文：任泽(zé)平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预售制了。 1月17日(rì)召开(kāi)的全国住房和城乡建设(shè)工作会(huì)议(yì)提出“有(yǒu)条件的可以进行现房销售”，不足(zú)一个(gè)月时间，已(yǐ)有山(shān)东(dōng)、安徽、河南、四川、广东等地明确表态，试(shì)点现(xiàn)房(fáng)销售。

　　1、是该取消商品房预售(shòu)制(zhì)了，用(yòng)你的钱，建你的房子，还烂尾了，这(zhè)是(shì)对购房者的不公平(píng)。以后谁有钱谁建房，没钱没实力的(de)别(bié)建了，不能把包袱甩给老百姓和社(shè)会，这(zhè)是(shì)房地(dì)产(chǎn)从(cóng)大开(kāi)发时代步入高质量(liàng)发展阶(jiē)段的(de)必(bì)然趋势，也是对(duì)购房(fáng)老(lǎo)百姓的最(zuì)大保护(hù)。98年房(fáng)改时，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱(qián)，预售制是(shì)权宜之计，现在全(quán)国套(tào)户(hù)比超过1，从大开发进入(rù)存量时代，对购房(fáng)民众不公平的预(yù)售制(zhì)已(yǐ)经过时了(le)，该取消(xiāo)了，改为现(xiàn)房销售。以(yǐ)后一手(shǒu)交钱，一手交房，天经地义(yì)。当然二次房改是个技(jì)术活(huó)，兼(jiān)顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组(zǔ)房企债务(wù)、恢复市(shì)场信心以(yǐ)及(jí)长效机制，长效机制四大关键(jiàn)是(shì)推动城市群战略、人(rén)地挂(guà)钩(gōu)、金融中性稳定和房地产税(shuì)。如果按照经(jīng)济(jì)规(guī)律办事(shì)，中国一定(dìng)能实现房(fáng)地产软着陆和长期平(píng)稳健(jiàn)康发(fā)展，跨过这道(dào)关，解好(hǎo)这道世(shì)界难题。

　　2、为什么要取消预售(shòu)制、改为现房(fáng)销售(shòu)？大家想想，绝大(dà)部分(fēn)商品是一(yī)手交钱一手(shǒu)交货，预售制是对(duì)购买者的单(dān)方面不(bù)公平制度，购房老百姓几乎承(chéng)担了所有商品(pǐn)不能交付的(de)风(fēng)险。从(cóng)个人层面看，预(yù)售(shòu)制对购房者(zhě)非常不公平(píng)，比如，交房等待期(qī)一般为两年，在此期间，购房者不仅(jǐn)承担银行利息，还(hái)要承担(dān)延迟交房、房屋质量、房产证延期办(bàn)理甚至不能交房(fáng)的风险。从行业(yè)层面(miàn)看，预售制助(zhù)推部分房企过度举债(zhài)、高杠(gāng)杆扩张，若遇到下行周期，会(huì)引发资(zī)金链断裂、项目(mù)搁置等系列风险(xiǎn)。取消预售制，改(gǎi)为现房(fáng)销售，这样有助于落(luò)实中央房住不炒精神、有助(zhù)于保障(zhàng)购房(fáng)老百(bǎi)姓权益、有助于(yú)房企稳健发(fā)展，一举(jǔ)多得，谋划长远。

　　3、为什么(me)建议取消预(yù)售制度？预售(shòu)制度怎么(me)来的？国外什么情况？简单科(kē)普一下：商(shāng)品(pǐn)房预售最早源于中国香港，俗称卖楼花，卖(mài)期(qī)房，是一种开发(fā)商(shāng)放杠(gāng)杆的(de)方式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引入(rù)了商(shāng)品房预售制度(dù)。其实，当前世界不少国(guó)家(jiā)存(cún)在预售制。但是，重(zhòng)点来了！发达(dá)国家一般有(yǒu)严格的监管(guǎn)保障措(cuò)施，开发(fā)商在项目获得政府批准(zhǔn)后才可(kě)以开始销(xiāo)售，买(mǎi)家在购买期(qī)房(fáng)后并(bìng)非像中(zhōng)国一样在(zài)支(zhī)付完首付款(kuǎn)后从银行(xíng)一(yī)次性(xìng)贷款支付(fù)剩余(yú)全部房(fáng)款，而是根据开(kāi)发商工程进度在完全交房前进行分期支付(fù)。所(suǒ)以，预售制度是(shì)需要严格的资金监管、分期支付以(yǐ)及(jí)违约处罚措施(shī)作为保障的，如果没有这些(xiē)保障措(cuò)施，一定会触发风险，对购房(fáng)民众不公平，所以不(bù)如借机取消预(yù)售(shòu)制度，以后改(gǎi)为现房销售。客观讲预售制度(dù)有一定(dìng)历史阶(jiē)段性，现在中(zhōng)国住房(fáng)进(jìn)入(rù)存(cún)量(liàng)时代，取消预售制度有助于降负债降杠杆(gān)，不再把(bǎ)烂尾风险甩给(gěi)老百姓和社会，当(dāng)然这需(xū)要配套房企债务重组(zǔ)、复工保(bǎo)交(jiāo)楼(lóu)、恢复市场信心和房(fáng)地(dì)产长效机制。这(zhè)是个技(jì)术活，只(zhǐ)要坚持(chí)市(shì)场(chǎng)化改革，中(zhōng)国(guó)一定能化解这(zhè)个难题，让房地(dì)产回归实体经济和居住(zhù)属性(xìng)，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消(xiāo)预售制，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼(pīn)的(de)不是(shì)五(wǔ)花(huā)八门(mén)、眼花(huā)缭乱、不知道能(néng)不(bù)能兑现的营销手段，而是所(suǒ)见(jiàn)即所得的过硬的产(chǎn)品质量(liàng)和(hé)诚信，这(zhè)才是对购房(fáng)民众的(de)最(zuì)根本最(zuì)实(shí)质的保障，这样(yàng)将(jiāng)极大(dà)的提升开发商的建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣币。所有商业的本质(zhì)是(shì)向善，是(shì)以客户(hù)为中心，房(fáng)地(dì)产也(yě)不能例外，老百(bǎi)姓(xìng)买房子(zi)是天大的事，烂(làn)尾毁(huǐ)三代，好房幸福一(yī)家人。从这个角度，取消预(yù)售制、实(shí)施现房销售是实现老百(bǎi)姓(xìng)安居乐业、社会长治久安、行业企业健康发(fā)展(zhǎn)的重大措施。在当前的情况下，取消预售制要结合稳(wěn)楼市、房地产软着(zhe)陆(lù)、打通金融支持(chí)当期(qī)三好生(shēng)、新模式等综合施策。

