一线城(chéng)市，也(yě)不端(duān)着了。

　　昨天(tiān)，深(shēn)圳(zhèn)取消二手(shǒu)房指(zhǐ)导(dǎo)价的(de)消(xiāo)息在房产圈刷屏了。

　　这条消(xiāo)息为(wèi)什么这么重(zhòng)要？首先二手(shǒu)房指(zhǐ)导价(jià)被称为“核(hé)弹级”政策，其次(cì)深圳几乎是最(zuì)后一个还在“认真”实施(shī)这条政(zhèng)策的城市，最(zuì)后深圳是房(fáng)价前(qián)三的核心城市。所以(yǐ)，深圳的(de)一举(jǔ)一动都具有风向标(biāo)意义(yì)。

　　有分析人士(shì)指(zhǐ)出(chū)，深圳二手房(fáng)指导价如果取消(xiāo)，首先有(yǒu)利于深圳(zhèn)二手房回暖，然后二手房回暖有利于深(shēn)圳楼市总体回暖，最(zuì)后深圳楼市回(huí)暖有利于全国楼市回(huí)暖....

　　看吧(ba)，这妥(tuǒ)妥的“蝴蝶(dié)效应”。

　　1

　　“核弹调控”退出？

　　昨(zuó)天，深圳疯传“二手房指导(dǎo)价”正式(shì)结束。传言称：二手房贷款不按官(guān)方参考(kǎo)价（指导价），银(yín)行核(hé)定(dìng)房(fáng)价以(yǐ)网(wǎng)签备(bèi)案价和评估价孰低为准。

　　自此，参(cān)考价真正变(biàn)成了“参(cān)考价”。

　　目前没(méi)有看到(dào)官方文件。据证券时报(bào)21日(rì)消(xiāo)息，目前深圳多家大行表示“尚未(wèi)接到正式(shì)通知，目前(qián)仍按参考价办理(lǐ)按揭”。所以还需要(yào)持续的关注。

　　易居研究院研究总监严(yán)跃进(jìn)认为，本(běn)次政(zhèng)策(cè)大概率为真，更多(duō)体现为银行贷款等领域(yù)按照新(xīn)的规则进行，但(dàn)不(bù)会(huì)出台正(zhèng)式文件。

　　有时候，有些(xiē)事(shì)情，是(shì)不用发文件的(de)。毕竟可(kě)以“窗(chuāng)口指导”。

　　2021年2月(yuè)8日，深(shēn)圳楼市二手房(fáng)指导价横(héng)空出世。当时，深圳(zhèn)一口气公布了(le)全市3595个小区的参考价(jià)，很多(duō)南山、福田、宝(bǎo)安中(zhōng)心(xīn)区的高价盘(pán)，直接按照当(dāng)时的市场(chǎng)价打了5折、6折来“指导”，银行只能按(àn)照指导(dǎo)价(jià)来(lái)计算首付、发放贷(dài)款。

　　当时大(dà)家还不觉得厉害(hài)，但经历了这两年的(de)痛苦，才深(shēn)知为啥(shá)叫做——“核弹(dàn)级”。

　　举个例(lì)子，市场(chǎng)价1000万的房子，如果不(bù)“指导”，可以(yǐ)首付3成即300万；如(rú)果指(zhǐ)导(dǎo)价打七折即700万，那么首付3成210万(wàn)，加上需(xū)要(yào)全(quán)款支付的部(bù)分，实际首付去到(dào)了510万，相当于首(shǒu)付(fù)5成(chéng)了（多给(gěi)210万首付）。这直接让大批量买家(jiā)，失去了购房能(néng)力，相当于强势“降杠杆”。

　　自(zì)深圳推行(xíng)二(èr)手房参考(kǎo)价以后，东(dōng)莞、宁(níng)波、成都、三(sān)亚、西安、合肥、广州等10多个城(chéng)市陆续跟进(jìn)。事实也确实证(zhèng)明(míng)了，这条政策的“核(hé)弹”级别。

