5月以来(lái)，房地产板块(kuài)个股多出现小幅(fú)上涨(zhǎng)，截至(zhì)5月10日收盘，中信房(fáng)地产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。而以公募基(jī)金为代表(biǎo)的机(jī)构对于这一板块(kuài)已经(jīng)在悄(qiāo)然布局。数据显示(shì)，以南(nán)方和华夏的两(liǎng)只老牌ETF基金(jīn)为(wèi)例，5月9日时所公布的总(zǒng)份额均较4月(yuè)28日时有小幅增长(zhǎng)。根据基金(jīn)一季报统(tǒng)计，龙头与地方国企央企(qǐ)获得增持，持仓数量占(zhàn)流通(tōng)股比重增幅五只个股分别为华发(fā)股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房(fáng)地(dì)产或“底部回升”

　　行(xíng)业(yè)红(hóng)利时(shí)代已过 精耕细(xì)作成共识(shí)

　　从公募基金对(duì)房地(dì)产的配置看(kàn)，2019年末，公募所持有的房地产行业(yè)标(biāo)的市值约1188亿元，占其所持股票市值(zhí)的4.元首制的实质是什么，元首制的内容66％左右；2020年市(shì)场(chǎng)表现出(chū)色，但公募所持(chí)房地(dì)产公(gōng)司(sī)市值在股(gǔ)票资产中(zhōng)的占比却(què)断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步(bù)降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现(xiàn)了三年来(lái)的首次回升，年底这一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公募对(duì)房地产行业的持股比例也同(tóng)步回(huí)升，从2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年(nián)末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似(shì)乎在今年一季度得以延续。数据统计显示(shì)，公(gōng)募重仓持有(yǒu)房地产板块一(yī)季度市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年四季(jì)度提升(shēng)6.71％。持仓市(shì)值前五个股分别为保利发(fā)展、招商(shāng)蛇口(kǒu)、万科A、华发股份、滨(bīn)江集(jí)团，持(chí)仓市(shì)值占板块比重合(hé)计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募(mù)对于房地(dì)产的(de)投资愈发有集中于龙头(tóu)的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公(gōng)募基(jī)金一季(jì)报汇总的重仓股中，房地产板块(kuài)排名最(zuì)高(gāo)的是保利发展，在基金重仓第33位。排名第二的是招(zhāo)商(shāng)蛇(shé)口，排在第(dì)78位(wèi)。而老牌龙(lóng)头股万科(kē)A排在第96位。对比去年四季报，变化之处首(shǒu)先在于几只房(fáng)地产(chǎn)龙头股从排(pái)位(wèi)上看均有退步，尤其(qí)是万科最(zuì)为明(míng)显；其次是金地集团退出百(bǎi)大之(zhī)列。但考虑(lǜ)到房地(dì)产是复(fù)苏(sū)链上(shàng)最后一环，且首季并非(fēi)行(xíng)业(yè)销售旺季(jì)，其(qí)传(chuán)导到二级市场乃至机构持仓(cāng)上还需要时间周期。

　　形成共识的是，经济圈判断房地产已经进入(rù)大(dà)分化(huà)时代，一二线城(chéng)市好于三(sān)四线城市。而映射到(dào)二级市场投(tóu)资上(shàng)，配(pèi)置房(fáng)地(dì)产行业轻松收获行业贝(bèi)塔的红利期一去不返了(le)。“如果按照产业周期来分类，包(bāo)括房(fáng)地产等几类行(xíng)业在盖特纳曲线里属(shǔ)于成熟期(qī)或者衰退期的行业，传统认知上(shàng)没(méi)有什么投(tóu)资机会的。但在这几年特殊(shū)的行情里包括煤炭、电(diàn)解(jiě)铝等类似的行(xíng)业也(yě)出现(xiàn)了一(yī)些机会，背(bèi)后的逻辑(jí)是供给侧(cè)发生了更大的(de)变化。”一不(bù)愿具名的上海公募基金(jīn)经理(lǐ)指(zhǐ)出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观态度(dù)：“行(xíng)业前(qián)几年17亿～18亿平方(fāng)米的年(nián)销售(shòu)面积(jī)很难(nán)再出现了(le)，2022年光是居民存款数(shù)量增加(jiā)了15万亿元。中国存(cún)量有(yǒu)400亿平方米建(jiàn)筑面(miàn)积，考虑存量地产的更新，也有近10亿平方米。需求端(duān)还(hái)需要有(yǒu)一(yī)定的政策出来(lái)去刺(cì)激(jī)购房。”

