5月以来(lái)，房地产板块个股多出现(xiàn)小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指数本月(yuè)涨(zhǎng)幅约为2％。而以(yǐ)公募(mù)基金为代表(biǎo)的(de)机构对于这(zhè)一板(bǎn)块已经(jīng)在悄(qiāo)然(rán)布局。数据显示，以(yǐ)南方和华夏(xià)的两只老牌ETF基金为例，5月9日(rì)时所公布的总份额均(jūn)较4月(yuè)28日时(shí)有小幅(fú)增长。根据基金(jīn)一季报统计，龙头与(yǔ)地方国企央企获得增(zēng)持(chí)，持仓数(shù)量占流通股比重增幅五(wǔ)只个(gè)股(gǔ)分别为华(huá)发(fā)股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招(zhāo)商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地产或“底部回升”

　　行业红利时代(dài)已过 精耕细作(zuò)成共识

　　从公募(mù)基金对房地产的配(pèi)置看，2019年(nián)末，公募所持有的房地产行(xíng)业标(biāo)的市(shì)值(zhí)约(yuē)1188亿元，占其所(suǒ)持股票市值的4.66％左右；2020年市(shì)场表现出色(sè)，但公募所持(chí)房(fáng)地产公(gōng)司市值在股票资产(chǎn)中的占比(bǐ)却断崖式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终(zhōng)于出现了三(sān)年来的首次回升，年底这(zhè)一数值从1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公募对房地产行业(yè)的持(chí)股比例(lì)也同步(bù)回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎在今年一季度得以延续。数据(jù)统计显示(shì)，公募重(zhòng)仓持有(yǒu)房地产(chǎn)板块一季度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较2022年(nián)四季度(dù)提升6.71％。持仓市值(zhí)前五个(gè)股分别为保利发展(zhǎn)、招商蛇口(kǒu)、万科A、华发股份、滨江(jiāng)集团(tuán)，持(chí)仓市值占(zhàn)板块比(bǐ)重合计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现，公募对(duì)于房地产(chǎn)的(de)投资愈(yù)发有集中(zhōng)于龙头的(de)趋势。Wind显(xiǎn)示(shì)，在公(gōng)募基金一季报汇总的重仓股中，房地产板块排(pái)名最高的是保(bǎo)利(lì)发(fā)展，在基(jī)金重仓第33位(wèi)。排名第二的是招商蛇口，排在第78位。而老(lǎo)牌龙头股万(wàn)科A排(pái)在第96位。对比(bǐ)去(qù)年四季报，变化之处(chù)首(shǒu)先在于几(jǐ)只房(fáng)地产龙头股从(cóng)排位上看均有(yǒu)退步，尤其是万科最为明(míng)显；其(qí)次是金地集(jí)团退出百大之(zhī)列。但考虑到房地产是复苏链(liàn)上最后一环，且(qiě)首季(jì)并非行(xíng)业销售旺(wàng)季，其(qí)传导到二级市(shì)场乃至机构持仓上还需要时(shí)间(jiān)周期。

　　形成共识的是，经(jīng)济圈判断房地产已经进入大分化时代(dài)，一二(èr)线(xiàn)城市好于三四线城市。而映射到二级市场(chǎng)投资上，配置(zhì)房(fáng)地(dì)产行(xíng)业轻(qīng)松收获行业贝塔的红利期一去不返(fǎn)了(le)。“如果按(àn)照产(chǎn)业周期来分类，包括(kuò)房(fáng)地产(chǎn)等几(jǐ)类行业(yè)在盖(gài)特纳曲线里(lǐ)属于成熟期或者衰退期的行业(yè)，传统认(rèn)知上(shàng)没有什么(me)投资机会的。但(dàn)在这几年特殊的行情里包括(kuò)煤炭、电解铝等类似的(de)行业也出现了一些机会，背后的逻辑是(shì)供给侧发生了更大的变化。”一不愿具(jù)名(míng)的(de)上海公募基金经理指出。

　　不(bù)过也有公(gōng)募人士持谨慎乐(lè)观(guān)态度：“行业前几年17亿～18亿(yì)平方米(mǐ)的(de)年销(xiāo)售面积(jī)很难再(zài)出现了，2022年光是居民存款数量增(zēng)加了(le)15万亿元(yuán)。中国存(cún)量(liàng)有(yǒu)400亿平方米建(jiàn)筑面(miàn)积，考(kǎo)虑(lǜ)存量地产的更新，也有近(jìn)10亿(yì)平方米。需求端还需要(yào)有一定(dìng)的(de)政策出(chū)来去刺激购房。”

