导读

　　黄金二十年之后，当下中国(guó)地(dì)产步入(rù)大分(fēn)化时代(dài)而(ér)非停滞期。

　　要点

　　过(guò)去二十年(nián)是中国房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)黄金二十年(nián)。2019-2021年，连(lián)续三年商品(pǐn)住宅销售面积超15亿(yì)平，足够4000万家庭(tíng)入住(zhù)。恰逢近(jìn)年(nián)地产持续(xù)低景气，有关(guān)中国地产是否(fǒu)过剩的讨论(lùn)日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试(shì)图厘清中国(guó)城镇存(cún)量住(zhù)宅真实情况，据此判(pàn)断中国未来地产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染中国地产存量极度过剩，事实(shí)是否(fǒu)如此(cǐ)？

　　住建部(bù)披露全国有近(jìn)6亿栋房屋建筑，第七次人(rén)口普查调查(chá)数据显示城镇家庭(tíng)户(hù)人均住(zhù)宅间数为1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑，中国房子是否真的(de)过(guò)剩？

　　事(shì)实上(shàng)住建部披露的(de)近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑(zhù)中(zhōng)，城(chéng)镇建筑占比不到一成，其中还(hái)包括大量城镇非住宅建筑，如商业办公楼、学校(xiào)等，因此(cǐ)6亿栋(dòng)房屋中城镇(zhèn)住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比极低(dī)。

　　七(qī)普(pǔ)显(xiǎn)示中(zhōng)国城镇居民人均住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间，但居住舒适不是人均一(yī)间房(fáng)所(suǒ)能满(mǎn)足，它与房屋质量、居(jū)住面积、配套设施等因素密切相关。中国的人均住宅间数较(jiào)发达(dá)国家(jiā)还有很大差距。人均住宅间数(shù)大于1同样不意味着中(zhōng)国住宅市场已经饱和。

　　我们测算发现中国城镇居民户均1套房(fáng)，其(qí)中(zhōng)每户持有商(shāng)品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无直接公布(bù)中国家(jiā)庭户均住宅的(de)数据，我们根据商品(pǐn)住宅(zhái)套数、商品住宅占(zhàn)比和城(chéng)镇家庭户(hù)数，计(jì)算出城镇(zhèn)家庭(tíng)住宅套(tào)户(hù)比。

　　测算结(jié)果(guǒ)显示(shì)，目前城镇家庭户均拥有0.86套房(fáng)，其中(zhōng)0.54套为商品住宅。若期房顺利(lì)交(jiāo)付，直至2024年，中国(guó)每户城(chéng)镇家庭(tíng)才拥有1套住(zhù)宅(zhái)，其中商业(yè)住宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　户(hù)均一套房似乎意(yì)味着户户有房，然而事(shì)实上中国(guó)住宅市场供(gōng)需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市场的住宅套户比(bǐ)会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不平衡，是因为户(hù)均一(yī)套(tào)房(fáng)无(wú)法(fǎ)满足流动人(rén)口的租赁(lìn)和置(zhì)业需求。全国(guó)总人(rén)口(kǒu)的近三成都是(shì)流动人口，流动人口(kǒu)会选择在大城市(shì)租房挣钱，在老家买房(fáng)，从(cóng)而产(chǎn)生了额(é)外的住(zhù)宅(zhái)需求。

　　即便户均一套房，中国未(wèi)来地产仍有四大新增需求动(dòng)力。

　　第(dì)一，户均人口规模(mó)缩小，一(yī)人户、两人户占比不(bù)断增(zēng)加，导致(zhì)家庭户数增多。小(xiǎo)家庭化趋势将延续，带来新(xīn)户购房需求增长。

　　第(dì)二，经济板块的分(fēn)化日益明显，区域经济资源(yuán)分配的(de)再集中吸引着人口流入，人口净迁入城(chéng)市的新增住宅需求有望(wàng)持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前(qián)建成的住宅中(zhōng)，涉及(jí)超9000万家(jiā)庭、81亿平(píng)方米的住宅建(jiàn)筑面积(jī)。促成“老破小(xiǎo)”住宅(zhái)的改造势在必行。