　　宝盈基(jī)金房地产研究员吕功绩(jì)也指出：“时至今日，无论从(cóng)城镇化的进(jìn)程，还是人均住房面积（接(jiē)近(jìn)30平/人(rén)），我国均已告别住房(fáng)短缺时代(dài)，而目前居民的(de)杠杆率(lǜ)和房价收入也(yě)不支撑(chēng)每年18万亿元的销(xiāo)售额，以及过(guò)快上行的房价(jià)，因而行业高增的时代已经过去，未(wèi)来(lái)行业的需(xū)求或将回(huí)落，在此过程(chéng)中，伴(bàn)随着(zhe)地产(chǎn)的高杠杆属性，就(jiù)很(hěn)容易(yì)出现信用风险问(wèn)题（类似2022年的民(mín)营地产(chǎn)爆雷），行业(yè)进入到供给侧(cè)出清的(de)过程。这个过程中(zhōng)，综(zōng)合竞(jìng)争力强的(de)公司就能够通过大鱼吃小鱼(yú)的(de)方(fāng)式，获得市占率的(de)提(tí)升。当行业需求见(jiàn)顶回(huí)落(luò)时，行业的贝塔已经过去了(le)，但不代表没有(yǒu)投(tóu)资(zī)机会，机会在于城市、位置、产品的阿尔法，而对(duì)应到股票投(tóu)资(zī)，就是(shì)强竞(jìng)争力公司的阿(ā)尔法。”

　　或许也(yě)是(shì)基(jī)于这(zhè)样的(de)认(rèn)识(shí)转变，精耕细作(zuò)个股成(chéng)为公(gōng)募(mù)乃至整(zhěng)体机构的务实之举。

　　机构(gòu)配置房地产“风物长宜放眼(yǎn)量”

　　头(tóu)部(bù)央(yāng)国(guó)企(qǐ)、优质(zhì)区域性标的成香饽(bō)饽

　　5月(yuè)以来(lái)，房地(dì)产板块个股(gǔ)多(duō)出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。从具体的(de)个(gè)股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板块个股，在(zài)纳入统计的(de)124只房(fáng)地产(chǎn)类标的股中，本月以来实现股价(jià)上涨的达(dá)到(dào)了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名(míng)前五的公司月内涨幅超过了(le)10％，它们分别是上(shàng)实发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福、荣(róng)安地产。排名第(dì)一的上实(shí)发(fā)展，五一假期归来后日成交(jiāo)量明(míng)显(xiǎn)放大，4日、5日连续(xù)两个交易日收出涨停。从该股的基(jī)本面来(lái)看，上(shàng)实(shí)发展(zhǎn)的主营业务为房地产开发与经营。公(gōng)司(sī)的主要产品及(jí)服务为房(fáng)地产销售、房地产租(zū)赁(lìn)、物业管理服务(wù)、工(gōng)程项目、酒店(diàn)经营。从业绩数据来看，2022年，其实现营(yíng)业收入52.48亿(yì)元，比上期减少(shǎo)47.85％，归母(mǔ)净(jìng)利润1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业(yè)总收入27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归母净(jìng)利润(rùn)2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从十大流通股股(gǔ)东来看(kàn)，各类(lèi)机构都有对其布局的例(lì)子。以3月31日时的首季(jì)十(shí)大流(liú)通股股东来看， 具体包(bāo)括公募的上银基金(jīn)、私募的(de)迎水文龙、中央汇金、长城资产(chǎn)管理公(gōng)司等(děng)都跻(jī)身前(qián)十(shí)的行(xíng)列。

　　巧合的是，涨幅暂(zàn)时排(pái)名第(dì)二的浦东(dōng)金桥也(yě)是(shì)上海(hǎi)本地(dì)房企，其(qí)第一季度的收(shōu)入(rù)利润(rùn)规模(mó)大幅度复(fù)苏。究其原因，一方(fāng)面是该公司(sī)后疫情时代(dài)出租率复苏至近年来最高，另一(yī)方面则(zé)是公司拿地结(jié)算持(chí)续性向好，从数(shù)字上(shàng)看(kàn)，一(yī)季度新增虹口135、138住宅地(dì)块，总(zǒng)建筑面积(jī)约(yuē)54万平方米。

