饱受争议的二手房交易(yì)中(zhōng)介费问题，正逐渐得到监(jiān)管部门的重视。

　　5月(yuè)8日，住(zhù)建(jiàn)部(bù)、市(shì)场监管总(zǒng)局联合发(fā)布了关于规(guī)范房(fáng)地产经(jīng)纪服务的(de)意见。意见(jiàn)提及(jí)，近年来(lái)，部分(fēn)房(fáng)地(dì)产(chǎn)经纪机构存(cún)在(zài)利(lì)用房源客(kè)源优势收取过高打死日本人犯法吗，现在打死日本人犯法吗(gāo)费用、未明码标价、捆绑收费、滥用客户个人(rén)信息等问题，加重交(jiāo)易当事人负担、侵(qīn)害打死日本人犯法吗，现在打死日本人犯法吗(hài)其(qí)合(hé)法权益。

　　基(jī)于(yú)上(shàng)述背景，两部(bù)门(mén)从加强(qiáng)从业(yè)主体管理、明(míng)确经(jīng)纪服务内容、合(hé)理确定经纪服务收费、严格实行明码标价等十方面，提出了意见(jiàn)。

　　中原地产首席分析师(shī)张大(dà)伟称，随(suí)着城市发展(zhǎn)，一二(èr)线城(chéng)市二手房交易占(zhàn)比(bǐ)逐渐增(zēng)加。以北京(jīng)、上海为例(lì)，二手房(fáng)占市场成交(jiāo)比例超过80％，大量二手房成(chéng)交依(yī)赖中(zhōng)介居间(jiān)成交，房地(dì)产调控重心逐渐从开发商过渡到中介公司。

　　广东省城规院住(zhù)房政策研究中心首席(xí)研究员李宇嘉表示，买(mǎi)房对(duì)居民来说属于金额(é)不(bù)低的大宗交易(yì)，由于二手房交(jiāo)易(yì)成(chéng)本较高、交易周期较长，具有(yǒu)非常(cháng)强的专业性，居民往往通过(guò)中介来完(wán)成。但很多中介利用信息不对(duì)称等问(wèn)题，将非(fēi)必(bì)要的收费夹带其中，如收取过桥融(róng)资、按揭费、担保费等(děng)，对居民造成(chéng)额外的负担(dān)，而且这些(xiē)服务(wù)事(shì)项并未明码标价。

　　对于(yú)二手房市(shì)场交(jiāo)易过程(chéng)中存(cún)在的“乱象”，李(lǐ)宇嘉指(zhǐ)出，对(duì)包括经(jīng)纪服务在内的相关市场交(jiāo)易行为及其主体进行规范和秩序整顿，是房地产市(shì)场管理(lǐ)和调控的主(zhǔ)题。“当下，推进这项工作的(de)意义更大，也更急迫。”

　　中介(jiè)收费问题成监(jiān)管重点

　　二手(shǒu)房市(shì)场中，历来对房地产经纪服务(wù)行业关(guān)注最(zuì)多(duō)的一个话题，便是房地产经纪服(fú)务费的问题。

　　张大伟认为，未来相关部门主要监管的重(zhòng)点，将(jiāng)是对房地产经纪服务收费及中(zhōng)介交易进行(xíng)规范。

　　在热点城市，二(èr)手房(fáng)屋交易过程中，部分价值不菲的房屋，往往要缴纳(nà)一笔金额不(bù)低(dī)的中介费。以北京某房地产经纪服务机构2.7％的(de)服务费率计算，一套1000万元的(de)房屋，中介(jiè)费约为(wèi)27万。

　　在合理(lǐ)确定经纪服务收费上，两部(bù)门在(zài)此次意(yì)见中提(tí)及，房地产(chǎn)经(jīng)纪机(jī)构(gòu)要合理降低(dī)住房买卖和租赁经纪服务费(fèi)用。鼓励按照成交价格(gé)越高(gāo)、服务费率越低的原则实行(xíng)分(fēn)档定(dìng)价(jià)。引导由交(jiāo)易双方共同(tóng)承担(dān)经纪服务(wù)费(fèi)用(yòng)。

　　据(jù)张大(dà)伟介绍，目前房地产经纪服务收费标(biāo)准的最早依(yī)据是1995年(nián)国家计委建设部下(xià)发(fā)的《关于房地产中(zhōng)介(jiè)服务收费的通知》（971号文），其中第六条(tiáo)规定：房屋买卖(mài)代理收费，按(àn)成交价格(gé)总额的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以(yǐ)北京为例，目(mù)前北京市执行的2014年(nián)更新(xīn)后(hòu)的收(shōu)费(fèi)标准，即根(gēn)据这样的规定：“少(shǎo)数特(tè)别(bié)复杂的住宅买卖(mài)经纪服务，经交易(yì)各方协商同(tóng)意(yì)，可(kě)在规(guī)定的(de)收费(fèi)标准基础上适当上浮，上浮幅(fú)度最高不得超过10％。”这意味着，当前(qián)北(běi)京二手(shǒu)房中(zhōng)介费(fèi)上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表(biǎo)示，本着(zhe)“简(jiǎn)政放权”的精神，北京2015年取消了房地产(chǎn)中介服务等57个(gè)政府定价(jià)，房地产(chǎn)经纪服(fú)务收费多少(shǎo)由各(gè)中介机(jī)构自行(xíng)决定。