　　第四(sì)，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅间数与人均(jūn)住宅(zhái)建筑(zhù)面积均较发达(dá)国家有(yǒu)着不(bù)小差距，“住上更大房子(zi)”的(de)改善性需(xū)求正在不(bù)断增加(jiā)。

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中国(guó)地产步入(rù)大分(fēn)化(huà)时代而非停滞期。

　　如(rú)果说过去二十(shí)年是中(zhōng)国地(dì)产黄金发展期，地产矛盾更(gèng)多体(tǐ)现为住宅供给存在(zài)不(bù)足(zú)，这是(shì)过去(qù)二(èr)十(shí)年房(fáng)价快速上(shàng)涨(zhǎng)基(jī)石。那么当(dāng)下房地产大分(fēn)化时(shí)代已至，大分化时代(dài)下(xià)地(dì)产(chǎn)矛盾(dùn)则更多体现在住宅(zhái)质量供需冲突。

　　地产大分化必将体现在不同能级城市之间，不(bù)同区域板块之间(jiān)，不(bù)同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前(qián)，官方披(pī)露全国已有近(jìn)6亿栋房屋建(jiàn)筑，引发热议。从2月以来(lái)，各大城市二(èr)手房挂牌量(liàng)突然激增，引(yǐn)发(fā)一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中(zhōng)国的房子是否已经(jīng)过剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅到(dào)底是(shì)供给过(guò)剩，还(hái)是供需平(píng)衡，或是仍然存(cún)在(zài)不足？可惜由于住(zhù)宅存量数据(jù)并(bìng)未公布，我们(men)无法直接知晓具体(tǐ)情况。

　　拨(bō)开迷雾，我(wǒ)们测(cè)算出中国城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)住(zhù)宅套数，回(huí)答(dá)当前的房(fáng)子是否(fǒu)真的过(guò)剩(shèng)了(le)？据此判(pàn)断未(wèi)来房地产市场会(huì)如何发展。

　　一、如何有效观察中(zhōng)国户(hù)均(jūn)拥有住宅数量

　　（一）中国(guó)住宅数量过剩的直观判(pàn)断站不住脚(jiǎo)

　　今年2月(yuè)，在以全国自(zì)然灾害综合风(fēng)险普查工作(zuò)情况(kuàng)为主题的新闻发布会上，负责人对外披露：“住宅城乡建设行业获取了全国近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑数据以及80多万处(chù)市政设(shè)施(shī)数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，平均(jūn)每(měi)栋建筑住不到3人，住宅(zhái)市场看(kàn)似已(yǐ)经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村(cūn)房屋占9成(chéng)以上，以栋数计算(suàn)的城镇房屋实际仅有4700多(duō)万栋(dòng)，还包括(kuò)了大量商(shāng)业楼、写字楼、学(xué)校、医院等非(fēi)住(zhù)宅。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第(dì)七次人口普(pǔ)查数(shù)据公(gōng)布了中国城镇家(jiā)庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间(jiān)，其中(zhōng)城市家庭(tíng)户(hù)居(jū)民人均(jūn)0.99间，乡镇家庭户居(jū)民人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数大于1，看似(shì)意味(wèi)着人人(rén)都有房间居住。

　　居住水平不仅(jǐn)与房间数量有(yǒu)关，更与(yǔ)房屋质量、居住(zhù)面积(jī)、配套设施等因素密切相关。单单从人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数不(bù)能完全(quán)反映(yìng)出(chū)城镇居民的居住水平。

　　中国主(zhǔ)要是(shì)以家庭为(wèi)单位购买(mǎi)成(chéng)套住宅(zhái)，一套设(shè)施(shī)齐全的住宅(zhái)才是(shì)城镇居民宜居的选择。

