近两年火爆的创新(xīn)产品公募REITs进入密集分(fēn)红期(qī)，近日7只(zhǐ)REITs陆续(xù)迎来除息日，公募REITs整体呈现出高比(bǐ)例稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额(é)的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内(nèi)人士对此(cǐ)表示，强制分红机制是公募(mù)REITs主要特(tè)征之(zhī)一，稳定分红体(tǐ)现(xiàn)出(chū)该类产品长期投资价值，通过观测(cè)经营活动(dòng)现(xiàn)金流、可供(gōng)分配现(xiàn)金(jīn)等指标(biāo)，也是观察(chá)REITs项目底层资产运营情况的(de)“窗口(kǒu)”。他们也提醒普通投(tóu)资者注意(yì)，与产权类项(xiàng)目相比，特(tè)许经营REITs项目在(zài)经营权到期后不再产生现金收益(yì)，特许经营权分红目前已包含了利润分(fēn)配和本金(jīn)的归还，在选择投资标的时(shí)应了(le)解(jiě)资产类型和(hé)分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红(hóng)

　　平均分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分红期(qī)，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日(rì)-4月(yuè)21日）陆(lù)续(xù)迎来除息日，此外尚有(yǒu)6只(zhǐ)REITs实际分(fēn)配情况尚未公布(bù)。整体来看，公募REITs呈现(xiàn)出了(le)高(gāo)比例的稳定分红(hóng)，15只(zhǐ)公告2022 年可供分(fēn)配(pèi)金额的公募REITs产品(pǐn)中，2022年(nián)全(quán)年分配金额占可供分配金额(é)比例平均(jūn)为98.89％，且绝大部分(fēn)分配比(bǐ)例(lì)在96％以上。

　　中金(jīn)基(jī)金相关负责(zé)人(rén)对此表示(shì)，投资公募REITs的主(zhǔ)要(yào)收益(yì)来源为持有期分红收益，以及基金份额(é)交易价格的(de)变化。基金份额二级市场价(jià)格受到公募REITs资产运营情况及市场因素的(de)综(zōng)合(hé)影响，较易(yì)引起(qǐ)波动(dòng)。与(yǔ)此(cǐ)相比，基金分红预期则(zé)更有规(guī)律可循。公(gōng)募REITs的分红(hóng)主要来自基(jī)础设施资产的经营现金流，投资人通(tōng)过(guò)基金募集(jí)材料和信息披露文件，结(jié)合行业及市(shì)场(chǎng)情(qíng)况，可(kě)以分析基础设施项目的经营业绩，作为进(jìn)行(xíng)投资决策(cè)的(de)重要参考。

　　“相对于基金份额二级市场价(jià)格变(biàn)化导(dǎo)致的浮盈或浮亏，分红作为基金份额持(chí)有人实际(jì)获(huò)得(dé)的现金收益，对于(yú)长期投(tóu)资者更具参(cān)考(kǎo)价值。”中(zhōng)金基金(jīn)相关负责(zé)人(rén)称。

　　平安(ān)基金(jīn)REITs 投资(zī)中心运营高级副(fù)总监李华平也表示，根据《公(gōng)开(kāi)募集基础设施证券投资基金指引（试行）》及相(xiāng)关法(fǎ)规要求，基础设施基(jī)金应当将90％以上合(hé)并后基金年度(dù)可(kě)分配金额以现金形式分配给投资者，强制(zhì)分红机制(zhì)是公募REITs的主要特(tè)征之一(yī)，稳定(dìng)的分红机(jī)制体现出(chū)REITs产(chǎn)品(pǐn)长(zhǎng)期投资价值。

　　中航基(jī)金也认为，从投资(zī)角度来看，基础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点。二级市场价格反(fǎn)映这类产品“股性”的(de)一面，分红体(tǐ)现了这(zhè)类产品(pǐn)的“债性”特点。公募REITs有(yǒu)强制(zhì)分红(hóng)要求，分红类(lèi)似于债券(quàn)派息，但(dàn)不等同(tóng)于(yú)债券的固定利息回报，而是由可(kě)供分配(pèi)现金决定(dìng)。

　　从机构(gòu)投资者的(de)角(jiǎo)度来看(kàn)，一方面是(shì)公募REITs丰富了(le)机构投资者的投资品类，为资产配置多元化提供抓手，具有(yǒu)较(jiào)强的配置价值(zhí)。另一方面，公(gōng)募REITs的分(fēn)红能够帮助机(jī)构投资者稳(wěn)定收益。机(jī)构(gòu)投(tóu)资者(zhě)公募REITs能够通过分(fēn)红获取(qǔ)相(xiāng)对于投资债券(quàn)相(xiāng)对高的(de)收益性，在有效控制风险的前提下(xià)，增厚(hòu)资(zī)产包收(shōu)益(yì)，起到投资“压舱石”的(de)作用。

