需平(píng)衡，或是仍然存(cún)在不足？可惜由于住宅(zhái)存量数据并(bìng)未公(gōng)布，我们(men)无法直接知晓具(jù)体情况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测算出中国城镇家庭户均拥(yōng)有住宅(zhái)套数，回答当前的房子是否真的过剩了？据此判断(duàn)未来房地产市场会如何发展。

　　一、如何有效观(guān)察(chá)中国户均拥(yōng)有住宅数量

　　（一(yī)）中国住宅数(shù)量过剩的直观判(pàn)断站不住脚

　　今年(nián)2月，在以全国(guó)自(zì)然灾害综合风险普查工作情况(kuàng)为(wèi)主题(tí)的(de)新闻发(fā)布(bù)会上，负(fù)责人对外披露：“住宅城乡(xiāng)建(jiàn)设行业(yè)获取了全国近6亿(yì)栋城乡(xiāng)房屋建筑数据以(yǐ)及80多万处市政设(shè)施数据。”

　　14亿人(rén)住(zhù)6亿(yì)栋房屋建筑，平均(jūn)每栋建(jiàn)筑住不到3人(rén)，住宅市场看似(shì)已经过(guò)剩。

　　在(zài)这近6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑中(zhōng)，农村(cūn)房屋占9成(chéng)以(yǐ)上，以栋数计算的城镇房屋实际仅(jǐn)有4700多万栋(dòng)，还包括了(le)大量商业楼、写(xiě)字(zì)楼、学校(xiào)、医院等非住宅。总的算下(xià)来，住(zhù)宅占比并不大。

　　第七次人口普查数据公(gōng)布了(le)中(zhōng)国(guó)城镇家庭(tíng)户(hù)人均住宅间数为1.06间，其中(zhōng)城市家庭(tíng)户居民人均(jūn)0.99间，乡镇家庭(tíng)户居(jū)民人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间(jiān)数大(dà)于1，看(kàn)似(shì)意味着人人(rén)都(dōu)有房间居住(zhù)。

　　居住水平不仅与房间数量有关，更与(yǔ)房(fáng)屋质量、居住面积、配套设施等因素密切相关。单(dān)单(dān)从人均住宅(zhái)间数不能完全反映出城镇居民的居(jū)住(zhù)水(shuǐ)平(píng)。

　　中(zhōng)国主要是以家(jiā)庭为(wèi)单位购买成(chéng)套住宅(zhái)，一(yī)套设(shè)施齐全的住宅才是(shì)城镇居民宜居(jū)的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户(hù)均住宅的测(cè)算思(sī)路(lù)、数据和方法

　　中(zhōng)国城(chéng)镇居民住宅(zhái)主(zhǔ)要分两大类，一类是(shì)商品住宅，另一类是保障房、原公(gōng)有(yǒu)住(zhù)宅、自(zì)建房(fáng)等非商品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏(fá)统计数(shù)据，并没有直接公布城镇住宅数(shù)量。居民住宅(zhái)相关数(shù)据有两处(chù)可以直接(jiē)公(gōng)布，一是每年商品(pǐn)住宅(zhái)销售套数（统计局）；二是居民住宅(zhái)来源（人口普查(chá)数据）。计算中国(guó)居(jū)民(mín)户均住宅数量，我们主(zhǔ)要用到(dào)上(shàng)述两组数据。

　　中国住宅改革始于(yú)1998年，1998年之前商品住(zhù)宅数量极少，可忽略(lüè)不(bù)计。估算城(chéng)镇居民户均住(zhù)宅套(tào)数分三(sān)步(bù)走：

　　第一步，将1999年以来每年商品(pǐn)住宅(zhái)销售套数相加，我们(men)就能够得到当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民(mín)拥有(yǒu)的商品住宅和非商品住(zhù)宅比例(lì)，推算得到居民住宅总套数。

　　第三步(bù)，将城(chéng)镇(zhèn)居民拥(yōng)有的商品住(zhù)宅总数除以家庭户数，我们(men)就(jiù)能(néng)够(gòu)得到城镇户均拥有的(de)住宅(zhái)数(shù)量。

　　具体计算公式如下：

　　城(chéng)镇家庭住宅套户比=住宅总套数/家(jiā)庭户数

　　=（商品住(zhù)宅(zhái)套数/家庭(tíng)户数）/（商品住宅套数/住宅(zhái)总套数）

　　=商品住宅套(tào)户比/商品住宅占比(bǐ)

　　二(èr)、城镇(zhèn)家庭户均拥有1.02套房(fáng)

