5月以来，房地(dì)产(chǎn)板块个股(gǔ)多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日(rì)收(shōu)盘，中信房地产(chǎn)指(zhǐ)数本月涨(zhǎng)幅约为2％。而(ér)以公(gōng)募基金为(wèi)代表的机构对于(yú)这一板块已经在悄(qiāo)然布局。数据显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时(shí)所公布的总(zǒng)份额均较(jiào)4月28日时有小(xiǎo)幅增长。根(gēn)据基金一季报统计，龙头(tóu)与地(dì)方国企(qǐ)央企获得增(zēng)持，持(chí)仓数量(liàng)占流通股(gǔ)比重增(zēng)幅五只个股分(fēn)别为华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私(sī)募配(pèi)置(zhì)房地(dì)产或“底部回升”

　　行(xíng)业红利时代已(yǐ)过 精耕细作成共识

　　从公募(mù)基金对房(fáng)地产(chǎn)的(de)配(pèi)置(zhì)看，2019年(nián)末(mò)，公募(mù)所持有的(de)房地产行(xíng)业标的市值约1188亿(yì)元，占其(qí)所持股票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表(biǎo)现出色，但公募所(suǒ)持(chí)房地(dì)产公司市(shì)值在股票资产中的占比却(què)断崖(yá)式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值更(gèng)是进(jìn)一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现了三年来(lái)的首次回(huí)升，年底这一数(shù)值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公募对房(fáng)地(dì)产(chǎn)行业的持股比例也同(tóng)步回升，从2021年底的6.94％提高到(dào)2022年(nián)末的(de)7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎在今年一季(jì)度得以延(yán)续。数(shù)据(jù)统计显示，公(gōng)募重仓(cāng)持有房地产板(bǎn)块(kuài)一(yī)季度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季(jì)度提升6.71％。持仓(cāng)市值前五个股分别(bié)为保利发(fā)展(zhǎn)、招商蛇口、万科A、华(huá)发股份、滨江集团，持仓市值(zhí)占板块比重合(hé)计(jì)达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发(fā)现，公募对于房地(dì)产的投资(zī)愈发有集中于(yú)龙头的(de)趋势。Wind显示(shì)，在公(gōng)募基金一季(jì)报(bào)汇总的重(zhòng)仓股中，房(fáng)地产(chǎn)板块排名最高(gāo)的是保利发(fā)展，在基金重(zhòng)仓第33位。排名第二的是招商蛇(shé)口，排在第78位(wèi)。而老牌龙头(tóu)股万科A排在(zài)第96位。对比去年(nián)四季报，变化(huà)之处首先在(zài)于几只房地产龙(lóng)头股(gǔ)从排位上看均有退步(bù)，尤其是(shì)万科(kē)最为明显；其次(cì)是金(jīn)地(dì)集团退出百大之(zhī)列(liè)。但考(kǎo)虑到房地产是(shì)复苏链上(shàng)最后一环(huán)，且首季并非(fēi)行业销售旺(wàng)季，其传导到(dào)二级(jí)市场(chǎng)乃至机(jī)构持仓(cāng)上还需要(yào)时间周期。

