万柳书院，暴雷(léi)了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红，让这个位于北京海淀的豪宅被全国知晓(xiǎo)，其背(bèi)后曾宣称要做地产界“劳斯莱斯”的(de)神秘开发商——中赫集团，也被拉(lā)向台前。

　　而(ér)如今，万柳(liǔ)书院再次(cì)受到(dào)舆论(lùn)关注(zhù)，起因中赫集团成(chéng)了共同债务人被中国信(xìn)达追债，中国信达为(wèi)了收回钱款不得(dé)不将(jiāng)中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问(wèn)题是，这些(xiē)房(fáng)子(zi)早已售出(chū)，业主并非(fēi)中(zhōng)赫(hè)集团，那些真正斥巨(jù)资(zī)购入房产的有钱(qián)人(rén)，房子(zi)现在(zài)莫名奇妙地被拍卖，算是被割了(le)！

　　截至发(fā)稿，暂未(wèi)看到这些(xiē)业主的维权(quán)信息，难怪有网友(yǒu)调侃：“富人被割韭菜的时候，他们的姿势都那么优(yōu)雅。”

　　不过事(shì)件背(bèi)后(hòu)，可能(néng)没你(nǐ)想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能还是(shì)债(zhài)主

　　“北京(jīng)豪宅的尽头是万(wàn)柳书院(yuàn)”，但(dàn)谁都(dōu)没想到，这个位于海淀核心区(qū)位，名校环(huán)绕的顶级豪宅，竟然(rán)暴雷了！

　　近日(rì)，有网友发现(xiàn)，中(zhōng)国信达在京(jīng)东拍卖上，上(shàng)架(jià)了“北京赫华(huá)恒瑞房地产开发(fā)有限(xiàn)公(gōng)司不良债权转让项目”，债(zhài)权总额高达近47亿(yì)，该(gāi)项目的(de)抵(dǐ)押物中(zhōng)，包括(kuò)75套万柳书院住宅(zhái)。

　　据京东拍卖显示，上(shàng)述不良债权转(zhuǎn)让项目的处置主体是中国(guó)信达(dá)资产管理股份有(yǒu)限公司北京市(shì)分公司（下称中(zhōng)国信(xìn)达北分），处置的是对北京赫华恒瑞(ruì)房地产开发有限(xiàn)公(gōng)司（下称赫(hè)华(huá)恒瑞）的不良债权。截至2023年1月(yuè)31日，债(zhài)权(quán)金额(é)约(yuē)为46.95亿(yì)元人民币，其中债权本金37.50亿元。中赫(hè)集(jí)团(tuán)有限(xiàn)公司(sī)是共同债务人。目(mù)前，该(gāi)项(xiàng)目已有1万次(cì)围观，35名(míng)意向人。

　　从表面上看，这就是一起(qǐ)中国信达(dá)北分讨(tǎo)债(zhài)的故事，但实际上，75套豪宅的背(bèi)后(hòu)暗(àn)藏秘密。

　　据此前媒体报道(dào)，万柳(liǔ)书院总共301户，而且早已(yǐ)售罄。如果该报(bào)道属实，说明这些房子实际上都是卖出去了(le)的，是有(yǒu)人住的。

　　那为什(shén)么中国信(xìn)达的(de)拍卖页面上又注明(míng)这75套房子是“未出售(shòu)”的状态呢？只能说明(míng)这些房(fáng)子根(gēn)本(běn)没有网签(qiān)，也没(méi)有房产(chǎn)证！

　　第一财经(jīng)的报道证实了上述内容。有(yǒu)豪宅中介透(tòu)露，中赫集团(tuán)早就把这75套房(fáng)子抵押出去，现在还没资金(jīn)解抵押，所以不能(néng)网签、没办房本。

　　作为海淀(diàn)的顶级豪宅，最强学区(qū)房，万(wàn)柳书院(yuàn)的业(yè)主基本都是北(běi)京的(de)高端(duān)人士，柳(liǔ)传志、丁磊等(děng)知名商业大佬也是万柳书院的业主。另据地产自媒(méi)体(tǐ)“地产八卦女”爆料，万柳(liǔ)书院的业主中，还有不少(shǎo)中赫集团的高(gāo)管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被(bèi)精准收割(gē)了！”

　　不过，如果这些(xiē)业(yè)主(zhǔ)确实已经支付价款(kuǎn)并(bìng)实际占有，那(nà)么，中国信达转(zhuǎn)让这笔不良债权回本的愿(yuàn)望(wàng)，或将泡汤。这(zhè)次(cì)拍卖损失最大的(de)，没准还是债主(zhǔ)中国(guó)信达。