　　到了2021年10月，根据安(ān)居客的统计(jì)，实施二手房指导价的10个城市，有8个挂牌价降了。

　　2022年受到疫(yì)情的影响(xiǎng)，二手房更是惨不(bù)忍睹。以(yǐ)2022年(nián)12月(yuè)数据为例(lì)，全国70个大中城市房价只有(yǒu)6个同(tóng)比上涨，其他的泥沙俱下。

　　2

　　深圳，有人付出了(le)沉重(zhòng)代价

　　据深圳乐有家研究中心数(shù)据显示：成(chéng)交量上，二(èr)手房指导价(jià)出台当年，深圳二手住宅成交量同比下(xià)滑57％。2022年继续腰斩，成交(jiāo)量同比下滑47％，全年成交量仅2.2万套，创近(jìn)二(èr)十年最低(dī)记录，相较2020市(shì)场高峰缩水近八(bā)成。

　　价格方面，与二手房指(zhǐ)导价发(fā)布当月相比，如今二手房挂牌价(jià)低(dī)于及(jí)接近参考价的房源占比大幅增加。2023年一季度，深圳各区二(èr)手房成交TOP10小区中(zhōng)，过半成交(jiāo)价低于(yú)参考价。

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　　深圳房东，斩仓的(de)新闻(wén)不绝于(yú)耳。

　　据(jù)说一位码农(nóng)三年前高杠杆买了2套华润城，月供12万，最终亏损1000万破(pò)产。据(jù)媒体推测，如果案例属(shǔ)实，买家的实际购房成本高达20万/平，目前价格跌至14万/平，叠(dié)加这三年的房贷(dài)和持有成本，差(chà)不(bù)多(duō)亏损(sǔn)超(chāo)千(qiān)万(wàn)。

　　深圳一大批(pī)人这两年感受到了太多“心酸”。二(èr)手房成交量创下多年新低，学区房神话不再(zài)，房产(chǎn)中介(jiè)的日子难过，投资(zī)客挥泪斩(zhǎn)仓....

　　在稳楼市的基调下，2022年以(yǐ)来，实施(shī)了(le)二手房指导价的城市陆陆(lù)续续低调(diào)退出，目前只有(yǒu)深圳还(hái)是最(zuì)后(hòu)的“堡(bǎo)垒(lěi)”。

　　3

　　“风向标”意义明显

　　最近一线(xiàn)城市也不端着了。

　　近日，北京(jīng)在房山区(qū)试(shì)点多(duō)子女家庭和职住平衡家庭(tíng)购(gòu)房支持政策。上海也考(kǎo)虑予以多孩家庭在新房计分制(zhì)度政策上的(de)支(zhī)持。

　　从最(zuì)新公布(bù)的3月份(fèn)70个大中城市商品住宅销(xiāo)售价格变动情况来看，广州、深(shēn)圳(zhèn)的新(xīn)房、二手(shǒu)房价格仍然是同比去年依然是下(xià)降的。

　　北(běi)京、上海已(yǐ)经同(tóng)比增长了，其他二线城市(shì)如(rú)杭州、成都、南(nán)京、合肥等(děng)城市价格都是同(tóng)比(bǐ)上涨(zhǎng)的。

　　广州(zhōu)、深圳能不(bù)急(jí)吗(ma)？

　　事(shì)实上(shàng)，上(shàng)面可能更急。3月份(fèn)，两部门联合发文，全面(miàn)推(tuī)动二手房“带押过(guò)户(hù)”全(quán)国实施，这是一条被(bèi)广泛好(hǎo)评的新政(zhèng)。对于(yú)激活二手房交易，具有定海神(shén)针般(bān)的作用。

　　住建部部长(zhǎng)倪(ní)虹近日更是指(zhǐ)出：建(jiàn)筑业、房(fáng)地(dì)产企(qǐ)业要发挥国民经济“顶梁柱”“压舱(cāng)石”作用。回归到常识，从字面理(lǐ)解一下这两(liǎng)个词，意思(sī)就(jiù)是——顶梁(liáng)柱(zhù)如果不行了(le)，上(shàng)面不就塌(tā)了嘛？压舱石如(rú)果压不住，小船不就翻了(le)？

　　也许(xǔ)，今年扶持楼市的政策，还有一大(dà)波正(zhèng)在路上...

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