　　中国住宅(zhái)存量到底(dǐ)有多少，目前缺乏一个准确统(tǒng)计。我(wǒ)们利用既有统(tǒng)计数据，大致测算得到中国存量房(fáng)地产套数，并进(jìn)一步推算(suàn)中(zhōng)国城镇家庭户(hù)均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均(jūn)拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计算得到：

　　（一）中国商(shāng)品住(zhù)宅累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均(jūn)拥有0.64套商品住(zhù)宅(zhái)（包(bāo)含(hán)现(xiàn)房和期房）。

　　中(zhōng)国的房地产销售以期房为(wèi)主，从2019年开始，新房销(xiāo)售中期房占比近9成(chéng)。本文(wén)去(qù)除商品住(zhù)宅累计销售套数里的期(qī)房(fáng)销售，得到商品住宅现房(fáng)套数(shù)。

　　以(yǐ)2022年(nián)商品住宅现(xiàn)房套数计算为例(lì)：

　　2022年商(shāng)品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数=截止到2022年商(shāng)品(pǐn)住宅累(lèi)计(jì)销售套数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的期房销售(shòu)额。

　　主流(liú)房企(qǐ)竣工周(zhōu)期在2-3年，并考(kǎo)虑(lǜ)到交房后装(zhuāng)修的时间(jiān)，取最大(dà)值3年。

　　将(jiāng)商(shāng)品住(zhù)宅现房套数除以(yǐ)家庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目前(qián)中国城镇家庭户均拥有0.54套(tào)商品现房(fáng)住宅(zhái)。

　　（二）城(chéng)镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们需要(yào)进一(yī)步推算中国城镇(zhèn)居(jū)民拥有的户均住宅(zhái)套数。

　　首先，七普数据(jù)显示中国城镇居民的住(zhù)宅结(jié)构特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有住宅。其中自(zì)建住(zhù)宅(zhái)占比21％，购买商品住宅(zhái)占比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济适(shì)用房占比3.8％、原公有住(zhù)宅占比(bǐ)6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房(fáng)与其他(tā)住宅(zhái)。

　　其次，我们(men)假(jiǎ)定租赁其他住宅和购买二手房都是(shì)商品住(zhù)宅，因此将租赁其他住宅(zhái)、购买(mǎi)商品住宅与购(gòu)买(mǎi)二手(shǒu)房加总(zǒng)，得到(dào)商品(pǐn)住宅占居民所(suǒ)有住宅(zhái)的比美不胜收的胜是什么意思三年级，引人入胜的胜是什么意思例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期间商品(pǐn)住宅(zhái)增幅为(wèi)过去十年变(biàn)化幅度的(de)20％，计算2011年-2020年商品住宅(zhái)的实际变(biàn)化比例(lì)，从(cóng)而我(wǒ)们估算出2022年商品住宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截(jié)至(zhì)2022年末，中国(guó)平均每户(hù)城镇家(jiā)庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平均每户城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)拥(yōng)有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交房顺利(lì)，已(yǐ)购(gòu)期房会在2-3年内陆续交付(fù)使(shǐ)用，到2024年，中国平(píng)均每户城镇家庭都(dōu)会拥有一套住宅(zhái)。

　　三、城镇户均一套房的三点含义(yì)

　　既(jì)然城镇居(jū)民已(yǐ)经(jīng)达到了户(hù)均一套房的程度，“户户有(yǒu)房”是(shì)否意(yì)味着中(zhōng)国城镇化进展终结，甚至意味着中国地(dì)产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不(bù)意(yì)味(wèi)着住宅市场(chǎng)供需平衡

　　需(xū)要有多余住宅来满足因人口(kǒu)流动(dòng)、居民换房等因(yīn)素产生的(de)住(zhù)宅需求(qiú)。因此，成熟房地产市场的住(zhù)宅套户比会在1.1左右。

　　国际(jì)经验来看，美国、英国(guó)和日(rì)本的(de)住宅(zhái)套户比均高于(yú)1.1，其中，英国(guó)的住宅套(tào)户(hù)比最(zuì)高，为1.19，日本(běn)为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和韩国分(fēn)别为(wèi)1.02和(hé)1.05。

　　如果户均(jūn)刚(gāng)好一套房，就(jiù)会造成(chéng)人口净流入地(dì)的住(zhù)宅市场供(gōng)不应求，造成房价或房租(zū)迅速(sù)上涨。

　　七普(pǔ)指出中(zhōng)国的流动人口3.76亿，省内流动人口和省(shěng)际流动(dòng)人口分别为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动人口会选择(zé)在大城市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年(nián)的中国城(chéng)乡人口流动调查数(shù)据显示，在上海(hǎi)、杭州以(yǐ)及(jí)南京工作的流(liú)动人口(kǒu)在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大(dà)城(chéng)市(shì)的高工资吸(xī)引打(dǎ)工人，但高房价迫使(shǐ)打工人回(huí)乡置业(yè)。

