万柳书(shū)院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少(shǎo)爷(yé)”的意(yì)外走(zǒu)红，让(ràng)这个位于北京海淀的豪(háo)宅(zhái)被全国(guó)知晓，其背后曾宣(xuān)称要做地(dì)产界“劳(láo)斯莱斯”的神秘开发商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如(rú)今，万柳书(shū)院再次受到舆论关(guān)注，起因(yīn)中(zhōng)赫集团成了共同(tóng)债(zhài)务人(rén)被中国信(xìn)达追债，中国信达为(wèi)了收回钱款不得不(bù)将中赫抵押的75套万柳(liǔ)书院豪宅拍卖。可问题是，这些房子(zi)早已售出(chū)，业(yè)主并非中赫集(jí)团，那(nà)些真正斥巨资购入房产(chǎn)的(de)有(yǒu)钱人，房子现(xiàn)在莫名奇妙地被(bèi)拍卖，算是被(bèi)割了！

　　截至(zhì)发稿，暂未(wèi)看到这些业(yè)主的维权信(xìn)息，难怪(guài)有网(wǎng)友(yǒu)调(diào)侃：“富(fù)人被割(gē)韭(jiǔ)菜的时候，他们的姿势都那(nà)么优雅。”

　　不过(guò)事件背(bèi)后，可能没(méi)你(nǐ)想象的(de)那么简单。

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　　富人(rén)被精准收割？

　　最惨(cǎn)的可能还是(shì)债主

　　“北京豪宅的尽头(tóu)是万柳书院”，但谁都没想到(dào)，这个位于海淀核心区位，名校(xiào)环绕的(de)顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发(fā)现，中国信(xìn)达在京东(dōng)拍(pāi)卖(mài)上，上架了“北京赫华(huá)恒瑞房(fáng)地产开发有限公司不良债权转(zhuǎn)让项目”，债(zhài)权总额高达近47亿(yì)，该项(xiàng)目的(de)抵押物(wù)中，包(bāo)括(kuò)75套(tào)万柳(liǔ)书院住(zhù)宅。

　　据京(jīng)东(dōng)拍卖显示，上述不良债权转让项(xiàng)目的处置(zhì)主体是(shì)中国信(xìn)达资(zī)产管理(lǐ)股(gǔ)份(fèn)有限公(gōng)司北京市分公司（下称中国信(xìn)达(dá)北分），处置的是对北京赫华恒瑞房地产开(kāi)发有限公(gōng)司（下(xià)称(chēng)赫华恒瑞(ruì)）的不(bù)良债(zhài)权。截至(zhì)2023年(nián)1月31日，债权金额约为46.95亿元(yuán)人民(mín)币，其中债权本金37.50亿元。中赫集团有(yǒu)限公(gōng)司是共同债务人(rén)。目前，该项目(mù)已有1万次围观，35名意向人。

　　从表面(miàn)上看，这就是一(yī)起中国信达北(běi)分讨债的故(gù)事，但实际(jì)上，75套(tào)豪宅的背后暗(àn)藏秘(mì)密。

　　据(jù)此前媒体报(bào)道，万柳书院总共301户，而且早已售罄(qìng)。如果该报道属实，纸张是16k大还是32k大 16k纸和32k纸有什么区别说明(míng)这些(xiē)房子实(shí)际(jì)上都是卖出去(qù)了的，是有人住的。

　　那为什么(me)中国信(xìn)达的拍卖页(yè)面上(shàng)又注明这(zhè)75套房子是“未(wèi)出售(shòu)”的状态呢？只(zhǐ)能说明这些房子根本没有网签(qiān)，也没有房(fáng)产证！

