近两年火(huǒ)爆的创(chuàng)新产品公(gōng)募REITs进(jìn)入密(mì)集(jí)分(fēn)红(hóng)期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎(yíng)来除息日(rì)，公募REITs整体呈现出高(gāo)比(bǐ)例稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可(kě)供分配(pèi)金额的REITs产品(pǐn)，平均(jūn)分红比例接近99％。

　　多位业(yè)内人(rén)士对此表示，强制分红机制是公募REITs主要(yào)特征之一，稳定分红体(tǐ)现(xiàn)出该(gāi)类产品长期(qī)投资价(jià)值，通过观测(cè)经(jīng)营活动现金流、可供(gōng)分配现金(jīn)等(děng)指标(biāo)，也是观察REITs项目底层资产运营(yíng)情况(kuàng)的“窗口”。他们(men)也提醒普通投资者注意，与产权类项目相比，特许经营REITs项目在经营权到期后不再产生现(xiàn)金(jīn)收益(yì)，特许经(jīng)营权分红目(mù)前已(yǐ)包含了(le)利(lì)润分配和本金的归(guī)还，在选择投资标的时应了(le)解(jiě)资产类型和分红(hóng)的特征(zhēng)。

　　15只公募(mù)REITs产品分红

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分(fēn)红期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月(yuè)17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来除息(xī)日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际分配情(qíng)况尚未(wèi)公布。整(zhěng)体(tǐ)来看，公募REITs呈(chéng)现出了(le)高比(bǐ)例的稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供分配金(jīn)额的公(gōng)募REITs产品中，2022年全年(nián)分配金额占可供分配金额比例平(píng)均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金基金相关负责人对此表示，投资公募REITs的主(zhǔ)要收(shōu)益来源为持有(yǒu)期分红收益，以及基(jī)金份额交易价格的变化。基(jī)金份额二(èr)级市场(chǎng)价(jià)格受到公(gōng)募REITs资产运(yùn)营(yíng)情况及市场因素的综合影响，较易引(yǐn)起波动。与此(cǐ)相比，基金分红预期(qī)则(zé)更有规律可循。公募REITs的分红主(zhǔ)要来自基础设施(shī)资产(chǎn)的经(jīng)营现金流，投资人通过基金募集材料和(hé)信(xìn)息披露文件，结合行业及市(shì)场(chǎng)情(qíng)况(kuàng)，可以分析基础(chǔ)设施项目的经营业绩，作为进行投资(zī)决(jué)策的重要参考(kǎo)。

　　“相对于基金份额(é)二级市场价格变化导(dǎo)致的浮(fú)盈或浮亏，分红作为(wèi)基金份额持有人(rén)实(shí)际获得的现金(jīn)收益，对于长期投资者更(gèng)具参考(kǎo)价值。”中金基金相关负责人(rén)称。

　　平安基金REITs 投资中(zhōng)心运营高级副总监李华(huá)平也表示，根(gēn)据《公开募集基础(chǔ)设(shè)施证券投(tóu)资基(jī)金指引（试行）》及(jí)相关法规要求，基础设施基(jī)金应当(dāng)将90％以上合并(bìng)后基金年度(dù)可(kě)分(fēn)配金额以(yǐ)现金形式分配给投资者(zhě)，强制分(fēn)红机制是公募(mù)REITs的主要特(tè)征之岂汝先人志邪的翻译是什么，岂汝先人志邪的翻译英文一，稳定的分红(hóng)机制(zhì)体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也认为，从投(tóu)资角度来看，基(jī)础设施公募REITs同时具备(bèi)“股性”和“债(zhài)性”双重特点。二(èr)级市场(chǎng)价格反映这(zhè)类产品“股(gǔ)性”的一面(miàn)，分(fēn)红(hóng)体(tǐ)现了这类(lèi)产品(pǐn)的“债性”特点。公募REITs有(yǒu)强制分红要求，分红类似于债券派(pài)息，但不等同于(yú)债券的固定利息(xī)回报，而是由可供分(fēn)配现金(jīn)决定。

　　从机构投资者(zhě)的(de)角度来看，一方(fāng)面是公募REITs丰富了机构投资者的投资品类，为资产配置多(duō)元化提供抓(zhuā)手，具(jù)有较强的配置价值。另一方面，公(gōng)募REITs的分(fēn)红能(néng)够帮助机(jī)构投资者稳定收益。机构(gòu)投(tóu)资者(zhě)公募REITs能够通过分红获取相对于投(tóu)资债(zhài)券相对高的收益性，在有效控制风(fēng)险的前提下，增厚资产包(bāo)收益(yì)，起(qǐ)到投资“压舱石”的(de)作用。

　　分红除了(le)投资收益(yì)“落(luò)袋为安”外，市场对于未来(lái)分红水(shuǐ)平的预期，也是影响REITs基金(jīn)二级(jí)市场价格走势的关键因素之一。