　　流动人(rén)口(kǒu)实际上会占据两套房(fáng)，在高(gāo)房价的(de)大城(chéng)市租赁一(yī)套房，在(zài)房价较(jiào)低的县城购买一(yī)套房。所以(yǐ)说户均(jūn)一(yī)套(tào)房无(wú)法满足庞大流动(dòng)人口(kǒu)的租赁与(yǔ)置业(yè)需(xū)求。

　　（二）至(zhì)少9000万(wàn)户家庭住宅(zhái)品质(zhì)仍需改善(shàn)

　　目(mù)前(qián)，中国的(de)城镇住宅中依然(rán)有不少(shǎo)老旧小区。

　　三成家庭(tíng)，也就是约(yuē)9000万户城镇居民住宅是2000年以前建(jiàn)成，其(qí)中(zhōng)又有11.6％住宅年龄(líng)至(zhì)少在33岁以上。

　　这批存在着建(jiàn)筑结构松(sōng)散、设(shè)施陈旧、安全隐患大等(děng)问题，如(rú)电线老化、管道等基础(chǔ)设施陈旧(jiù)，给(gěi)住户(hù)的(de)生(shēng)活带来了很大(dà)的(de)不便和(hé)安全隐(yǐn)患，并且居(jū)住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧(jiù)住宅面(miàn)积小(xiǎo)。占(zhàn)比为31.3％的(de)家庭户数拥有(yǒu)的住宅面积占比仅为(wèi)27.6％。仍然(rán)存在(zài)5％左右的家(jiā)庭没有独(dú)立(lì)卫浴(yù)和厨房。这类上世纪修(xiū)建的(de)老旧小区(qū)很难满足(zú)现(xiàn)代生活需求，在未来大(dà)都会被拆(chāi)迁(qiān)重(zhòng)建。

　　近五成的(de)家庭住宅(zhái)为一居室和二居室(shì)，户(hù)型偏小。其中(zhōng)一居室占(zhàn)比为(wèi)14.9％，二居室(shì)占比为(wèi)33％。对比镇(zhèn)，城市家庭住宅户(hù)型更小，当(dāng)然这与(yǔ)城(chéng)市土(tǔ)地资(zī)源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人(rén)均住宅面积扩张是未来地(dì)产的需求(qiú)驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭户住宅(zhái)存(cún)量(liàng)总(zǒng)面积为294.6亿平。暂(zàn)不考虑两年间农民带(dài)房进城和老旧小区拆(chāi)迁，加上2021年和2022年(nián)商品住宅竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住宅存(cún)量总面积为308.16亿平(píng)，人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住宅建(jiàn)筑面积小于均(jūn)值，近4成家庭人(rén)均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的(de)城(chéng)镇(zhèn)家庭人均住宅(zhái)建筑面积不足19平方米，不及全国人(rén)均(jūn)水(shuǐ)平的(de)一半。若去(qù)除(chú)20％的(de)公摊，可使用的(de)住宅面积仅为(wèi)15.2平方米(mǐ)。上海市将人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积低于15平方(fāng)米的家庭界定(dìng)为住宅存在困(kùn)难(nán)，若按(àn)这个(gè)标准算的(de)话，中(zhōng)国(guó)有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即人(rén)均住(zhù)宅建筑(zhù)面积(jī)为(wèi)50平，只(zhǐ)考虑家庭(tíng)户(hù)人数，需要住宅总量(liàng)约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达国(guó)家人(rén)均住宅(zhái)面(miàn)积，美国(guó)为(wèi)67㎡，瑞(ruì)士(shì)、日本、德国和英国(guó)都高(gāo)于40㎡，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面(miàn)积后，中(zhōng)国的人均可使用面积为31.56㎡，这(zhè)一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集(jí)体户人口，所需要的(de)住宅总(zǒng)量会(huì)更多。

　　四(sì)、户(hù)均已然1套房，未来地产还会有需(xū)求么？

　　我们测算(suàn)得到中国城镇家庭户均1套(tào)房，看似已经户户有房。即便如此，中国人(rén)口(kǒu)静态结构和(hé)动(dòng)态趋势演绎，决(jué)定了中国未来地产仍有需求(qiú)释放(fàng)。户均1套住宅现实(shí)之下，中国(guó)未(wèi)来城(chéng)镇住宅需(xū)求主要来(lái)自于四个方面(miàn)。

