饱受争议的二手房交(jiāo)易中介(jiè)费问题，正(zhèng)逐(zhú)渐得到(dào)监管(guǎn)部门的重(zhòng)视。

　　5月8日，住建部、市(shì)场监管总局联合(hé)发布了关于规范房地产经纪服务(wù)的意见。意见(jiàn)提(tí)及，近年来，部(bù)分房(fáng)地产经纪机构(gòu)存(cún)在(zài)利(lì)用(yòng)房源客源(yuán)优势收(shōu)取(qǔ)过(guò)高费用、未(wèi)明码标价、捆绑收费、滥(làn)用客户个人信息等(děng)问题，加重交易当(dāng)事人负(fù)担(dān)、侵害其(qí)合法权益。

　　基于上述背景，两部门(mén)从加强从业主体管理、明(míng)确经纪服务内(nèi)容、合理(lǐ)确定经纪服务收费、严(yán)格实行明(míng)码标价等(děng)十方(fāng)面(miàn)，提(tí)出了(le)意(yì)见(jiàn)。

　　中原地产首席(xí)分析师张大伟称，随着(zhe)城(chéng)市(shì)发展，一二线城(chéng)市二手房交易占比逐渐增加(jiā)。以北京(jīng)、上海为例，二手(shǒu)房占市场成交比(bǐ)例超过80％，大量二手房成交依(yī)赖(lài)中介居间成交，房地(dì)产调控重心逐渐从(cóng)开(kāi)发(fā)商过渡(dù)到中介公司。

　　广东省城规院(yuàn)住房(fáng)政策研究中心首(shǒu)席研究员李宇嘉表(biǎo)示，买房对居民来说属于金额(é)不低(dī)的大宗交易，由于二(èr)手(shǒu)房交易(yì)成本较(jiào)高、交易周(zhōu)期较长(zhǎng)，具有非常强的(de)专(zhuān)业性，居民往往(wǎng)通过(guò)中介来完成。但很多中介利用信(xìn)息不对称等问题，将非必要的收费夹带其中，如收(shōu)取过桥融资、按揭费、担保费(fèi)等，对居(jū)民造成额外的负担，而(ér)且这些(xiē)服务事项并未明码标价。

　　对于(yú)二手房市场交易过程中(zhōng)存在(zài)的“乱象”，李宇嘉指(zhǐ)出，对(duì)包括经纪(j快递公司几点下班，派送员晚上多晚不送了ì)服务在内的相关(guān)市场交易行为(wèi)及(jí)其(qí)主体进行规范和秩(zhì)序整顿(dùn)，是房地产市场管理(lǐ)和调(diào)控的主题。“当下，推进这项工作的意(yì)义更大，也(yě)更急(jí)迫(pò)。”

　　中介收(shōu)费问题成监管重点(diǎn)

　　二手房市场(chǎng)中，历来对(duì)房地(dì)产经纪服务行业关(guān)注最多的一个话题，便是房地产经纪(jì)服务(wù)费(fèi)的问(wèn)题。

　　张大伟认为，未来相关(guān)部门主要监(jiān)管的(de)重(zhòng)点，将是对房地(dì)产经纪服务收费及中介交易进行(xíng)规(guī)范。

　　在热点城市(shì)，二手房屋交易过(guò)程中，部分价值不菲的(de)房屋，往(wǎng)往要缴纳一笔金(jīn)额(é)不低的中介(jiè)费。以(yǐ)北京某房地产经纪服务机构2.7％的服务费率计算，一套(tào)1000万元的房屋，中介费约为(wèi)27万。

　　在合理确定经纪服(fú)务收(shōu)费上，两部门在此次意(yì)见中提(tí)及，房地(dì)产经纪机构要合理(lǐ)降(jiàng)低住房买卖和(hé)租赁经纪(jì)服务费用(yòng)。鼓励按(àn)照(zhào)成交价(jià)格越高、服(fú)务费率(lǜ)越低(dī)的原则实行分档定(dìng)价。引导由交易(yì)双方(fāng)共同承担(dān)经纪服务费用。

　　据张大伟介绍(shào)，目前房地产经(jīng)纪(jì)服务收费(fèi)标准的最(zuì)早依据是(shì)1995年国家计委建设部下发的《关于房地产中介服务收费的通知(zhī)》（971号文），其中第六条(tiáo)规(guī)定：房(fáng)屋快递公司几点下班，派送员晚上多晚不送了买卖代(dài)理收费，按成交价(jià)格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北(běi)京为例，目前(qián)北京市执行(xíng)的2014年更新后(hòu)的收费标准，即根据(jù)这(zhè)样的规定：“少(shǎo)数特别复杂的住宅买卖经纪服务，经(jīng)交(jiāo)易各方协(xié)商同意(yì)，可在(zài)规(guī)定的收费标准基础(chǔ)上适(shì)当上浮，上浮幅度最高(gāo)不得超过10％。”这(zhè)意味着(zhe)，当前(qián)北京二手(shǒu)房(fáng)中介费上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示(shì)，本着“简(jiǎn)政(zhèng)放权”的(de)精神，北京2015年取消了房地产中介服务(wù)等57个(gè)政府(fǔ)定(dìng)价，房地产(chǎn)经(jīng)纪服务收费多(duō)少由各(gè)中介机构自行决(jué)定。