　　作者(zhě)十年(nián)前在(zài)国(guó)务院发展研(yán)究中心参与财税改革(gé)方案研究时，对预售制、房地产(chǎn)税、人地挂(guà)钩、金融稳定、房企(qǐ)杠杆(gān)率等进行过长期系统的专(zhuān)项研(yán)究。（参考后(hòu)来形成的(de)专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商品房(fáng)预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层(céng)销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内地版(bǎn)预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市化进程(chéng)，但背(bèi)后潜藏的(de)风险确(què)实存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资(zī)金第三方全程监管，交付时开(kāi)发商凭(píng)验(yàn)收凭(píng)证取得房款

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供期房(fáng)烂(làn)尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保(bǎo)护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预(yù)付款保全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行监(jiān)管，享1年保修期(qī)后(hòu)付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内(nèi)地商品房预(yù)售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英(yīng)东创造(zào)“卖楼花”模式

　　二十世纪五十(shí)年代在(zài)中国香(xiāng)港，楼(lóu)宇(yǔ)出租(zū)是地(dì)产行业盛行的(de)方式(shì)，但有着转让难(nán)、出租资金周转期长(zhǎng)等(děng)问(wèn)题，分(fēn)层销售孕(yùn)育而生。20世纪50年代(dài)，中国香港还未推行公(gōng)共房屋制度，许多人栖身于(yú)木屋或者其(qí)他(tā)临时住宅，住房(fáng)的需求(qiú)是相当高(gāo)，不过大多数居(jū)民的储蓄很(hěn)少(shǎo)。当(dāng)时楼宇买卖多数以一整栋(dòng)楼(lóu)为单位，需要雄(xióng)厚的资(zī)金实(shí)力才能购买。虽然(rán)楼(lóu)宇出租是中国香港(gǎng)地产行(xíng)业盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金周(zhōu)转期长等问题。针对这一系列问(wèn)题，不少地产商开始(shǐ)探求(qiú)新的方式，如把(bǎ)楼宇契(qì)约切(qiè)开，即(jí)“分契(qì)”，然(rán)后将楼宇分层(céng)出售。这模式(shì)一经推行(xíng)，购买楼宇(yǔ)的市民数量有所增加，开发商资(zī)金周转加快。

　　在分(fēn)层出售的基础(chǔ)上，将“按(àn)揭”模(mó)式引(yǐn)入(rù)房(fáng)地产(chǎn)销售，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖楼(lóu)花(huā)”模式。1953年底霍英东创办(bàn)立信置业有限(xiàn)公司(sī)，凭借商业直觉和多年经营杂货铺、海上驳运业(yè)务的经验，对于(yú)商(shāng)品流通、资金周转有着(zhe)独到(dào)的见解，在努力寻求方(fāng)法加快自身资金(jīn)周转。当对角线相等的四边形是什么四边形，对角线相等的平行四边形是什么(dāng)时其(qí)在(zài)购下九龙的一块地盘后，除(chú)了分(fēn)层出售、还印发售楼(lóu)说(shuō)明书(shū)，上(shàng)有文字详尽(jǐn)说明楼宇的地(dì)势环境(jìng)、建筑材料、分层价格(gé)、订购方(fāng)法等。此外，“卖楼(lóu)花”是另外(wài)一个亮(liàng)点，即先(xiān)收(shōu)取买家(jiā)的订(dìng)金，采用类似租金的分期付款形式，等新楼落成(chéng)时，收(shōu)齐买家(jiā)的(de)钱，买家就拥(yōng)有(yǒu)了自己的房产(chǎn)。这(zhè)种方式减轻了民众购房(fáng)的资(zī)金压力，加速了房屋的建(jiàn)造和销售，也解决了制造商的资金问题，降低投资风险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售(shòu)楼花+分(fēn)期付款”的(de)销售模(mó)式成为(wèi)当时(shí)中国香(xiāng)港房地产市场的一大特色，纵(zòng)观(guān)中国香(xiāng)港房地产市场的改革(gé)，“卖楼(lóu)花”模(mó)式(shì)高效(xiào)率地解决了核心的住房供不应求的问(wèn)题(tí)，使(shǐ)房(fáng)市发展(zhǎn)进入新(xīn)阶段(duàn)。