　　宝盈基金(jīn)房(fáng)地产(chǎn)研(yán)究(jiū)员吕功绩也指出(chū)：“时至(zhì)今日，无(wú)论从城镇(zhèn)化(huà)的(de)进程，还(hái)是人均住房面积（接近30平(píng)/人），我国均已(yǐ)告别(bié)住房(fáng)短缺时代(dài)，而目(mù)前居民的杠杆率和房价收入也不(bù)支撑每年18万(wàn)亿元(yuán)的销售额，以(yǐ)及过快(kuài)上(shàng)行的(de)房价，因而(ér)行(xíng)业高(gāo)增的时(shí)代(dài)已(yǐ)经过去，未来行业的需求或将回落，在此过(guò)程中，伴随着地产的高杠杆属性(xìng)，就很容易出现(xiàn)信用风险问题（类似(shì)2022年的民营(yíng)地产爆雷），行业(yè)进(jìn)入到供给(gěi)侧出清的过程。这个过程中，综合竞争力强的公(gōng)司就(jiù)能够通(tōng)过(guò)大(dà)鱼吃小鱼的(de)方(fāng)式，获得市占率的提(tí)升(shēng)。当行业需(xū)求见顶回落时，行业的贝塔已经过去了，但不代表没有投资机会，机会在于(yú)城市、位置、产品的阿尔法(fǎ)，而对应到(dào)股票投资，就是强竞争力公司的(de)阿尔(ěr)法。”

　　或(huò)许也是基于这样(yàng)的(de)认识转变(biàn)，精耕细作(zuò)个股成为公募(mù)乃至(zhì)整(zhěng)体(tǐ)机(jī)构的务实(shí)之举。

　　机构配置房地产(chǎn)“风物长宜放眼(yǎn)量”

　　头部(bù)央国企、优质区域(yù)性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多出(chū)现(xiàn)小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数本月涨(zhǎng)幅(fú)约为(wèi)2％。从具体的个股来看(kàn)，《红周刊》利用Wind统计申万(wàn)房地产(chǎn)板块个股，在纳入统计的124只房地产(chǎn)类(lèi)标的股(gǔ)中，本(běn)月(yuè)以(yǐ)来实现股价上(shàng)涨的达到了81家(jiā)。

　　其中，上述时(shí)间段(duàn)恰好排名(míng)前五(wǔ)的公司月内(nèi)涨(zhǎng)幅超过(guò)了10％，它们分(fēn)别是上实(shí)发展(zhǎn)、浦(pǔ)东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第一的上(shàng)实发展，五(wǔ)一(yī)假期归来后日成交量明显放大，4日、5日连续两个交易日收出涨停。从(cóng)该股的基本面(miàn)来看(kàn)，上实发展的(de)主营业务为(wèi)房地(dì)产开(kāi)发与经营。公司的主要产(chǎn)品及服务为房地产(chǎn)销售、房地产租赁、物业管理服务、工程项目(mù)、酒店(diàn)经营。从(cóng)业绩(jì)数据来看，2022年(nián)，其实现营业(yè)收(shōu)入52.48亿元，比(bǐ)上期(qī)减少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现营业总收入27.87亿(yì)元(yuán)，同(tóng)比增长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏(kuī)。

　　不过从(cóng)十大流通(tōng)股股东来看，各类机构都有对其(qí)布局的例子。以3月31日时的首季十大流通股股(gǔ)东来看， 具(jù)体包括公募的上银(yín)基金、私募的迎水文龙、中央汇金(jīn)、长(zhǎng)城资产管理公司等都跻身前十的(de)行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二(èr)的浦东金桥也是上海本地房企，其第一季度的收入利润规模(mó)大幅(fú)度复苏。究其原改造文章的祖师是谁 改造文章的祖师爷是谁因，一方面是该公司后疫情时代(dài)出租率(lǜ)复苏至近年来最(zuì)高，另一方面则是公司拿地结算持续性向好，从数字上看，一(yī)季度(dù)新增虹口(kǒu)135、138住(zhù)宅(zhái)地(dì)块，总建筑面积约54万平方米。

