文：任(rèn)泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的全国住(zhù)房(fáng)和城乡建设工作会议提出(chū)“有(yǒu)条件(jiàn)的(de)可以进行现房销售”，不足一个(gè)月时间，已有(yǒu)山东、安徽、河南、四川、广东等地明确表态，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是该取消(xiāo)商品房(fáng)预售制了，用你的钱，建你(nǐ)的房子，还烂尾了，这(zhè)是对(duì)购房(fáng)者的不公平。以后(hòu)谁有钱谁建房，没(méi)钱没实力的别建了，不能把包袱(fú)甩给老百姓和社会(huì)，这(zhè)是(shì)房(fáng)地产从大开发时代(dài)步入高质量发展(zhǎn)阶(jiē)段的必然趋势，也是对购房老百姓的最大保护。98年房改时，全国(guó)缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售制是(shì)权宜之计(jì)，现在全国套户比超过1，从(cóng)大开发进入存(cún)量时代(dài)，对购房民众(zhòng)不公(gōng)平的预售制已经过时了，该取(qǔ)消了，改为现(xiàn)房销售。以后一手交钱，一(yī)手交房(fáng)，天(tiān)经地义。当然二次(cì)房改是个技术活，兼(jiān)顾化解停贷、复(fù)工保(bǎo)交楼(lóu)、重组(zǔ)房企债(zhài)务、恢复(fù)市(shì)场信(xìn)心以及长效机制，长效机制四大关(guān)键是推动(dòng)城市群战略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定和房地产税(shuì)。如果(guǒ)按照经济规律(lǜ)办事，中(zhōng)国(guó)一定能实现房地产(chǎn)软着陆和(hé)长期(qī)平稳(wěn)健康发展，跨过这道关(guān)，解(jiě)好(hǎo)这(zhè)道世界(jiè)难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房(fáng)销售(shòu)？大家想(xiǎng)想，绝大部分商(shāng)品是一手交(jiāo)钱(qián)一手交(jiāo)货，预售制(zhì)是对购(gòu)买者(zhě)的单方面不公平制(zhì)度，购房(fáng)老百(bǎi)姓几乎(hū)承(chéng)担了所有商(shāng)品(pǐn)不能交付的风险。从(cóng)个(gè)人层面看(kàn)，预售制对(duì)购房(fáng)者非常(cháng)不公平(píng)，比如，交(jiāo)房等待期一般为(wèi)两年，在此(cǐ)期间，购(gòu)房者不仅(jǐn)承担银行(xíng)利息，还要承担延迟(chí)交(jiāo)房(fáng)、房屋质量、房(fáng)产证延期办理甚至不能交房的(de)风险。从(cóng)行业(yè)层面看，预售制(zhì)助推部(bù)分房企过度举债、高杠杆(gān)扩张(zhāng)，若(ruò)遇到下(xià)行(xíng)周(zhōu)期，会引发资金链断裂、项(xiàng)目搁(gē)置等系列风(fēng)险。取消预售制，改为现房销售(shòu)，这样有(yǒu)助(zhù)于落(luò)实中央房住不炒精神、有助于保障购房老(lǎo)百姓(xìng)权益(yì)、有助于(yú)房企稳健发展，一举多得，谋(móu)划长远。

　　3、为(wèi)什么建议取消预售制(zhì)度？预(yù)售(shòu)制(zhì)度怎(zěn)么来的(de)？国外什么情况(kuàng)？简单(dān)科(kē)普一下(xià)：商品房预售最(zuì)早(zǎo)源于中国香港，俗称卖楼花(huā)，卖期房，是一种开发商放杠(gāng)杆的方(fāng)式。98年房改，由于商品(pǐn)房短缺(quē)，房企缺资金(jīn)，借鉴中国香港，引入了商品房(fáng)预售制度。其实，当前世(shì)界不少国(guó)家存(cún)在预售制。但是，重点来了！发达国家一般有严(yán)格的(de)监管保障措(cuò)施，开发(fā)商在项(xiàng)目获(huò)得(dé)政府(fǔ)批准后才可以开始(shǐ)销售(shòu)，买家(jiā)在购买期(qī)房后并非像中国一(yī)样在支付(fù)完首付款后从银行一次性贷款支付剩(shèng)余(yú)全部(bù)房款，而是根据开发商(shāng)工程(chéng)进度在完全交房(fáng)前进行(xíng)分期支付。所以，预售制度是需要(yào)严格的资金监管、分(fēn)期支付以(yǐ)及违约处(chù)罚措施作为保(bǎo)障(zhàng)的，如果没(méi)有这些保障措施(shī)，一定会触发风险(xiǎn)，对购房民众不(bù)公平，所以不如(rú)借机取消预售制度，以后改为现房销售(shòu)。客(kè)观讲预售制度有一定历(lì)史阶段(duàn)性，现在中国住房进入存量时代(dài)，取消预售制度(dù)有助于(yú)降负(fù)债降杠(gāng)杆(gān)，不再把烂(làn)尾(wěi)风险(xiǎn)甩给(gěi)老百姓和社会，当然这需要配套房企债务重组、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、恢复市场信心和(hé)房地产长效机(jī)制。这(zhè)是个技术活，只(zhǐ)要坚持市(shì)场化改革(gé)，中国一定能化解这个难(nán)题，让房(fáng)地产(chǎn)回(huí)归实体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消(xiāo)预(yù)售制，改为(wèi)现(xiàn)房销售，开(kāi)发商将拼(pīn)的不是(shì)五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知(zhī)道能不(bù)能兑现的营销手段(duàn)，而是所见即所(suǒ)得的过硬的产品(pǐn)质量和诚信，这才是对购房(fáng)民众的(de)最根本最实质的保障，这(zhè)样将极(jí)大的提升开发商的建(jiàn)筑质量，实(shí)现良币驱逐劣币。所有商(shāng)业的(de)本质是(shì)向善，是以(yǐ)客户为中(zhōng)心，房(fáng)地产也不能例外，老百(bǎi)姓买(mǎi)房子是天大的事(shì)，烂尾毁(huǐ)三代(dài)，好(hǎo)房(fáng)幸福一家(jiā)人。从这(zhè)个角度，取(qǔ)消预(yù)售制(zhì)、实施现(xiàn)房(fáng)销售是实现老(lǎo)百姓安居乐(lè)业、社(shè)会长治久安、行业企业健(jiàn)康发展的(de)重大措(cuò)施(shī)。在当前的情(qíng)况下，取消预(yù)售制(zhì)要结合(hé)稳(wěn)楼(lóu)市、房地产软着陆、打通金融支(zhī)持当期三好生、新模式等(děng)综合施(shī)策(cè)。

