OPPO宣布关停旗下芯(xīn)片子公司哲库(kù)科(kē)技，引发了公募REITs扩募风波，如今，二级市场的影响仍未停歇(xiē)。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日(rì)，华安张江光大园(yuán)REIT开盘继续(xù)延(yán)续此前几日的下跌(diē)走势，午(wǔ)后跌幅一度(dù)扩大，尾(wěi)盘(pán)有所拉升，全天收(shōu)跌6.22％，最近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此(cǐ)前，华安张江光(guāng)大园REIT曾发布公告，紧急回应称，哲库(kù)科技是其扩募拟新购入基础设施资(zī)产张润(rùn)大厦的重要承租方之(zhī)一，目(mù)前(qián)未收到哲库科技及OPPO方面关于停止执行已(yǐ)签租赁(lìn)协议的(de)通知(zhī)。同时，在公告(gào)中，华安张江光大园REIT进一步表示，原始权益(yì)人将继(jì)续密切关注哲库科技后续情况，积极做好(hǎo)相(xiāng)关应对(duì)。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项目的原始(shǐ)权益人(rén)相关负(fù)责人也表示，近期(qī)已同步(bù)启(qǐ)动(dòng)了应急预(yù)案，排摸储备(bèi)租户，积极应对(duì)哲库(kù)提前退租的可能事项。由于张润大(dà)厦(shà)是(shì)全国首批REITs申报扩募(mù)项目，公司领导高度(dù)重(zhòng)视，浦东新区(qū)国资委也高度关注。

　　多位业内(nèi)人(rén)士(shì)表示，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT近期市(shì)场波动(dòng)较大，但其(qí)实不动产(chǎn)公募REITs项目(mù)短期出(chū)租率下跌并不会从根本上影响(xiǎng)其(qí)内(nèi)外(wài)价值(zhí)，投资者应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二(èr)级(jí)市场价(jià)格继(jì)续波动(dòng)

　　本周，OPPO关停旗下(xià)芯片子公司哲库(kù)科技的事件继续扰动公(gōng)募REITs市场。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华(huá)安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT以3.726元的价格小幅(fú)低开(kāi)，此后(hòu)二级市场价格开始(shǐ)震荡走(zǒu)低，午盘收跌6.17％。午(wǔ)后，华安张江光大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后(hòu)价(jià)格有(yǒu)所回升，最终报收3.512元，全天(tiān)跌(diē)幅6.22％。

　　受(shòu)近期不利消息(xī)影响，华安张江光大园(yuán)REIT最近几个(gè)交易(yì)日(rì)二级市(shì)场(chǎng)价(jià)格(gé)表现欠佳，5月11日以来，3个交易日跌幅达到9.69％，今年以来(lái)跌幅(fú)7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT累计(jì)涨幅超过24％，在(zài)全市场公募REITs中位居(jū)前列。

　　从(cóng)5月15日公募REITs市场整(zhěng)体表现上(shàng)看，目前上(shàng)市的8只(zhǐ)产业园区基础设施REITs中(zhōng)，仅博时招(zhāo)商蛇(shé)口产业园REIT微幅上涨，其余7只均有不同(tóng)程度下跌，8只产业(yè)园区基础(chǔ)设施REITs5月15日平均跌(diē)幅(fú)1.38％。今(jīn)年以来平均跌(diē)幅5.17％。

　　“此(cǐ)前(qián)，张(zhāng)江REIT一季(jì)报中(zhōng)已经披露张江光大园项目出租率(lǜ)有所下降，如今拟(nǐ)扩募的项目又遭遇(yù)突发事件，因此(cǐ)导致二级市场价格(gé)出现(xiàn)波动。”一(yī)位业内人士分析称。

　　不过，在上述人士看来，尽管出于风险(xiǎn)规(guī)避的原因(yīn)，最近几(jǐ)个(gè)交易日场内资金(jīn)有所流出(chū)，但是(shì)，不(bù)动产(chǎn)公募REITs项目短期出(chū)租率(lǜ)下(xià)跌并不会从根本上影(yǐng)响其内外价值。

