近两年火爆的创新产品公募REITs进入密集分红期(qī)，近(jìn)日7只REITs陆(lù)续迎来(lái)除息(xī)日，公募REITs整体(tǐ)呈(chéng)现出高比例(lì)稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内(nèi)人士对此表示(shì)，强制分红机制是(shì)公募REITs主(zhǔ)要特征(zhēng)之(zhī)一，稳(wěn)定分红体现出该类产品(pǐn)长期(qī)投(tóu)资价值(zhí)，通过观测(cè)经营(yíng)活动现金流、可供分配现(xiàn)金等(děng)指标，也(yě)是(shì)观察(chá)REITs项目底层资产运营情况(kuàng)的“窗口(kǒu)”。他们也(yě)提醒普通投资者注意，与产权类(lèi)项目相比，特(tè)许经营REITs项目在经营(yíng)权(quán)到期后不再产生现金收益，特(tè)许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权分(fēn)红(hóng)目前(qián)已包含(hán)了(le)利润分配和本金的归还，在选择投资标的时应了解资产类型(xíng)和分红的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产(chǎn)品分红

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚(shàng)有6只REITs实际(jì)分配情况尚未公布。整体(tǐ)来看(kàn)，公募REITs呈现出了(le)高比例的(de)稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供分配(pèi)金额(é)的公募REITs产品中，2022年全年分配(pèi)金额占可供分配(pèi)金额比(bǐ)例平均为98.89％，且绝大部分(fēn)分配比例在96％以上。

　　中金基金相关(guān)负责人对(duì)此表示，投资(zī)公募REITs的主要收(shōu)益来源为持有期分(fēn)红收(shōu)益，以(yǐ)及基金份额交易价格的变化。基金份额(é)二级(jí)市(shì)场价格受(shòu)到公(gōng)募REITs资产运营情况及市场因素的(de)综合影响，较(jiào)易引起波(bō)动。与此相比，基金分(fēn)红(hóng)预(yù)期(qī)则更有规(guī)律可循。公募(mù)REITs的分红(hóng)主要来自基础(chǔ)设施(shī)资产的经营现金流，投资(zī)人(rén)通过基金募集材(cái)料和信(xìn)息披露文件，结合(hé)行业及市场情况，可以分析(xī)基(jī)础设施项目的经(jīng)营(yíng)业绩，作(zuò)为进行投资(zī)决(jué)策的重要参考。

　　“相(xiāng)对于基金份(fèn)额二级市场价格变化导致(zhì)的浮盈或浮亏，分(fēn)红作为基金份额持(chí)有人实际(jì)获得的现金收益，对于(yú)长期投资者更具参考价值。”中金基(jī)金相关负责人称(chēng)。

　　平安(ān)基金(jīn)REITs 投资中心运营高级副总监(jiān)李(lǐ)华平也表示，根据《公开募集(jí)基础(chǔ)设施证券(quàn)投资基金(jīn)指引（试行）》及(jí)相关(guān)法规要求，基础设施(shī)基金(jīn)应当(dāng)将90％以上(shàng)合并后基金年度(dù)可(kě)分配(pèi)金(jīn)额以现金形式分(fēn)配(pèi)给(gěi)投(tóu)资(zī)者，强制分红机制是(shì)公募REITs的主要(yào)特征之一，稳(wěn)定的分红机(jī)制体现出(chū)REITs产品长期投资价值。

　　中航基(jī)金也认为(wèi)，从(cóng)投资(zī)角度来(lái)看(kàn)，基础(chǔ)设施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点。二(èr)级(jí)市场价格反映这类产品“股性”的一面，分红体现了这类(lèi)产品的“债(zhài)性(xìng)”特点。公募REITs有(yǒu)强制分红要求，分红类似于债(zhài)券(quàn)派息(xī)，但不等同于债券的固定(dìng)利(lì)息(xī)回报，而是由可供分配现金决定。

　　从(cóng)机构投资(zī)者的角(jiǎo)度来看，一方面是(shì)公募REITs丰富了(le)机构投资者的投资品类，为资(zī)产配(pèi)置多元化提供抓手(shǒu)，具(jù)有较(jiào)强的配置价值。另一方面，公募REITs的分(fēn)红(hóng)能够(gòu)帮助(zhù)机构投(tóu)资者(zhě)稳(wěn)定收益。机(jī)构投资者(zhě)公募(mù)REITs能(néng)够通过分红获(huò)取相对(duì)于投(tóu)资债(zhài)券相对高(gāo)的(de)收(shōu)益性，在有效控制风险的前提下，增厚资产(chǎn)包收益，起(qǐ)到投资“压舱石”的作用。