　　作者十年前在国务院发展(zhǎn)研究中心参与财税改革方案(àn)研究时(shí)，对预售制(zhì)、房地产(chǎn)税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆(gān)率等(děng)进行过(guò)长期系统的专项研究。（参考后来(lái)形成的(de)专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制的前世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起源：分层(céng)销售(shòu)+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需(xū)求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内(nèi)地版预(yù)售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城(chéng)市化进程(chéng)，但背后潜藏的(de)风险确实存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美(měi)国：交付(fù)前预售资金第三(sān)方全程(chéng)监管，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规范期房交易立(lì)法，设置(zhì)期房预付款保全措(cuò)施

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买方资(zī)金由银行监管(guǎn)，享(xiǎng)1年(nián)保修期(qī)后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中(zhōng)国内地商(shāng)品房预售制(zhì)的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍(huò)英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　二十世(shì)纪(jì)五十年代在中国香港，楼宇出租是地产行业(yè)盛(shèng)行(xíng)的方式(shì)，但有着转让难、出租资金周(zhōu)转期长等问题，分(fēn)层销售(shòu)孕(yùn)育而(ér)生。20世纪(jì)50年代(dài)，中(zhōng)国香港还未推(tuī)行(xíng)公共(gòng)房屋制度，许多人栖身于木屋或(huò)者其(qí)他临时住(zhù)宅，住房的需求是(shì)相(xiāng)当(dāng)高，不过大多数(shù)居(jū)民的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整栋楼为单位，需要雄厚的资金(jīn)实力(lì)才能购买。虽然楼宇出(chū)租是中国香港地产行(xíng)业盛行的方式，但有着转让难、出(chū)租资(zī)金周转(zhuǎn)期长等问题(tí)。针对(duì)这一系列问题，不少地产商(shāng)开始探求(qiú)新的(de)方(fāng)式，如把楼宇契约(yuē)切开，即(jí)“分契(qì)”，然后将(jiāng)楼(lóu)宇分(fēn)层(céng)出售。这模式一经推(tuī)行，购买楼宇的(de)市民数量有所增(zēng)加，开发商资金(jīn)周转加快(kuài)。

　　在分层出(chū)售的基础(chǔ)上，将“按揭”模式引(yǐn)入(rù)房地产销(xiāo)售，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式(shì)。1953年(nián)底霍英东(dōng)创办(bàn)立信置(zhì)业有限公(gōng)司，凭借商业直(zhí)觉和(hé)多年经营杂货(huò)铺、海上(shàng)驳运业务的经(jīng)验，对于商品(pǐn)流通、资金周(zhōu)转有着(zhe)独(dú)到(dào)的(de)见解，在(zài)努力寻求方法加(jiā)快自(zì)身资(zī)金周转(zhuǎn)。当(dāng)时其在购下九龙的一块(kuài)地盘后(hòu)，除了(le)分(fēn)层出售、还印发售(shòu)楼说明(míng)书，上有文字详(xiáng)尽(jǐn)说(shuō)明楼(lóu)宇的地势环境、建筑材料、分层价格、订购方法等(děng)。此外，“卖楼花(huā)”是另外一(yī)个亮(liàng)点，即(jí)先(xiān)收(shōu)取买(mǎi)家的(de)订(dìng)金(jīn)，采(cǎi)用类(lèi)似租(zū)金(jīn)的分期付款(kuǎn)形式，等新楼落成时，收齐买家(jiā)的钱(qián)，买家就拥(yōng)有了自己(jǐ)的房产(chǎn)。这种方式减轻了民众(zhòng)购房的资金压力，加速了房屋的建(jiàn)造和销售，也(yě)解决(jué)了制造商的(de)资金(jīn)问题，降低(dī)投(tóu)资(zī)风险，在当(dāng)时可谓(wèi)是“双赢”的举措。“预售楼花+分(fēn)期付(fù)款(kuǎn)”的销售模式成为(wèi)当时中(zhōng)国香港房地产市场的一大(dà)特色，纵观中国香港房地产(chǎn)市场的(de)改(gǎi)革，“卖楼花”模式(shì)高效率地(dì)解决了(le)核(hé)心的住房供(gōng)不(bù)应求的问题，使房市(shì)发展进入新阶(jiē)段。