　　在(zài)这(zhè)样的业绩势头(tóu)向(xiàng)好背(bèi)景(jǐng)下，自(zì)然也吸引了知名机构(gòu)在其(qí)中持续(xù)驻足。从第(dì)一季(jì)度十(shí)大流通股股东来看，知名私募高毅邓晓峰的(de)两只产品依然在(zài)前(qián)十中，这也是连续第三个季度他(tā)有的(de)两只产品杀入(rù)前十。同时榜单(dān)中还(hái)有一支大(dà)名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎(zhā)比投(tóu)资局，其(qí)当季(jì)还小幅增加了持(chí)股。

　　除(chú)去上(shàng)述两家上(shàng)海区域性地产公司(sī)外，荣安地产则是(shì)主要(yào)布(bù)局(jú)在深圳(zhèn)的地产公司，一季报交出(chū)的(de)也是一份报(bào)喜的(de)成绩单(dān)：首(shǒu)季公司实(shí)现营(yíng)业收入51.85亿元(yuán)，同比(bǐ)增长35.51％。归属于上市公司(sī)股东的净利润6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从(cóng)机(jī)构态(tài)度来看，《红周刊》注(zhù)意到两只公募指(zhǐ)基首季新杀入十大流通股(gǔ)股东行列。具体说(shuō)来， 南方中证全指房地(dì)产ETF上(shàng)榜排名第(dì)七位，富(fù)国(guó)中证指数1000增(zēng)强则(zé)排名(míng)第九位，此外联袂出现的机构还有QFII高(gāo)盛国际(jì)和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊(kān)》采访时(shí)，兴证全球基(jī)金(jīn)相关(guān)人士分析：“经历过行业洗牌和兼并重组后(hòu)，龙头的价值(zhí)更(gèng)为笃定突出；从拿(ná)地端(duān)看(kàn)，2022年土地(dì)市场(chǎng)大幅降温，优质土(tǔ)地供给较(jiào)多(duō)（券商测算对应潜在毛利(lì)率(lǜ)在25％以上(shàng)，目前房企的利润率仅20％），绝(jué)大多数房企受限于(yú)信用问题或者资金紧张没法拿(ná)地(dì)，龙(lóng)头(tóu)房企趁机(jī)获取(qǔ)低(dī)成(chéng)本土地，龙头房企(qǐ)的拿(ná)地力(lì)度（拿地(dì)金(jīn)额/销售金额）基(jī)本在30％以上；从融资上看，龙头房企(qǐ)杠杆(gān)率较低，净负债率基本在70％以下，而其他房企的(de)净负债(zhài)率普遍都(dōu)在100％以上，加(jiā)杠杆空间(jiān)有(yǒu)限，从融资成本看，龙头(tóu)房(fáng)企的融(róng)资(zī)成本(běn)不断下(xià)滑，基本在3％、4％左右；对应到(dào)2023年的销售，龙头(tóu)房(fáng)企明显跑赢(yíng)行业(yè)，1～4月百强房(fáng)企的销售(shòu)额增速为9％，而(ér)TOP14的(de)销售额(é)增速为29％。”

　　“即使没(méi)有(yǒu)中特估，国央(yāng)企(qǐ)相较于民营地产公司也是更有优势的(de)。”吕(lǚ)功绩强调，“对于(yú)减值、土(tǔ)地资源债权债务关系等问题(tí)，市场对民营房开企业(yè)的资产会有更多担忧和质疑(yí)，所以在这一轮行业出清的过程中，央(yāng)国(guó)企相较于(yú)民企来说估值的(de)修(xiū)复更明显(xiǎn)。中特估的角度(dù)从中长期的维度看，行业的逻辑在于集中(zhōng)度提(tí)升后(hòu)，行业(yè)进入高质量发展阶段，具备较快速(sù)发展(zhǎn)阶段更稳定且(qiě)可预期的(de)盈利(lì)和现金流创造(zào)能力，以此带来估值中枢(shū)的提升，应该(gāi)关注(zhù)估值相对较低(dī)，企业自(zì)身资产的质量好、运营能力强、可以创造持续(xù)现金流的企业。”