　　分红除(chú)了投资收益“落袋(dài)为(wèi)安”外，市场对于未来分红(hóng)水平的预期(qī)，也是影(yǐng)响REITs基(jī)金(jīn)二级(jí)市(shì)场价格走势的关键因素之一(yī)。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看，截(jié)至4月21日，今年(nián)以(yǐ)来中证REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点，年内(nèi)下(xià)跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票和债(zhài)券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只公募REITs发布了(le)2022年(nián)年报，部分产品受宏观经济的影响(xiǎng)，可分配金额完(wán)成率(lǜ)不达预(yù)期，一定(dìng)程度上影响了公募REITs二级市场(chǎng)的价格。”李华(huá)平称，公募(mù)REITs二级市场的价格(gé)波动(dòng)受多重因素的影响，投资收益(yì)是(shì)影响REITs二级市场价格(gé)的主要因素之一，而(ér)稳定的分红有利于吸引(yǐn)投(tóu)资者参(cān)与(yǔ)公募REITs二级(jí)市场的(de)投资。

　　中金基(jī)金相关负(fù)责人也(yě)表示，近(jìn)期经济预期恢复，一(yī)方面市(shì)场热点呈现(xiàn)向股票和债券回归的过程；另(lìng)一方(fāng)面，基(jī)础(chǔ)设施项目的经营业绩相对经济活力(lì)的改善有一(yī)定的(de)滞后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基(jī)金(jīn)份额的开盘指导价做调减处理，调减(jiǎn)金额根(gēn)据单位基(jī)金份额(é)的分(fēn)红金额进华约有哪些国家，华约有哪些国家组成约(jìn)行计算。除权操作是(shì)对(duì)分红前(qián)后(hòu)基金份额净值变化的修正(zhèng)，使投资人在基金分红前后均(jūn)可(kě)以获得公平的投(tóu)资机会。

　　“分红可(kě)增强(qiáng)投资者长(zhǎng)期投资的(de)信(xìn)心，同时需结合(hé)持有产品的(de)特性(xìng)，关(guān)注二级市(shì)场扰动(dòng)对整体收益(yì)的影响程度。”中(zhōng)航基金相(xiāng)关人士(shì)也称(chēng)。

　　特许经营权分红(hóng)包括利润分配和本(běn)金(jīn)归还(hái)

　　普通投资者(zhě)应了解底层资产情况

　　多位业内人(rén)士还(hái)提醒，与(yǔ)现有公募基金分(fēn)红前提(tí)是本金(jīn)之(zhī)上的增值部分(fēn)不同，特许经营权(quán)REITs基金(jīn)运作期间的“分红(hóng)”界定为“分派”更为(wèi)准确，分派的是(shì)本金(jīn)与增值两(liǎng)个部分(fēn)，两个部分之间的(de)比例是变(biàn)动的，与现(xiàn)有公募基金分(fēn)红差异很大，大多(duō)数普通投资者可能(néng)把(bǎ)“分派”金额误认为是持续分红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等合(hé)同年限到期后基金(jīn)价值面临极大不(bù)确(què)定性，这(zhè)是该(gāi)类(lèi)投资者应该注(zhù)意的情况。

　　李华平(píng)表示，目(mù)前(qián)公募REITs主要有特许经营权(quán)类和产权类两大资产(chǎn)类型，持有产权类产品的(de)收(shōu)益主(zhǔ)要包(bāo)括每年的(de)现金分(fēn)红及资(zī)产(chǎn)增值(zhí)的收(shōu)益，而(ér)持有(yǒu)特许经营(yíng)类产品的收益主要来自项目每年的(de)现金分红。其中，特(tè)许(xǔ)经营权类资(zī)产的(de)分红包括(kuò)了利润分配和本金的归还(hái)，两者(zhě)的比率也(yě)是变动的(de)，对特许(xǔ)经营(yíng)权类资产的(de)公募REITs可以内部(bù)收益率（IRR）来衡(héng)量投(tóu)资收益。普通投资者在选择投资标的时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表示，从细分来看，各(gè)类公募REITs分红因底层资产属(shǔ)性不同而形成(chéng)区别。特许经营权类的公募REITs产品因其分红相(xiāng)当于包含“本金+收益”，分红相对(duì)较多，债性偏强。而产权类(lèi)的(de)公募(mù)REITs分红主要(yào)为“收益”，更看(kàn)重底层(céng)资(zī)产的价值增值，所以相对(duì)股性偏强。普通投资者在选择公(gōng)募(mù)REIT时，需(xū)要考(kǎo)虑(lǜ)底层(céng)资产(chǎn)属性，对(duì)所选(xuǎn)择(zé)产品的(de)二(èr)级市场价格和分(fēn)红有合理预期。