　　在这样的业绩(jì)势头向好背景下，自(zì)然也(yě)吸(xī)引了知名(míng)机构在(zài)其中持续驻足。从第(dì)一(yī)季度十大流通股股东来看，知名私募高毅邓晓峰的两(liǎng)只产(chǎn)品依然在前十中(zhōng)，这(zhè)也是连续第三个(gè)季度他有的两只产品杀入前十。同时榜单(dān)中(zhōng)还有一支(zhī)大名(míng)鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比投(tóu)资(zī)局(jú)，其当季还小(xiǎo)幅增加了持股。

　　除去上(shàng)述(shù)两家上海(hǎi)区域性地产公司(sī)外(wài)，荣安地产则是主(zhǔ)要布局在深圳的地产公司(sī)，一季报交出的也是一份报(bào)喜的成绩单：首季公司实现(xiàn)营业收(shōu)入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于(yú)上市公司股东的净利润6.48亿元，同(tóng)比增(zēng)长(zhǎng)31.27％。

　　从机(jī)构态度来看(kàn)，《红(hóng)周(zhōu)刊》注意(yì)到两(liǎng)只公(gōng)募指基首季新(xīn)杀入十大(dà)流(liú)通(tōng)股股东行(xíng)列(liè)。具(jù)体说来， 南方(fāng)中证(zhèng)全指房(fáng)地产ETF上(shàng)榜排名第七(qī)位(wèi)，富国中证指(zhǐ)数(shù)1000增强则(zé)排名第九位，此外联(lián)袂出现(xiàn)的机构(gòu)还有QFII高盛(shèng)国际和私募迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时，兴证全球基金相关(guān)人士分析：“经历过行业(yè)洗牌和兼并重组(zǔ)后，龙头(tóu)的(de)价值更为笃定突(tū)出(chū)；从拿地端看，2022年土地市场(chǎng)大幅(fú)降温，优(yōu)质土(tǔ)地供给较(jiào)多（券商测(cè)算对(duì)应潜在毛利率在25％以上，目前房企的利润(rùn)率(lǜ)仅20％），绝大多数(shù)房企受限于信(xìn)用问(wèn)题或者资金紧张没法拿地，龙头房企趁(chèn)机获取低成本(běn)土地，龙(lóng)头房企的拿地力度（拿地(dì)金额/销售金额）基(jī)本在30％以上(shàng)；从融资上看，龙头房企(qǐ)杠杆率较低，净(jìng)负债率基本(běn)在70％以(yǐ)下(xià)，而其他(tā)房企(qǐ)的(de)净负债率普遍都在(zài)100％以上，加杠杆空(kōng)间有限，从融资(zī)成(chéng)本看，龙头(tóu)房企的融资成本(běn)不断下(xià)滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的销售，龙头房(fáng)企明显跑赢行业，1～4月百强房企的销售额增(zēng)速为9％，而(ér)TOP14的销售额增速为(wèi)29％。”

　　需(xū)要强调的(de)是(shì)，在当前中特估的浪潮(cháo)下，央国(guó)企地产股或存在发展的大好(hǎo)机会。中信(xìn)证券(quàn)指出：“房(fáng)地产行业(yè)的结构性(xìng)机会依(yī)然存在(zài)，少部分公司尤其是央企占据(jù)显著优势，其主(zhǔ)要又体(tǐ)现(xiàn)为库存的优势。央企地产公司(sī)，现阶(jiē)段表现出较低的融资成本(běn)，优(yōu)质的开发资(zī)源和良好的不动产资(zī)产运营能力的(de)多(duō)重竞争优势。”

　　“即使没有中(zhōng)特估，国央企相较于民(mín)营地产(chǎn)公司也是更有优(yōu)势(shì)的。”吕功(gōng)绩(jì)强调，“对于减值、土地资源债权债务关系(xì)等问题，市(shì)场对民(mín)营(yíng)房开企业的资(zī)产会有更多担忧和质(zhì)疑，所(suǒ)以(yǐ)在这一轮行业(yè)出清的(de)过程中，央国(guó)企相较于民企来说(shuō)估值的修(xiū)复更(gèng)明显。中特估的角度从中长(zhǎng)期(qī)的维度看，行业(yè)的逻辑在于集中(zhōng)度提(tí)升(shēng)后，行业(yè)进入高质量发展阶段(duàn)，具备较快速发(fā)展阶段更(gèng)稳定且可预期(qī)的盈利(lì)和现金(jīn)流创造(zào)能力，以此(cǐ)带来(lái)估值中枢的提升，应该关注估(gū)值相对(duì)较低，企业自身资产的(de)质量好、运营能(néng)力强(qiáng)、可以(yǐ)创(chuàng)造持(chí)续(xù)现金流(liú)的企(qǐ)业。”