　　预售楼花(huā)模(mó)式推动了中(zhōng)国香港楼市几十年(nián)繁荣，但(dàn)期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监(jiān)管部门不(bù)断完(wán)善(shàn)、规范化，建(jiàn)立健全的监管机制，促进市场健康发展(zhǎn)。例如，1960年，位于大(dà)角咀的一个(gè)楼盘因(yīn)建筑费用超支停工，出现(xiàn)“烂(làn)尾”情(qíng)况(kuàng)。在1961年后，中国(guó)香港(gǎng)管(guǎn)理部门提(tí)升了对于预售楼花(huā)制度的监管，即要(yào)求(qiú)开发商在预(yù)售前(qián)，确保(bǎo)地价款(kuǎn)已经全部支付，还(hái)要(yào)证明自身有资金等能力把项目完成，资(zī)金需放入律(lǜ)师所托管，支取(qǔ)时需律所和建(jiàn)筑师的核准。为了防(fáng)止(zhǐ)开发商、律(lǜ)所(suǒ)、建筑(zhù)师等(děng)造假，套取监管账(zhàng)户(hù)资金，中国(guó)香港要求律师行在银行开(kāi)设的信托账户（监管账户）、开发商(shāng)操(cāo)作等采(cǎi)取(qǔ)全透明化机(jī)制，且银行的(de)责任上(shàng)升，如出现房屋(wū)“烂尾”情况(kuàng)，银行(xíng)将成最大风险(xiǎn)方，后(hòu)续(xù)需自身推动项(xiàng)目完工。随着监管体系逐步完善，出现“烂尾”的现(xiàn)象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供(gōng)给量少，引进(jìn)“卖楼花”模(mó)式，形成“中(zhōng)国(guó)内(nèi)地版(bǎn)预(yù)售制(zhì)”

　　二十世纪九十年代，中(zhōng)国内(nèi)地面临(lín)住(zhù)房需(xū)求大和供给量短(duǎn)缺问题，引入“卖楼花”制(zhì)度。建(jiàn)国以来，中(zhōng)国内地优(yōu)先(xiān)发展重工业(yè)，强调基(jī)础建设(shè)，这一导向使前期发(fā)展工业化(huà)的进程(chéng)大于城(chéng)市(shì)化(huà)进程，唯(wéi)有解决住(zhù)房基础等城市化配(pèi)套问(wèn)题，才(cái)能进一步推进城市化(huà)。但当时推行的是“统一管理，统一分配(pèi)，以(yǐ)租养房”的福利分(fēn)房制度，住(zhù)房市场发展起步较晚、增速(sù)较慢，福(fú)利(lì)分房制度(dù)也(yě)出现(xiàn)了分配不公(gōng)、效率低(dī)、配(pèi)套差等问题，因此福利分(fēn)房制度(dù)不再(zài)适用于当时的国(guó)情。叠加房地产市(shì)场(chǎng)面临(lín)商品(pǐn)房的需求(qiú)量大，而社会缺少大型房地产开发商，商品(pǐn)房供应量小的困(kùn)境(jìng)，此(cǐ)时(shí)引入中国香港的(de)“卖楼花”模式(shì)无疑是对内地房地(dì)产市场的(de)一针强心剂。从1994年起，中国内(nèi)地逐步(bù)引进(jìn)中国(guó)香港预售(shòu)商品房制度，先后出台多项文(wén)件，大力支持国(guó)内房地产(chǎn)市场(chǎng)改革。例如，1998年(nián)，国务院(yuàn)出台《关于进一步深化城镇(zhèn)住房(fáng)制度(dù)改革，加快住(zhù)房建设的通知》文(wén)件，决定停止住房无偿实物分配，逐(zhú)步实行住房分配货(huò)币化、住房(fáng)供给商(shāng)品化、社会化的住房(fáng)新体制(zhì)，从计划经(jīng)济下的(de)福利分房(fáng)转向市场(chǎng)经济的商品房。房地产市(shì)场采用(yòng)预售制，允许开(kāi)发商卖期房，解决了房(fáng)企缺少资金和(hé)开发时间周期长的两(liǎng)大难题，开发(fā)商(shāng)以预售款(kuǎn)撬动下一个项目的开发，形成滚动开(kāi)发模式，住(zhù)房供应速(sù)度加快(kuài)。自(zì)此(cǐ)中(zhōng)国内地开始(shǐ)房改货(huò)币化，中国人民银行(xíng)等多方迅速(sù)出台相关的信贷政策，支持购房者，极大作用推(tuī)动了房地产市场的(de)发(fā)展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经(jīng)调整(zhěng)形成契合中(zhōng)国内(nèi)地的商品(pǐn)房预(yù)售制度。预售制的初衷(zhōng)是为了缓解房企资金压力，加快城镇(zhèn)住房建设。具体(tǐ)来说，是指房地产开发企业(yè)将正(zhèng)在建设(shè)中的(de)房(fáng)屋预先(xiān)出售给购房者，由购房者支付定金(jīn)或房款的(de)行为。区别于中国香港，在中国内地实践过程中，商品(pǐn)房预售流程为(wèi)：房(fáng)地产(chǎn)开发商办理预售许可证-签(qiān)订商品房买卖合同-进行备案登(dēng)记和预告(gào)登(dēng)记-交(jiāo)付房屋。在购房过程中，购房者需要一次性付清首付(fù)款(kuǎn)，并采用(yòng)银行贷(dài)款(kuǎn)的(de)形(xíng)式一次性付(fù)清(qīng)剩余(yú)房款，换言之，房屋未建成(chéng)，开(kāi)发(fā)商可能已拿到了(le)全(quán)部(bù)购房款，这点与中国香港的按照工程(chéng)进度付款有所不同(tóng)。对(duì)中国内地(dì)的(de)开发商(shāng)而言(yán)，预售制商品房(fáng)也开启了高周转、高杠杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预售制推动(dòng)城(chéng)市化进(jìn)程，但背后潜藏的风险确(què)实存在(zài)

