近(jìn)两(liǎng)年火爆的创新产品(pǐn)公募REITs进入密集分红(hóng)期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来(lái)除息日，公募(mù)REITs整(zhěng)体(tǐ)呈现(xiàn)出高比例(lì)稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分红比(bǐ)例接近99％。

　　多(duō)位业内人士(shì)对此表示，强制分(fēn)红机制是公募REITs主要特征(zhēng)之一，稳定分红体(tǐ)现出该类产(chǎn)品(pǐn)长期投资价(jià)值，通过观(guān)测经营(yíng)活动现金(jīn)流、可供分配现金等指(zhǐ)标，也是观察(chá)REITs项目底层资产运营情况的“窗口”。他们也提(tí)醒普通(tōng)投资者注意，与产权(quán)类项(xiàng)目(mù)相比，特许(xǔ)经营REITs项(xiàng)目在经营权到期后不再(zài)产生(shēng)现金收(shōu)益，特许经营(yíng)权分红(hóng)目前已包含了利润分配和本金的归还，在选择投资(zī)标的时(shí)应了解资(zī)产类型(xíng)和分红的特征。

　　15只公募(mù)REITs产品分(fēn)红

　　平均分(fēn)红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分红(hóng)期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况(kuàng)尚未公布。整体来看，公募(mù)REITs呈现出了高比例(lì)的稳(wěn)定分红，15只公告2022 年(nián)可供分(fēn)配金额的公(gōng)募(mù)REITs产品中，2022年全年分配金额占可供分配金额比例平均为98.89％，且绝大部分分配比(bǐ)例在96％以上。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关负责人对此表示(shì)，投资公募REITs的主要收益来(lái)源为持有(yǒu)期分红收益，以及基金(jīn)份额交易(yì)价(jià)格的变化。基金份额(é)二级(jí)市场价(jià)格受(shòu)到公(gōng)募REITs资产(chǎn)运(yùn)营情况及市场因(yīn)素的综合影响，较易引起波动。与此(cǐ)相比，基金分红预期则更有规(guī)律可循。公(gōng)募REITs的分红(hóng)主要来自基础设(shè)施资(zī)产的经(jīng)营(yíng)现金流，投资(zī)人通过基金募(mù)集材料(liào)和信息披露文件，结合行业及市场情况(kuàng)，可以分析基础设施项目的经营(yíng)业绩，作为进行投资决策的(de)重要参(cān)考。

　　“相对于(yú)基金份额二级市场价格变化导致的浮盈或(huò)浮(fú)亏，分红作为基(jī)金份额持(chí)有(yǒu)人实际获(huò)得的现金收益，对于长期(qī)投(tóu)资者更具参考价(jià)值(zhí)。”中金基金(jīn)相关(guān)负责人称。

　　平安基(jī)金(jīn)REITs 投资中心运(yùn)营高级(jí)副总监李华(huá)平(píng)也表示，根据《公开募(mù)集基(jī)础设(shè)施证券(quàn)投(tóu)资基金指引（试行）》及相关法规要求(qiú)，基础设施基金应当将(jiāng)90％以上(shàng)合并后基金年度可分配金额以现金形式分配给投资者，强制分红机(jī)制是公募REITs的主要特征之一，稳(wěn)定的分红(hóng)机制体现出REITs产品长(zhǎng)期(qī)投(tóu)资价值。

　　中航(háng)基金也认为，从投资(zī)角度来(lái)看(kàn)，基(jī)础设(shè)施公(gōng)募(mù)REITs同时(shí)具(jù)备“股(gǔ)性(xìng)”和“债性”双(shuāng)重特点。二级市场价(jià)格(gé)反映这(zhè)类(lèi)产品“股性”的(de)一面，分红体现了这类(lèi)产品的“债性”特点。公募REITs有强制分红要求，分红类似于债券派息，但不等同于债券(quàn)的固(gù)定利息回报(bào)，而是由可供分(fēn)配现(xiàn)金决定(dìng)。

　　从机构(gòu)投资者(zhě)的(de)角度来(lái)看，一方面(miàn)是公募(mù)REITs丰富了机构投资者(zhě)的投资品类，为资(zī)产配置多元(yuán)化提(tí)供抓(zhuā)手，具有(yǒu)较强(qiáng)的配置价值。另一方(fāng)面，公募REITs的分红能够帮(bāng)助机(jī)构投资者稳(wěn)定收益。机构投资者(zhě)公(gōng)募(mù)REITs能(néng)够通(tōng)过分红一对璧人还是一双璧人呢，一对璧人什么意思(hóng)获(huò)取相对于投资债券相对高的(de)收益性，在有效控制风(fēng)险的前提下，增(zēng)厚资产(chǎn)包收益，起到投资“压舱石(shí)”的作用。