　　根(gēn)据相关法律(lǜ)规定，民事(shì)执行中，业主已经支付(fù)价款并(bìng)实际占有，但未办理(lǐ)过户手续的，如(rú)果业(yè)主没有过错，人民法(fǎ)院不得查封、扣押、冻结，已经查封的可以(yǐ)向法院提出(chū)执行异(yì)议(yì)申(shēn)请，请(qǐng)求法院解除查封，同时可以联(lián)合起诉开发商(shāng)，要求退(tuì)还(hái)购房(fáng)款或办理房产证，并承担(dān)违约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报(bào)公布(bù)《最高人民(mín)法院关于商(shāng)品(pǐn)房消(xiāo)费者权(quán)利保护问题的批(pī)复》，以司法(fǎ)解释的方(fāng)式明确(què)了购房人的优先权：

　　商品房(fáng)消(xiāo)费者以(yǐ)居住为目的购买房屋并(bìng)已支付全部价(jià)款，主张其房屋交付(fù)请(qǐng)求权优先于建设工(gōng)程(chéng)价款优先受偿权、抵(dǐ)押权(quán)以及其他债权的，人民法院应当予以支持。只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法(fǎ)庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适(shì)用前款(kuǎn)规定(dìng)。

　　也就是说(shuō)，如(rú)果这(zhè)75套房子均为“已售未网签”，那(nà)么这笔不良(liáng)债权，实际上是(shì)个(gè)烫手山芋。可能(néng)不(bù)仅不能(néng)卖出去回本，抵押的(de)这75套(tào)房子，还会(huì)被业主讨回去。

　　中国信(xìn)达，将会(huì)赔了夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次(cì)债权公司(sī)中国信达申请不(bù)良债权转让，可以追溯(sù)到金(jīn)谷信托踩雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示，目前中国信达(dá)已(yǐ)经(jīng)成(chéng)为赫华恒(héng)瑞唯一股东。但此前，赫(hè)华恒瑞为中(zhōng)赫集团旗(qí)下子公司。2019年4月22日，中(zhōng)赫集团、中(zhōng)赫置地等选择(zé)退(tuì)出了赫华(huá)恒瑞的股东行列，中国金谷(gǔ)国际信托有限责任公司成为(wèi)了唯一股东(dōng)，后者由(yóu)中国(guó)信(xìn)达(dá)资产管理股(gǔ)份有限公司(sī)持股93.75％。

　　作为(wèi)房(fáng)地产(chǎn)开发商，相(xiāng)较其他房企，中(zhōng)赫集团既(jì)没(méi)有很大规模(mó)，也没有很高的国民知名(míng)度，但却在北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中(zhōng)赫集(jí)团进入北京的第一个(gè)豪宅项目，2011年，中(zhōng)赫(hè)置(zhì)地推出钓(diào)鱼岛七(qī)号(hào)院(yuàn)3号楼(lóu)，高达30万/平米的天价，成为当时京城最贵的(de)楼盘(pán)，引发了市场强烈(liè)震惊。

　　随后开发的万柳书院，更是被誉为“北(běi)京(jīng)海淀顶端豪宅”。2012年(nián)，中(zhōng)赫置地(dì)以(yǐ)26.3亿元(yuán)，溢(yì)价率40.9％，从融(róng)创、保(bǎo)利、万(wàn)科等大型知名房(fáng)企手中，抢下了(le)北京万柳(liǔ)地块，成为北京(jīng)当年的“双料地王”。很快，万(wàn)柳(liǔ)书院就以神秘高(gāo)端的姿态杀入市场，无论(lùn)是一块块从荷兰(lán)运回(huí)来的灰砖垒起来的五(wǔ)米高(gāo)墙(qiáng)，还是每棵成本(běn)超(chāo)6万的(de)成(chéng)年(nián)银杏(xìng)树(shù)，还是每平米20万元的(de)价格，都令(lìng)业内(nèi)外震撼不已。

　　“万(wàn)柳(liǔ)的墙、西宸的缸、霄八的顶儿(ér)、融(róng)创的湖、紫辰院的树(shù)、北平(píng)府的院儿(ér)。”从(cóng)这句顺口溜中，就可看出(chū)其在北京豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对手是当时有名的融创(chuàng)观澜嘉苑、佳兆(zhào)业广场、恒大华府等(děng)，现如今，它远远超过这(zhè)些(xiē)对(duì)手。

　　去年，万(wàn)柳书院(yuàn)一套300平(píng)米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万(wàn)元/平米，说(shuō)明万柳(liǔ)书(shū)院虽(suī)然已经推出了8年之久，但其依旧在北(běi)京(jīng)豪宅(zhái)圈备受追捧。

　　中赫集团开(kāi)发的(de)豪宅，也吸引了不少(shǎo)知名人(rén)士(shì)，如(rú)知名演员宋丹丹，就住在钓(diào)鱼(yú)台七(qī)号院。而柳传(chuán)志、丁(dīng)磊(lěi)等知名商业大(dà)佬则居住在(zài)万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)。