　　作为中国内地(dì)商品房销售的最主要(yào)方(fāng)式，预售(shòu)制极(jí)大缩短房企现金回笼周期，同(tóng)时(shí)增加市(shì)场(chǎng)商品房供(gōng)应，推动了(le)城镇化(huà)发展进程。预售制在过去20多年对中国内(nèi)地(dì)房(fáng)地产(chǎn)市场的稳(wěn)步发(fā)展起到了重(zhòng)要作用，不仅解决了房地产市(shì)场快速发展阶段的资(zī)金需求(qiú)，也提高了居(jū)民居住(zhù)水(shuǐ)平，中国内地城(chéng)镇居民从筒子楼住到住宅小区，从全民蜗(wō)居到基本适居，住房事业取得(dé)巨大进步，数十年时(shí)间(jiān)走完发达(dá)国家几(jǐ)百(bǎi)年城(chéng)镇化(huà)路程。改革开放以来(lái)，城镇化进程进入快(kuài)速(sù)发(fā)展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成(chéng)区面积由7438平方公(gōng)里增长(zhǎng)至(zhì)60721平方公(gōng)里，增长7.2倍。根(gēn)据我们发(fā)布的《中国住房存量报(bào)告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内地城(chéng)镇住宅(zhái)存量从(cóng)不到(dào)14亿平增至(zhì)313.2亿平，城镇人均住房建(jiàn)筑(zhù)面积从(cóng)8.1平方(fāng)米(mǐ)增(zēng)至34.7平方米，城镇住房套数(shù)从约3100万套增至3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增(zēng)至(zhì)1.09。预售(shòu)制在当前已成为中国内地商(shāng)品房销售最主要(yào)方式(shì)，2005年中国内(nèi)地商(shāng)品住宅期房销售面积占总销售面积的(de)比重为63％，而(ér)2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售制也推动了(le)中国内地房地产行(xíng)业的发展。中国内(nèi)地房地产历经二十多年长(zhǎng)周期繁荣，行(xíng)业各项指(zhǐ)标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计(jì)上(shàng)涨8.2倍，年(nián)复(fù)合增速(sù)10.6％。房地产开发投资完成额(é)从(cóng)0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商(shāng)品房销(xiāo)售面积和销售金额(é)分别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平(píng)、0.3万(wàn)亿元增(zēng)至18.2万亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的(de)快速发展，房(fáng)地产企业从(cóng)无到有、从国企先行(xíng)到(dào)民企(qǐ)崛(jué)起(qǐ)，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数(shù)量(liàng)达9.8万个，比1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二(èr)十年来(lái)房地产也成(chéng)为拉(lā)动中国(guó)内地(dì)经济高(gāo)增长的火车头。

　　1）从经(jīng)济增(zēng)长渠道，房地产带动的上下游产(chǎn)业链特别长，高(gāo)达50多个行业。2020年房地(dì)产(chǎn)及其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中房地产业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接(jiē)贡(gòng)献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中(zhōng)房地产对金(jīn)融、批发、建材的带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房地产(chǎn)完全(quán)拉动的投(tóu)资(zī)占全社会固定资产投资的(de)51.5％，其中，房地产开发投资占固定资产投(tóu)资(zī)的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道(dào)，从房(fáng)地产贷款占银行各项贷款余额(é)的比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通(tōng)道业务(wù)，占比超过(guò)三分(fēn)之一。从房地产(chǎn)融(róng)资(zī)存量占社(shè)融存量(liàng)比重看(kàn)，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果房企大面积违约(yuē)，将导致(zhì)银行(xíng)不良(liáng)率大(dà)幅上(shàng)升。