　　形成共识(shí)的(de)是，经(jīng)济圈(quān)判断房(fáng)地产已经(jīng)进入大分化时代(dài)，一(yī)二线(xiàn)城(chéng)市(shì)好(hǎo)于(yú)三四线城市(shì)。而映射(shè)到二(èr)级市(shì)场(chǎng)投(tóu)资上，配置房地产(chǎn)行业轻松收获行(xíng)业贝(bèi)塔的(de)红利(lì)期一去不返了。“如果按照(zhào)产(chǎn)业(yè)周期来分(fēn)类，包括房(fáng)地产等几类行业(yè)在盖特纳曲(qū)线里属于成熟期或者衰退期的行业，传统(tǒng)认(rèn)知上没有什(shén)么投资(zī)机会的。但在这几(jǐ)年特殊的行(xíng)情(qíng)里包括煤炭、电解铝等(děng)类似的行业也出现了一些机(jī)会，背(bèi)后的逻辑是供给侧发生了更大的变化。”一不愿具名(míng)的上海公募基金(jīn)经理指出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐(lè)观态(tài)度(dù)：“行业(yè)前几年17亿～18亿平方米的年销售(shòu)面积很难再出现(xiàn)了(le)，2022年光是居民存款数量增加了15万亿元。中国存(cún)量有400亿平方米建筑面积，考虑存量(liàng)地(dì)产的更新，也有近10亿(yì)平(píng)方米。需(xū)求端(duān)还需(xū)要有一定的政策出来(lái)去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基金房(fáng)地产研究(jiū)员吕功(gōng)绩也(yě)指出(chū)：“时至今日(rì)，无论(lùn)从城镇化的进程，还是人(rén)均住(zhù)房(fáng)面积（接(jiē)近(jìn)30平/人），我(wǒ)国均已告别住房短缺时代，而(ér)目前(qián)居民的杠杆率和房价收入也不支撑每年18万亿(yì)元的销售额，以及过快上行的房(fáng)价，因而(ér)行业高增(zēng)的时代已经过(guò)去(qù)，未(wèi)来行业的需求或将回落，在此过程中(zhōng)，伴(bàn)随着(zhe)地(dì)产的高(gāo)杠杆属性，就很容易(yì)出(chū)现信用风险问题（类(lèi)似2022年的(de)民营地(dì)产爆(bào)雷），行业进入到供给侧出清(qīng)的过程。这个过程中，综合竞争力(lì)强的公司(sī)就(jiù)能够通过大鱼(yú)吃小鱼的(de)方(fāng)式(shì)，获得(dé)市占率(lǜ)的提升(shēng)。当行业需求见顶回落时，行业的贝塔已经过去(qù)了，但不代(dài)表没有(yǒu)投资机会，机会在(zài)于城市、位(wèi)置、产(chǎn)品(pǐn)的阿(ā)尔法，而对应到股票投资，就是强竞争力(lì)公司的阿尔法。”

　　或许也(yě)是基于这样(yàng)的(de)认(rèn)识转变(biàn)，精耕细作个股成为公募乃至整体机构的务实之举(jǔ)。

　　机构配置房地产(chǎn)“风物长宜放眼量”

　　头部(bù)央(yāng)国企、优质区域性标的(de)成香饽饽(bō)

　　5月以来，房地产板块个(gè)股(gǔ)多(duō)出(chū)现(xiàn)小幅上涨，截至(zhì)5月10日(rì)收盘，中信房地产(chǎn)指数本月涨幅约(yuē)为2％。从具(jù)体的个股来看(kàn)，《红(hóng)周刊》利(lì)用Wind统计申万房地(dì)产板块(kuài)个股，在纳(nà)入统计的124只房地产类标的股中(zhōng)，本(běn)月以来(lái)实现(xiàn)股价上涨的达(dá)到(dào)了81家(jiā)。

　　其中(zhōng)，上述时间(jiān)段恰(qià)好排名前(qián)五的公司月内涨幅超过了10％，它们分(fēn)别是上实发(fā)展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产(chǎn)。排名(míng)第一(yī)的上实发展，五(wǔ)一假期归来后日成交量明显放(fàng)大，4日(rì)、5日连(lián)续两个交易日(rì)收出(chū)涨(zhǎng)停。从该(gāi)股的(de)基本面来看，上实发展的主营业务为房地(dì)产(chǎn)开发与经(jīng)营。公司的主要产品及服务(wù)为(wèi)房地产销售(shòu)丽水在哪里哪个省份哪个市，浙江丽水在哪里、房地(dì)产租赁、物(wù)业(yè)管理服务、工程项目(mù)、酒店经营。从业(yè)绩数据(jù)来看，2022年(nián)，其实(shí)现(xiàn)营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母(mǔ)净利润(rùn)1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其实现营业总(zǒng)收入27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归(guī)母(mǔ)净利润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏(kuī)。

　　不过从(cóng)十大流通股股东(dōng)来看，各类(lèi)机构都(dōu)有对其布局的例子。以3月31日时的首季十(shí)大流通股股东来看(kàn)， 具体包括(kuò)公募(mù)的上银基金、私募(mù)的迎水文龙、中央(yāng)汇金、长城资产(chǎn)管理公司等都跻身前十(shí)的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名(míng)第二的浦东金桥也是上海本地房企，其第一季度的(de)收入利润规模大(dà)幅度复(fù)苏。究其(qí)原(yuán)因(yīn)，一方面是该公司后疫情时(shí)代出租率复苏至近年来最高(gāo)，另一方面(miàn)则是公司拿地结算(suàn)持续性向好，从数字上看(kàn)，一季度新增虹口135、138住宅地块，总(zǒng)建筑面积约54万平方米。