　　第(dì)一，户均人口缩小(xiǎo)，家庭户数增(zēng)多，新(xīn)户(hù)购(gòu)房(fáng)需求(qiú)扩张(zhāng)。

　　过去20年我国(guó)城镇家(jiā)庭户(hù)均人口(kǒu)数不断下降(jiàng)，六普显示城镇户均人口(kǒu)规模为2.85人/户，而七(qī)普(pǔ)显示城(chéng)镇户均人口规模为2.62人/户，一人户、二人户的占比明显上升，人口小家(jiā)庭化趋势将继续延(yán)续，导致户(hù)数(shù)会因户均人口规模的(de)缩小而增(zēng)多。

　　第二，人口迁(qiān)移导致经(jīng)济(jì)发(fā)展带(dài)来的新增住(zhù)宅需(xū)求旺盛。

　　中(zhōng)国经济板块(kuài)的分化(huà)日益明显，资(zī)源和生(shēng)产(chǎn)要(yào)素逐步(bù)向经(jīng)济(jì)带、都市圈(quān)中(zhōng)心(xīn)城市流(liú)入(rù)，区(qū)域经济(jì)资(zī)源分配的再集中吸引着人口流入。人口迁移势(shì)必(bì)涉(shè)及到买房租房，给迁入(rù)地住宅市场带来(lái)新的增量(liàng)。

　　以浙江省为例，2021年(nián)常住人口增量为(wèi)72万，而出(chū)生人口为44.9万人(rén)，死亡人口为38.4万人，自然增加人(rén)口仅为(wèi)6.5万人，其(qí)人口增长(zhǎng)主要受益(yì)于(yú)人口迁(qiān)移。

　　第三，老旧小区改善性需求依(yī)然庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自建住宅和原公有住宅的家庭(tíng)拆迁改建最多。自建房家庭(tíng)比例从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百(bǎi)分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分(fēn)点。二(èr)者和（27.1％），再加上(shàng)其他住宅（5％）与家庭住宅建(jiàn)造时(shí)间(jiān)为2000年以前(qián)的比(bǐ)例（31.3％）大(dà)致(zhì)相吻(wěn)合。

　　十年(nián)间新增(zēng)8473万家庭户，自建住宅(zhái)和原公有(yǒu)住宅减少了1282万(wàn)户，住宅(zhái)净需求增加9755万户。49％的家庭(tíng)购买商品住宅，21％的家庭购买二(èr)手房。在新增住宅需求中，有(yǒu)7成(chéng)家庭购买了商品住宅。租房、购买经济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中村(cūn)和旧城改造，商品住宅(zhái)的占(zhàn)比势必会进(jìn)一(yī)步上升。

　　2000年(nián)以前建造的住宅建筑面积还有(yǒu)约81亿平，涉及城镇家(jiā)庭约(yuē)9000万户。破旧(jiù)的城中村、老公有住宅，建筑面积小(xiǎo)、质量低、基础设施配套差、没有或少有物业管理，居民追求美好、宜居生(shēng)活的(de)环(huán)境，背后的改善(shàn)性(xìng)需求有待(dài)释放。

　　第四(sì)，“住上更大房子”的改善(shàn)性需(xū)求还(hái)将有所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中小户型。已有住宅家庭希(xī)望提高生(shēng)活品质，以小(xiǎo)换大、以(yǐ)旧换新。2022年(nián)底的(de)中央(yāng)经济工作会议(yì)明(míng)确指出(chū)支(zhī)持(chí)住宅改善等消费。

　　OECD国家的人(rén)均住宅间数为1.71间，无论(lùn)是否(fǒu)考虑乡村住宅因素(sù)，中国的人均住宅(zhái)间数较其他国家依旧存在不小差距。

　　住宅(zhái)舒适度与经济水(shuǐ)平有着密切正向(xiàng)联系。随着(zhe)经济发展水平(píng)的提高，中国的人均住(zhù)宅间(jiān)数与人(rén)均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积将随之增长。

　　如果(guǒ)说过(guò)去二十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给(gěi)存在不(bù)足，供(gōng)需出(chū)现错配，这是过(guò)去二十(shí)年房(fáng)价快速上涨基石。那么未来(lái)将是住(zhù)宅质量的供需冲突。房地产(chǎn)大分化时(shí)代已至，这种分化不单局限于城市能级(jí)之间差异，优质小区和(hé)老旧二手房之间(jiān)的差异也将(jiāng)越发扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人口普查(chá)数据调查的是(shì)人，并(bìng)不是针对住宅，因此(cǐ)可能存(cún)在统计偏差(chà)。商品住(zhù)宅占比实(shí)际(jì)值可能偏低(dī)，其增速可能超预期。

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