　　4）从居民(mín)财富(fù)效应(yīng)渠道，根(gēn)据我(wǒ)们的《中国住房市值测算报告》，2020年中国住房市(shì)值为62.6万亿美元，大(dà)于(yú)美国的33.6万亿美元、日本(běn)的10.8万亿(yì)美元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从(cóng)住房市值占股债房市值的比(bǐ)例看(kàn)，2020年中(zhōng)国(guó)为66.6％，高于(yú)美国的27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德国(guó)的64％。中国住房(fáng)市值与股债房(fáng)市值的比例(lì)较高，主(zhǔ)要是因为住房市值高，以及(jí)中国资本市场发育尚(shàng)不(bù)成熟，直(zhí)接融资比(bǐ)例较低，股票、债券(quàn)市值较低，居民(mín)投(tóu)资渠道(dào)缺乏(fá)。

　　不可否认，预售制背(bèi)后(hòu)潜藏的(de)风险确实存在，当(dāng)前(qián)的负面效应愈发凸(tū)显。

　　从个(gè)人层面看，绝大部分商(shāng)品是一手交钱一手交货，预售制是对购买(mǎi)者的单方面(miàn)不公平制度，购房老(lǎo)百姓(xìng)几(jǐ)乎承担了所有商品不能(néng)交付(fù)的风险。比(bǐ)如，交(jiāo)房等待(dài)期一般为两年，在此期(qī)间，购房者不仅承担银行利(lì)息(xī)，还要承担延迟交(jiāo)房、“一房二卖”、房屋质(zhì)量、房产(chǎn)证延期办理甚至不能交(jiāo)房等风险。另外(wài)，购房者和开发商之间的购房合同、购房(fáng)者(zhě)和银行的按揭贷款合同(tóng)是两个(gè)独立的(de)合同(tóng)关系，如果开发(fā)商发生违约，购房者只(zhǐ)能根据(jù)购房合同向开发商主(zhǔ)张权(quán)力(lì)，但依旧(jiù)需(xū)要根据按揭贷款合同按时(shí)向银(yín)行进行贷款偿还，因此购房者(zhě)承担的(de)风险较大(dà)。

　　从行业(yè)层(céng)面看，预售制助推部(bù)分房企(qǐ)过(guò)度(dù)举(jǔ)债、高(gāo)杠杆(gān)扩张(zhāng)，资金(jīn)若遇到下(xià)行周期，会引发资金链断裂(liè)、项目搁置等系(xì)列风险，进行影响自身信(xìn)用和购房者对行(xíng)业的信心。

　　从金(jīn)融层面看(kàn)，银行作为(wèi)按揭贷款的发放方，一旦(dàn)房企因为(wèi)市场波动或经营不善，出现资金(jīn)链(liàn)断裂等一系列(liè)问(wèn)题，导致(zhì)“烂尾”等情况，而房(fáng)企通过与购房(fáng)者签订的预售合同和按揭合同，已经从(cóng)银行获得房款，如果(guǒ)购(gòu)房者(zhě)丧失还款能力或短期不能还款(kuǎn)等，则风险完全由银(yín)行承担，银行将面临较(jiào)大的坏账(zhàng)压力。

　　从监管角度看，购房者(zhě)的预售(shòu)监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就是“没(méi)钱”，即没钱付工程款。在2004版(bǎn)的《城市商品房预售管理办法》中明确规定了开发企业预售商品房所(suǒ)得款(kuǎn)项应当(dāng)用于(yú)有关的工程建设，商品房预售款监(jiān)管的具(jù)体办法，由房地产管(guǎn)理部门制定。但多年以来全国(guó)并没有统一的预(yù)售资金监管规定，各地实(shí)行“一城(chéng)一策”。例如，太(tài)原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等城市重点(diǎn)监管资金比例为总(zǒng)预售(shòu)款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福(fú)州、合肥等城市则按照项目的建安(ān)成本(běn)乘以建筑面积或者项(xiàng)目工程(chéng)总额报价计算重点资金。而事(shì)实(shí)是(shì)，不少购房款未进(jìn)入(rù)监管账(zhàng)户、或进(jìn)入监(jiān)管账户(hù)后被挪(nuó)用，导致楼(lóu)盘没有(yǒu)资金继(jì)续建设。收楼遥遥(yáo)无(wú)期，月供却被迫继(jì)续还(hái)款。那么，监管账(zhàng)户(hù)资(zī)金(jīn)如何被挪走的？实际上，在过去房(fáng)地产大开发时代的高周转背景下，抽调(diào)预售款(kuǎn)监管(guǎn)账户资金，是行业“潜(qián)规则”。比如工程总承包(bāo)方，以(yǐ)工程建设名义，获得监管账户拨付(fù)资金，再由工程方将资金转给房企，而拨(bō)付的(de)工程款，远超工程进度所需。通(tōng)过这些方式套取的资金(jīn)，在房(fáng)企(qǐ)各地项目间(jiān)流动，变(biàn)相加杠杆，这样做提供了(le)资金流动性(xìng)，房企抽调资金统筹(chóu)拿地、还款和楼盘建设，形(xíng)成一种(zhǒng)资(zī)金循环高周(zhōu)转模式，但一定程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整(zhěng)体来说，国外商品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预(yù)付款保(bǎo)护：对于购房(fáng)者(zhě)预付资金(jīn)，一般设有定金(jīn)或预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预(yù)付款比重：要(yào)求购房者支付的(de)预付款比例(lì)相对(duì)较低，绝大(dà)部分房款(kuǎn)在房屋(wū)交付后开始(shǐ)支付；