　　（二）中(zhōng)国(guó)户均住宅的(de)测算思路、数据(jù)和方法

　　中(zhōng)国城镇居(jū)民(mín)住(zhù)宅主要分两大类(lèi)，一类是商品住宅，另一类是保障(zhàng)房、原公有住(zhù)宅、自(zì)建房(fáng)等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据(jù)，并没(méi)有直(zhí)接公布城镇(zhèn)住宅数量。居民住宅相(xiāng)关数据(jù)有两处可以直接公布，一是(shì)每年(nián)商品住(zhù)宅销售套数（统计局）；二是居(jū)民住宅来源（人口普查数(shù)据(jù)）。计算(suàn)中国居(jū)民(mín)户均住宅(zhái)数量，我(wǒ)们(men)主要用到上述两(liǎng)组数据。

　　中国住宅(zhái)改(gǎi)革始于1998年，1998年之前商(shāng)品住(zhù)宅数(shù)量极(jí)少，可忽(hū)略不(bù)计(jì)。估算城镇居民户均住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年(nián)以来每年商品(pǐn)住宅销(xiāo)售套数(shù)相(xiāng)加，我(wǒ)们就能够得(dé)到当前商品住宅总存(cún)量(liàng)。

　　第二步，根据(jù)城镇居民拥有的商品住(zhù)宅和非商品住宅(zhái)比例，推算(suàn)得到(dào)居民住(zhù)宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品住宅总(zǒng)数除以家(jiā)庭户(hù)数，我们就能够得到城镇户均拥有的(de)住宅数(shù)量。

　　具体计算公(gōng)式如下：

　　城镇家庭(tíng)住宅套户比=住宅总(zǒng)套数(shù)/家庭户(hù)数

　　=（商品住宅(zhái)套数/家庭户数）/（商(shāng)品住宅套数/住宅总套数）

　　=商(shāng)品住宅套(tào)户比/商品住宅(zhái)占(zhàn)比

　　二(èr)、城镇家庭户均拥(yōng)有1.02套(tào)房

　　中国住宅存(cún)量到底有(yǒu)多少，目前缺乏(fá)一个准确统(tǒng)计。我们利用既(jì)有统(tǒng)计数据，大(dà)致测(cè)算得到中(zhōng)国存量房(fáng)地产套数，并(bìng)进一(yī)步推算中(zhōng)国城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有的住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民(mín)户均拥有(yǒu)商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一(yī)）中国(guó)商品住宅累计(jì)销售1.97亿套(tào)。

　　（二(èr)）城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有0.64套商(shāng)品住(zhù)宅（包含现房(fáng)和期房）。

　　中(zhōng)国的(de)房地产销售以期房为主，从(cóng)2019年开始，新房销(xiāo)售中期(qī)房占(zhàn)比近9成。本文去除商品住宅累计销售套数里的期房(fáng)销售，得到商品(pǐn)住宅现房(fáng)套数。

　　以2022年(nián)商品住宅现房套(tào)数计算为例：

　　2022年商品住宅现房(fáng)套(tào)数=截止到2022年商品住宅累计(jì)销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售(shòu)额。

　　主流房企竣工周(zhōu)期在2-3年，并考虑到交(jiāo)房(fáng)后装修的时(shí)间，取最(zuì)大值(zhí)3年。

　　将商品住宅现房套数(shù)除以家(jiā)庭户数，算出(chū)：

　　（三）目前中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有0.54套(tào)商(shāng)品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户均拥有住宅(zhái)1.02套(tào)

　　接下(xià)来我们需要(yào)进一步推算中国城镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的户均住宅套(tào)数(shù)。

　　首先(xiān)，七(qī)普(pǔ)数据(jù)显(xiǎn)示中(zhōng)国城镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的(de)城镇(zhèn)家(jiā)庭拥有(yǒu)住(zhù)宅。其中自建住宅占(zhàn)比21％，购买商(shāng)品住宅占(zhàn)比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占(zhàn)比3.8％、原(yuán)公(gōng)有住宅占(zhàn)比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房(fáng)与其他住宅。

