饱受争议的二(èr)手房交易中介费(fèi)问题(tí)，正逐渐(jiàn)得到监管(guǎn)部门的重视。

　　5月(yuè)8日(rì)，住建(jiàn)部、市场监管总局联合(hé)发布了(le)关于规范(fàn)房地产经纪服务的意见。意见(jiàn)提及，近(jìn)年来，部分房地产经纪机构存在利用房(fáng)源客(kè)源优势收取过高费(fèi)用、未(wèi)明码标(biāo)价、捆绑收费、滥用(yòng)客户个(gè)人信(xìn)息(xī)等问题，加重交(jiāo)易当事(shì)人负担、侵害其合法(fǎ)权益。

　　基(jī)于(yú)上述(shù)背景，两部门从加强从业主体管理、明确(què)经纪服务内容、合理确定经纪服务收费(fèi)、严格实行明(míng)码标价等(děng)十方面，提(tí)出了(le)意见。

　　中原地产首席分析师张大伟称，随着城(chéng)市(shì)发展，一二线城市二(èr)手房交易(yì)占比逐渐增加。以(yǐ)北京(jīng)、上海(hǎi)为例(lì)，二手房占市场成交比例超过80％，大量(liàng)二手房(fáng)成交(jiāo)依(yī)赖(lài)中(zhōng)介居间成(chéng)交，房地产(chǎn)调(diào)控重心(xīn)逐渐(jiàn)从(cóng)开(kāi)发商(shāng)过渡到中介公司。

　　广东省城规院住房政策研究中(zhōng)心首席研究员(yuán)李宇嘉(jiā)表(biǎo)示(shì)，买房对居民来说(shuō)属于金额不(bù)低(dī)的大(dà)宗交(jiāo)易，由于(yú)二(èr)手房交易成本较高(gāo)、交易(yì)周期较(jiào)长，具有非常(cháng)强(qiáng)的专业性，居民往往通过中介来(lái)完(wán)成。但很多中介利用信(xìn)息(xī)不对称(chēng)等问(wèn)题，将非必要的收(shōu)费(fèi)夹带其中，如收取(qǔ)过桥融资(zī)、按揭费、担保费等，对居民造成(chéng)额外的负担，而且这些服务事项并未明码(mǎ)标价。

　　对(duì)于二手(shǒu)房市场交易过程中存在的“乱象”，李(lǐ)宇嘉指出，对包括经纪服务在内(nèi)的(de)相关市场交易(yì)行(xíng)为及其主体进行规范和秩序整顿，是房(fáng)地产市场(chǎng)管(guǎn)理和调控的主题。“当下，推进这项工作(zuò)的(de)意义更大(dà)，也更急迫(pò)。”

　　中(zhōng)介(jiè)收(shōu)费问题成监管重点

　　二手房市场中，历(lì)来对房地产(chǎn)经纪服务行业关注最多的一个话(huà)题(tí)，便是房地产经纪服(fú)务费(fèi)的问(wèn)题。

　　张(zhāng)大伟认为，未来相关部(bù)门(mén)主要监管(guǎn)的(de)重(zhòng)点，将是(shì)对房(fáng)地产经纪服务收费及(jí)中介交易进行规范。

　　在热点城市(shì)，二手房屋(wū)交易过(guò)程(chéng)中(zhōng)，部分(fēn)价值不菲(fēi)的房屋，往往要缴纳一(yī)笔金额不低(dī)的中介费。以北京某房地产经纪服务机构2.7％的服务费率计算，一套1000万元(yuán)的房屋，中介费约为27万。

　　在合理确定经纪服务收费(fèi)上，两(liǎng)部门在此次意见中(zhōng)提及(jí)，房(fáng)地产经(jīng)纪机构(gòu)要(yào)合理(lǐ)降低住房买卖和租赁经(jīng)纪服务费(fèi)用。鼓励按照成交价格越(yuè)高、服务费率越低的原则(zé)实(shí)行分(fēn)档定价。引导由交易双方共同承担(dān)经纪服(fú)务(wù)费用。

　　据张大伟介绍，目前房地产经(jīng)纪服务收费标准的最早依据是1995年(nián)国(guó)家(jiā)计委建设部下发的《关于房地(dì)产中(zhōng)介(jiè)服务(wù)收费的通知》（971号文），其(qí)中第六条规定：房屋买(mǎi)卖代理(lǐ)收(shōu)费，按(àn)成交价格(gé)总额的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北京为例，目前(qián)北京市(shì)执行的2014年更新后的收费标准，即(jí)根据这(zhè)样的规定：“少数特(tè)别复杂(zá)的住(zhù)宅买卖经纪服(fú)务，经交易各(gè)方协(xié)商(shāng)同意，可在规(guī)定的收费标准基础上适当上浮，上浮幅度最高不得(dé)超过10％。”这意(yì)味着，当前北京二手房中介(jiè)费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政(zhèng)放权”的(de)精神，北京2015年取消(xiāo)了(le)房地(dì)产中介服务等(děng)57个政(zhèng)府定价，房地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪服务收费多少由各中介机构自行决定(dìng)。

　　“房产中(zhōng)介机构在实际收取(qǔ)费用过(guò)程中，相(xiāng)关(guān)监管(guǎn)部门当前(qián)并未明(míng)确(què)具体的中介费率，中介机构仅需在服(fú)务过程中(zhōng)对收费标准进行明(míng)码标价(jià)即可。而房(fáng)地产经(jīng)纪服(fú)务机构(gòu)在具体收(shōu)取过程中(zhōng)，会结合(hé)房屋价(jià)值及工资标准，综合计算出合(hé)适的中介费率(lǜ)。”张(zhāng)大伟补充道。