　　分红(hóng)除了投资收益(yì)“落袋(dài)为安”外，市场对(duì)于未来分(fēn)红水(shuǐ)平的预期(qī)，也(yě)是影响(xiǎng)REITs基(jī)金二级市场价格走势(shì)的关键因素(sù)之一。

　　从近期(qī)公募REITs的二级市场(chǎng)表现看，截至4月(yuè)21日，今(jīn)年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票和债券宽(kuān)基(jī)指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发(fā)布了(le)2022年年报，部分产品(pǐn)受宏观经济(jì)的影(yǐng)响，可分配金额完成率不达预期(qī)，一定程度上影响了公募(mù)REITs二级(jí)市(shì)场的价格。”李华平称(chēng)，公募REITs二级市场(chǎng)的价格波动受多重(zhòng)因素的影(yǐng)响，投资(zī)收益(yì)是影响REITs二级市场(chǎng)价格的主要因素之(zhī)一(yī)，而稳定的分红有(yǒu)利于吸引投(tóu)资者参与公募(mù)REITs二级(jí)市场的投资。

　　中金基金相关负责人也表示，近期经济预期(qī)恢复，一(yī)方(fāng)面市(shì)场热(rè)点呈现向股票和债券回(huí)归的(de)过(guò)程；另(lìng)一方面，基础设施项(xiàng)目的经(jīng)营(yíng)业绩相(xiāng)对经济(jì)活力的改善有一定的滞后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红除权日，将对基(jī)金份额的开盘指导价做调(diào)减处理，调减金额根据单(dān)位基金份额的分(fēn)红金额进(jìn)行(xíng)计算(suàn)。除权操作(zuò)是对分(fēn)红前后基金份(fèn)额净值变化的修(xiū)正(zhèng)，使投资人(rén)在基金分红前后均(jūn)可以获得公平的(de)投资机会。

　　“分红可(kě)增强投(tóu)资(zī)者(zhě)长期投资的信心，同(tóng)时需(xū)结合持(chí)有产品的(de)特性，关注二级市场扰动(dòng)对整体收益(yì)的影响程度。”中航(háng)基(jī)金(jīn)相关人士也称。

　　特(tè)许经营权分红(hóng)包括(kuò)利润(rùn)分配和本金归还

　　普通投资者(zhě)应(yīng)了解底层资(zī)产情况(kuàng)

　　多位业内人士还提醒，与现(xiàn)有公募基金分红(hóng)前提(tí)是本金之上的(de)增值(zhí)部分不同，特许经(jīng)营权REITs基金运作期(qī)间的“分红”界定(dìng)为“分派(pài)”更(gèng)为准确，分(fēn)派的是本金与增值两个部分，两个(gè)部(bù)分之间的比例是变动的，与现有(yǒu)公募(mù)基金分红差异很大，大多(duō)数普(pǔ)通投资(zī)者可(kě)能(néng)把“分派(pài)”金额误认为是(shì)持续分红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等合同年限到期后基金价值面临极(jí)大(dà)不确定(dìng)性，这是该类(lèi)投资者应该注意的情况(kuàng)。

　　李华平表示，目前公募(mù)REITs主要(yào)有特许经(jīng)营权类(lèi)和产权(quán)类两大资产类型，持(chí)有产(chǎn)权类产品的收益主要包括(kuò)每年的现金分红(hóng)及(jí)资(zī)产增值的收(shōu)益，而持有特(tè)许经(jīng)营类产品的收益主要(yào)来自项目每年的现金分红。其中，特许经(jīng)营权类资产(chǎn)的分红包括了利润分配和本(běn)金的(de)归(guī)还，两者(zhě)的比率也是变动的(de)，对特许经营(yíng)权类资产的公募REITs可以(yǐ)内部收益率（IRR）来衡量投资收(shōu)益。普通投资者在选择(zé)投资标的时，应(yīng)了(le)解公募(mù)REITs底层资产(chǎn)的类(lèi)型(xíng)。

　　中航(háng)基金也表示，从(cóng)细分来看，各类公(gōng)募REITs分红因底层资产属性不同而(ér)形成区别。特许经营权类的公(gōng)募REITs产(chǎn)品因其分红相当于包含(hán)“本金+收益”，分(fēn)红相对较多，债性(xìng)偏强(qiáng)。而产权类的公募REITs分红主要为“收益(yì)”，更看重底(dǐ)层资产的价(jià)值增值，所以相(xiāng)对股性偏强(qiáng)。普通投资者在选择(zé)公募REIT时，需(xū)要考(kǎo)虑(lǜ)底(dǐ)层(céng)资产属性，对所选择产品的二级市场价(jià)格和分红有合理预期。