　　预售楼花模式推动了中(zhōng)国香港楼市(shì)几十(shí)年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的(de)情况，但监管部门不断完善、规(guī)范化，建立健全(quán)的(de)监管机制，促(cù)进市场健康发(fā)展。例(lì)如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建筑费(fèi)用超(chāo)支停(tíng)工(gōng)，出现(xiàn)“烂尾”情(qíng)况。在1961年后，中国香港(gǎng)管理部门提升(shēng)了对于预(yù)售楼花制度(dù)的监管，即(jí)要求开(kāi)发商在预售前(qián)，确保地(dì)价款已经全(quán)部支付，还要证明自身有(yǒu)资金等能力(lì)把项目(mù)完(wán)成，资金需放入律师所托管，支取时(shí)需律所和建(jiàn)筑师的核准。为了防止开发商、律所、建筑师(shī)等造假，套取监管(guǎn)账户资金，中国(guó)香港要求律师行在银行开(kāi)设的信托账户（监(jiān)管账户(hù)）、开发(fā)商操作(zuò)等采(cǎi)取全透明化机制，且银行的责任上升，如(rú)出现房屋“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后续(xù)需自身推动项目完工。随着监管体系逐(zhú)步完善，出现“烂尾”的(de)现象(xiàng)较少。

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求大、供给量少，引(yǐn)进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世(shì)纪九十年代，中国内地(dì)面临(lín)住(zhù)房需求大和供给量短(duǎn)缺问题，引入“卖(mài)楼(lóu)花”制(zhì)度。建国以(yǐ)来，中国内地优先(xiān)发展重(zhòng)工业，强调基础(chǔ)建设，这一导向使(shǐ)前期发展工业化的进(jìn)程(chéng)大于城市(shì)化进程，唯有解决住房(fáng)基础等城市化(huà)配套问题，才能(néng)进一步推(tuī)进城市化。但当时(shí)推行(xíng)的是“统(tǒng)一管理，统(tǒng)一分配，以(yǐ)租养(yǎng)房”的福(fú)利分房制度，住房(fáng)市场发(fā)展起(qǐ)步(bù)较晚、增速较(jiào)慢，福利(lì)分房(fáng)制度也(yě)出现(xiàn)了分配不公(gōng)、效率(lǜ)低、配套差等问题，因此(cǐ)福利分房(fáng)制度不(bù)再适用于(yú)当时的国情(qíng)。叠加房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场面临商品房(fáng)的(de)需求量大，而社会缺少(shǎo)大型房(fáng)地产开发商，商(shāng)品房供(gōng)应量小的困境(jìng)，此时引入中国香(xiāng)港的(de)“卖(mài)楼花(huā)”模式无疑(yí)是对内地房地产(chǎn)市场的一针强心剂(jì)。从1994年起，中国(guó)内地逐步引进中国(guó)香港预售商(shāng)品房制度，先后(hòu)出台多项文件武昌起义的历史意义是什么，辛亥革命武昌起义的历史意义，大(dà)力支持国内房地产市场改革(gé)。例如，1998年，国(guó)务院出台(tái)《关于进一步深化城镇(zhèn)住房制度(dù)改革，加(jiā)快住(zhù)房建(jiàn)设的通知(zhī)》文件，决定停(tíng)止住房(fáng)无偿实物分配，逐步实行住房分配货币化、住房供给商品化、社会化的住房新体制，从计划(huà)经济下的福(fú)利(lì)分(fēn)房转向(xiàng)市(shì)场经济的(de)商品房。房(fáng)地产市(shì)场采(cǎi)用预售制，允许开发商卖(mài)期房(fáng)，解决了(le)房企缺少(shǎo)资金和(hé)开(kāi)发(fā)时(shí)间周(zhōu)期(qī)长(zhǎng)的(de)两大难题，开发商以(yǐ)预售款(kuǎn)撬动下一个项目的开发，形成滚动开发模式，住房供应(yīng)速(sù)度加快(kuài)。自此中国内(nèi)地开始(shǐ)房改货币化，中国(guó)人民银行等多(duō)方迅速出台相关(guān)的信贷(dài)政策，支持(chí)购房者，极大作用推动了房地(dì)产(chǎn)市(shì)场的发展(zhǎn)。

