近(jìn)两(liǎng)年火爆的创新产(chǎn)品公募REITs进入密(mì)集分红期，近日7只REITs陆续迎(yíng)来除息日，公募REITs整体呈现出高(gāo)比(bǐ)例稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供(gōng)分(fēn)配金(jīn)额的REITs产品，平均(jūn)分红比例(lì)接近99％。

　　多位(wèi)业内人(rén)士对此表示，强制分(fēn)红机制是公募REITs主要特征(zhēng)之(zhī)一，稳定分红(hóng)体现出该类产品长期投资价值(zhí)，通过观(guān)测经(jīng)营活动现金流、可供分配现金等指标，也是观(guān)察REITs项(xiàng)目底层资产运营情况的“窗口(kǒu)”。他们也提(tí)醒普通投资者注意，与产(chǎn)权类项目相比，特许经营(yíng)REITs项目(mù)在经营权到期(qī)后不(bù)再产生现金收益(yì)，特(tè)许经营(yíng)权(quán)分红目前已包含了利润分配(pèi)和(hé)本金(jīn)的归还，在选择(zé)投资(zī)标的时应了解资产(chǎn)类型和分红(hóng)的特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分(fēn)红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分红期(qī)，近(jìn)日(rì)7只REITs产(chǎn)品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎来(lái)除(chú)息日(rì)，此外尚有6只REITs实际(jì)分配情况尚未公布。整体(tǐ)来看，公募REITs呈现(xiàn)出了高比(bǐ)例的稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供分配金额的公募REITs产(chǎn)品中，2022年全年(nián)分(fēn)配(pèi)金额占可供分配金额比例(lì)平均为98.89％，且(qiě)绝大部分分配(pèi)比(bǐ)例(lì)在96％以上。

　　中金(jīn)基金相关负责人对此表示，投资公募REITs的主要收(shōu)益来源为持有期分(fēn)红收益，以及基金份额交易价格的变化。基金份额二级市场价格(gé)受(shòu)到公募REITs资产运营情况及市场因素的综(zōng)合影响，较(jiào)易引(yǐn)起波动。与(yǔ)此相比(bǐ)，基金分红预(yù)期(qī)则更有规律可循。公募REITs的分红主要来自(zì)基础设(shè)施资产的(de)经(jīng)营现金流，投资人(rén)通过基金募集材(cái)料(liào)和(hé)信息披露文(wén)件，结合行(xíng)业及市(shì)场情况，可以(yǐ)分析基(jī)础设施(shī)项目的经营(yíng)业绩(jì)，作为进行(xíng)投资决(jué)策的重要参考。

　　“相对于基金份额二级市(shì)场价格变化导(dǎo)致的浮盈或浮亏，分红作为(wèi)基(jī)金份(fèn)额持有人实际获(huò)得的现金收益(yì)，对于长(zhǎng)期投资者更具(jù)参考价值。”中金(jīn)基金(jīn)相关负责人(rén)称(chēng)。

　　平安(ān)基金REITs 投资中心运营高级副(fù)总监李华平也(yě)表示，根据《公开募集基础设施(shī)证券投资基(jī)金指引（试行）》及相关法(fǎ)规要求，基础设施基金应当将90％以上(shàng)合并后基金年度可分配金额以现金形式分配给投资者(zhě)，强(qiáng)制分红机制是公募REITs的主要特征之(zhī)一(yī)，稳定的分红机制(zhì)体现出REITs产(chǎn)品长(zhǎng)期投资(zī)价值。

　　中航基金也认为，从投(tóu)资角度来看，基础设施(shī)公募REITs同时(shí)具备“股性(xìng)”和(hé)“债性”双重特点。二(èr)级市场价格反映这(zhè)类产品“股性”的一面(miàn)，分红(hóng)体现了这类产品的“债(zhài)性”特点。公(gōng)募(mù)REITs有强制分红(hóng)要求，分红(hóng)类似于(yú)债券派息(xī)，但不(bù)等同于(yú)债券的固定利息回报，而是由(yóu)可(kě)供分配现(xiàn)金决定。

　　从机构投资者的角度来看，一方面是公募REITs丰富了机构投资者的投(tóu)资品类，为资产配置多元化提(tí)供抓手(shǒu)，具有较强的配置(zhì)价值。另一方面，公(gōng)募REITs的(de)分(fēn)红能够帮助机(jī)构(gòu)投资者稳定收益。机构投资(zī)者公(gōng)募REITs能(néng)够通(tōng)过分(fēn)红获(huò)取相(xiāng)对(duì)于投资债券相对高的收益性(xìng)，在有效控制风险的前提下，增厚资产包收益，起(qǐ)到投资(zī)“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外，市场对于未来分红水平的预期，也是影(yǐng)响REITs基金二级市场价格走(zǒu)势的关键因素之一。