　　“存量时代中行(xíng)业普(pǔ)涨的概率比较(jiào)低，行业内部将出现(xiàn)分化，要关注将(jiāng)受(shòu)益(yì)于(yú)行业集中度提(tí)升的(de)头(tóu)部公(gōng)司。”星石投资首席研究(jiū)官方磊(lěi)也表示。

　　顺应机构这(zhè)一思路的(de)话，或许还是保利(lì)发展、招(zhāo)商(shāng)蛇(shé)口等国资背景龙(lóng)头前途更为光明。不过国投瑞银基金(jīn)投资(zī)部副(fù)总监綦(qí)傅鹏表示：“需要客观地去持续观察国企(qǐ)央企在(zài)三个方面是(shì)否可(kě)以维(wéi)持(chí)，首(shǒu)先是(shì)融资成本(běn)保持(chí)低位，其(qí)次是(shì)销售份(fèn)额持续提升，再次(cì)是拿地份额(é)持续提(tí)升。”

　　复(fù)苏速度(dù)缓慢

　　机构需(xū)要(yào)多(duō)给一(yī)些耐(nài)心

　　而《红周刊》也根据房企一季报(bào)梳理(lǐ)发现，对于2022年的业绩出(chū)现的整体下滑，2023年一季度(dù)的业绩分(fēn)化更(gèng)趋明显，保利发展、滨江集团等房企营(yíng)收(shōu)、净利均实现了(le)业绩的回正，甚至是较大增(zēng)速的增长。而这些公司也是(shì)机(jī)构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业(yè)内人(rén)士(shì)张宏伟向(xiàng)《红周刊》分析表示(shì)，业绩(jì)出现明显改善的房企，主(zhǔ)要是因为(wèi)过去(qù)两三年(nián)时(shí)间，尤其是(shì)在2021年下半(bàn)年民营房(fáng)企不怎么投(tóu)资拿地之后，国(guó)有(yǒu)企业仍在持续性地拿地，且主要集中在(zài)核心城市(shì)，投资力度较大。投(tóu)资(zī)的驱动能够推动房企销售业绩的增长(zhǎng)，从而在(zài)2023年一季度市场(chǎng)恢复但仍处于调整的过程中，能够保有一个正增长。

　　不过张宏(hóng)伟同时(shí)也提醒(xǐng)表示，在(zài)房地产的复苏过程中，还面临着一些(xiē)不确(què)定(dìng)性。其实整个市场从四月份开始又在往下掉。除了杭州、成都等极个别城市四(sì)月环比三月相对(duì)表(biǎo)现较好之外，包(bāo)括(kuò)北(běi)京(jīng)、上海在内的绝大多数城(chéng)市(shì)都出现环(huán)比下(xià)滑(huá)的(de)情况。而现在五月(yuè)的(de)市(shì)场表现也不太乐观。按照现在的经(jīng)济状况、收入情况(kuàng)，以及市场的(de)去(qù)库存压力、企业的资金面压(yā)力，可能会出(chū)现，到六月份房企(qǐ)为了半(bàn)年(nián)报冲业绩(jì)出现(xiàn)市(shì)场的短(duǎn)期(qī)反弹外的一个(gè)市场乏力现象。也就是说，第二季(jì)度、第三(sān)季度增长(zhǎng)不确定性的(de)压力(lì)仍旧较大。

　　上海(hǎi)利檀投资董事长陈昊扬也(yě)向《红周刊》指(zhǐ)出，现在整个(gè)房地(dì)产以及其上(shàng)下(xià)游产业链的(de)复(fù)苏速度都比想(xiǎng)象的要慢很(hěn)多，我们要(yào)多给一(yī)些耐心，这个时候，在房地产以(yǐ)及上(shà元首制的实质是什么，元首制的内容style='color: #ff0000; line-height: 24px;'>元首制的实质是什么，元首制的内容ng)下游就(jiù)不(bù)是(shì)赚快钱的时候，只能赚他(tā)基本面的(de)钱。但这也意(yì)味着，只有极为少数的、做得(dé)比同行好(hǎo)得多的企业，会(huì)伴(bàn)随整个行业的弱复苏，业绩(jì)会逐步(bù)体现(xiàn)出来。所以只能耐心地去等(děng)待(dài)它的(de)基本面不(bù)断(duàn)地凸显(xiǎn)出来，这需(xū)要时间。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月13日《红周刊》，文中(zhōng)提及个股仅为举例分析，不做(zuò)买(mǎi)卖(mài)推荐。）

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