　　引入(rù)中国香(xiāng)港“卖(mài)楼花”模式后，经调(diào)整(zhěng)形(xíng)成契合(hé)中国内(nèi)地的商品(pǐn)房预(yù)售(shòu)制度。预售制的(de)初衷是为了缓解房企(qǐ)资(zī)金压力(lì)，加快城镇住房建设。具(jù)体来说(shuō)，是指房(fáng)地产(chǎn)开发企业将正(zhèng)在建设(shè)中的房屋预先出售(shòu)给购房者，由购房者支付定金或房款的行(xíng)为。区别于中国香港(gǎng)，在中(zhōng)国内(nèi)地(dì)实践过程中(zhōng)，商品房预售流程为：房地产开发商办(bàn)理预售许可(kě)证-签(qiān)订(dìng)商(shāng)品房买(mǎi)卖合同-进(jìn)行(xíng)备案(àn)登记和预告(gào)登记-交付(fù)房屋。在(zài)购房过程中，购房者需要一次性付清(qīng)首付款，并(bìng)采(cǎi)用银行贷款(kuǎn)的形式一次性(xìng)付清剩余房款，换言之，房屋未建(jiàn)成，开发商可能已拿到了(le)全部购房(fáng)款，这点与中国香港的(de)按(àn)照工程进(jìn)度付款有所不同。对中国内地(dì)的开(kāi)发商而言，预售制商品房也开启了高(gāo)周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后潜(qián)藏的风险确实存在

　　作(zuò)为中国内地商品房销售的最(zuì)主要方式，预售(shòu)制极(jí)大缩短房企(qǐ)现(xiàn)金(jīn)回笼周期，同时(shí)增加市(shì)场商(shāng)品房(fáng)供应，推动了城镇化(huà)发展进程(chéng)。预售制在过(guò)去20多年对中国内地房地产市场的稳步发(fā)展起到(dào)了重要作(zuò)用，不(bù)仅(jǐn)解决了(le)房(fáng)地产市场快速发展阶(jiē)段的资(zī)金需求，也提(tí)高(gāo)了居民居住水(shuǐ)平，中(zhōng)国内地城镇(zhèn)居民从筒子楼住到(dào)住宅(zhái)小区，从全(quán)民蜗居(jū)到基本适居，住房事业(yè)取得巨大进步，数十年时(shí)间走完发达国家几百年城镇化路程。改革开放以(yǐ)来，城(chéng)镇化进程进入快(kuài)速发展时期。1978-2021年(nián)，城镇人口(kǒu)由1.7亿(yì)人增长至9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成(chéng)区面积由7438平方公(gōng)里增长至60721平(píng)方公(gōng)里(lǐ)，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住房存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国(guó)内地城镇住宅存量从(cóng)不到14亿平增(zēng)至313.2亿平(píng)，城镇人(rén)均(jūn)住房建筑面积从8.1平方米(mǐ)增至34.7平方米，城镇住房套(tào)数从约3100万套增至3.63亿套，套户(hù)比从(cóng)0.8增至(zhì)1.09。预售制在当前已成为(wèi)中国内地(dì)商品房(fáng)销售最主要方式(shì)，2005年中国内(nèi)地商品(pǐn)住宅(zhái)期房销售面(miàn)积占总销售面积的比重为63％，而2021年期房累计(jì)销售面积达(dá)15.6亿平，比(bǐ)重(zhòng)上(shàng)升至87％。

　　预售制也推动了(le)中国内(nèi)地房地产(chǎn)行业的(de)发展(zhǎn)。中(zhōng)国内地房地产历经二十多(duō)年长(zhǎng)周期繁荣(róng)，行业(yè)各项指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋(wū)新开工面积(jī)从2.2亿平增至19.9亿平，累计(jì)上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速10.6％。房(fáng)地产开发投资(zī)完成(chéng)额从0.4万亿元增至14.8万亿(yì)元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商(shāng)品房销售(shòu)面积和销售金额分别从(cóng)1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至(zhì)18.2万(wàn)亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快速发展，房(fáng)地产企(qǐ)业(yè)从(cóng)无到有(yǒu)、从国企(qǐ)先行到(dào)民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数(shù)量(liàng)达9.8万(wàn)个，比(bǐ)1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十(shí)年(nián)来房地产也成为拉动中国(guó)内地经济(jì)高(gāo)增(zēng)长的(de)火车头。

　　1）从(cóng)经济(jì)增长渠道(dào)，房(fáng)地产带动(dòng)的上下游产业链特别长，高达50多个行(xíng)业。2020年(nián)房地产(chǎn)及(jí)其产(chǎn)业链(liàn)占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中房地产业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地(dì)产带动产业链占GDP的(de)9.9％（间(jiān)接贡献），其中房地产(chǎn)对金(jīn)融、批发、建材的带动最(zuì)为明显。

　　2）从(cóng)投资(zī)渠道，2020年房地产完(wán)全(quán)拉(lā)动(dòng)的投(tóu)资占全(quán)社(shè)会固(gù)定(dìng)资(zī)产投资的51.5％，其中(zhōng)，房地(dì)产开发投资占固定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道(dào)，从房地产贷款占(zhàn)银行各(gè)项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托(tuō)等通道业务，占比超过三分之一。从(cóng)房(fáng)地产融资存量占社融存(cún)量(liàng)比(bǐ)重看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果房企(qǐ)大面积违约，将导致银(yín)行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们(men)的《中国住房(fáng)市值(zhí)测算报告(gào)》，2020年(nián)中国住房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美(měi)元、英法德三国合计(jì)的31.5万亿美(měi)元。从住(zhù)房市值(zhí)占股债房市值的比例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于美国(guó)的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与股债房市值的比例较高，主要是因为住(zhù)房市值高，以及中国(guó)资本市场发育尚不成熟，直(zhí)接融(róng)资比(bǐ)例较(jiào)低，股(gǔ)票、债券市值较低，居民投资渠(qú)道缺乏。