　　他也同时(shí)表(biǎo)示，目前随着二级市场价(jià)格(gé)下跌，风险(xiǎn)也得到一定(dìng)释放(fàng)，但是价格(gé)涨跌会(huì)受到基本(běn)面、情绪面等多重(zhòng)因素影响(xiǎng)，不好判断(duàn)价格是不是已(yǐ)经完全(quán)触底。

　　此外，还有一(yī)位业内(nèi)人士(shì)表示，今年(nián)整体REITs市场表现低迷，不少产品年内二级市(shì)场跌幅较大，其实有(yǒu)些隐含收(shōu)益(yì)率高的产品具备(bèi)一定的投资价(jià)值，很适合稳(wěn)健类投(tóu)资者。此外(wài)，伴随(suí)着经济复苏(sū)的步伐，产业园区(qū)、物流类(lèi)等REITs产品具备一(yī)定的投资价值(zhí)。

　　先锋瑞(ruì)驰(chí)私(sī)募基金执行董事高(gāo)如星对(duì)此表示(shì)，若张江园(yuán)区最终能顺利(lì)解决招(zhāo)商，平稳过度对(duì)经(jīng)营现金流(liú)没有造(zào)成大的影响，“事件性利空下调至(zhì)得这么急、这么深，加上(shàng)前期(qī)本(běn)身园区类资产(chǎn)就回调不少了，这就是(shì)黄金坑。”不过，他也强调(diào)，最(zuì)终还是落到租金收入受不受(shòu)影(yǐng)响(xiǎng)，影(yǐng)响多大(dà)，估计(jì)园区会最(zuì)终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募(mù)路上(shàng)再迎接(jiē)考验

　　5月12日(rì)，OPPO宣布(bù)关停旗下芯(xīn)片子(zi)公司哲(zhé)库科技(jì)。随后5月(yuè)12日晚，华(huá)安张(zhāng)江光(guāng)大园(yuán)REIT发布公告，紧急回应称(chēng)，哲(zhé)库科技是其扩募拟新购(gòu)入基础设施资产张润大厦的(de)重(zhòng)要承租方之一，目前(qián)未收到哲(zhé)库科技及OPPO方面(miàn)关(guān)于停(tíng)止执行已签租赁协(xié)议的通知。同时，在(zài)公告中(zhōng)，华(huá)安张江光大(dà)园(yuán)REIT进(jìn)一(yī)步表示，原始(shǐ)权益人(rén)将(jiāng)继续密切关注哲库科技后续情况，积极做好(hǎo)相(xiāng)关应对。

　　此前，张江REIT因其一季报中披露的张江光(guāng)大园项目(mù)出(chū)租率下降事(shì)项(xiàng)，一度二级市(shì)场价(jià)格出现(xiàn)回(huí)落。在随后召开的(de)业绩说明(míng)会中管(guǎn)理人就相关事项进(jìn)行了解释说明，市场信心(xīn)得到了(le)一定提振，二级市场价格表现也趋于平(píng)稳(wěn)。据了解，张江 REIT在5月11日召开的线(xiàn)上和线下(xià)的扩募说明会(huì)上，运营团队表示了对张(zhāng)江光大(dà)园项目的信心，预计签署意向(xiàng)书和合同谈判中的储备租(zū)户正常转(zhuǎn)化后，项(xiàng)目出租(zū)率将得到回升。没想到仅(jǐn)过了不到三(sān)周(zhōu)的时间，张江REIT的(de)扩(kuò)募(mù)之路又(yòu)迎来了新的考验(yàn)。

　　因张江(jiāng)REIT的(de)上述公(gōng)告引起了市场各方(fāng)的广泛(fàn)关注，张江REIT拟扩募购入项目的(de)原始(shǐ)权益人相关负责人坦言(yán)，事发突然确实始料未及，在(zài)获(huò)悉OPPO关停(tíng)哲库科技消息的(de)第一时(shí)间即奔赴现场进行了沟通(tōng)和核实工作，并同(tóng)步启(qǐ)动了应急预案(àn)，排(pái)摸(mō)储备租(zū)户，积(jī)极(jí)应对哲库提前退租(zū)的可能事项。由于张润大厦是全国(guó)首批REITs申报扩募项目，公司领(lǐng)导高度重视(shì)非练实不食的练实是什么意思，练实指的是什么，据悉(xī)新区(qū)国资委也高度关注。