　　从近(jìn)期公募REITs的二级市场(chǎng)表(biǎo)现看，截至(zhì)4月21日，今年以来中证REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发(fā)布(bù)了2022年年(nián)报，部分产品受(shòu)宏观经济的(de)影响(xiǎng)，可分配金额完(wán)成率不达预期，一定程度上影响了(le)公募(mù)REITs二级市场的价格(gé)。”李华平称(chēng)，公募REITs二级市场的价格波动受多重(zhòng)因素的影响，投资(zī)收益是影响REITs二级市场价格(gé)的主要因素之一，而稳定的分红有利于吸引投(tóu)资(zī)者参与公募REITs二(èr)级市场的(de)投(tóu)资。

　　中金(jīn)基金(jīn)相(xiāng)关负责人也表(biǎo)示，近期经济预期(qī)恢复，一方面市场热点呈现向股票和债券回归的(de)过程；另一(yī)方面，基础设施项目的经营(yíng)业(yè)绩相对经(jīng)济活力的(de)改善有一(yī)定的滞后性。

　　此外，公募(mù)REITs在分红除权日(rì)，将对(duì)基金(jīn)份额的开盘指导(dǎo)价做(zuò)调减处理，调(diào)减金额根据单(dān)位基金份额的分红(hóng)金额进行计算。除权操作是对分红前后(hòu)基金份额(é)净值变化的修正(zhèng)，使投资人在(zài)基(jī)金分红前后均可以获得公平的投资机会。

　　“分红可增强投(tóu)资者长期投资的信(xìn)心，同时(shí)需结(jié)合持有产品的(de)特性，关注二级(jí)市场(chǎng)扰动对整体收益的影响(xiǎng)程度。”中航基(jī)金相关人士(shì)也称。

　　特许(xǔ)经营(yíng)权分红包括利润分配和本金(jīn)归还

　　普通投资者(zhě)应(yīng)了解底(dǐ)层资产情况(kuàng)

　　多位业内人士还(hái)提醒(xǐng)，与(yǔ)现有(yǒu)公募基金(jīn)分(fēn)红(hóng)前(qián)提是本金之上的增值部分不同(tóng)，特许经(jīng)营(yíng)权REITs基金运作期间的“分红”界定为“分派”更为准确，分派(pài)的是(shì)本金与增值两个部分(fēn)，两个(gè)部(bù)分之间(jiān)的比例是变动的，与现(xiàn)有公募基(jī)金分(fēn)红差异很大，大多数(shù)普通投资者可能(néng)把“分派”金(jīn)额误认(rèn)为是持续分红(hóng)。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期(qī)后基金价值(zhí)面(miàn)临极大不确定性，这是(shì)该类投资者应(yīng)该注意的(de)情况。

　　李华(huá)平表示(shì)，目前公募REITs主要(yào)有特许经营权类和产(chǎn)权(quán)类两大资(zī)产类型，持有产权类(lèi)产品(pǐn)的收益主(zhǔ)要包括每(měi)年的现金分红(hóng)及(jí)资(zī)产(chǎn)增值的收益，而持有特许经(jīng)营类产品的收益(yì)主要来自项(xiàng)目每年的(de)现金分红。其中，特许经营权类资产的(de)分红包括(kuò)了利润分配和(hé)本(běn)金的归(guī)还，两者的比率也是变动的，对(duì)特(tè)许经(jīng)营权类资(zī)产(chǎn)的公募REITs可以(yǐ)内(nèi)部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资(zī)者在选择投资标的时，应了解公募(mù)REITs底层资产的(de)类(lèi)型。

　　中航基金(jīn)也表(biǎo)示，从细分来看(kàn)，各类(lèi)公募REITs分(fēn)红因底层资(zī)产(chǎn)属(shǔ)性不(bù)同而形成区别。特许经营权类的公(gōng)募REITs产品因其分(fēn)红相当(dāng)于包含“本金+收益”，分(fēn)红相对较多，债性偏强。而产权类的公募(mù)REITs分红主(zhǔ)要为(wèi)“收(shōu)益”，更看重(zhòng)底层(céng)资产(chǎn)的价(jià)值(zhí)增值，所以(yǐ)相对股性偏强(qiáng)。普通投资者在选择公(gōng)募REIT时，需要考(kǎo)虑底(dǐ)层资产(chǎn)属(shǔ)性，对(duì)所选(xuǎn)择产品的二级市(shì)场价格和分(fēn)红有合(hé)理(lǐ)预期(qī)。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也认为，与产权类项目相比，特许经(jīng)营项目在经营权到期后不再能产生现金收益，因此(cǐ)将可供分配金额(é)的分配理解为(wèi)“分派(pài)”比“分红”更(gèng)加准确。基于这个特点(diǎn)，剩余(yú)经(jīng)营(yíng)期限较短的特许经(jīng)营项目，通(tōng)常(cháng)具备更高的分派(pài)率水(shuǐ)平。对于剩余期限较长的特许经营权(quán)项目，即使分派率相(xiāng)对较低，也有足够年限收回本金(jīn)并取得收益。