　　对(duì)于明码标价问题，两部门在此次(cì)意见中提及，房地产经纪机构应(yīng)当在经营门店、网站、客(kè)户端等(děng)场(chǎng)所或(huò)渠(qú)道，公示服务(wù)项目、服(fú)务内容和收费标准，不得混合(hé)标价和捆绑收费。房地产经纪(jì)机构提供的(de)基本服(fú)务和延伸服(fú)务，应(yīng)当分别明(míng)确服务项目和收(shōu)费标准。房(fáng)地产经纪(jì)机构(gòu)收费前应当向交易当事人出具收费(fèi)清单，列明收费标准、收费金额，由当事人签(qiān)字确认(rèn)。

　　另外，对(duì)收费明(míng)显高于市(shì)场平均水平的房地产经纪(jì)机构，住房和城乡建设部门将会同市场监(jiān)管等部(bù)门采取(qǔ)约(yuē)谈(tán)等综合措施进行重点监(jiān)管。市(shì)场(chǎng)监管部门会同有关感知力是一种什么能力，手机情景感知是什么意思部门依(yī)法查(chá)处(chù)不(bù)按规定明码标价(jià)、操纵经纪服务收费等违反价格和反垄断法律法规(guī)的行为。对房地产经纪(jì)机(jī)构相关(guān)违法违规信息，市场监管(guǎn)部门要依法依规纳入(rù)国(guó)家企业信(xìn)用信息公示系统。

　　房屋(wū)中介(jiè)费要降了(le)？

　　鼓励按照成交(jiāo)价(jià)格越高、服务费率越(yuè)低(dī)的(de)原则实行分档(dàng)定价，是否意(yì)味着，未来豪宅(zhái)的中介费有望大幅降低(dī)？

　　中原地产华南(nán)区总裁兼深圳中原总经理郑叔伦称，住(zhù)建部发文(wén)鼓励按(àn)照成(chéng)交价(jià)格越(yuè)高(gāo)、服(fú)务费(fèi)率(lǜ)越低的(de)原(yuán)则实行分档定(dìng)价，合理降低住房买卖和租赁经纪(jì)服务费用，主要还是规范行业，打击收费过(guò)高的经纪机构(gòu)，但对市场(ch感知力是一种什么能力，手机情景感知是什么意思ǎng)影响有(yǒu)限，“以深(shēn)圳为例，深圳(zhèn)市场豪(háo)宅和普宅本(běn)来(lái)收(shōu)费就不同(tóng)，各家收费普(pǔ)遍在合理范围(wéi)内，加上经纪服务费(fèi)用对(duì)市场(chǎng)的影响不大。”

　　张大伟指(zhǐ)出，由于当前两部门(mén)提(tí)出的(de)意见仅为鼓励性(xìng)质，即只是纲领性文件而非(fēi)规定，未(wèi)来(lái)如何具体认(rèn)定其(qí感知力是一种什么能力，手机情景感知是什么意思)中的细则，还需要(yào)看各(gè)城市(shì)落地执行情(qíng)况。

　　不过，张大伟表(biǎo)示，“从(cóng)目前市(shì)场(chǎng)看，经纪服务领(lǐng)域(yù)的调整(zhěng)改善、规范化，有利(lì)于行业健(jiàn)康发展。同时，由于(yú)二(èr)手(shǒu)房很多(duō)房源在产(chǎn)权方面有瑕疵，如(rú)产(chǎn)权(quán)抵押、不(bù)同税费等都(dōu)可(kě)能(néng)对交易产生影响，这对房地产经纪服务(wù)行(xíng)业的专业性提出更高(gāo)的要求。”

　　58安居(jū)客(kè)研究(jiū)院(yuàn)研究(jiū)总监陆骑麟指(zhǐ)出(chū)，在二(èr)手房买卖过程(chéng)中，原本应该(gāi)由上下家各支付一半的中介费，但在(zài)一些热点城市的(de)二手房交易(yì)过程(chéng)中，往往会有(yǒu)这样的情形，因部分购房(fáng)者处(chù)于弱势地位，从而(ér)会出现中介费(fèi)及税(shuì)费均(jūn)由购房者(zhě)来承担。即使一些房东愿意承(chéng)担中介费，这(zhè)部(bù)分(fēn)费(fèi)用也可(kě)能(néng)通过转嫁的方式，在房价中有所体现。

　　“上家把中介费转嫁给下家，市(shì)场(chǎng)这(zhè)种所(suǒ)谓‘约定(dìng)俗成’的情况，一些房产中介(jiè)公司(sī)将其视(shì)为向(xiàng)购房者单边收费的(de)行为。部(bù)分中介(jiè)公司可能会利用其支(zhī)配(pèi)地(dì)位，在原(yuán)先(xiān)经(jīng)纪服务收费的(de)基础(chǔ)上，再次(cì)向房东(dōng)收取费(fèi)用，而这部分费用(yòng)，房东往往(wǎng)会将其转再次转嫁给购房者，这实际上相当于(yú)变相推高了房价。两部门提出严禁(jìn)操纵(zòng)经纪服务收费(fèi)，不仅有(yǒu)利于(yú)提高交(jiāo)易(yì)中(zhōng)操作的透明(míng)度，也有利于房价的稳(wěn)定。”陆骑(qí)麟称。

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