　　“存(cún)量时代中行(xíng)业普涨的概率比较(jiào)低，行业内部将出现(xiàn)分化，要关注(zhù)将受益于行(xíng)业集(jí)中度(dù)提升的头部(bù)公司(sī)。”星石投资首席研究官方磊也表示。

　　顺(shùn)应(yīng)机(jī)构这一思路的话，或许还是保利(lì)发展、招商蛇口等国(guó)资背景龙头前(qián)途更(gèng)为光明。不过(guò)国投瑞(ruì)银基金(jīn)投资(zī)部副总监(jiān)綦傅鹏表示：“需要客观地(dì)去(qù)持(chí)续观察国企(qǐ)央企在三个方面是否(fǒu)可以维持(chí)，首(shǒu)先是融(róng)资(zī)成本保持(chí)低(dī)位，其次是销售份额持续提(tí)升(shēng)，再(zài)次是拿地份(fèn)额持续提(tí)升。”

　　复苏(sū)速(sù)度(dù)缓慢

　　机(jī)构(gòu)需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳理发现，对于2022年的业绩出现(xiàn)的整体下滑，2023年一季(jì)度的业绩分化更趋明(míng)显，保利发展、滨(bīn)江集团等房(fáng)企(qǐ)营收、净(jìng)利均实现了业(yè)绩的回(huí)正，甚至是较大增速的增长。而这些公(gōng)司(sī)也是机构的重仓对象(xiàng)。

　　对此(cǐ)，知名房地产业内人(rén)士张宏伟向《红(hóng)周(zhōu)刊》分析(xī)表示(shì)，业(yè)绩出现明显(xiǎn)改善(shàn)的房企，主要是因(yīn)为(wèi)过(guò)去两三年(nián)时间，尤其是在2021年下半年民营(yíng)房(fáng)企不怎(zěn)么(me)投(tóu)资拿地之(zhī)后，国有企业仍在持续性地(dì)拿地(dì)，且(qiě)主要集(jí)中(zhōng)在核心城市，投资力度较大。投资的驱动能够推动房(fáng)企销售业绩(jì)的增(zēng)长，从而在2023年(nián)一(yī)季(jì)度市场恢复但仍处于调整的过程中，能够保有一个正增长。

　　不(bù)过(guò)张宏(hóng)伟同时也提(tí)醒表示(shì)，在房地产的复苏过程中(zhōng)，还面临着(zhe)一些不(bù)确(què)定(dìng)性。其(qí)实整个市(shì)场从四月份开始(shǐ)又在往下掉。除了杭州、成都等极个别(bié)城市四月环比三(sān)月相(xiāng)对表现(xiàn)较好之(zhī)外，包括北京、上海在内的绝大多数城(chéng)市都出现环(huán)比下滑的情况(kuàng)。而现在五月的(de)市场表现(xiàn)也不太乐观。按照现(xiàn)在的经济状况(kuàng)、收入情况，以及(jí)市场的去库(kù)存压力、企业的资金(jīn)面压力，可能(néng)会出现，到六月份房企为了半年报冲(chōng)业(yè)绩出现市场(chǎng)的(de)短期反(fǎn)弹外的一(yī)个市场(chǎng)乏力(lì)现象。也就是说，第二季(jì)度、第三季度增(zēng)长不(bù)确定性(xìng)的压(yā)力仍旧较大。

　　上海(hǎi)利檀投资董(dǒng)事长陈昊扬也向(xiàng)《红(hóng)周刊》指出，现在整个房地产以及其(qí)上下(xià)游(yóu)产业(yè)链(liàn)的(de)复苏速度都(dōu)比想(xiǎng)象的要慢很多，我们要多给一些耐心，这个(gè)时(shí)候，在房地产以及(jí)上(shàng)下游就(jiù)不是赚快钱的时候，只(zhǐ)能(néng)赚他基本面的(de)钱(qián)。但这(zhè)也意味着，只有极为少数的(de)、做得(dé)比(bǐ)同行好(hǎo)得多的企业，会(huì)伴(bàn)随整个行业的弱(ruò)复(fù)苏，业绩会逐步体现出来。所以只能耐心地去等(děng)待它的基本面不断地(dì)凸显(xiǎn)出(chū)来，这需要时(shí)间。

　　（本文已刊(kān)发(fā)于5月13日(rì)《红周刊》，文中提及个股仅为举例(lì)分析，不做买卖推(tuī)荐。）

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