　　当谈及储备租户情况(kuàng)，相(xiāng)关负责人(rén)介绍说(shuō)，目前储(chǔ)备(bèi)租(zū)户还(hái)是比较丰富的，覆盖了芯片测(cè)试(shì)、人(rén)工智能、航(háng)天产(chǎn)业、信息技术等产业客(kè)户，租赁意向面积超过了2万方。从意(yì)向储备转化为实际租(zū)户需要一些时(shí)间。

　　“我们(men)正在着手(shǒu)通过签署租赁意(yì)向书来尽快锁(suǒ)定一些重要(yào)租(zū)户。虽然收了三个月履约(yuē)保证(zhèng)金给了(le)我们一些空(kōng)间，但本着对首批扩募、对市场负(fù)责(zé)的(de)态度，我(wǒ)们肯定要全力与时间赛跑，把这些面积(jī)在短(duǎn)期内(nèi)完(wán)成去化。”相关负责人说道。

　　张江REIT已(yǐ)持(chí)有(yǒu)的(de)同区域的张江光大(dà)园(yuán)项目(mù)一季度末(mò)也(yě)有将(jiāng)近30％的空置率，原始权益人(rén)有那么(me)多(duō)储备租(zū)户(hù)，之前的(de)空置率为何未能得到解决。

　　对此(cǐ)相关负责人解释，张江光(guāng)大园一直以(yǐ)非练实不食的练实是什么意思，练实指的是什么来(lái)都坚持以市场化运营为导向，历(lì)史运营表现稳定，租户的调租和换租都属于正常情况(kuàng)，而这次(cì)项目(mù)的大租户退(tuì)租正好发生(shēng)在市场活跃度的短期低点(diǎn)，目前市场情况已有(yǒu)所好转。在看到出(chū)租率(lǜ)下滑情况没有得(dé)到及时修复后，张江这边也作了一(yī)定的(de)资源调配和倾斜，引(yǐn)入了(le)一些储备租户(hù)。

　　另外，张润大(dà)厦和张江光大园(yuán)项目在给租(zū)户的分隔(gé)空间(jiān)、交付标准、租金(jīn)水平等方面也有一些(xiē)差异化，张(zhāng)润大厦多是两千多平的大平层，楼(lóu)的成(chéng)新度高一些，单价也贵一些，张(zhāng)江光大园单层(céng)以一(yī)千平的面(miàn)积为主，还有一(yī)些独(dú)栋形态的物(wù)业。租户自身也会有诉求，也会根(gēn)据自身需求和预算挑选区域内(nèi)的不同物业。

　　“如果扩募完成以后(hòu)，新老(lǎo)资产的(de)管理人都变成了一家，后续我们在资源(yuán)共享和联合营(yíng)销方面能(néng)更加充分发挥协同效应，相信可以(yǐ)做得(dé)更好。”上述负责(zé)人补充说道(dào)。

　　最后(hòu)谈及对于张江REIT的(de)定(dìng)位(wèi)和展望，相关负责人表(biǎo)示，张江集团和(hé)张江高科目前(qián)在管(guǎn)资产约五百万(wàn)方，还有(yǒu)一(yī)些其他在开发的储备项(xiàng)目，这(zhè)些(xiē)都(dōu)将(jiāng)成为张江REIT实(shí)现(xiàn)打造张江园区产业空间资产上市平台(tái)目标的坚实后盾和储(chǔ)备资(zī)源。“我(wǒ)们(men)非常重视张江(jiāng)REIT这个资本平台和它未(wèi)来的发展。”相关负责人表示(shì)，“这次(cì)扩募是我们(men)实现基金扩容的(de)第一(yī)步，也是(shì)至(zhì)关重(zhòng)要的一步(bù)，眼(yǎn)下(xià)我们可能面临(lín)了一些突发情(qíng)况需要解决(jué)，但是(shì)这和我们在张(zhāng)江科学城(chéng)这三十年建设发展过程中所经历的相比，只(zhǐ)能算(suàn)是一个非常小的(de)插曲。我们有信心排除万难，尽(jǐn)一切(qiè)可能化解当前突发事件的(de)所有负面影响(xiǎng)，维持(chí)预期和市场的信心。”

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