　　其(qí)次(cì)，我们(men)假(jiǎ)定租赁其他(tā)住宅和购买(mǎi)二手房都是商品住宅，因(yīn)此将租(zū)赁其他住宅(zhái)、购买商品住宅与购(gòu)买二手房加总(zǒng)，得(dé)到商品住宅占居民(mín)所有(yǒu)住宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期间(jiān)商品(pǐn)住宅增(zēng)幅(fú)为过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅(zhái)的实际变化比例，从而我们估算出2022年商品(pǐn)住宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末(mò)，中国(guó)平(píng)均每户城镇家(jiā)庭拥有0.86 套(tào)住(zhù)宅。但考虑已购期(qī)房，中国(guó)平(píng)均每户城(chéng)镇家庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房(fáng)会(huì)在(zài)2-3年内陆(lù)续交付使用，到2024年，中国平均每户城镇家庭都会拥有一套住(zhù)宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含义

　　既然城(chéng)镇居(jū)民已经达(dá)到了户(hù)均一套房的程度，“户户有房”是(shì)否意(yì)味(wèi)着中国城镇化(huà)进展终结(jié)，甚至意味着中(zhōng)国地产(chǎn)存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不(bù)意(yì)味着(zhe)住宅市(shì)场供需平衡

　　需要有多余住(zhù)宅(zhái)来满足因人(rén)口流(liú)动(dòng)、居民(mín)换房等(děng)因(yīn)素产(chǎn)生的住宅需(xū)求。因此，成熟房地产市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际(jì)经验来看，美国、英(yīng)国和日本的(de)住宅套户比均高(gāo)于(yú)1.1，其中(zhōng)，英国的住宅套(tào)户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德(dé)国和(hé)韩国分别为(wèi)1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一套房，就会造成人(rén)口(kǒu)净流入(rù)地(dì)的住宅市场供不应求(qiú)，造成房价或(huò)房租迅(xùn)速上涨。

　　七(qī)普指出(chū)中国的(de)流动人口(kǒu)3.76亿，省内流(liú)动人(rén)口(kǒu)和省际流动人口分别为2.51亿(yì)人(rén)和1.25亿(yì)人。

　　流动人(rén)口会选择在(zài)大城(chéng)市租房(fáng)挣(zhēng)钱，在老家县城买房(fáng)。

　　暨南大学2017年的中(zhōng)国城乡(xiāng)人口流动调查(chá)数据显示，在上海、杭(háng)州以及(jí)南京工(gōng)作的(de)流动人口在老家拥有住宅比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工资吸引打工人，但高房价迫使打工人回(huí)乡(xiāng)置业(yè)。

　　流(liú)动人口实际(jì)上会占(zhàn)据两(liǎng)套(tào)房(fáng)，在高房价的大城市租赁一套房(fáng)，在房价(jià)较(jiào)低的县城购买一套房(fáng)。所以(yǐ)说户均一套房无法(fǎ)满足庞大流动人口的租(zū)赁(lìn)与置业需求。

　　（二(èr)）至(zhì)少(shǎo)9000万户家庭(tíng)住(zhù)宅品(pǐn)质仍需改(gǎi)善打死日本人犯法吗，现在打死日本人犯法吗ong>

　　目(mù)前，中国(guó)的城镇住宅中依然(rán)有不少老(lǎo)旧小区。

　　三成(chéng)家(jiā)庭，也就是(shì)约9000万户城镇居民(mín)住(zhù)宅是2000年以(yǐ)前(qián)建成，其中又(yòu)有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松散、设施陈旧、安全隐患(huàn)大等问题，如电(diàn)线老化、管道等基础设施陈旧，给住户的生活(huó)带来了很大的(de)不(bù)便和安(ān)全隐(yǐn)患(huàn)，并且(qiě)居住(zhù)体验较差。

