导读

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中国地产步(bù)入大分(fēn)化时代而(ér)非停滞期。

　　要点

　　过去二十(shí)年是中国房地(dì)产市场黄金二十年。2019-2021年(nián)，连续三年商品住宅销售面积(jī)超(chāo)15亿平(píng)，足(zú)够4000万家庭入住。恰(qià)逢近年地产持(chí)续低景气，有关(guān)中国(guó)地产是否过剩的讨论日(rì)益(yì)热烈(liè)。

　　拨(bō)开迷(mí)雾，本文试图厘(lí)清中国(guó)城(chéng)镇存量(liàng)住宅真(zhēn)实情况，据此判断中(zhōng)国未来地产趋势(shì)。

　　有(yǒu)媒(méi)体渲染中(zhōng)国地(dì)产(chǎn)存量极度过剩，事实是否(fǒu)如此？

　　住建部披(pī)露全国(guó)有近6亿栋房屋建筑，第七次(cì)人口(kǒu)普查调查数(shù)据显(xiǎn)示城(chéng)镇家庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑，中国(guó)房(fáng)子是否真(zhēn)的过剩(shèng)？

　　事(shì)实上(shàng)住建部披露的近(jìn)6亿(yì)栋城乡房屋建筑中(zhōng)，城(chéng)镇(zhèn)建筑占(zhàn)比不到一成，其中还包括大量城镇非住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)，如商业办(bàn)公楼(lóu)、学校等，因此6亿(yì)栋房屋中城镇(zhèn)住宅占比极低。

　　七普显示中国城镇(zhèn)居(jū)民人均住宅间数(shù)为(wèi)1.06间(jiān)，但居住(zhù)舒适不是人(rén)均一间房(fáng)所能满足，它(tā)与房(fáng)屋质(zhì)量、居住面(miàn)积、配套设(shè)施等因素密(mì)切相(xiāng)关。中国(guó)的人(rén)均住宅间(jiān)数较发(fā)达国家还有很大差(chà)距。人均(jūn)住宅间数大于1同样不意(yì)味着中国住宅市场已经饱(bǎo)和。

　　我们测算发(fā)现中国城镇居民(mín)户均(jūn)1套房，其中每户(hù)持有(yǒu)商(shāng)品住宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　目(mù)前并无直接公布中国家(jiā)庭户均住(zhù)宅的数据，我们根(gēn)据商(shāng)品住宅(zhái)套数、商品住宅占比(bǐ)和城镇家庭户数，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显(xiǎn)示，目前城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套为商(shāng)品住宅。若期房顺(shùn)利交付(fù)，直至2024年，中国(guó)每户城镇(zhèn)家庭才(cái)拥有1套住宅，其中商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套房(fáng)似乎(hū)意味着户户有房，然而(ér)事实上中国住(zhù)宅市场供需(xū)并不平衡(héng)。

　　国(guó)际数据显示(shì)，成熟房地产市场的住宅(zhái)套户比(bǐ)会大于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以(yǐ)说不平衡，是因为(wèi)户(hù)均(jūn)一(yī)套房无法满足流动人口(kǒu)的(de)租赁和置业需求。全国(guó)总人口的近(jìn)三成都是流动人(rén)口，流动(dòng)人口(kǒu)会(huì)选择在大(dà)城市租房(fáng)挣钱，在老(lǎo)家买房，从而产生(shēng)了额外(wài)的住宅需求。

　　即便户均一套(tào)房，中国未(wèi)来地产仍有四大新增需求动力。

　　第一(yī)，户均人口规模缩小，一人户(hù)、两人(rén)户(hù)占比(bǐ)不(bù)断增加，导(dǎo)致(zhì)家庭户数增多。小家(jiā)庭(tíng)化趋势将(jiāng)延续(xù)，带来新户购房需求增长。