　　在这样的业绩势头向好背景(jǐng)下，自然(rán)也(yě)吸引了(le)知名机构在(zài)其(qí)中持续驻足。从(cóng)第一季度十(shí)大流通股(gǔ)股东来看，知名私(sī)募高毅邓晓峰的两(liǎng)只产(chǎn)品依然在前十中，这也是(shì)连续第(dì)三(sā丽水在哪里哪个省份哪个市，浙江丽水在哪里n)个(gè)季度他有(yǒu)的两只产品(pǐn)杀入(rù)前十。同时榜单中还有一支(zhī)大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布(bù)扎比投资局，其(qí)当季还小幅增加(jiā)了持(chí)股。

　　除(chú)去上述两家(jiā)上海区域性地(dì)产公(gōng)司(sī)外(wài)，荣安地产则是主要(yào)布(bù)局在深圳的地产公司，一(yī)季(jì)报交(jiāo)出的也是一份报喜的(de)成(chéng)绩单：首季(jì)公司(sī)实现(xiàn)营业收入51.85亿元(yuán)，同(tóng)比增长(zhǎng)35.51％。归属于上市公司股东(dōng)的净利润(rùn)6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看(kàn)，《红周刊》注意到两只公募指基首季新杀入十(shí)大流通股股东行(xíng)列丽水在哪里哪个省份哪个市，浙江丽水在哪里。具体(tǐ)说来， 南方(fāng)中证(zhèng)全指房地产ETF上(shàng)榜排名第七位(wèi)，富(fù)国中证指数(shù)1000增强则(zé)排名第(dì)九位，此(cǐ)外联袂出现的机(jī)构还有QFII高盛国际和(hé)私(sī)募迎水聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊(kān)》采访时，兴证全球基金相关人士分(fēn)析：“经历过行业洗(xǐ)牌和兼(jiān)并重组后(hòu)，龙头的价值(zhí)更为笃定突(tū)出；从拿地端看(kàn)，2022年土地市场大幅降(jiàng)温，优质土地(dì)供给较多（券商测算对应(yīng)潜在毛利率在25％以上，目(mù)前房企的利润率仅20％），绝(jué)大多数房企受限于信用问(wèn)题(tí)或(huò)者资金(jīn)紧张(zhāng)没法拿地，龙头房企趁机获取低(dī)成本土地，龙头房(fáng)企的(de)拿地力度（拿地金(jīn)额(é)/销(xiāo)售金额）基本在30％以(yǐ)上；从融(róng)资上看，龙头房(fáng)企杠杆率较低，净负债率基本(běn)在70％以(yǐ)下，而其他房企的净(jìng)负债(zhài)率普遍都在100％以上，加杠(gāng)杆空间有限(xiàn)，从融资成本看(kàn)，龙头房企(qǐ)的融资成本不断下(xià)滑，基(jī)本在3％、4％左右(yòu)；对(duì)应到(dào)2023年的销售，龙头房(fáng)企明显跑赢行(xíng)业，1～4月百强房企的销售(shòu)额(é)增速为9％，而TOP14的销售额增(zēng)速为29％。”

　　需(xū)要强调(diào)的是，在当前中(zhōng)特估的浪(làng)潮下，央国企地产股或存在发展的(de)大好机会。中信证券指出：“房地产行业的(de)结构性机会依然存在，少(shǎo)部分公司尤(yóu)其是央企占据显著(zhù)优势(shì)，其(qí)主要又体(tǐ)现(xiàn)为库存的优势(shì)。央企(qǐ)地产公司，现阶段表现出较低的融资(zī)成本(běn)，优(yōu)质的开发资源和良好的不动产资产运(yùn)营能力的(de)多(duō)重竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有中(zhōng)特估，国央企相较于民营地产公司也是更(gèng)有优势的(de)。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源债(zhài)权债务(wù)关系等问题，市场对(duì)民营房开企业的资产会有(yǒu)更多担忧和(hé)质(zhì)疑(yí)，所以在这一轮行业出清(qīng)的过(guò)程中，央(yāng)国(guó)企相(xiāng)较于民企来说估值的修复更明(míng)显(xiǎn)。中特估的角度(dù)从中长期的维度(dù)看，行(xíng)业的(de)逻辑在于集中(zhōng)度(dù)提升(shēng)后，行业进入高质(zhì)量发展阶段，具备较快速发展(zhǎn)阶段更稳定且可预期的盈(yíng)利(lì)和(hé)现金流创造能力，以(yǐ)此带来估值中(zhōng)枢的提升，应该关(guān)注(zhù)估值相(xiāng)对(duì)较低，企业自(zì)身资产的质(zhì)量(liàng)好、运营能力强、可(kě)以(yǐ)创造持续(xù)现(xiàn)金流的企业。”