　　分(fēn)红(hóng)除了投资(zī)收益“落袋(dài)为安”外，市场对于未来(lái)分红水平(píng)的预期，也是影响REITs基(jī)金二(èr)级市场价(jià)格走(zǒu)势的关键(jiàn)因素之一(yī)。

　　从近期公募REITs的二级市场表(biǎo)现看(kàn)，截至4月(yuè)21日，今年以来(lái)中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年(nián)内下跌(diē)7.44％，未(wèi)跑赢(yíng)主要股(gǔ)票和(hé)债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年(nián)3月(yuè)31日，有20只公募REITs发布了(le)2022年(nián)年报(bào)，部分产品受宏观经济的(de)影响，可分配(pèi)金额完成率不(bù)达预期，一定程度(dù)上影响了(le)公募(mù)REITs二级市场的价格。”李华平称(chēng)，公(gōng)募REITs二级市场(chǎng)的价(jià)格(gé)波动(dòng)受多重因素的影响，投资收益是(shì)影响REITs二级市场价(jià)格的主要(yào)因素(sù)之一，而稳(wěn)定的分(fēn)红(hóng)有利(lì)于吸(xī)引投资(zī)者参(cān)与公募(mù)REITs二(èr)级(jí)市场的(de)投资。

　　中金基金相关负责人也表示，近期(qī)经济预期恢(huī)复，一方(fāng)面市场(chǎng)热(rè)点呈现向股票和债券回归(guī)的过程(chéng)；另一方面，基础(chǔ)设(shè)施项(xiàng)目的经营业绩相对经济活力的改善(shàn)有一(yī)定的滞(zhì)后性。

　　此外，公募(mù)REITs在分红除权日，将对基金份额的开盘指导价做调减处理，调减金(jīn)额(é)根据(jù)单位基金份(fèn)额(é)的分红金额进行计算。除权操(cāo)作是对分红(hóng)前后(hòu)基金份额净值(zhí)变化(huà)的修正，使投(tóu)资人在基(jī)金(jīn)分红前后均可(kě)以获(huò)得公平的投资机会(huì)。

　　“分红可增强投资者(zhě)长期投资的(de)信心，同时(shí)需结合持有产品的(de)特(tè)性，关注二级市场扰动(dòng)对整体收益(yì)的影响程度。”中航(háng)基金相关人(rén)士也称(chēng)。

　　特许经(jīng)营权分(fēn)红包括利(lì)润分配和本(běn)金归还

　　普通投资者应了解底层资产情况

　　多位业内人士(shì)还提醒，与现有(yǒu)公募基金分红前(qián)提(tí)是本金(jīn)之上的增值部分不同，特许(xǔ)经营权REITs基金运作(zuò)期间的“分红”界(jiè)定为(wèi)“分派”更为准确，分(fēn)派(pài)的是本(běn)金与增值两个部分，两(liǎng)个部分之(zhī)间的比例是变动的，与现有公募(mù)基金分(fēn)红差异很大，大多数普通投(tóu)资(zī)者可能把(bǎ)“分派(pài)”金额误认为是持续分(fēn)红(hóng)。一旦30年(nián)、40年、50年、60年(nián)等(děng)合(hé)同年限(xiàn)到期(qī)后基金(jīn)价值面(miàn)临极(jí)大不确定性(xìng)，这(zhè)是该类投资(zī)者应该注(zhù)意的(de)情况。

　　李(lǐ)华平表示，目前公(gōng)募REITs主(zhǔ)要(yào)有特许经(jīng)营权类和产权(quán)类两大资产类型，持有产权类产品的收益主(zhǔ)要包括每年的(de)现金分红及资产增(zēng)值的收益，而持有(yǒu)特许(xǔ)经营(yíng)类产品(pǐn)的(de)收益主要来(lái)自(zì)项目(mù)每年的(de)现金分红。其中(zhōng)，特许经营权(quán)类资产的分红(hóng)包(bāo)括了利润分配(pèi)和(hé)本金的归(guī)还(hái)，两者的比率也是变动(dòng)的，对特(tè)许经营权(quán)类资(zī)产(chǎn)的公募(mù)REITs可以内(nèi)部(bù)收(shōu)益(yì)率（IRR）来(lái)衡量(liàng)投资收益。普通投资者在(zài)选择投一对璧人还是一双璧人呢，一对璧人什么意思资(zī)标的时，应(yīng)了解公募REITs底层资产的(de)类型(xíng)。