　　第二(èr)，经济板块的分化日益明显，区域经济资源分配的再集中吸(xī)引着(zhe)人口(kǒu)流入，人口净迁入城(chéng)市的新增住宅需(xū)求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住(zhù)在2000年以前建成的住宅中，涉及(jí)超9000万(wàn)家庭、81亿平方米(mǐ)的住宅建(jiàn)筑面积。促成“老破小(xiǎo)”住宅的改造(zào)势在必行(xíng)。

　　第(dì)四，中国的人均(jūn)住宅间(jiān)数(shù)与人均住宅建筑面积(jī)均较(jiào)发达国(guó)家(jiā)有着不小差距，“住上更大(dà)房(fáng)子(zi)”的(de)改善性需求正在(zài)不断增加。

　　黄金二十(shí)年(nián)之后，当下中(zhōng)国地产步(bù)入(rù)大分化时代(dài)而非停滞(zhì)期。

　　如果说过去二(èr)十(shí)年(nián)是中国地(dì)产黄金发展(zhǎn)期，地(dì)产矛盾更多体现为住宅(zhái)供给存在不足，这是过(guò)去二十年房价快速(sù)上涨(zhǎng)基石。那么(me)当下房地产(chǎn)大分(fēn)化时代已至，大分化时代(dài)下地(dì)产矛盾则更多(duō)体(tǐ)现在住宅质量供需(xū)冲突。

　　地产(chǎn)大分化必将体(tǐ)现在(zài)不同能级城市之间(jiān)，不(bù)同区域板块(kuài)之间，不同品质住宅(zhái)之间(jiān)。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前，官方披(pī)露全国已有近6亿栋(dòng)房屋建筑，引发热议。从2月(yuè)以来，各(gè)大城市二手房挂牌量突然激增，引(yǐn)发一(yī)阵二手房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不(bù)禁担心(xīn)，中国的房子(zi)是否已(yǐ)经过剩？

　　中(zhōng)国城(chéng)镇住宅(zhái)到底是供(gōng)给过剩，还是供(gōng)需平衡，或是仍然存在不足？可(kě)惜由于住宅存量数据并(bìng)未公布，我们无法直接知(zhī)晓具体情(qíng)况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们(men)测算(suàn)出中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有住宅套数，回答(dá)当前的房子是否真的(de)过剩了？据此判断(duàn)未来房地(dì)产市(shì)场会如(rú)何发展。

　　一、如何(hé)有效观察中国户(hù)均拥有住宅数量

　　（一(yī)）中国住宅数量过剩的直观(guān)判断站不住(zhù)脚

　　今年2月，在以全国自(zì)然灾害(hài)综(zōng)合(hé)风险普查工作(zuò)情况为主题的新(xīn)闻发(fā)布会上，负责人对外(wài)披露：“住宅城乡(xiāng)建设行(xíng)业(yè)获(huò)取(qǔ)了(le)全国近6亿栋城乡房屋建筑数据以(yǐ)及80多(duō)万处市政设施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋(dòng)建筑住不到3人，住宅市场(chǎng)看似已经(jīng)过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房(fáng)屋建筑中，农村房屋(wū)占9成以上(shàng)，以栋数计(jì)算的(de)城镇房屋实际仅有(yǒu)4700多万栋，还包(bāo)括了大(dà)量(liàng)商业楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总的算(suàn)下(xià)来(lái)，住宅(zhái)占比并不大。

　　第七次人口普查数据公布了中国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其中(zhōng)城市家庭户居民人均0.99间(jiān)，乡(xiāng)镇家庭(tíng)户居民人均1.18间(jiān)。

　　人(rén)均住宅间数大于(yú)1，看(kàn)似意(yì)味着人(rén)人(rén)都有房间(jiān)居住。

　　居住水(shuǐ)平(píng)不仅与(yǔ)房间数(shù)量有关，更(gèng)与房屋质量、居住面(miàn)积、配套(tào)设施(shī)等(děng)因素密切相(xiāng)关。单(dān)单从人均住(zhù)宅(zhái)间数(shù)不能完(wán)全反(fǎn)映出城镇居民的居住水平。