　　几大(dà)豪宅的成功奠定了中赫集团的(de)“高端路线”，也因此，它被外(wài)界贴(tiē)上了(le)，“卖北京城(chéng)最(zuì)贵(guì)的(de)房，拿北京城最贵(guì)的地”，“做地产中的(de)‘劳斯(sī)莱斯’”的标签(qiān)。

　　但(dàn)隐藏在豪(háo)宅开发商光(guāng)环的背(bèi)后，这(zhè)个地产界(jiè)“劳(láo)斯莱斯”却多次(cì)成(chéng)为(wèi)被(bèi)执行人，被执行(xíng)标的高(gāo)达11亿(yì)。

　　今年年初(chū)，因为履行能力(lì)而拒不履行(xíng)生(shēng)效(xiào)法律(lǜ)文(wén)书确定义(yì)务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国(guó)安(ān)坑了(le)？

　　中赫集团如今沦落到这个地步，其实是有迹(jì)可循的。

　　事实上，早(zǎo)在今(jīn)年年(nián)初(chū)“万柳书(shū)院少(shǎo)爷”走红之时，深(shēn)蓝财经就曾(céng)深挖(wā)出背后的(de)中赫集团，发现其深(shēn)陷财(cái)务危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦为“老赖”，中赫集团实控人周金辉的人(rén)生轨迹(jì)跟着急转直(zhí)下。而(ér)追根溯源，这个转折点(diǎn)，就在于收购(gòu)北京国(guó)安。

　　近十年来(lái)，房企纷纷开始(shǐ)了多元化(huà)转型，但转型之路并不好(hǎo)走。早在2008年(nián)开始，中赫集团就尝试过多元(yuán)化业务(wù)，先后进军能源市场、团购网(wǎng)站，但最终(zhōng)都惨淡收场。最终，周金(jīn)辉(huī)将(jiāng)转型的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资(zī)本退出后，中赫集团以35.5亿(yì)元参股国安足(zú)球(qiú)俱乐部64％股权，成为(wèi)国安的新东家(jiā)。接着在2021年6月，中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)从(cóng)中信(xìn)集团手(shǒu)中拿下北京国安俱乐部36％股(gǔ)权，至此拿下北京国(guó)安(ān)俱乐(lè)部全部股权。如果北(běi)京国安的估值一(yī)直(zhí)没变，那么中(zhōng)赫集团拿下北(běi)京国安，总计花费(fèi)了约55.5亿(yì)。

　　看到(dào)这(zhè)里(lǐ)，有人也许会感叹：卖豪宅(zhái)真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这(zhè)样，中(zhōng)赫为什么又要质押股权(quán)呢(ne)？

　　2017年(nián)以来(lái)，中(zhōng)赫集团及其实控人周金辉夫妇(fù)将其手中的中赫(hè)集(jí)团股(gǔ)份(fèn)质押陆续(xù)质押(yā)，据企(qǐ)查查显示，目前中赫集团共有11条股权出质记录。质(zhì)权人包括(kuò)海金商业(yè)保理、北京建工、山(shān)东国(guó)际信(xìn)托、中融(róng)信托(tuō)、中(zhōng)信建设等。

　　这与入(rù)主北(běi)京国(guó)安的(de朵朵野花什么微风在田野里什么 朵朵野花迎着微风在田野里翩翩起舞是拟人句吗)时间完全吻合。

　　然(rán)而，入主北京国安后，不仅国安的经营状(zhuàng)况(kuàng)没有(yǒu)得到改善，中赫集团也被拉(lā)入泥淖(nào)。

　　据北京产权交易所(suǒ)官网信息显示(shì)，2020年(nián)，北(běi)京国安足球俱乐部(bù)实现营业收入1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿(yì)元(yuán)。截至2020年末，该俱乐(lè)部资产总计(jì)5.38亿(yì)元(yuán)，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资(zī)金压(yā)力，中(zhōng)赫集团和周金辉夫妇还在(zài)持(chí)续(xù)质押手(shǒu)中的(de)中赫集团股份，但(dàn)国安和中赫的经营状况却持续没有好(hǎo)转。

　　不仅(jǐn)中赫集团被5次列(liè)被执(zhí)行人，执行标的高(gāo)达11亿，北京(jīng)国安也3次与中赫集团、中赫置地、及中(zhōng)赫集团股(gǔ)东周金辉、李(lǐ)彩霞(xiá)等共(gòng)同成为被执行人(rén)，执行标(biāo)的约10.45亿(yì)。

　　今(jīn)年1月，因为履行能(néng)力而拒不(bù)履行(xíng)生效法(fǎ)律文(wén)书确定义务，上述被执行人成为“老赖”。只有(yǒu)北京国安(ān)，目前(qián)幸免于(yú)难。不过在实控(kòng)人都成(chéng)为老(lǎo)赖的(de)情况下(xià)，被执行10个多亿的北(běi)京国安，又如何(hé)能独善其(qí)身(shēn)？

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