　　中金基金该负责人提醒投资者注(zhù)意，特许经营(yíng)权项目的分派金额包(bāo)含(hán)了投(tóu)资(zī)本(běn)金(jīn)，在不进行扩(kuò)募的情况(kuàng)下(xià)，基金份(fèn)额(é)单价随着分派进度逐年下降(jiàng)是(shì)正常现象，投资特许(xǔ)经(jīng)营权REITs的收益来自项(xiàng)目剩余期(qī)限产生的现(xiàn)金(jīn)流。

　　“与特许经营(yíng)项目相比(bǐ)，产权类(lèi)项目(mù)的土地或建(jiàn)筑的(de)剩余使(shǐ)用年限一般(bān)较(jiào)长，再加(jiā)上到期(qī)后通(tōng)过对(duì)建筑的更(gèng)新(xīn)改(gǎi)造(zào)或补(bǔ)缴(jiǎo)土地出让金等追加投(tóu)资，有机会进一步延长(zhǎng)经营期限。这种类似永续经营的假设(shè)反映在基础资产的估值上，使产权类REITs具(jù)备更显著的资产投资属性(xìng)。”该(gāi)负责人(rén)称。

　　观测内部收益(yì)率等指标(biāo)

　　评估项(xiàng)目底层(céng)资产运营情况(kuàng)

　　在基金分红的时点(diǎn)，多位业(yè)内(nèi)人(rén)士还表示，在产品分红(hóng)期(qī)，投资(zī)者(zhě)可以(yǐ)观测经营活动现金流(liú)、可供分配现金、内部收益率等指(zhǐ)标(biāo)，来(lái)观察和评估项目底层资产的运营情况。

　　中航基(jī)金表示(shì)，年报(bào)指标中，跟现金相关的(de)指标有(yǒu)两(liǎng)个：一是年报中(zhōng)披露的经营活动现金流，二是(shì)可供(gōng)分配现金，二者存在本质性区别。经营(yíng)活动产生(shēng)的(de)现金净流(liú)量(liàng)是指企业经营(yíng)、筹资、投资产生的现金流，基于企业(yè)本身(shēn)经营活动产生；可(kě)供分配的现金实质(zhì)上(shàng)是从EBITDA出发(fā)，对(duì)非现金影响利润表的项(xiàng)目进行调整(zhěng)，加期(qī)初现金，最(zuì)终得(dé)到的账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作(zuò)为(wèi)资产配置新选择，投资价值体现(xiàn)在相对(duì)股债市场独(dú)立(lì)的资产配置(zhì)功(gōng)能，比较(jiào)适合长期持有。建议投资者(zhě)对经营权类的资产可(kě)以更多关(guān)注内(nèi)部收益率的高低，对(duì)产权类的资(zī)产更(gèng)多关注分(fēn)派率高低。因为公(gōng)募REITs可分(fēn)配收益(yì)主要来(lái)自底层资产(chǎn)的经营净(jìng)现金流，所以底(dǐ)层资产运营情(qíng)况直(zhí)接影(yǐng)响投(tóu)资回(huí)报，投资者(zhě)可综合(hé)考虑原始权益人综合实力、运营(yíng)管理机(jī)构实力、公募(m夏朝距今多少年，夏朝距今多少年2022ù)基(jī)金管(guǎn)理人实力等多重因素(sù)来(lái)选择投(tóu)资(zī)标的(de)。

　　中信(xìn)证券研(yán)报也(yě)显示，公募REITs进(jìn)入密集(jí)分红(hóng)期，由于分红交易带来的短期博(bó)弈机(jī)会仍在，叠加此前市场接连回调，建议投资(zī)者关注有基本面支撑(chēng)、填权效应相对明显、同时分红(hóng)规模较为可观的个券。

　　“公募(mù)REITs的(de)招募说明书均(jūn)会(huì)载(zài)明REITs在发行首年及次年的可(kě)供分配金额预(yù)测(cè)。投资者可以将(jiāng)REITs的实际分红金额与募集材料(liào)中披露预测进行比较分析(xī)，结合经济及(jí)市场(chǎng)的实际环(huán)境，对基础(chǔ)设施(shī)项目(mù)的运营业绩(jì)及REITs的管理能(néng)力进行判断。”中金(jīn)基金上述负(fù)责人也称。

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