　　中航(háng)基金也表示，从细(xì)分(fēn)来看，各类公(gōng)募REITs分(fēn)红因底(dǐ)层资产属性不同而形(xíng)成区别。特许经营(yíng)权(quán)类的公(gōng)募REITs产品因其(qí)分红相当于包含(hán)“本金+收(shōu)益(yì)”，分红相对较(jiào)多，债性偏强。而产权类的(de)公募REITs分红主(zhǔ)要为“收益”，更看重底层资产的(de)价值增值，所以相对股性偏强。普通投资(zī)者在选(xuǎn)择(zé)公募REIT时(shí)，需要考虑底层资产属(shǔ)性，对(duì)所选(xuǎn)择产(chǎn)品的二级市场价格和分红有合理预期。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也认为，与(yǔ)产权类(lèi)项(xiàng)目相比，特许(xǔ)经(jīng)营项(xiàng)目在(zài)经(jīng)营权(quán)到期后不再能产生现(xiàn)金收益，因此将可供分(fēn)配金额(é)的分(fēn)配(pèi)理(lǐ)解为“分派”比“分(fēn)红”更加准确。基于(yú)这个特点，剩余(yú)经营期限较短的特许经营项(xiàng)目，通常具备更(gèng)高的分派率水平。对(duì)于剩余(yú)期限较长的特许经营权项目，即使分派率相对较低，也有足(zú)够年限收回本金并(bìng)取得收益。

　　中金基金该负责人提(tí)醒投(tóu)资者注意，特许(xǔ)经营权(quán)项目的分派金额包含了投(tóu)资本金，在不进行扩募的情(qíng)况下，基(jī)金(jīn)份额单价随着分(fēn)派进度逐年(nián)下降是正常现象，投资(zī)特许经营权REITs的收益来(lái)自项目剩余(yú)期限产生的现金流。

　　“与特许经营项目(mù)相比，产权(quán)类项目的土地或建筑的剩余使用年(nián)限一般较(jiào)长，再加(jiā)上到期后通过对建筑的更新(xīn)改造或补缴土地出(chū)让金等追加投(tóu)资，有机会进(jìn)一步(bù)延长经(jīng)营期限。这种类(lèi)似(shì)永续经营的(de)假设反(fǎn)映在基础资产的估值上，使(shǐ)产权类REITs具(jù)备更显著的资产投资属性。”该负责人称。

　　观测内部收(shōu)益率等指标

　　评估(gū)项目底层资(zī)产运营情况

　　在基金分红的时点(diǎn)，多位业内人士还表示，在产品分红期，投资者可(kě)以(yǐ)观测经营(yíng)活动现金流、可供分配现(xiàn)金(jīn)、内(nèi)部收益率(lǜ)等(děng)指(zhǐ)标，来观察和评估项目底层资产的运营情况。

　　中航基金表示(shì)，年报指标(biāo)中(zhōng)，跟现金相关的指标有两(liǎng)个：一(yī)是年报中(zhōng)披露(lù)的经营活(huó)动现金流，二是可供分配现金(jīn)，二者(zhě)存在(zài)本质性(xìng)区别。经营(yíng)活动(dòng)产生(shēng)的现金净流量是(shì)指企(qǐ)业经(jīng)营、筹资(zī)、投(tóu)资产生的(de)现金流，基于企业本身经营活动(dòng)产生(shēng)；可供分配的现金实质上是从EBITDA出(chū)发，对(duì)非现金影(yǐng)响利润表(biǎo)的项目进(jìn)行调整(zhěng)，加期初现金(jīn)，最终得到的账面现金。

　　李华平也(yě)表(biǎo)示，公募REITs作为资(zī)产配置新选(xuǎn)择，投资价值体现在相对股债市场独(dú)立的资产配置功能，比较适合长期持有。建议(yì)投资(zī)者(zhě)对经(jīng)营权类的资(zī)产可以(yǐ)更多关注内部收益(yì)率的高低，对产权类的资(zī)产更(gèng)多关(guān)注分派率高(gāo)低。因为公募REITs可(kě)分配收益(yì)主要来自(zì)底层(céng)资(zī)产的经营净(jìng)现金流，所以(yǐ)底层资产运营情况直(zhí)接影响投(tóu)资(zī)回报，投资者可综合考虑原(yuán)始权(quán)益人综合(hé)实力(lì)、运(yùn)营管理机构实力、公募基金管理人(rén)实(shí)力等(děng)多重因(yīn)素来选择投资标的。

　　中信(xìn)证券研报也显示(shì)，公募(mù)REITs进入密集分红(hóng)期，由(yóu)于分红(hóng)交(jiāo)易带来的(de)短期博(bó)弈(yì)机会仍在，叠加此前市场(chǎng)接连回调，建议投资者关注(zhù)有基本面支撑、填权效应相对(duì)明显(xiǎn)、同时分红规模(mó)较为可观的个(gè)券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明书均会载明(míng)REITs在发(fā)行(xíng)首年及次年的可供分配金额预测。投资者可以将REITs的实际分(fēn)红金额(é)与募集材(cái)料中(zhōng)披露预(yù)测进行(xíng)比较分(fēn)析，结合经济及市场的实际环境，对(duì)基础设施(shī)项目的运营业(yè)绩及REITs的管理能力进行判断。”中金(jīn)基金上述负责人也(yě)称。

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