　　“存量时代中行业普(pǔ)涨的概率比较低，行业内部将(jiāng)出现(xiàn)分化，要(yào)关(guān)注(zhù)将受益于行业(yè)集中(zhōng)度提升的(de)头部公司。”星(xīng)石(shí)投(tóu)资首席研究官方(fāng)磊也(yě)表示。

　　顺应(yīng)机构这一思(sī)路的(de)话，或许还是(shì)保利发(fā)展、招商蛇口等国资背景龙头前途更(gèng)为光明(míng)。不过国投瑞银基金(jīn)投(tóu)资部副(fù)总(zǒng)监綦(qí)傅鹏表示：“需(xū)要客观地去(qù)持续(xù)观(guān)察国企(qǐ)央企在三个方面是否可(kě)以(yǐ)维(wéi)持，首先是融资成本保持低位，其次(cì)是销售份额(é)持(chí)续(xù)提升，再次是拿地份额持续提升(shēng)。”

　　复苏(sū)速度缓(huǎn)慢

　　机构(gòu)需要多(duō)给一些耐心

　　而(ér)《红周刊》也(yě)根(gēn)据房企一季报梳理发现，对于2022年的业绩出现的整(zhěng)体下滑，2023年一季(jì)度的业(yè)绩分(fēn)化更趋明显，保利(lì)发展、滨江集团(tuán)等房企营收(shōu)、净利均实现(xiàn)了业绩(jì)的回正(zhèng)，甚至是较(jiào)大增速的增长(zhǎng)。而这些(xiē)公司也是机构的重仓(cāng)对象(xiàng)。

　　对(duì)此(cǐ)，知(zhī)名房地产业内人士张(zhāng)宏伟向《红(hóng)周刊》分析表(biǎo)示，业(yè)绩出现明显改(gǎi)善的(de)房企，主要是因为过去两三年时间，尤(yóu)其是在(zài)2021年下半(bàn)年民营房企不怎么投资拿地(dì)之后(hòu)，国有企业仍在持续性(xìng)地拿地，且主要集中在核心城市，投资力(lì)度较(jiào)大。投资的驱动能(néng)够推动房(fáng)企销(xiāo)售业(yè)绩的增(zēng)长(zhǎng)，从而在(zài)2023年一季度市场(chǎng)恢(huī)复但仍处于调整的(de)过程中，能够保有一个正增长。

　　不过张宏伟(wěi)同(tóng)时也提醒表(biǎo)示，在房地产的复苏过程中，还面临着(zhe)一些不确定性。其实整个(gè)市场从四(sì)月份开始(shǐ)又(yòu)在往下(xià)掉。除(chú)了杭州、成都等极个别城(chéng)市四月环比三月相对表(biǎo)现较好之外，包括北京(jīng)、上(shàng)海在(zài)内的绝大多数城市都(dōu)出(chū)现环比下滑的情况。而现在(zài)五月的市场表现也(yě)不太乐(lè)观。按照现在(zài)的经济(jì)状况、收入情况，以及市场的去库存压力、企业的资金(jīn)面压力，可能(néng)会出现，到六月份房企为了半年报冲业绩出现市(shì)场(chǎng)的短期(qī)反弹外的一个市场乏力现象。也就是说(shuō)，第二季度、第三季度增长不确定性的压力仍旧较大。

　　上(shàng)海(hǎi)利檀(tán)投资董事长(zhǎng)陈(chén)昊扬也向《红周(zhōu)刊》指出(chū)，现在(zài)整(zhěng)个房地产以(yǐ)及其上下游产业链的复(fù)苏速度都比想象的要(yào)慢很(hěn)多，我们要多给(gěi)一些(xiē)耐心，这个时候，在房地产(chǎn)以及上下游就不是赚(zhuàn)快(kuài)钱的时候(hòu)，只能赚他基本(běn)面的钱(qián)。但这也意(yì)味着，只有极为少(shǎo)数的(de)、做得比同(tóng)行好得(dé)多的企(qǐ)业，会伴随整(zhěng)个(gè)行业(yè)的(de)弱复苏，业绩会逐(zhú)步(bù)体(tǐ)现出(chū)来。所以只能(néng)耐心(xīn)地去(qù)等待(dài)它的基本面不断地(dì)凸显出来(lái)，这需要(yào)时间(jiān)。

　　（本(běn)文已刊发于5月13日《红周(zhōu)刊》，文中提及(jí)个(gè)股仅(jǐn)为举例分析，不(bù)做买卖推荐(jiàn)。）

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