近两年火爆的创新产(chǎn)品公募REITs进入密集(jí)分红期(qī)，近日7只REITs陆续迎来(lái)除(chú)息(xī)日，公募REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只公(gōng)告(gào)2022 年(nián)可供分配金额的REITs产品，平均(jūn)分红比(bǐ)例接近99％。

　　多位(wèi)业内人(rén)士对此表示，强制分红机(jī)制是公募REITs主要特(tè)征(zhēng)之一，稳定分红体现出(chū)该类产品长期投资价值(zhí)，通过观测经(jīng)营(yíng)活动现金(jīn)流、可供(gōng)分配现金(jīn)等指标，也(yě)是观察REITs项(xiàng)目底层(céng)资产运营情况的“窗(chuāng)口”。他们也提醒(xǐng)普(pǔ)通投资者注意，与产权类项目相比，特(tè)许(xǔ)经(jīng)营REITs项目在经营权到期后不再产(chǎn)生现金收益，特(tè)许经(jīng)营权分红(hóng)目前已(yǐ)包含了利润(rùn)分配和(hé)本(běn)金的(de)归还，在选择投资(zī)标的时(shí)应了解资产类型和分红的特征。

　　15只(zhǐ)公(gōng)募REITs产品分红

　　平(píng)均(jūn)分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分红期，近(jìn)日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎(yíng)来除息日，此(cǐ)外尚(shàng)有6只REITs实(shí)际分(fēn)配情况尚未公(gōng)布。整体来看，公募REITs呈现出了高比例的(de)稳定分红，15只公(gōng)告(gào)2022 年可供分(fēn)配金额(é)的(de)公募REITs产品中，2022年全年(nián)分配金(jīn)额占可供分(fēn)配金额(é)比例平(píng)均为98.89％，且绝大部分分(fēn)配比例在96％以上(shàng)。

　　中金基金相(xiāng)关负责人(rén)对(duì)此(cǐ)表示(shì)，投(tóu)资公(gōng)募REITs的主要收(shōu)益来源为(wèi)持(chí)有期分红(hóng)收益，以及基金份额交易价格的变化。基金份额二级市(shì)场价格(gé)受到公募REITs资产运营情况及市场因素(sù)的综合影(yǐng)响，较易(yì)引(yǐn)起波动。与(yǔ)此相比(bǐ)，基(jī)金分红预期则更有规律可循。公募(mù)REITs的分红主要来自基础设(shè)施资产(chǎn)的经营现金流，投资人通过基金募集材(cái)料(liào)和(hé)信息披(pī)露(lù)文件(jiàn)，结合(hé)行业(yè)及市场情况(kuàng)，可以分析基础设施(shī)项(xiàng)目的经(jīng)营业绩，作(zuò)为进行投资(zī)决策(cè)的重要(yào)参(cān)考(kǎo)。

　　“相对于基金份(fèn)额二(èr)级市(shì)场价(jià)格变化导致的浮盈或浮亏(kuī)，分(fēn)红作为(wèi)基金份额持有人实际(jì)获得的现(xiàn)金收益，对(duì)于长期投资(zī)者更具参考(kǎo)价值。”中金基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营(yíng)高级副总监李华平也表示，根据《公开(kāi)募集基础设施证券投资基金(jīn)指引（试行）》及(jí)相关法规要求，基础设施基金应(yīng)当将90％以(yǐ)上合并后基金年度(dù)可分配(pèi)金额以现(xiàn)金形(xíng)式(shì)分配给投资(zī)者，强(qiáng)制分红机制是公募REITs的(de)主要(yào)特(tè)征(zhēng)之(zhī)一，稳定的分红机(jī)制体现(xiàn)出REITs产品长期投资(zī)价(jià)值。

　　中航基金也认为，从投资角度来看，基础(chǔ)设施公募REITs同时具备“股性”和“债(zhài)性”双重特点。二级市场价格反(fǎn)映这类产品(pǐn)“股(gǔ)性(xìng)”的一面，分红体现了这类(lèi)产(chǎn)品的“债性”特点。公募REITs有强制分(fēn)红要求，分红类似于债券派息(xī)，但不等同于债券的固(gù)定利(lì)息回(huí)报(bào)，而是由(yóu)可供分配现金决定(dìng)。

　　从机(jī)构投资者的角度(dù)来看，一(yī)方面是公募REITs丰富了(le)机构投(tóu)资者的(de)投资(zī)品(pǐn)类，为资产配(pèi)置多(duō)元化提供抓手，具有(yǒu)较(jiào)强的配置价(jià)值。另一方面(miàn)，公募REITs的分红能够帮助(zhù)机(jī)构投资(zī)者稳定收益。机构投(tóu)资者公募REITs能够通过分红获取相对于投资(zī)债券相对高的收益(yì)性，在有效控制风险的前提(tí)下，增(zēng)厚资(zī)产包收益，起到(dào)投(tóu)资“压(yā)舱(cāng)石(shí)”的作用。