　　中金基金相关负(fù)责人也认为，与产权类项目(mù)相比，特许经营项(xiàng)目在经营权到期后不(bù)再能产(chǎn)生现(xiàn)金收益，因(yīn)此(cǐ)将可供分配金额(é)的分配理解为“分派”比“分红”更加准确。基(jī)于这(zhè)个特(tè)点，剩余经营期限较短的特许(xǔ)经(jīng)营项目，通(tōng)常具备更高的分派率水(shuǐ)平。对于剩余期限较长的(de)特许经营(yíng)权项目，即使(shǐ)分派率(lǜ)相对(duì)较低(dī)，也有足够年限收回本金(jīn)并取得(dé)收益。

　　中金基金该负责人提醒投资者注意(yì)，特许经营(yíng)权项(xiàng)目的分派金(jīn)额包含(hán)了投资本金，在不(bù)进行扩(kuò)募的情况下，基(jī)金份额单(d国v是不是国5，国v与国vl的区别ān)价(jià)随着分派进度逐年下降是(shì)正常现象，投资特许经营(yíng)权REITs的(de)收(shōu)益(yì)来自项(xiàng)目剩余期限产生的现金流。

　　“与特许经营项目相(xiāng)比，产权类(lèi)项目的土地(dì)或建(jiàn)筑的剩(shèng)余使用年限(xiàn)一(yī)般(bān)较长，再加上(shàng)到期后通(tōng)过(guò)对(duì)建筑的更新改造或补(bǔ)缴(jiǎo)土地出让金(jīn)等追(zhuī)加(jiā)投资，有机会(huì)进一步延长经营期限。这(zhè)种类似(shì)永续经(jīng)营(yíng)的假设(shè)反映在基础(chǔ)资产的(de)估值(zhí)上，使产(chǎn)权类REITs具备更显著的资产(chǎn)投(tóu)资属性。”该负(fù)责人称。

　　观测内(nèi)部(bù)收益率等指标

　　评估项目底层资产运(yùn)营(yíng)情(qíng)况

　　在基(jī)金(jīn)分红的(de)时点，多位业内人士(shì)还表示，在(zài)产(chǎn)品(pǐn)分红期(qī)，投资者(zhě)可以观测经营活动现金流、可供分配(pèi)现金、内部收益率(lǜ)等指(zhǐ)标，来观察(chá)和(hé)评估(gū)项目底层资产的运营(yíng)情况。

　　中航基金表示，年(nián)报指(zhǐ)标中(zhōng)，跟现金相关的指(zhǐ)标有两个(gè)：一是年(nián)报中披露的经营活动现金(jīn)流，二是可供分配现金(jīn)，二者存在本质(zhì)性区别。经营活动(dòng)产生的现金(jīn)净流量是(shì)指(zhǐ)企业经营、筹资、投资产生的现金流(liú)，基于企(qǐ)业本身经(jīng)营(yíng)活动产生；可供分(fēn)配的现(xiàn)金实质上是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项(xiàng)目进行调整，加(jiā)期初现(xiàn)金，最终得到(dào)的账面现金。

　　李(lǐ)华平也表示，公募REITs作为资(zī)产配置新选择，投资(zī)价值体现在相对(duì)股债市场独立(lì)的资产配(pèi)置功(gōng)能，比较适合(hé)长期持(chí)有(yǒu)。建议投(tóu)资者对经营权类的(de)资产可(kě)以(yǐ)更多关注内部(bù)收益率的高(gāo)低，对产(chǎn)权类(lèi)的(de)资(zī)产更(gèng)多关注分(fēn)派率高低。因为公募REITs可分(fēn)配收益主要来(lái)自底层资产的经营(yíng)净现金流，所以(yǐ)国v是不是国5，国v与国vl的区别底层资(zī)产(chǎn)运(yùn)营情况直接影响投资回报，投资者可综合考虑原(yu国v是不是国5，国v与国vl的区别án)始权益人综合(hé)实力、运营管理机(jī)构实力、公募基金(jīn)管理(lǐ)人(rén)实(shí)力等多重因(yīn)素(sù)来选择投(tóu)资标的。

　　中信证券研报(bào)也显(xiǎn)示，公募REITs进入密集分(fēn)红期，由(yóu)于分红交(jiāo)易带来的短(duǎn)期博弈机会(huì)仍(réng)在，叠加此(cǐ)前市(shì)场(chǎng)接(jiē)连(lián)回调，建议投资者关注有基本面支撑、填权效应相(xiāng)对明显、同时分红(hóng)规(guī)模较为可(kě)观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招(zhāo)募说明书均会载(zài)明(míng)REITs在发行首年及次(cì)年的(de)可(kě)供分配金额(é)预测(cè)。投资者可以将REITs的实(shí)际(jì)分红金(jīn)额与募集材料(liào)中披露预(yù)测进行比较分析，结合经济及(jí)市场(chǎng)的实际(jì)环境，对基础设施(shī)项目的运(yùn)营业绩及(jí)REITs的管理能力进(jìn)行判断。”中金基(jī)金上述(shù)负(fù)责人(rén)也称(chēng)。

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