　　不可否认，预售制背后(hòu)潜藏的风险确实存在，当前的负面效应愈发凸(tū)显。

　　从个人层面(miàn)看，绝大(dà)部分商品是一手交钱(qián)一手(shǒu)交货(huò)，预售制是对(duì)购买者的单方面不公平制度，购房老百姓几乎承担(dān)了(le)所有商(shāng)品不能交付的风(fēng)险。比如(rú)，交房等待期(qī)一般为(wèi)两(liǎng)年，在此期间，购房者不仅(jǐn)承担(dān)银行利息(xī)，还要承担(dān)延迟交房、“一(yī)房二(èr)卖”、房屋质量(liàng)、房产证(zhèng)延期办(bàn)理甚至不(bù)能(néng)交房等风险。另外(wài)，购房(fáng)者(zhě)和开发商之(zhī)间(jiān)的购房合同、购房者和(hé)银行的(de)按(àn)揭(jiē)贷款合同是两个独立的合同关系，如果开发商发生违约(yuē)，购房者只能根据(jù)购房合同向开发(fā)商(shāng)主张权力，但依旧需(xū)要(yào)根据按揭(jiē)贷(dài)款合同(tóng)按时向银(yín)行进行贷款偿还，因(yīn)此购房(fáng)者(zhě)承担(dān)的风险较大(dà)。

　　从行业层面看(kàn)，预售制助推部分房企过度举债(zhài)、高(gāo)杠杆扩张，资金若遇(yù)到下行周期(qī)，会(huì)引发资(zī)金链断裂、项目(mù)搁(gē)置(zhì)等系列风险(xiǎn)，进行影(yǐng)响自身信用和购房者(zhě)对行业的(de)信心。

　　从金融层(céng)面看，银行作为按揭贷款(kuǎn)的发(fā)放方，一(yī)旦(dàn)房企因为市场(chǎng)波动或(huò)经营不善，出现资金链断裂等一系列问题，导致(zhì)“烂尾”等情(qíng)况，而房企(qǐ)通过与购房者签订的预售合同和按揭合同(tóng)，已经从银行获得(dé)房(fáng)款(kuǎn)，如果购房者(zhě)丧(sàng)失(shī)还款能力(lì)或(huò)短期不(bù)能还款等，则风险完(wán)全(quán)由(yóu)银行承担，银(yín)行将(jiāng)面临较大的坏账压力。

　　从监管(guǎn)角度看，购房者(zhě)的预售监管资金去(qù)哪了(le)？楼(lóu)盘“烂(làn)尾”，归(guī)根结(jié)底两个字那就是“没(méi)钱”，即没(méi)钱付工程款。在2004版的《城市商品房预(yù)售(shòu)管理办(bàn)法(fǎ)》中明确规定了开发企(qǐ)业(yè)预售商(shāng)品房(fáng)所得款项应当(dāng)用于有关的(de)工程建设，商品房预售款监(jiān)管的(de)具体办法，由房地(dì)产(chǎn)管理部门制(zhì)定。但多年以来全国并没有统一(yī)的预(yù)售资金监管(guǎn)规(guī)定，各地实行“一(yī)城一策”。例如，太原(yuán)、昆(kūn)明(míng)、重庆(qìng)、长沙等城(chéng)市重点监(jiān)管资(zī)金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福(fú)州、合肥(féi)等城市则按照(zhào)项目的建安成本乘以建(jiàn)筑面(miàn)积或(huò)者项目工程总(zǒng)额报价计(jì)算重点(diǎn)资金(jīn)。而(ér)事(shì)实是(shì)，不少(shǎo)购房(fáng)款未进入监管(guǎn)账户、或进入(rù)监(jiān)管(guǎn)账户后被挪用，导致(zhì)楼盘没(méi)有(yǒu)资(zī)金(jīn)继(jì)续建(jiàn)设。收楼遥(yáo)遥无期，月(yuè)供却被迫继续还款。那么，监管账(zhàng)户资金如(rú)何被挪走的？实际上，在过去(qù)房(fáng)地产大开发(fā)时代的(de)高周转背景(jǐng)下，抽调(diào)预(yù)售款监管账(zhàng)户资金，是行业“潜规则”。比(bǐ)如工程总承(chéng)包方(fāng)，以工程建(jiàn)设名义，获得监(jiān)管账(zhàng)户(hù)拨付资金(jīn)，再(zài)由工程方(fāng)将资(zī)金转给房企，而拨付的工(gōng)程款，远超工程(chéng)进度所(suǒ)需(xū)。通过这些(xiē)方式套取的资(zī)金，在房企各地项目间(jiān)流动(dòng)，变相加(jiā)杠杆，这样做提供(gōng)了资金流动性，房(fáng)企抽调资(zī)金统筹(chóu)拿地、还款(kuǎn)和楼盘建设，形成一种资金循环高(gāo)周转模式，但(dàn)一定程度(dù)上把风险甩给了购房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整体来说(shuō)，国(guó)外商品房(fáng)预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护(hù)：对(duì)于购房(fáng)者(zhě)预付资金，一般设有定金或预付款保护机(jī)制(zhì)，如(rú)英国、日(rì)本(běn)；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的预付款(kuǎn)比例相对(duì)较(jiào)低，绝大部分房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支(zhī)付方式：预(yù)付款一(yī)般以定(dìng)金方式支付，或按工(gōng)程进度分(fēn)期(qī)支付，或二(èr)者结(jié)合；