　　2000年以前建成的老旧(jiù)住宅面积小。占比为31.3％的(de)家庭户数拥(yōng)有的住宅面积占(zhàn)比仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右的家庭没(méi)有独立卫浴和厨(chú)房。这类上世纪修建的老旧小区很难满足现代生活需求(qiú)，在未来大都会被拆迁重建。

　　近(jìn)五(wǔ)成的家庭住宅为一居室和二居室，户型偏小。其(qí)中一居(jū)室占比为(wèi)14.9％，二居室占(zhàn)比(bǐ)为33％。对比镇(zhèn)，城市家庭住宅户型更小(xiǎo)，当然这与城市土(tǔ)地(dì)资源(yuán)紧张有关(guān)打死日本人犯法吗，现在打死日本人犯法吗。

　　（三(sān)）人均住宅(zhái)面积(jī)扩张是未来地产的需求驱动(dòng)力

　　根据七(qī)普数(shù)据测算(suàn)，2020年城镇家(jiā)庭户住宅存量(liàng)总(zǒng)面积为294.6亿平。暂不(bù)考虑两年间(jiān)农(nóng)民带房进(jìn)城和(hé)老旧小区拆迁(qiān)，加(jiā)上2021年和2022年商品住宅(zhái)竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存(cún)量总(zǒng)面(miàn)积(jī)为(wèi)308.16亿平，人均住宅建筑(zhù)面积为(wèi)39.45平方(fāng)米。

　　超过(guò)一半的家庭人均住宅建筑(zhù)面积小于均值，近(jìn)4成家(jiā)庭人均(jūn)住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人(rén)均(jūn)住宅建筑面积(jī)不足19平方米，不及全国人均(jūn)水平的(de)一半。若去除20％的公(gōng)摊(tān)，可(kě)使用的住宅面积仅为15.2平方米。上海(hǎi)市将人均住宅建筑(zhù)面积低于15平方米的家庭(tíng)界定为住宅存(cún)在(zài)困难，若按这个标准算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难(nán)问(wèn)题。

　　若人(rén)均可使用住宅面(miàn)积为40平，即人(rén)均住(zhù)宅建筑面积(jī)为50平，只考虑家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至少(shǎo)新增(zēng)82亿平。

　　对比发达国家人均住(zhù)宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国(guó)和英国都(dōu)高于(yú)40㎡，中国的(de)人均住宅建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若(ruò)去(qù)除公摊面积后，中(zhōng)国的人均可使用(yòng)面积(jī)为31.56㎡，这一差距将变(biàn)得明显。

　　若考虑(lǜ)约(yuē)1.4亿的集体户(hù)人(rén)口，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户均已(yǐ)然1套房，未来地产还会有需求么(me)？

　　我们测算(suàn)得到中国城(chén打死日本人犯法吗，现在打死日本人犯法吗g)镇家庭户均1套房，看似已经户户有房。即(jí)便如此(cǐ)，中国人口静态结(jié)构和动(dòng)态趋势演绎，决定了中国未来(lái)地(dì)产仍有需求(qiú)释放。户均1套住宅现实之下(xià)，中国未(wèi)来城(chéng)镇住宅需求(qiú)主(zhǔ)要(yào)来自于四个方面。

　　第一，户均人口缩小(xiǎo)，家庭户数增(zēng)多，新户(hù)购房需求扩张。

　　过去(qù)20年我国城镇家(jiā)庭户均人口数(shù)不断下(xià)降，六普显(xiǎn)示城镇(zhèn)户均人口规模为2.85人/户，而七普显示城(chéng)镇户均(jūn)人口规模为(wèi)2.62人(rén)/户(hù)，一人(rén)户、二(èr)人(rén)户的占(zhàn)比明显上升，人口小(xiǎo)家庭(tíng)化(huà)趋势将继续延(yán)续，导致户数会因户均人口规模的缩小(xiǎo)而增多。