　　“房产中介(jiè)机(jī)构在实际收取费(fèi)用过程中，相关监(jiān)管部门当前(qián)并未(wèi)明确具体的中介费率，中介机构仅需在服务过程中对收(shōu)费标(biāo)准进(jìn)行明(míng)码标价(jià)即(jí)可。而房地产经纪(jì)服(fú)务机(jī)构(gòu)在具体收取过程中，会结合(hé)房屋价值及工(gōng)资标准，综合计(jì)算出合适的中介费率。”张大伟补(bǔ)充道。

　　对于明码标价问题(tí)，两部门在(zài)此次意见中提(tí)及，房地产(chǎn)经纪机构应(yīng)当在经营(yíng)门(mén)店、网站、客(kè)户端等场所或渠道，公示(shì)服务项目、服务(wù)内容和收(shōu)费标(biāo)准，不得混合标价和捆绑收(shōu)费。房地产经纪机构提供的(de)基本服务(wù)和延(yán)伸服务，应当分别明确服务项(xiàng)目和收(shōu)费标(biāo)准。房地产(chǎn)经纪机构(gòu)收费(fèi)前应当向交易当事(shì)人(rén)出具(jù)收费(fèi)清单，列明(míng)收费(fèi)标(biāo)准、收费金额，由当(dāng)事人签字确认(rèn)。

　　另外，对收费明(míng)显高于市场平(píng)均水平的房地产经纪机构，住房和(hé)城乡(xiāng)建设部门将会同市(shì)场监管等部门(mén)采取约谈等综合措(cuò)施进行重点监管。市场监管部门会同有(yǒu)关部(bù)门依法查处(chù)不按规定(dìng)明(míng)码标(biāo)价、操纵经纪服务收费等违(wéi)反价格和反垄断(duàn)法律法规的行(xíng)为。对房地(dì)产经纪机(jī)构相关违法违规信息，市(shì)场(chǎng)监管部门(mén)要(yào)依法(fǎ)依规纳入国家企业信用(yòng)信(xìn)息公示(shì)系统。

　　房屋中(zhōng)介费要降了(le)？

　　鼓励(lì)按照(zhào)成交价格越高、服(fú)务费率越低的原则(zé)实行分(fēn)档定价，是否意味着，未来豪宅的中介费有望大幅(fú)降低？

　　中原地产(chǎn)华南(nán)区总裁兼深圳(zhèn)中原总经理郑叔伦称，住建部发文(wén)鼓励按照成(chéng)交价格(gé)越高、服务费率越(yuè)低的原则实行分(fēn)档定价(jià)，合理(lǐ)降低住房买(mǎi)卖和租赁经纪服(fú)务(wù)费用(yòng)，主要还是规范(fàn)行业(yè)，打(dǎ)击收费过高的(de)经纪(jì)机构，但对市场影(yǐng)响有(yǒu)限，“以深圳为(wèi)例，深圳市场豪宅和普宅(zhái)本(běn)来收费就不(bù)同(tóng)，各家收费普遍(biàn)在(zài)合理范围(wéi)内，加上经纪服务费用对(duì)市(shì)场的(de)影(yǐng)响不大。”

　　张大伟(wěi)指(zhǐ)出(chū)，由于当前两部(bù)门提(tí)出的意(yì)见仅为鼓励性质(zhì)，即只是纲领性文件而非规定，未(wèi)来(lái)如何具体认(rèn)定其中的(de)细则，还需要看各(gè)城市(shì)落地执行(xíng)情况。

　　不过，张大伟(wěi)表示，“从(cóng)目前市场看，经纪(jì)服(fú)务领(lǐng)域的调(diào)整改善(shàn)、规范化(huà)，有利于行业健(jiàn)康发展(zhǎn)。同时，由于(yú)二手(shǒu)房很多房源在产(chǎn)权方面有瑕疵(cī)，如产权抵押、不同税费等都可能对交易产生影响，这对房地产(chǎn)经纪服务行业的专业性(xìng)提出更高的要求。”

　　58安居(jū)客研(yán)究院研究总监陆骑麟指出，在(zài)二手房买卖过程中，原本应该由上下家各支(zhī)付一(yī)半的中介费，但在一(yī)些热点城市的二手房交易(yì)过程(chéng)中，往往会有这样的(de)情形，因(yīn)部分(fēn)购房者处(chù)于弱势地位，从而会出现(xiàn)中介费及税费均由购房者来承担(dān)。即(jí)使一些房东愿(yuàn)意承担中介费，这部(bù)分费用也可能通(tōng)过转嫁(jià)的方式，在(zài)房价(jià)中有所体现。

　　“上(shàng)家(jiā)把中介费转嫁给下家，市场这(zhè)种所谓‘约定(dìng)俗成’的(de)情况，一些(xiē)房(fáng)产(chǎn)中介公司将其视为向购房者单边收费的(de)行为。部分中介公(gōng)司可能会利(lì)用其支配地位(wèi)，在原先经纪(jì)服务收费(fèi)的基础上，再次(cì)向房东收取费用，而这(zhè)部分费(fèi)用，房东往往会(huì)将其转再次(cì)转嫁给购房者，这实(shí)际上相当于变相推高了房价。两部门提(tí)出严(yán)禁操纵(zòng)经纪(jì)服务(wù)收费，不仅有利于提高交易中操(cāo)作(zuò)的透明度，也有利于(yú)房价的稳定。”陆骑(qí)麟称。

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