　　中国主(zhǔ)要是以(yǐ)家庭为单位购买成套住宅(zhái)，一套设施(shī)齐全的住宅才是城镇居(jū)民(mín)宜居的选择。

　　（二(èr)）中国户均住宅的(de)测(cè)算思(sī)路、数(shù)据和方法

　　中(zhōng)国城镇居民住宅主要分两大类，一类是商品住宅，另一类是保障房(fáng)、原公有住宅、自(zì)建房(fáng)等(děng)非商品住(zhù)宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直(zhí)接公布城镇住宅数量。居(jū)民住宅(zhái)相关数据有两处可以直接(jiē)公布，一(yī)是每年(nián)商品住宅销售(shòu)套数（统计局）；二是(shì)居民住宅(zhái)来源(yuán)（人(rén)口(kǒu)普查数据）。计算(suàn)中国居(jū)民户(hù)均住(zhù)宅(zhái)数量，我们主要用到上述两(liǎng)组数据。

　　中国住(zhù)宅改(gǎi)革始于1998年(nián)，1998年之(zhī)前商品住宅(zhái)数量极少，可忽略不计。估算城(chéng)镇(zhèn)居民户均住(zhù)宅套(tào)数分三步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以(yǐ)来每年商(shāng)品住宅销售套(tào)数相加，我们就(jiù)能够得到当前商品住宅总(zǒng)存量。

　　第二(èr)步(bù)，根据城镇居(jū)民拥有的商品(pǐn)住(zhù)宅和非商品住宅比(bǐ)例，推算得到居民住(zhù)宅总(zǒng)套数。

　　第三步，将城镇居(jū)民(mín)拥有的商品(pǐn)住宅总数除以(yǐ)家(jiā)庭户数(shù)，我们(men)就能够得到城镇户(hù)均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　具(jù)体计(jì)算公式如下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅(zhái)套数/住宅总套(tào)数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占(zhàn)比(bǐ)

　　二、城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存量到底有(yǒu)多少，目前缺乏(fá)一个准(zhǔn)确统计。我们利(lì挂号信几天能到，一般什么情况会用挂号信)用既有统(tǒng)计数据(jù)，大(dà)致测算得(dé)到中国存量房地产套数，并进(jìn)一步推算中国城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有的住宅(zhái)数量(liàng)。

　　（一）城镇居民户均拥有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计算得(dé)到：

　　（一）中国商(shāng)品(pǐn)住宅累(lèi)计销(xiāo)售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均拥有0.64套商品住宅（包(bāo)含现房和期房）。

　　中国的房地产销售以期房为主，从2019年开始，新房销售中期房占比近(jìn)9成。本文去除(chú)商品住宅累计销(xiāo)售套数里的期房销售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房(fáng)套(tào)数(shù)计算为(wèi)例：

　　2022年(nián)商品住(zhù)宅现房套数=截止到2022年商品住宅累(lèi)计(jì)销售套数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额(é)。

　　主(zhǔ)流房企竣工周(zhōu)期在2-3年(nián)，并考(kǎo)虑到(dào)交房(fáng)后装(zhuāng)修的时间，取最大值3年(nián)。

　　将商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套(tào)数除(chú)以家庭户(hù)数(shù)，算出：

　　（三）目(mù)前中国城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù)均拥有(yǒu)0.54套商品现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推算中国城镇居民(mín)拥(yōng)有的户均住(zhù)宅套(tào)数。

　　首(shǒu)先，七(qī)普(pǔ)数据显(xiǎn)示(shì)中国城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)的住(zhù)宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有(yǒu)住宅。其中自建(jiàn)住宅占(zhàn)比21％，购买商品(pǐn)住(zhù)宅占比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅(zhái)占比(bǐ)6.1％，通过继承或(huò)赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉租房与其他住(zhù)宅。