　　3）预付(fù)款支付方式：预付款(kuǎn)一般以(yǐ)定金方式支付，或按(àn)工程进度分期(qī)支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式(shì)：一般采(cǎi)用两种方(fāng)式发放按揭贷(dài)款，一是按工程进度(dù)付款，按揭贷款按照工程进度逐渐发放，购房(fáng)者开始月供；二是(shì)房屋交付(fù)后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商(shāng)品房提供(gōng)期房烂尾(wěi)保险，在商品房(fáng)出现重大延期或重大(dà)缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付(fù)保护：房(fáng)屋交付质量的保障有两种方式，一是期房(fáng)由政(zhèng)府或第三方(fāng)验收合格并提供验收凭证后，开(kāi)发(fā)商(shāng)凭验收凭(píng)证(zhèng)取(qǔ)得购房者(zhě)支付的房款。二(èr)是开发商为购房者提(tí)供一定的保修期，通常(cháng)1-5年(nián)，保修期满，购房者支(zhī)付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售(shòu)资(zī)金第三方全程监管，交付(fù)时开(kāi)发商凭验(yàn)收(shōu)凭证取得房款

　　美国期房定金一定期限内(nèi)无条件返(fǎn)还，最低首付比例为(wèi)3.5％，交(jiāo)房前仅(jǐn)支付首付，其(qí)余房(fáng)款(kuǎn)交付(fù)后按(àn)揭还(hái)款(kuǎn)，交付前资金由第三(sān)方全程监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得房款。

　　定金及(jí)首付(fù)环节，定金比例一般(bān)为(wèi)房(fáng)款的1％-5％，首付比(bǐ)例最低(dī)可低于3.5％，根据美国官方数据(jù)，2021年美(měi)国平均(jūn)首付比例为12％。

　　余款支付(fù)方面，除定金(jīn)或首付外，购房者在房屋交付(fù)后通过按揭贷款支(zhī)付剩余房款(kuǎn)。

　　资金监管方(fāng)面，美国为防止开发商挪用资(zī)金，购(gòu)房者的(de)定(dìng)金及首(shǒu)付款由(yóu)第(dì)三(sān)方公证行或产权保险(xiǎn)公(gōng)司的信(xìn)托账户监管。如(rú)果(guǒ)开(kāi)发(fā)商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金可通过申请(qǐng)仲(zhòng)裁取回(huí)，且不承担任何责任与(yǔ)损失。而开发商(shāng)在房屋(wū)建设过程中的资金(jīn)全(quán)部来自(zì)银行，银行根据工(gōng)程进度向开发商提(tí)供一(yī)定比例的贷款，由于开(kāi)发商(shāng)挪(nuó)用资金直接损(sǔn)害银(yín)行利益，银行有充分动机监管开发商施工进度(dù)。开发商在房(fáng)屋交付时需取得由政府相(xiāng)关(guān)部门经审查后发放的验收凭证(zhèng)，通(tōng)过验收凭证向银行得到(dào)购(gòu)房者支(zhī)付(fù)的(de)房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　德(dé)国期房可零首付购(gòu)房，房款按建造工期进度支(zhī)付，按揭按工期放款后(hòu)还贷，房贷利率采用固定(dìng)利率(lǜ)，开发(fā)商或购(gòu)房者可购买期房烂(làn)尾保险。

　　预(yù)售门槛方(fāng)面，德(dé)国开发(fā)商在(zài)项目获批后即可预售房(fáng)屋。签署(shǔ)购(gòu)房合同前，购房者需支付约2000欧的定金并进行预(yù)约公证，签订(dìng)合同后定金退还(hái)。如由于任何原因不能购买，定(dìng)金按照德国(guó)法律全部退还。

　　签署购(gòu)房合同后(hòu)，购房者需支付公证费和土(tǔ)地交易税，分别为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费(fèi)用不包(bāo)含在购(gòu)房款中，属于购房附加费。

　　首付方面，德(dé)国没有规定最(zuì)低(dī)首付比例，可零(líng)首付购房。

　　余款方面，德国(guó)也采取按工(gōng)期支付房款的制度，一般分(fēn)7笔进行(xíng)支付，具体支付节点、比例因项目(mù)而异。一般来(lái)说(shuō)，支付节点可(kě)分(fēn)为公证后、主(zhǔ)体完工、内(nèi)部水暖电(diàn)路(lù)完工、窗(chuāng)户玻璃完工、室内(nèi)清洁(jié)及墙面完(对角线相等的四边形是什么四边形，对角线相等的平行四边形是什么wán)工、地(dì)板完(wán)工(gōng)、全部完工(gōng)，支(zhī)付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房(fáng)者(zhě)可在支付房款前申请房贷，房贷利率采用固定利率，银行按(àn)施(shī)工节(jié)奏分多次发(fā)放贷款，每(měi)笔(bǐ)贷款给予购(gòu)房者一定使(shǐ)用期限，期限结束(shù)后(hòu)，购房(fáng)者开始(shǐ)还贷。