　　“房产中(zhōng)介(jiè)机构在实际收(shōu)取费(fèi)用过(guò)程中，相关监管部门(mén)当前并未(wèi)明确具体的中介费率，中介机构仅需在服务过程中对收费标准(zhǔn)进行明(míng)码标价即可(kě)。而房地产经纪服务机构在具体收(shōu)取过(guò)程(chéng)中(zhōng)，会(huì)结合房(fáng)屋价值(zhí)及工资标准，综合计(jì)算(suàn)出合适的中(zhōng)介(jiè)费率。”张大伟补充道。

　　对于明(míng)码标价问题，两部门在此次意(yì)见中提及，房地产(chǎn)经纪机构(gòu)应当在经(jīng)营门店(diàn)、网站、客户端等场所或渠(qú)道(dào)，公(gōng)示服务(wù)项(xiàng)目、服务内容(róng)和收(shōu)费标准，不得混(hùn)合标价和捆绑收费(fèi)。房(fáng)地产经纪(jì)机构提供(gōng)的基本服务和延伸服务，应当分别明确服务项目(mù)和收费标(biāo)准。房(fáng)地产经纪机构收费前应当向交易当事人出具收费清单，列明(míng)收费标准、收费金(jīn)额，由当事(shì)人签字确认(rèn)。

　　另外，对收费明(míng)显高于市场平均水平的房地产经纪机构，住房和城乡(xiāng)建设(shè)部门(mén)将会(huì)同市场监管等部门采取约(yuē)谈等综合措施进行重点(diǎn)监(jiān)管。市场监管(guǎn)部门会(huì)同有关部门(mén)依法(fǎ)查处不(bù)按规定明码标价、操纵经(jīng)纪服务收(shōu)费(fèi)等违反价(jià)格和反(fǎn)垄断法律(lǜ)法(fǎ)规的行为。对房地(dì)产(chǎn)经纪(jì)机构相关(guān)违法违规信息，市场监管部门要(yào)依法依规纳入国(guó)家(jiā)企业信用信息公示系统(tǒng)。

　　房(fáng)屋中介费(fèi)要降了？

　　鼓(gǔ)励按照成交价格越高(gāo)、服务(wù)费率(lǜ)越低(dī)的原则(zé)实行分档定价(jià)，是(shì)否(fǒu)意味着，未来(lái)豪宅(zhái)的中介费(fèi)有望大幅降低？

　　中原地产华(huá)南区总裁兼深圳中(zhōng)原(yuán)总经理郑叔(shū)伦称，住建部发(fā)文鼓励(lì)按照(zhào)成(chéng)交价(jià)格越高、服务费(fèi)率越低的原则(zé)实行分(fēn)档(dàng)定价(jià)，合理降(jiàng)低(dī)住房(fáng)买卖(mài)和租赁经纪(jì)服务(wù)费用，主要还是规(guī)范行业，打(dǎ)击(jī)收费(fèi)过高的(de)经纪机构，但对市(shì)场影(yǐng)响有限，“以深(shēn)圳为例，深圳市场豪(háo)宅和普宅本来(lái)收费就不同(tóng)，各家收费普(pǔ)遍在(zài)合理范围(wéi)内，加上经(jīng)纪服务费用(yòng)对市场的影响不大。”

　　张大伟指出，由于当前两部(bù)门(mén)提出的意见(jiàn)仅为鼓励(lì)性质，即(jí)只是纲(gāng)领性(xìng)文(wén)件而非规(guī)定，未来(lái)如何具体认定其中(zhōng)的细则(zé)，还需要看各(gè)城市落地执行情况。

　　不过，张大伟表(biǎo)示，“从目前市(shì)场(chǎng)看，经纪服务领域的调(diào)整改善、规范化，有利于行业(yè)健康(kāng)发展。同时(shí)，由(yóu)于二手房很多房(fáng)源在产权方面有瑕疵，如产权抵押、不同税费等都(dōu)可能(néng)对交易产生影响，这对房(fáng)地(dì)产经纪服务行业的专(zhuān)业性提出更高的要求。”

　　58安居客(kè)研究院研究总监陆骑麟指出，在二手房买卖过程中，原本应(yīng)该由上(shàng)下家各支付一半的中(zhōng)介费，但在一(yī)些热点城市的二(èr)手房交易过程中，往往(wǎng)会有这样(yàng)的情形，因部(bù)分购房者处(chù)于弱势地位，从而会出现中介费及税费均由(yóu)购房者来(lái)承担。即使一些房东愿(yuàn)意承担(dān)中介(jiè)费，这部分费用也(yě)可能(néng)通过转嫁的方式，在房价中有所体(tǐ)现。

　　“上家把(bǎ)中(zhōng)介费转(zhuǎn)嫁给下家(jiā)，市(shì)场这种所(suǒ)谓(wèi)‘约定俗(sú)成’的情(qíng)况，一些房产中介公司将其视为向(xiàng)购房者单边收费的(de)行为(wèi)。部分中介公司(sī)可能会利用其支配地位，在原先经纪服务收费的基(jī)础上，再(zài)次向房东收取(qǔ)费用，而这部(bù)分(fēn)费(fèi)用，房(fáng)东往往(wǎng)会将其转再次转嫁给购房者，这(zhè)实际(jì)上相当于变相推(tuī)高了房价。两部(bù)门提出严禁(jìn)操纵经纪服(fú)务收费(fèi)，不(bù)仅有利(lì)于提高(gāo)交易中操作(zuò)的透明度，也(yě)有利(lì)于房价的稳定。”陆骑麟称。

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