　　4）按揭(jiē)贷款(kuǎn)方式(shì)：一般采用两种方式发放按(àn)揭(jiē)贷款，一(yī)是按工程(chéng)进(jìn)度付(fù)款(kuǎn)，按揭贷款(kuǎn)按照工程(chéng)进度逐(zhú)渐发放(fàng)，购房者开始月供；二是(shì)房(fáng)屋交付(fù)后发放按(àn)揭贷款；

　　5）房(fáng)屋(wū)烂尾保(bǎo)护(hù)：为预售(shòu)商品房(fáng)提供(gōng)期房烂尾保险，在(zài)商品(pǐn)房出(chū)现重大延(yán)期或重大缺(quē)陷时，保(bǎo)障购房者权益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房屋交付质量(liàng)的保(bǎo)障有两种(zhǒng)方式，一是期(qī)房由政府(fǔ)或第三(sān)方验收合格并提供(gōng)验收凭证后，开发商凭(píng)验收(shōu)凭证(zhèng)取得购房者(zhě)支付的房款。二是开发(fā)商为(wèi)购房者(zhě)提供一定的保修期，通(tōng)常1-5年，保修期满(mǎn)，购房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售(shòu)资金第三(sān)方全程监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得(dé)房款(kuǎn)

　　美(měi)国(guó)期房定(dìng)金一定期限内无(wú)条件返还，最低首付比例为(wèi)3.5％，交(jiāo)房(fáng)前(qián)仅支付首付，其余房款(kuǎn)交付后(hòu)按揭还(hái)款，交付前资金由第(dì)三方(fāng)全程监管，交(jiāo)付时开(kāi)发商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得房款。

　　定金及首付环节(jié)，定金比(bǐ)例一般为(wèi)房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最(zuì)低可低于3.5％，根据美国官方(fāng)数据，2021年(nián)美国平均首付比例为(wèi)12％。

　　余款支付方面(miàn)，除定金或首付外，购(gòu)房者(zhě)在房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付后(hòu)通过按揭(jiē)贷款支(zhī)付剩余房款(kuǎn)。

　　资金监管方面，美国为(wèi)防止开发(fā)商(shāng)挪用资金，购房者的定金及(jí)首付款由第三(sān)方公证行或产权(quán)保险公(gōng)司的信托(tuō)账户监管。如果开发商倒闭导致楼(lóu)盘(pán)烂尾，购房者资金可(kě)通过申请仲裁取(qǔ)回，且不承担任(rèn)何责任与损失(shī)。而开发(fā)商在房屋建设过程中的资金全部来自银行，银行根(gēn)据工(gōng)程进(jìn)度向开(kāi)发(fā)商提供一定比(bǐ)例(lì)的贷款，由于开(kāi)发商(shāng)挪用资金直接(jiē)损害银行(xíng)利(lì)益，银行有充分动机监管开发(fā)商(shāng)施工进度。开发商在房屋交付时需取得由政府相(xiāng)关(guān)部门经(jīng)审查后发放(fàng)的验收凭证，通(tōng)过验收凭证(zhèng)向银行得到(dào)购房者支付(fù)的房(fáng)款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付(fù)购房，提供期房烂(làn)尾险(xiǎn)

　　德(dé)国期房可零首付购房，房(fáng)款(kuǎn)按建造工期进度支付，按(àn)揭按工期放(fàng)款后还贷，房贷利率采用固定利率，开发商或(huò)购房者可购买期房(fáng)烂尾保(bǎo)险(xiǎn)。

　　预售门槛方面，德国开(kāi)发商(shāng)在项目获批后即可预(yù)售(shòu)房屋。签署购房(fáng)合同前，购房者需支付约2000欧的定金并进行预(yù)约(yuē)公证，签订合同后定(dìng)金退还。如(rú)由于任何(hé)原因不能购(gòu)买(mǎi)，定金按照德国法律全部退还。

　　签(qiān)署购(gòu)房合(hé)同后，购房者需支付公证(zhèng)费(fèi)和土地(dì)交易(yì)税，分别(bié)为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含在(zài)购房款中(zhōng)，属于(yú)购(gòu)房附加费。

　　首付(fù)方面，德(dé)国没有规(guī)定最低首付比例(lì)，可零首付购房。

　　余款(kuǎn)方(fāng)面，德国也(yě)采取按工期支付(fù)房(fáng)款的制度，一般(bān)分7笔进(jìn)行支付(fù)，具体(tǐ)支付节(jié)点、比(bǐ)例因项目而(ér)异(yì)。一(yī)般来说，支付节点可分为公证(zhèng)后、主体完工、内部水暖电路(lù)完(wán)工、窗(chuāng)户(hù)玻璃完工、室(shì)内清洁及墙(qiáng)面完(wán)工、地(dì)板完工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者可在(zài武昌起义的历史意义是什么，辛亥革命武昌起义的历史意义)支(zhī)付房(fáng)款前申(shēn)请房贷，房贷利率(lǜ)采用固定(dìng)利率(lǜ)，银行按(àn)施(shī)工节(jié)奏分(fēn)多次发放贷(dài)款，每笔贷款(kuǎn)给(gěi)予(yǔ)购房者一定使(shǐ)用期限，期限结(jié)束后，购(gòu)房者开始还(hái)贷(dài)。