　　其次，我们假定(dìng)租赁(lìn)其他住宅和(hé)购买(mǎi)二(èr)手房(fáng)都是商品住(zhù)宅，因(yīn)此将租赁其他住宅、购(gòu)买(mǎi)商品住宅与购(gòu)买二手房(fáng)加(jiā)总，得到商品住宅占(zhàn)居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为(wèi)59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期间商(shāng)品住(zhù)宅增(zēng)幅为过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际(jì)变化比例，从而我们估算出2022年商品住宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国(guó)平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平均(jūn)每(měi)户城镇家庭拥(yōng)有(yǒu)1.02套住宅(zhái)。

　　如果交(jiāo)房顺利，已购(gòu)期(qī)房会在2-3年内陆续交付(fù)使用，到(dào)2024年，中(zhōng)国平均每户城(chéng)镇家庭都会拥有(yǒu)一套住宅。

　　三、城镇户均(jūn)一套房的三点含义

　　既然城(chéng)镇居民已经(jīng)达到了(le)户均一套房的程度，“户户(hù)有房”是否意味着(zhe)中(zhōng)国(guó)城镇化(huà)进展终结，甚(shèn)至意味着中国(guó)地产存(cún)量供(gōng)给绰绰有余？

　　（一）户均一套房(fáng)并不(bù)意(yì)味着(zhe)住宅市场供需平衡

　　需要有多余住宅来满(mǎn)足因人(rén)口流动、居民(mín)换房等因素产生(shēng)的住宅需(xū)求(qiú)。因此，成熟房地产市(shì)场的住(zhù)宅套户比会(huì)在(zài)1.1左右(yòu)。

　　国际经验来(lái)看，美国、英国和日本的住宅(zhái)套户(hù)比均(jūn)高于1.1，其中(zhōng)，英国的住(zhù)宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一套房，就会造成(chéng)挂号信几天能到，一般什么情况会用挂号信人口净流入地的住宅市场供不应求，造成房(fáng)价或(huò)房租迅速上涨。

　　七(qī)普指出中(zhōng)国(guó)的(de)流动人口3.76亿(yì)，省内流动人口和省际流(liú)动人口分别为(wèi)2.51亿(yì)人和(hé)1.25亿(yì)人。

　　流动人口会选择(zé)在大城市租(zū)房挣(zhēng)钱，在老(lǎo)家县(xiàn)城买房。

　　暨南大(dà)学2017年的中国城乡人口流动调查数(shù)据(jù)显示，在上海、杭州以及南(nán)京(jīng)工作的流(liú)动(dòng)人口在老家拥有住(zhù)宅比例分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工资吸引(yǐn)打(dǎ)工人(rén)，但高房(fáng)价(jià)迫使打工人回乡(xiāng)置业。

　　流动人口(kǒu)实际上会(huì)占据两套房，在高房价(jià)的大城(chéng)市租赁一套房(fáng)，在房价较低的(de)县城购(gòu)买一(yī)套房。所以说户均一套(tào)房无法(fǎ)满足庞大流动人口的租赁与置业(yè)需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅(zhái)品质仍需改(gǎi)善

　　目前，中国的(de)城镇住(zhù)宅中依然有(yǒu)不少老(lǎo)旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也就是(shì)约9000万户(hù)城镇居民(mín)住宅(zhái)是2000年以前建成，其中(zhōng)又(yòu)有11.6％住宅年龄(líng)至少在33岁以上。

　　这批(pī)存(cún)在着建筑结构(gòu)松散、设施(shī)陈旧、安全隐患大等问题，如电线老化、管道等(děng)基础设施陈旧，给住户的(de)生(shēng)活带来了很大的不(bù)便(biàn)和安全隐患(huàn)，并且(qiě)居(jū)住体验较差。

　　2000年以前(qián)建成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家(jiā)庭(tíng)户数(shù)拥(yōng)有的(de)住宅面积占比(bǐ)仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有(yǒu)独立卫浴和厨房。这类上世(shì)纪修建的老旧小区很(hěn)难满足现代生活(huó)需求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五(wǔ)成的(de)家庭住(zhù)宅为一居室和二居室，户(hù)型偏小。其中(zhōng)一(yī)居室占比为(wèi)14.9％，二(èr)居室(shì)占比(bǐ)为33％。对(duì)比(bǐ)镇(zhèn)，城市(shì)家(jiā)庭(tíng)住宅(zhái)户型更小，当然这与(yǔ)城市土地资源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅面(miàn)积扩张是未来地(dì)产的(de)需求驱(qū)动力