　　保险方面，德(dé)国保(bǎo)险公司针对期房设计(jì)了两种(zhǒng)保险(xiǎn)，保险的(de)功(gōng)能是当房屋出现重(zhòng)大延期或(huò)重大缺陷时，保险公司保(bǎo)证开发(fā)商(shāng)赔偿或修(xiū)复，开发(fā)商破产，由(yóu)保险公(gōng)司负责相应赔偿。保险由(yóu)开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金(jīn)保(bǎo)险保护机(jī)制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支(zhī)付

　　英国(guó)预售(shòu)制设有10％定金保险保护机制(zhì)，交房前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双方律师严格(gé)监管。

　　订立合同(tóng)前，买卖双方均(jūn)有一(yī)名(míng)律师，负责沟通期(qī)房交易中的房(fáng)产、资金(jīn)、合同等(děng)各个环节，各环节内(nèi)容(róng)确认无(wú)误后签订首付交换合同。

　　定金方面，英国(guó)设置了(le)10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机制，当(dāng)开发商出现财(cái)务(wù)、经营问题时，购(gòu)房者10％的定金由保险公(gōng)司赔付，而超出10％的部分(fēn)较难追回(huí)。

　　首付(fù)方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要(yào)在(zài)合(hé)同签(qiān)订21天内支付。

　　余(yú)款支付环节，英国(guó)采取按工程进度(dù)付(fù)款的方式(shì)，但是交(jiāo)房前付(fù)款比(bǐ)例相对较低，一般会在合同签订6-24个月(yuè)分别支付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房(fáng)前付(fù)款(kuǎn)比例在(zài)20％-45％之(zhī)间，剩余款项交(jiāo)房后支付。

　　交付环节，英(yīng)国(guó)规(guī)定(dìng)房屋必须经过房(fáng)产(chǎn)公(gōng)证公(gōng)司的(de)检验验收后才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监(jiān)管环节，英(yīng)国期房预售资金监(jiān)管极为严格(gé)，资金(jīn)也由律师监管，在确(què)认工(gōng)程进度、支付相(xiāng)关款项过程中，由买房律师将(jiāng)资金转给卖方律师，卖方律(lǜ)师转(zhuǎn)给开发商，即资金在(zài)进入开发商账户前经过两(liǎng)道关口，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房(fáng)交易立法，设置期房(fáng)预付款保全措施

　　日本(běn)期房(fáng)交易立(lì)法，定金超5％或1000万日(rì)元(yuán)时，开(kāi)发(fā)商必(bì)须完成(chéng)“预售房(fáng)定(dìng)金保全措(cuò)施”，交房前付款比例(lì)不超房款的20％，开发商(shāng)违约需(xū)返还定价并(bìng)赔(péi)偿约(yuē)10％房(fáng)款(kuǎn)，交(jiāo)房后按(àn)揭还款。

　　立法方面，日(rì)本二(èr)战结束后由(yóu)于房屋(wū)供给(gěi)严重(zhòng)失衡，叠(dié)加(jiā)法(fǎ)律空白(bái)，社(shè)会(huì)上“一房二卖(mài)”现象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多次修订，目前(qián)是唯一一部规范期房交易的法(fǎ)律。

　　定金(jīn)保护(hù)方面(miàn)，根据日本《宅地建物取引业(yè)法》，对(duì)购房者(zhě)支付定金超过5％或超1000万日元的(de)部(bù)分，法律要求开发商必须完成定金保全措施才可(kě)预(yù)售。什么(me)是定金保全措施？即(jí)买(mǎi)卖双方签(qiān)订(dìng)购房合同(tóng)时，开(kāi)发商向金(jīn)融机构或指(zhǐ)定保证机构(gòu)或保险机构签订定(dìng)金保证委托合同，设置(zhì)购(gòu)房(fáng)者定(dìng)金的保证或(huò)保险，并(bìng)将(jiāng)相(xiāng)应的保证金证(zhèng)明书交付给购房者。除定金外，其他预先支付(fù)的购房款也(yě)受(shòu)该(gāi)措(cuò)施保(bǎo)护。若(ruò)开发商(shāng)倒(dào)闭导(dǎo)致期(qī)房烂尾(wěi)，购房者可凭(píng)保(bǎo)证金证明书(shū)向金融机构或保证(zhèng)机构或保险公司兑(duì)付，同时(shí)，开发商(shāng)需向购(gòu)房者赔付违约金，一般约为房价的(de)10％。

　　房款支(zhī)付环节，交(jiāo)房前只需支付最多不超20％的(de)定(dìng)金，签订购(gòu)房(fáng)合同后，购房者即可(kě)向(xiàng)银行申请贷款，但交房后(hòu)才(cái)开始按揭(jiē)贷款(kuǎn)，除(chú)定金外的(de)剩余房款在交(jiāo)房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监(jiān)管，享1年保修(xiū)期(qī)后付尾款