　　分(fēn)红(hóng)除(chú)了投资收益“落袋为安(ān)”外(wài)，市场对于(yú)未来分红水(shuǐ)平(píng)的预(yù)期(qī)，也是影响REITs基(jī)金二级(jí)市场价格走势的关键因素之一。

　　从近(jìn)期公募REITs的二级市场表(biǎo)现看，截至4月(yuè)21日，今(jīn)年以(yǐ)来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股(gǔ)票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发布了(le)2022年年报，部分产(chǎn)品受宏观经济(jì)的(de)影响，可分配金(jīn)额(é)完成率不(bù)达(dá)预(yù)期，一定程(chéng)度上(shàng)影响(xiǎng)了公募REITs二级市场的价(jià)格。”李华平称，公募REITs二级(jí)市场的价格波动受多重因素的(de)影响，投资收(shōu)益是影响REITs二级(jí)市(shì)场价格的主要因素之一，而稳(wěn)定的分红有利于吸引投资(zī)者参(cān)与公募(mù)REITs二级市场(chǎng)的(de)投(tóu)资(zī)。

　　中金(jīn)基金相关负责(zé)人也表(biǎo)示，近期经济预期恢复，一方(fāng)面(miàn)市场热点呈现向股票和债券回(huí)归的过程；另一方面，基础设施项目的(de)经营(yíng)业绩相对经济(jì)活力的改(gǎi)善有(yǒu)一定(dìng)的滞后性。

　　此外，公募(mù)REITs在分红除权日(rì)，将对基(jī)金份额的(de)开(kāi)盘指导价(jià)做(zuò)调(diào)减处理(lǐ)，调减金(jīn)额根据单位基金份额的分红金(jīn)额进(jìn)行计算。除(chú)权操作是(shì)对分(fēn)红前后基金份额净值变化的修(xiū)正，使投资人在基金分(fēn)红前后均(jūn)可以获得公(gōng)平的投资机会。

　　“分红可(kě)增强投资(zī)者长期投资的(de)信心，同时需结合持有产品的(de)特性，关注(zhù)二级市场扰动(dòng)对整体收益的影响程度。”中航基(jī)金(jīn)相(xiāng)关人士也(yě)称。

　　特许经营权分(fēn)红包(bāo)括利润分配和本(běn)金(jīn)归还

　　普通投资(zī)者(zhě)应了解底层(céng)资产情况

　　多位业(yè)内(nèi)人士还提醒，与现有(yǒu)公募基金分红(hóng)前(qián)提(tí)是(shì)本金之(zhī)上的增值(zhí)部分不同(tóng)，特许经营(yíng)权REITs基金运作期间的“分红”界定为“分派”更为准(zhǔn)确，分派的(de)是本(běn)金与增值两(liǎng)个部分，两个(gè)部分之间(jiān)的比例(lì)是变动的，与(yǔ)现有(yǒu)公募基金分红差异很大，大(dà)多(duō)数普通(tōng)投(tóu)资者可能把“分派(pài)”金额误认为是(shì)持续分(fēn)红。一旦30年(nhomework可数还是不可数名词，homework可数吗？housework 呢ián)、40年、50年、60年等合同(tóng)年(nián)限到(dào)期后基(jī)金价值面临极大不确定(dìng)性(xìng)，这是该类投资者应(yīng)该注意的(de)情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特许(xǔ)经(jīng)营权类和产权类(lèi)两大资产类型，持有产(chǎn)权类产(chǎn)品的(de)收(shōu)益主要(yào)包括每年的(de)现(xiàn)金分红及资(zī)产增(zēng)值(zhí)的收益，而(ér)持有(yǒu)特许经营类产(chǎn)品的收(shōu)益主要来(lái)自项目每年的现金(jīn)分(fēn)红。其中，特许经(jīng)营权类资产(chǎn)的分红包括了(le)利润分配和本金的归还，两(liǎng)者的(de)比(bǐ)率也是变动的，对特许(xǔ)经营权类资(zī)产(homework可数还是不可数名词，homework可数吗？housework 呢chǎn)的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡(héng)量(liàng)投资(zī)收益(yì)。普通(tōng)投资者在选择投资(zī)标(biāo)的(de)时，应了(le)解公(gōng)募REITs底(dǐ)层资产的类型。

　　中(zhōng)航基金也(yě)表示，从(cóng)细分(fēn)来看，各(gè)类公募REITs分红(hóng)因底层资产(chǎn)属(shǔ)性不同而形成区别。特(tè)许经营权类的公(gōng)募(mù)REITs产品因(yīn)其分红相当(dāng)于包含“本金+收益”，分红相对较多，债性偏(piān)强。而产权类的公募REITs分红(hóng)主要为“收益(yì)”，更看重(zhòng)底(dǐ)层资(zī)产的价(jià)值增值，所(suǒ)以相(xiāng)对股性(xìng)偏强(qiáng)。普(pǔ)通投资者在(zài)选择公募REIT时，需要考(kǎo)虑底层资产属性(xìng)，对所(suǒ)选(xuǎn)择(zé)产品(pǐn)的(de)二(èr)级市(shì)场(chǎng)价格(gé)和(hé)分(fēn)红有合理预期(qī)。