　　第二，人口迁移导致经济发展(zhǎn)带来的新增住宅需求旺(wàng)盛。

　　中国经(jīng)济板块的分(fēn)化(huà)日益明显，资源和生产(chǎn)要素逐步向(xiàng)经济带、都市圈中心城市(shì)流入，区域经济资源分配的再集(jí)中吸引(yǐn)着人口流入。人(rén)口迁(qiān)移势必涉及到买房租房，给迁(qiān)入地住宅市场带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量为72万，而出生人口(kǒu)为44.9万人，死亡人口(kǒu)为38.4万人(rén)，自然增加人口仅(jǐn)为6.5万人，其人口(kǒu)增长主要受(shòu)益于人口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧小区改(gǎi)善(shàn)性需求依(yī)然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住宅和原公(gōng)有(yǒu)住宅的家庭拆迁改(gǎi)建(jiàn)最多。自建房家庭比例(lì)从(cóng)31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百(bǎi)分(fēn)点；原公有住宅家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再(zài)加(jiā)上(shàng)其他住(zhù)宅（5％）与家庭(tíng)住宅(zhái)建造(zào)时间为2000年(nián)以前(qián)的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间(jiān)新增8473万家庭(tíng)户，自建住宅和原公有住宅减少了1282万户，住宅净需求增加(jiā)9755万(wàn)户(hù)。49％的家庭购(gòu)买商品住宅，21％的家庭购(gòu)买二手房。在新增(zēng)住(zhù)宅需求(qiú)中，有(yǒu)7成家庭(tíng)购(gòu)买(mǎi)了商(shāng)品(pǐn)住宅。租房、购(gòu)买(mǎi)经济适用(yòng)房和其他(tā)分别(bié)占(zhàn)比(bǐ)18％，3％和9％。未来(lái)随着(zhe)城中村和旧城改造，商品住宅的占比势必(bì)会进一步上升。

　　2000年以前(qián)建造的(de)住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破(pò)旧的城中(zhōng)村、老公有住宅，建筑(zhù)面(miàn)积小、质(zhì)量低、基础设施配套差、没有或少有物业管理，居(jū)民追求美好、宜(yí)居生(shēng)活的环境，背后(hòu)的改善性需求(qiú)有(yǒu)待释放。

　　第四，“住上(shàng)更大房(fáng)子”的(de)改(gǎi)善性需求还(hái)将有所增加。

　　刚(gāng)需购房受限于资金，倾(qīng)向于中小(xiǎo)户(hù)型。已有住宅家(jiā)庭希望提高(gāo)生活品质，以小换大、以(yǐ)旧(jiù)换新。2022年底的中央经济工作会议明确指出(chū)支(zhī)持(chí)住宅改善等消费。

　　OECD国家的(de)人均住宅间数为1.71间(jiān)，无论(lùn)是否考(kǎo)虑乡村住(zhù)宅(zhái)因素，中国(guó)的人(rén)均(jūn)住宅间数(shù)较其他国(guó)家依旧存(cún)在不(bù)小差距。

　　住宅舒适度与经济水平有着密切正向联(lián)系。随着经济发展水平(píng)的提高，中(zhōng)国(guó)的人均住宅间数与人(rén)均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积(jī)将随之(zhī)增(zēng)长。

　　如果(guǒ)说过去二十年是(shì)中(zhōng)国地产(chǎn)黄金(jīn)发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不(bù)足(zú)，供需(xū)出现错(cuò)配，这是过(guò)去二十年(nián)房价快速(sù)上涨基石。那么未来将(jiāng)是住宅(zhái)质量的供(gōng)需冲突(tū)。房地产大分化时代已(yǐ)至，这种(zhǒng)分(fēn)化不单局限于(yú)城(chéng)市能(néng)级之间差异，优质小(xiǎo)区和老旧二手房之(zhī)间的差异也将越发扩大。

　　风(fēng)险(xiǎn)提示

　　人口普查数据调查的是(shì)人，并(bìng)不是针对住(zhù)宅，因此(cǐ)可能存在统计偏差。商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅占比实际值(zhí)可(kě)能偏低(dī)，其增速可能超预期(qī)。