　　从(cóng)近(jìn)期公募REITs的二(èr)级市(shì)场表现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢主要(yào)股票和债(zhài)券宽(kuān)基指数(shù)。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年(nián)报，部分产(chǎn)品受(shòu)宏(hóng)观经(jīng)济的影响，可分配金额完成率不达预(yù)期(qī)，一定(dìng)程(chéng)度上影响了公募REITs二(èr)级市场的价格。”李(lǐ)华平(píng)称，公募REITs二级市场(chǎng)的价格波动受(shòu)多重因素(sù)的(de)影(yǐng)响，投资(zī)收益(yì)是(shì)影(yǐng)响REITs二(èr)级市场价(jià)格的主要因素之(zhī)一，而稳(wěn)定的分(fēn)红有(yǒu)利(lì)于吸引投(tóu)资者(zhě)参与公募REITs二级市(shì)场的投资。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关负责人也表(biǎo)示，近期经济(jì)预期恢(huī)复(fù)，一方面市(shì)场热(rè)点呈现向(xiàng)股票和债券回归的过(guò)程；另一方面，基础(chǔ)设施项目的经营业绩(jì)相对经济活力的改善(shàn)有一(yī)定的滞后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分(fēn)红除权(quán)日，将对基金份额(é)的开盘指导价做(zuò)调减处理(lǐ)，调减金额(é)根据单位基金份额的分红金额(é)进行(xíng)计算。除权操作(zuò)是对(duì)分红前后(hòu)基金(jīn)份额净(jìng)值变化的修(xiū)正，使(shǐ)投资人(rén)在基金分红前(qián)后均可以(yǐ)获得公平的投资(zī)机会。

　　“分(fēn)红可增强投(tóu)资(zī)者长期投资的信心，同时需结合持(chí)有产品的特性，关注二级市场扰动对(duì)整(zhěng)体(tǐ)收(shōu)益的影响程度。”中航基金相关人士(shì)也称。

　　特许经营权分红包(bāo)括(kuò)利润分配和本(běn)金归还

　　普通投资者应了解底层资产情况

　　多位(wèi)业内(nèi)人(rén)士还提(tí)醒(xǐng)，与现有公募(mù)基金分红前提是(shì)本金之上的增值部分不同(tóng)，特许经营权REITs基金运作期(qī)间的“分红(hóng)”界定为“分派(pài)”更为准确，分派的(de)是本(běn)金与增(zēng)值(zhí)两个部分，两(liǎ岂汝先人志邪的翻译是什么，岂汝先人志邪的翻译英文ng)个部(bù)分之间的比例是变(biàn)动的，与(yǔ)现(xiàn)有公(gōng)募基金分(fēn)红差异很大，大多数(shù)普通投资者可能把“分(fēn)派”金额误认为(wèi)是持续分(fēn)红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年等合同年(nián)限到期后基金价值面(miàn)临极大不确定性，这是该(gāi)类(lèi)投资(zī)者应该(gāi)注(zhù)意的情(qíng)况。

　　李华(huá)平表示(shì)，目前公募REITs主要有特许经营权(quán)类和产权类两大资(zī)产类型，持有产权类(lèi)产品(pǐn)的收(shōu)益主要包括(kuò)每年的现(xiàn)金分红及资产增值的收益，而持有特许经营类产品的收益(yì)主要来自项目每(měi)年的(de)现金分红。其中，特许经营权类资产(chǎn)的分红包括了利润(rùn)分配和本金的归还，两(liǎng)者的比率也(yě)是变动(dòng)的，对特许经营权类资产的公募REITs可以内部收(shōu)益率（IRR）来衡量(liàng)投(tóu)资收益。普通投资者在选择投(tóu)资标的(de)时，应了(le)解公募(mù)REITs底(dǐ)层资产(chǎn)的类(lèi)型(xíng)。

　　中(zhōng)航基金也表示，从细分来看，各类公(gōng)募(mù)REITs分红因底层(céng)资产属性不同而形成区别。特许经营权类的公募(mù)REITs产品因其分(fēn)红相当于包含(hán)“本(běn)金+收益(yì)”，分(fēn)红相对较多，债(zhài)性偏强。而(ér)产权类的公募REITs分红(hóng)主要为(wèi)“收(shōu)益”，更看(kàn)重底层资产的价值增(zēng)值，所以相对股性偏强(qiáng)。普通投(tóu)资者在选择公募REIT时，需要考(kǎo)虑底层资产属(shǔ)性，对所(suǒ)选择产品的(de)二级市场价格和(hé)分红有合(hé)理预期(qī)。