　　保险方(fāng)面(miàn)，德国保(bǎo)险公司针对期房(fáng)设计(jì)了两种保险，保险的(de)功能是(shì)当(dāng)房屋出现重大延(yán)期或重(zhòng)大缺陷时，保险(xiǎn)公司保证开发商赔(péi)偿或(huò)修(xiū)复(fù)，开发商破产，由(yóu)保险公司负责相(xiāng)应赔偿。保(bǎo)险由开(kāi)发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时(shí)支付

　　英(yīng)国(guó)预售制设有10％定金(jīn)保险保护机制，交房前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方律师严格监管。

　　订立合同前，买卖(mài)双方均有(yǒu)一名律师(shī)，负责沟通期(qī)房交易中(zhōng)的房产、资金、合(hé)同等各个环节，各环节内容确认无误后(hòu)签订首(shǒu)付交换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定(dìng)金保(bǎo)险保(bǎo)护机制，当(dāng)开发(fā)商出现财务、经(jīng)营问题时，购房者10％的(de)定金由保(bǎo)险公司(sī)赔付(fù)，而超出10％的部分较难追回。

　　首(shǒu)付方面，首付(fù)比例(lì)通常为10％-25％，首付需要在合(hé)同签订21天(tiān)内支付。

　　余款支付环节(jié)，英(yīng)国采取按(àn)工程进度付款的方式，但是(shì)交房前付款比例相对较低，一般会(huì)在合同签订6-24个月分别支付(fù)两(liǎng)笔5％-10％的款项，即(jí)交房前付款(kuǎn)比例在20％-45％之间(jiān)，剩(shèng)余款(kuǎn)项交房(fáng)后支付。

　　交付环节，英国规定房屋必须(xū)经(jīng)过房产(chǎn)公证公(gōng)司的检验验收后(hòu)才能交付，交付后方可按(àn)揭还贷。

　　资金监管环节(jié)，英国(guó)期房预售资金监管极为严格，资金(jīn)也由(yóu)律师监管，在(zài)确(què)认工程进度、支付相关款项过程中，由(yóu)买房律师将资金转给卖方(fāng)律师，卖方律(lǜ)师转给开发(fā)商，即资金(jīn)在进入开发商账户前(qián)经过两(liǎng)道关口，有利(lì)于保障购房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立(lì)法(fǎ)，设置(zhì)期房预(yù)付款保(bǎo)全措施

　　日本期房交易立(lì)法，定金超5％或1000万(wàn)日元时，开发(fā)商必须完成(chéng)“预售房定(dìng)金保全(quán)措施”，交(jiāo)房(fáng)前付款比例不(bù)超房款的(de)20％，开发商违约需(xū)返还(hái)定价并(bìng)赔偿约10％房款，交房后(hòu)按揭还款。

　　立法方面，日本二战(zhàn)结束后由(yóu)于房屋供给严(yán)重失衡，叠加法律空(kōng)白，社会上“一(yī)房二(èr)卖”现象普遍，为此，日本(běn)政府1952年出台《宅地建筑物交易(yì)法》，经多次修订，目前是(shì)唯一一(yī)部规范期房交(jiāo)易的法律。

　　定(dìng)金保护方面(miàn)，根据日(rì)本《宅地建物取引业法(fǎ)》，对购房者支付定金超过5％或超1000万日元的部分，法(fǎ)律要(yào)求(qiú)开发商必须(xū)完成定金保全措施才可预售(shòu)。什么是定金保全措施？即买卖双方签订购房合同时，开(kāi)发商(shāng)向金融机构或(huò)指(zhǐ)定保证机构或(huò)保险机构签订定金(jīn)保(bǎo)证(zhèng)委托合同，设置(zhì)购房者(zhě)定金的保证或保险，并将相应的保(bǎo)证金证明书交付给购房(fáng)者(zhě)。除定金外，其他预先支(zhī)付的购房(fáng)款也受(shòu)该措施(shī)保护(hù)。若开(kāi)发商倒闭导致期房(fáng)烂尾，购房者可凭保(bǎo)证(zhèng)金证(zhèng)明书向金融(róng)机构或保证机构(gòu)或保险公司兑付，同时，开发商需向(xiàng)购(gòu)房(fáng)者赔付违约(yuē)金(jīn)，一般约为房价的10％。