　　新加坡(pō)期房购房者违约(yuē)可返还相当于3.75％房款的(de)订金，首付比例20％，余(yú)款按工程进(jìn)度支付，所有资金进(jìn)银行专(zhuān)门(mén)项目(mù)资金(jīn)账户，交房后满(mǎn)1年保修(xiū)期(qī)后(hòu)支付15％尾款(kuǎn)。

　　订对角线相等的四边形是什么四边形，对角线相等的平行四边形是什么金支(zhī)付环(huán)节(jié)，新加坡开发商有统一的选购权合同以及订金返还机(jī)制，即(jí)OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房款作(zuò)为订金，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则进一步签订购(gòu)买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面(miàn)，签订购(gòu)房合同后，购房者需(xū)支付15％的(de)首(shǒu)付及印花(huā)税，同(tóng)时购(gòu)房者(zhě)向(xiàng)银行(xíng)申(shēn)请(qǐng)按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付(fù)上，新加坡(pō)期房(fáng)同样采取按(àn)工程进度付款的(de)方(fāng)式，《发(fā)展(zhǎn)商条例》对(duì)期房付款流程做了统一详细规定，要求所有开发商遵(zūn)守，支付节(jié)点一般为(wèi)合同(tóng)签订后(hòu)、地基完工、框架完(wán)工、管道门窗等完工(gōng)等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款(kuǎn)也依照工程进度放款，月供在此过程中随着放(fàng)出(chū)贷款的增加而增加，未(wèi)放款部分无(wú)需(xū)月供(gōng)。

　　资(zī)金监管方面，购房者的订金与付款(kuǎn)会存入银行专门的项目(mù)资(zī)金账户，账户资(zī)金(jīn)提取须与房屋建设有关。房屋交付(fù)后，购房者享受1年的房屋保修期，此后购房者支付(fù)15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看(kàn)，当前(qián)房地产到了政策出手临界点(diǎn)，重(zhòng)点是保交楼和房企重(zhòng)组。一(yī)方面(miàn)，加大对刚需和改善(shàn)型(xíng)需求的支(zhī)持力度，长短兼顾妥(tuǒ)善应对局(jú)部停贷现象，重点是(shì)保交(jiāo)楼保(bǎo)复工保民生，给予(yǔ)强有力的金(jīn)融工具支(zhī)持。另一方面，从现在起，对还(hái)在正(zhèng)常运转的房(fáng)企(qǐ)包括(kuò)民营企业，加(jiā)大支持力度，由优质房(fáng)企牵(qiān)头并购重组整个行(xíng)业，为(wèi)每个房企配套AMC和财(cái)团，给(gěi)予金融(róng)工具配(pèi)套。

　　二，中期(qī)来看，应充分估计形势复杂(zá)性和人性复杂性(xìng)，兼(jiān)顾化解停(tíng)贷(dài)、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长(zhǎng)效机制。长效机制四大关(guān)键(jiàn)是(shì)推动城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性稳定和房地(dì)产税(shuì)。定金环节，建立开发商违约后(hòu)定金保护机制，如将已支(zhī)付定金冻结至房屋(wū)交付(fù)阶段，保(bǎo)障购房者定金安(ān)全。签订合(hé)同环节，鼓励保险公(gōng)司介(jiè)入，为房屋重大(dà)延(yán)期以及重大缺陷(xiàn)等情况提供充分的保障(zhàng)。余(yú)款支付环节，建(jiàn)立(lì)按工程进度(dù)付款机制(zhì)或交房后按揭贷款(kuǎn)机制，充分(fēn)保护购(gòu)房者的权益。资金监(jiān)管(guǎn)环(huán)节，引入独立于开发商、银(yín)行的第(dì)三方资金监管机构，或(huò)由政府相关部门(mén)直接监管，以此防止资金(jīn)挪(nuó)用现象(xiàng)。交付(fù)环节，建立商品房(fáng)保(bǎo)修(xiū)期制度。保修期内(nèi)，开发商应(yīng)对房(fáng)屋质量问题全(quán)权(quán)负(fù)责、免费维修，购房者在保修期结束后支付尾(wěi)款。

　　三(sān)，长(zhǎng)期来看，取消商品房(fáng)预(yù)售制是大势所趋。一方面(miàn)，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预(yù)售(shòu)制是(shì)权宜(yí)之计，现(xiàn)在全国套(tào)户比超(chāo)过1，从大开发进(jìn)入存量时代，对购房民众(zhòng)不(bù)公(gōng)平的预售制已经过(guò)时了，该取消了，改为现房销售。另一方(fāng)面，取(qǔ)消预(yù)售制，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能兑现的营销手段，而是所见即所得的过硬的(de)产品质量和诚信，这(zhè)才(cái)是(shì)对购房(fáng)民众的最根本最实质(zhì)的(de)保(bǎo)障(zhàng)，这样(yàng)将极大的提(tí)升开发(fā)商的建筑质量，实(shí)现良币驱逐劣币(bì)。

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