　　中金基金(jīn)相关负(fù)责人也认为，与产(chǎn)权类项目相比(bǐ)，特(tè)许经(jīng)营项目在经营权到期后不(bù)再能产生现金收益，因此将可供分配金额的分配理解(jiě)为“分派”比“分红”更加准(zhǔn)确(què)。基于这个特点，剩余(yú)经营期(qī)限较短的(de)特许经营项(xiàng)目，通(tōng)常(cháng)具备更高的(de)分(fēn)派率水(shuǐ)平。对于(yú)剩余期限较长的特(tè)许经营权项目(mù)，即使(shǐ)分派率相对较(jiào)低，也有足够年(nián)限(xiàn)收(shōu)回本金并取得(dé)收益。

　　中金基金该负责人提醒投资者注意，特许经(jīng)营权(quán)项目的分派金额(é)包含了投资本金，在(zài)不进行扩募的情况下，基金份额单价随(suí)着分派(pài)进度逐年下(xià)降(jiàng)是正常(cháng)现象，投资(zī)特(tè)许经(jīng)营(yíng)权(quán)REITs的(de)收益来(lái)自(zì)项目剩余期限产生的现金(jīn)流(liú)。

　　“与特许经(jīng)营项目(mù)相比，产权类项目homework可数还是不可数名词，homework可数吗？housework 呢的土地或建筑的剩余使(shǐ)用年(nián)限一般较长，再加上到(dào)期后通过对建筑的更新改造(zào)或(huò)补缴土地出让金等追加投(tóu)资，有机会进一步(bù)延(yán)长经营期限。这种类似永续经营的(de)假设反映在基础资产的估(gū)值上，使产权类(lèi)REITs具备更显著(zhù)的资产投资属性。”该负责人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估(gū)项目底层资产运营情况

　　在基金分红的时点，多位业(yè)内(nèi)人士(shì)还表示，在(zài)产(chǎn)品分红期，投(tóu)资(zī)者可以观测经营活动现金流、可供分(fēn)配现金、内部收益率等指标(biāo)，来观察和(hé)评估项目底层(céng)资产的运营(yíng)情况。

　　中(zhōng)航基(jī)金表示，年(nián)报指标中，跟现金相关的指(zhǐ)标有两个：一是(shì)年报中披露的(de)经营活(huó)动现金流，二是可供分配现(xiàn)金，二者存在本质性区别。经营活动产(chǎn)生的(de)现金净流量是(shì)指企业(yè)经营、筹资、投资产(chǎn)生(shēng)的现金流，基于(yú)企(qǐ)业本(běn)身经营活动产生；可供分配的现金实(shí)质(zhì)上是从EBITDA出(chū)发，对非现金影响(xiǎng)利润表的项目进(jìn)行调整(zhěng)，加期初现(xiàn)金(jīn)，最终得到的(de)账面(miàn)现金(jīn)。

　　李(lǐ)华平(píng)也表示，公募(mù)REITs作为资产配置新选择，投资价值体现在相对股债市场独立(lì)的资产配(pèi)置功能(néng)，比较(jiào)适(shì)合长期持有。建议投资者对经营(yíng)权类(lèi)的资产可以更多关(guān)注内部收益(yì)率的(de)高低(dī)，对产权类(lèi)的资产更多关注分派率高低。因(yīn)为公募REITs可分配(pèi)收益主要(yào)来自(zì)底层资(zī)产的经(jīng)营净现金(jīn)流，所以底层资产(chǎn)运营情(qíng)况直接影响投资回报，投资者(zhě)可综合考虑原始权(quán)益人综合(hé)实力、运营管理机(jī)构实力(lì)、公募基金管(guǎn)理人实力(lì)等多重因(yīn)素来选(xuǎn)择投(tóu)资(zī)标的。

　　中信证券研报也(yě)显示(shì)，公募REITs进(jìn)入密集分红(hóng)期，由于分红(hóng)交易带来的短(duǎn)期博(bó)弈机会仍在，叠加此前(qián)市场接连回调，建议(yì)投资者关注(zhù)有基本面支(zhī)撑、填权效应相对明(míng)显、同时(shí)分(fēn)红(hóng)规模较为可观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明书均会载明REITs在发行首年及(jí)次(cì)年的可供分配金额(é)预测(cè)。投资者可以将REITs的实际分红金额(é)与募集材料中披(pī)露(lù)预测进行比(bǐ)较分析，结合经(jīng)济及市场的实(shí)际环境，对(duì)基(jī)础(chǔ)设施项目的(de)运(yùn)营业绩(jì)及REITs的管理能力进行判断(duàn)。”中金基金上述负责(zé)人也称。

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