　　房款支付(fù)环节，交房前只需支付(fù)最多不超20％的定金，签(qiān)订购(gòu)房合同(tóng)后(hòu)，购房者(zhě)即可向银(yín)行申请贷款，但交房后才开始按揭贷(dài)款，除定金外的剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买方资金由银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　新加坡(pō)期房购(gòu)房者违约(yuē)可返还(hái)相当(dāng)于3.75％房(fáng)款(kuǎn)的订金，首(shǒu)付比例20％，余款按工(gōng)程(chéng)进度(dù)支付(fù)，所(suǒ)有(yǒu)资金进(jìn)银(yín)行专门项目(mù)资(zī)金账户，交房后满1年保修期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付(fù)环(huán)节(jié)，新(xīn)加坡(pō)开发商有统一的选购权(quán)合(hé)同(tóng)以及订金返还机制，即(jí)OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房(fáng)款作(zuò)为订金(jīn)，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购(gòu)买合同，不(bù)执(zhí)行OTP则(zé)退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付(fù)比例方面(miàn)，签订购房合同(tóng)后，购房者需(xū)支(zhī)付(fù)15％的首付及印花税(shuì)，同时购房者(zhě)向(xiàng)银行申(shēn)请按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)。

　　余款支付上(shàng)，新加坡期(qī)房同样采(cǎi)取(qǔ)按工(gōng)程进度付款的方式，《发展商条例(lì)》对期房付款流程做了统一详细(xì)规定，要求(qiú)所有开(kāi)发商遵守，支付(fù)节点一般为合同签订后、地基(jī)完工、框(kuāng)架完(wán)工、管道门(mén)窗(chuāng)等完工等，支付(fù)比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按(àn)揭贷款也依照工程(chéng)进度放款(kuǎn)，月供在此过程(chéng)中随着放出贷款的增(zēng)加而增加，未放(fàng)款部分无需月供。

　　资(zī)金监管方面(miàn)，购房者(zhě)的订金与付(fù)款会(huì)存入(rù)银(yín)行专(zhuān)门的项目资金账户，账户(hù)资金提取须与(yǔ)房屋建设(shè)有关。房屋交付(fù)后，购房(fáng)者享受1年的房屋保修期，此(cǐ)后购(gòu)房者支付15％的(de)尾款。

　　3 启示(shì)

　　一(yī)，短期来看，当前(qián)房地产(chǎn)到(dào)了政策(cè)出手(shǒu)临界点，重点(diǎn)是保交楼和房(fáng)企重组。一方面，加大对(duì)刚(gāng)需和改善型需求的(de)支持力度，长短兼顾妥善(shàn)应(yīng)对局部停贷现(xiàn)象，重点是保交楼保复工保(bǎo)民生，给予强有力的(de)金融工(gōng)具支(zhī)持。另一方面(miàn)，从现在起，对还(hái)在正常(cháng)运转的房企(qǐ)包括民营企(qǐ)业(yè)，加大支(zhī)持(chí)力(lì)度，由优(yōu)质房企牵(qiān)头并购重(zhòng)组(zǔ)整个行(xíng)业(yè)，为每个房企(qǐ)配(pèi)套AMC和(hé)财团，给予金融工具配套。

　　二，中期来看，应充分估(gū)计形势复杂(zá)性和(hé)人性复杂性，兼(jiān)顾化(huà)解(jiě)停贷、复工保交楼、重组房企债(zhài)务(wù)、恢复市场信心(xīn)以及(jí)长效机制。长效机制四大关键是(shì)推(tuī)动(dòng)城市(shì)群战略、人(rén)地(dì)挂钩、金融(róng)中性稳(wěn)定和(hé)房(fáng)地产(chǎn)税。定金(jīn)环节，建立开发商违约后定金保护机制，如将(jiāng)已支付定(dìng)金冻结至房(fáng)屋交付阶段，保障购房者定金安全。签订合同环节，鼓励保险公司介入，为房(fáng)屋(wū)重大延期以及重大(dà)缺(quē)陷等(děng)情况(kuàng)提供充分的保(bǎo)障。余款支(zhī)付环节，建(jiàn)立按(àn)工(gōng)程进度(dù)付款机制或交房(fáng)后按(àn)揭贷款机(jī)制，充分(fēn)保护购房者的权(quán)益。资金监管环节，引入(rù)独(dú)立于(yú)开发商、银行的第三方资金监管机构，或由政府相关(guān)部门直(zhí)接监(jiān)管，以此防(fáng)止资(zī)金(jīn)挪用现(xiàn)象。交付环节，建立商品(pǐn)房(fáng)保修期制度(dù)。保修期内，开发商应(yīng)对房屋质量问(wèn)题全权负责(zé)、免费维修(xiū)，购房(fáng)者(zhě)在保修期结束后支付尾(wěi)款。

　　三，长(zhǎng)期来(lái)看，取消商品房预售制是(shì)大势所趋。一方面，98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售制是(shì)权(quán)宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进(jìn)入存量(liàng)时代(dài)，对(duì)购(gòu)房民(mín)众不公平的预售制(zhì)已经过时(shí)了，该(gāi)取消(xiāo)了，改为现房销售(shòu)。另一方面，取消预售制(zhì)，改为现房(fáng)销售，开(kāi)发商将拼的(de)不是(shì)五花八(bā)门、眼(yǎn)花缭乱(luàn)、不知道(dào)能(néng)不能兑现的营销手(shǒu)段，而是(shì)所见即所得的过硬的产品质(zhì)量和诚信，这才是对购房民众(zhòng)的(de)最根本最实质的保障，这样将极大的提升开发商的(de)建筑质量，实现良币(bì)驱(qū)逐(zhú)劣币。

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