　　根据七普数据测算，2020年(nián)城镇家(jiā)庭户住(zhù)宅存(cún)量总(zǒng)面(miàn)积为(wèi)294.6亿平。暂不(bù)考虑(lǜ)两年间农(nóng)民带房进城(chéng)和老(lǎo)旧小(xiǎo)区拆迁(qiān)，加上2021年和2022年商(shāng)品住宅竣(jùn)工(gōng)面(miàn)积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住宅存量(liàng)总(zǒng)面(miàn)积(jī)为308.16亿平(píng)，人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积为39.45平(píng)方挂号信几天能到，一般什么情况会用挂号信(fāng)米。

　　超过一半(bàn)的家庭人均住宅建筑面积小于均值，近4成家庭人均住宅(zhái)建筑面积(jī)在(zài)30平米以下。

　　15％的(de)城镇家庭人(rén)均(jūn)住宅建筑面(miàn)积不足19平方米，不及(jí)全(quán)国(guó)人均水平的一半。若去除20％的公(gōng)摊(tān)，可使用的住(zhù)宅(zhái)面(miàn)积仅为15.2平方米。上海市将人均住宅建筑面积低于15平方米(mǐ)的家庭界定为住宅存(cún)在困难，若按(àn)这个标(biāo)准算的话，中国有11.3％的家庭存(cún)在住宅困难问题。

　　若(ruò)人均可(kě)使(shǐ)用住宅面积(jī)为40平，即(jí)人均住宅(zhái)建筑面积(jī)为50平，只考(kǎo)虑家庭户人(rén)数，需要(yào)住(zhù)宅总(zǒng)量约390.6亿平，较目前至(zhì)少(shǎo)新增(zēng)82亿平。

　　对比(bǐ)发达(dá)国(guó)家人(rén)均住(zhù)宅面(miàn)积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英(yīng)国都高于40㎡，中(zhōng)国的人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去(qù)除公摊面(miàn)积后，中国(guó)的人均可使用面积为31.56㎡，这(zhè)一差(chà)距将变(biàn)得(dé)明显。

　　若考(kǎo)虑(lǜ)约1.4亿的集(jí)体户人口，所需要的住宅(zhái)总(zǒng)量会更多(duō)。

　　四、户均已然(rán)1套房，未来(lái)地产还(hái)会(huì)有(yǒu)需求么？

　　我们测算(suàn)得到中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户均1套房，看(kàn)似(shì)已经(jīng)户户有房。即便如此，中国(guó)人口静态结(jié)构和动态趋势演绎，决定了中国未来地产仍有需求释放。户均1套住宅现实之下，中国未(wèi)来城(chéng)镇住宅需求主要(yào)来自于四(sì)个方面。

　　第一，户(hù)均人口缩小，家(jiā)庭户数增多(duō)，新户(hù)购房需求扩(kuò)张。

　　过去20年我国城镇(zhèn)家庭户均人口数(shù)不断(duàn)下降，六普显(xiǎn)示城(chéng)镇户均人口规(guī)模(mó)为2.85人/户，而七普(pǔ)显示城镇户均人口规(guī)模(mó)为(wèi)2.62人/户，一人户(hù)、二人户的占比(bǐ)明(míng)显上(shàng)升(shēng)，人口小家庭化趋势将继续延续，导致户数会因户均(jūn)人口规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移(yí)导致(zhì)经济(jì)发展带来的(de)新(xīn)增住宅(zhái)需求(qiú)旺盛(shèng)。