　　中金基金相(xiāng)关负责(zé)人也认为，与产权(quán)类(lèi)项目相比，特许经(jīng)营(yíng)项(xiàng)目(mù)在经营权(quán)到期后不再能产(chǎn)生现金收益，因此将可供分(fēn)配(pèi)金额(é)的分(fēn)配理解(jiě)为“分派”比(bǐ)“分红”更加准确。基于这个特点，剩余经营期限(xiàn)较短的(de)特许经(jīng)营项目，通常具备(bèi)更高的分派率水平。对于(yú)剩余(yú)期限较长的特许经营(yíng)权项目(mù)，即使分派(pài)率(lǜ)相对较低，也有足够(gòu)年限收回(huí)本金并取(qǔ)得收(shōu)益。

　　中(zhōng)金基金该负责(zé)人(rén)提醒投资者注(zhù)意，特许经(jīng)营权项目的分派金额包含(hán)了投资本金，在不进(jìn)行扩募的情况下(xià)，基金份额(é)单(dān)价随着分派(pài)进度(dù)逐年下降(jiàng)是正常现象，投资(zī)特许经营权REITs的收益来自(zì)项目剩余期限(xiàn)产生的现金流。

　　“与(yǔ)特许经营项目相比，产权类项目的土地或建筑的(de)剩余使用(yòng)年限一(yī)般较长，再加上到期后通过对建筑(zhù)的更新改造或补缴(jiǎo)土地出(chū)让金等追加投资，有机会进一步延长(zhǎng)经营期限(xiàn)。这种类似永续经营的假设(shè)反映在基础(chǔ)资产的估值上，使(shǐ)产权(quán)类REITs具备(bèi)更显著(zhù)的资产投资属(shǔ)性(xìng)。”该负(fù)责(zé)人称。

　　观测内部收益(yì)率等指标

　　评估项目底层资产运营情况

　　在基金分红的时点，多位业内人士还(hái)表示，在产品分红期，投资者可(kě)以观测经营活动现(xiàn)金流、可供分配现(xiàn)金、内部收益率等指标(biāo)，来观察和评(píng)估项目底层资产的(de)运营情况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟(gēn)现金相(xiāng)关的指(zhǐ)标有(yǒu)两个：一是(shì)年报中披露的经营(yíng)活动现金流，二(èr)是可(kě)供分配现金，二(èr)者存(cún)在本质性区别。经营(yíng)活(huó)动产生(shēng)的现金净流量是指企(qǐ)业经营、筹资、投资(zī)产生的现金流，基于(yú)企(qǐ)业(yè)本身经营活动(dòng)产生；可供(gōng)分配的现金实(shí)质上是从EBITDA出发，对非现金影响利润表(biǎo)的项目进(jìn)行调整，加(jiā)期初(chū)现金，最终得到的账(zhàng)面现金。

　　李华平也表示，公募(mù)REITs作(zuò)为资产配置新选择(zé)，投资价值体现在相对股债(zhài)市(shì)场(chǎng)独立的资产(chǎn)配置(zhì)功(gōng)能(néng)，比较适合长期(qī)持有。建议(yì)投(tóu)资者对经(jīng)营权类的资(zī)产可以(yǐ)更多(duō)关注内部收益(yì)率的高(gāo)低，对(duì)产权(quán)类(lèi)的资产更多关注(zhù)分派(pài)率(lǜ)高低。因为公募REITs可分配收益主(zhǔ)要(yào)来(lái)自(zì)底层资(zī)产的经(jīng)营(yíng)净现(xiàn)金(jīn)流(liú)，所以底(dǐ)层资产运营情(qíng)况直(zhí)接(jiē)影响投资回报，投资者可(kě)综合考虑岂汝先人志邪的翻译是什么，岂汝先人志邪的翻译英文原始(shǐ)权益人(rén)综合实力、运营管理机构实力(lì)、公募基金管理(lǐ)人实力等多重因素来(lái)选(xuǎn)择投资标(biāo)的。

　　中(zhōng)信证(zhèng)券研报也显示，公募REITs进入密集分红(hóng)期(qī)，由(yóu)于分红交易带来(lái)的(de)短(duǎn)期博弈机会仍在，叠(dié)加此前市场接连(lián)回调(diào)，建议投资者(zhě)关注有基本面支撑、填权效(xiào)应相对明显、同(tóng)时分红规模较为可(kě)观的个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明书(shū)均会载(zài)明REITs在发(fā)行首年及次年的(de)可供分配金额(é)预测。投资(zī)者可以(yǐ)将REITs的实(shí)际分红金(jīn)额与募集(jí)材料中披露预测进行比(bǐ)较分析，结合(hé)经(jīng)济(jì)及市场的实(shí)际环境，对基(jī)础设施项目(mù)的运营业绩(jì)及(jí)REITs的管理能力进行(xíng)判断。”中金基(jī)金上述负(fù)责人也称(chēng)。

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