　　中金(jīn)基(jī)金相(xiāng)关负责人(rén)也认为，与(yǔ)产权类(lèi)项目(mù)相比，特许经营项(xiàng)目(mù)在(zài)经营权到(dào)期后(hòu)不再能(néng)产生现金收益(yì)，因此将可供分配金额的分配理解为(wèi)“分派”比“分红(hóng)”更加准(zhǔn)确。基(jī)于这个(gè)特(tè)点，剩余经营期限(xiàn)较短的(de)特许(xǔ)经营项(xiàng)目，通常具备(bèi)更高(gāo)的分(fēn)派率水平。对于剩余(yú)期限(xiàn)较长的特许经营(yíng)权(quán)项(xiàng)目，即(jí)使分派率(lǜ)相对较低，也(yě)有足够年(nián)限收回本金并取得(dé)收益。

　　中金基金该负责人提醒投资者(zhě)注意，特许经营(yíng)权项目的(de)分(fēn)派(pài)金额包含了投(tóu)资(zī)本金，在不进行(xíng)扩(kuò)募的情(qíng)况下，基金份额单价随着分派(pài)进(jìn)度逐(zhú)年下降是正(zhèng)常现象，投资特许经营(yíng)权REITs的(de)收益来自项目剩余期限产生的现金流。

　　“与特(tè)许经(jīng)营项目相比，产权类项(xiàng)目的土地或(huò)建筑的(de)剩余使(shǐ)用年限(xiàn)一般(bān)较(jiào)长，再加上到期后通过对建筑(zhù)的更新改造或补缴土地出(chū)让(ràng)金等(děng华约有哪些国家，华约有哪些国家组成约)追加投资，有机会进一步延长经营期限。这(zhè)种类似永续经营(yíng)的假设反映在基础资(zī)产的估值上，使产权类(lèi)REITs具备更显著的(de)资产投资属性。”该负责(zé)人称(chēng)。

　　观测内部收益率等指标(biāo)

　　评估(gū)项目(mù)底层资产运营情况

　　在基金(jīn)分(fēn)红的时点(diǎn)，多位(wèi)业内(nèi)人士(shì)还表示，在产品分红期，投(tóu)资者可(kě)以观测经营活动现金流(liú)、可(kě)供分配(pèi)现金、内部收益(yì)率等指(zhǐ)标(biāo)，来(lái)观察和(hé)评估项目底(dǐ)层资(zī)产的运营情况。

　　中航基金表示，年(nián)报(bào)指标中，跟(gēn)现(xiàn)金相关(guān)的指标有两(liǎng)个(gè)：一(yī)是年报中披露的(de)经营活动现金流，二是(shì)可供分配现(xiàn)金，二者(zhě)存在本质性区(qū)别。经(jīng)营活动产生的现金净(jìng)流量是指企业经营、筹资、投(tóu)资产生的现(xiàn)金流，基于企业本(běn)身(shēn)经营活动产生；可供分配的(de)现金实质上是从EBITDA出发，对(duì)非现金影响利润表的项目进(jìn)行调整，加期初现金(jīn)，最(zuì)终得(dé)到的(de)账(zhàng)面现金。

　　李华平(píng)也表示(shì)，公募(mù)REITs作为(wèi)资产配置新选择，投资价值体现(xiàn)在相(xiāng)对股债(zhài)市(shì)场独立的资产配置功能(néng)，比(bǐ)较适合(hé)长(zhǎng)期持(chí)有。建议(yì)投资者对经营权(quán)类的资产可以(yǐ)更多关注内部收益率(lǜ)的高低，对(duì)产权(quán)类的资产更多关(guān)注分派(pài)率(lǜ)高低。因为公(gōng)募REITs可分配收益(yì)主(zhǔ)要来自(zì)底层资产的(de)经营净现金(jīn)流，所以底层资产运(yùn)营情况直接影(yǐng)响投资(zī)回(huí)报，投资者可综合考虑原始权益人综(zōng)合实力、运营(yíng)管理机(jī)构实力、公募基金管理人实力(lì)等多(duō)重因素来选择投资标的。

　　中信(xìn)证券(quàn)研报也显(xiǎn)示，公募REITs进(jìn)入密集(jí)分红期，由于分(fēn)红交易带来的短期博(bó)弈机会(huì)仍在，叠加此(cǐ)前(qián)市(shì)场接连回调(diào)，建议投资者关注有基本面支(zhī)撑(chēng)、填(tián)权效应相对明(míng)显、同(tóng)时分(fēn)红(hóng)规模较为(wèi)可观(guān)的(de)个券。

　　“公(gōng)募REITs的招(zhāo)募说明书均会载明REITs在发行(xíng)首年及次年的可(kě)供(gōng)分配(pèi)金额预测。投资者可(kě)以将REITs的实际分红(hóng)金(jīn)额与募集材(cái)料中披露预(yù)测进行比较分析，结合经济及市场的(de)实际(jì)环(huán)境，对基础设施项目的运营业绩及REITs的管(guǎn)理能力(lì)进行判断。”中金基金(jīn)上(shàng)述负责人也称。

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