　　中国(guó)经济板块的分化(huà)日益明显，资源和生产要素逐(zhú)步向经济带、都市(shì)圈中(zhōng)心城(chéng)市(shì)流入(rù)，区域经济资源(yuán)分(fēn)配的再集中吸引着人口流(liú)入(rù)。人口迁移势必(bì)涉及(jí)到买(mǎi)房(fáng)租房，给迁入(rù)地住宅市场带来新的增(zēng)量。

　　以浙江省(shěng)为例(lì)，2021年常(cháng)住人口增量为72万(wàn)，而(ér)出(chū)生人口为44.9万人，死亡(wáng)人口为38.4万人，自(zì)然增(zēng)加人口仅为6.5万人，其人口增长主要(yào)受益(yì)于(yú)人口迁移。

　　第(dì)三(sān)，老旧小(xiǎo)区改善性需求依(yī)然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公(gōng)有住宅的(de)家庭拆(chāi)迁改建最(zuì)多。自建房家庭(tíng)比例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个(gè)百(bǎi)分(fēn)点；原公有(yǒu)住宅家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再(zài)加上其他住(zhù)宅(zhái)（5％）与家庭住宅建造时间为(wèi)2000年(nián)以前的比例（31.3％）大(dà)致相吻(wěn)合。

　　十年间新增8473万家庭户(hù)，自建住宅和原公有住宅减少了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的(de)家庭购买(mǎi)商品住(zhù)宅，21％的家庭购买(mǎi)二手房。在新(xīn)增(zēng)住(zhù)宅需求中，有(yǒu)7成家庭(tíng)购(gòu)买(mǎi)了(le)商品住(zhù)宅。租房、购买(mǎi)经济适(shì)用房和其他分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中村和(hé)旧城改造，商品住宅的占(zhàn)比势必会进一步(bù)上(shàng)升(shēng)。

　　2000年以(yǐ)前建造的住宅建筑面(miàn)积还有约81亿平，涉及城镇(zhèn)家庭约9000万户(hù)。破(pò)旧的城中(zhōng)村、老公有(yǒu)住宅(zhái)，建筑面积(jī)小、质量低、基础设施配套差、没(méi)有或少有物业管理，居民(mín)追求美好、宜居生活的(de)环(huán)境(jìng)，背(bèi)后的改(gǎi)善性(xìng)需求有待释放。

　　第(dì)四，“住上(shàng)更大房子”的改善性需求还将(jiāng)有所增(zēng)加。

　　刚需(xū)购房受限(xiàn)于资金，倾向于中(zhōng)小户型。已有住宅(zhái)家庭希望提高生活品(pǐn)质(zhì)，以小换(huàn)大、以(yǐ)旧换新(xīn)。2022年(nián)底的中(zhōng)央经济工(gōng)作(zuò)会(huì)议明确(què)指出支持住宅改(gǎi)善(shàn)等消费。

　　OECD国家的人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间数为1.71间，无论是否考虑(lǜ)乡村住宅因素(sù)，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅间数(shù)较其他国家依(yī)旧存(cún)在不(bù)小差(chà)距。

　　住宅舒适度与经(jīng)济水平有着密切正向(xiàng)联系。随着经济发展(zhǎn)水平(píng)的(de)提高，中(zhōng)国的人(rén)均住(zhù)宅间数与(yǔ)人均住宅建筑面积将随之增(zēng)长(zhǎng)。

　　如果说过去二十年是中国(guó)地产黄金发展期，地产矛盾更多体(tǐ)现为住宅供给存(cún)在不足(zú)，供需出现错(cuò)配，这(zhè)是过去(qù)二十年房(fáng)价快速上涨基石。那么未来将是住宅质量(liàng)的供需冲突。房地产大(dà)分(fēn)化时代(dài)已至，这(zhè)种分化不单局限于城(chéng)市能(néng)级之间(jiān)差异(yì)，优质(zhì)小区和(hé)老(lǎo)旧二手房之间(jiān)的差异也将(jiāng)越发扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人口普查(chá)数据调查的是人，并不是针对住宅，因此可能存在统计偏(piān)差。商品住宅占比实际值可(kě)能偏低，其增速可能超预(yù)期。

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