　　第一财经的报道证实了上述内容(róng)。有豪宅中(zhōng)介透露，中赫集团(tuán)早就(jiù)把这75套房子抵押出去(qù)，现(xiàn)在还(hái)没资(zī)金解抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作为(wèi)海淀(diàn)的顶级(jí)豪宅(zhái)，最(zuì)强学区房，万柳书(shū)院的(de)业(yè)主基本都是北京(jīng)的高(gāo)端(duān)人(rén)士，柳传志、丁磊(lěi)等知(zhī)名商(shāng)业大(dà)佬也是万柳书院(yuàn)的业主。另据地(dì)产自(zì)媒体“地产八卦女(nǚ)”爆料，万(wàn)柳书院的业主(zhǔ)中(zhōng)，还有不少(shǎo)中赫集(jí)团的(de)高管、合作(zuò)伙伴、亲(qīn)戚朋友等。

　　由此(cǐ)，不少(shǎo)网友感叹，“富人(rén)也被精准收割了！”

　　不过(guò)，如果这(zhè)些业(yè)主确实(shí)已经支付价款并实(shí)际占有，那么，中国(guó)信达转让这笔不(bù)良债权回(huí)本(běn)的愿(yuàn)望(wàng)，或(huò)将泡汤。这次拍(pāi)卖损(sǔn)失最大(dà)的，没准还是债主(zhǔ)中国(guó)信达。

　　根据相关(guān)法律规定，民事执行中，业主已经(jīng)支付价(jià)款(kuǎn)并实际占有，但未(wèi)办理过户手续的，如果(guǒ)业主没有过错，人(rén)民法院不得(dé)查封(fēng)、扣押、冻(dòng)结，已经查封的可以向法院提出执(zhí)行异(yì)议申请，请求法院解除(chú)查封(fēng)，同时可以(yǐ)联合(hé)起(qǐ)诉开(kāi)发商，要求退还(hái)购房(fáng)款或(huò)办理房(fáng)产证，并承担违约责任。

　　此外，今(jīn)年4月，人民法(fǎ)院报公布《最(zuì)高人民(mín)法院关于商品房消费者权利(lì)保(bǎo)护问题的批(pī)复(fù)》，以司法解(jiě)释的方式(shì)明确(què)了购房(fáng)人的(de)优先(xiān)权：

　　商(shāng)品(pǐn)房消(xiāo)费者以(yǐ)居住(zhù)为目的(de)购(gòu)买(mǎi)房(fáng)屋并已支付(fù)全部价款，主张其房(fáng)屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权(quán)的(de)，人民(mín)法院应当予以支持。只支付了(le)部分(fēn)价款的商品房消费者，在(zài)一审法庭辩论终结前已实际(jì)支(zhī)付(fù)剩(shèng)余价款的，可以适(shì)用前款(kuǎn)规定。

　　也就是(shì)说，如果这(zhè)75套房子均为(wèi)“已(yǐ)售未网(wǎng)签”，那么这笔不良债权，实际上是(shì)个烫(tàng)手山芋。可(kě)能不仅不能(néng)卖出(chū)去回本，抵押的(de)这75套房子，还会被业主讨回(huí)去(qù)。

　　中国信达，将会赔了夫(fū)人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债(zhài)权公(gōng)司中(zhōng)国信(xìn)达(dá)申请不良(liáng)债(zhài)权转让，可(kě)以(yǐ)追溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信(xìn)达已经成为赫华(huá)恒瑞唯一(yī)股(gǔ)东。但此(cǐ)前，赫(hè)华(huá)恒瑞为(wèi)中(zhōng)赫(hè)集团旗(qí)下子(zi)公司。2019年4月(yuè)22日，中赫集团(tuán)、中赫置地等选择(zé)退出(chū)了赫华恒瑞的股东(dōng)行(xíng)列，中国金谷国(guó)际信(xìn)托(tuō)有限责(zé)任公司成为(wèi)了(le)唯一股东，后者由中国信(xìn)达资产管理股(gǔ)份有限(xiàn)公(gōng)司(sī)持股93.75％。

　　作为(wèi)房地产开(kāi)发商，相较(jiào)其他房企，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团既(jì)没有很大规模，也(yě)没(méi)有很高的国(guó)民知名度，但却在北京豪宅圈留下一个个传说(shuō)。

　　如钓鱼台七号(hào)院，作为(wèi)中赫集团进入北京(jīng)的第一个豪宅项(xiàng)目，2011年，中赫置地推(tuī)出(chū)钓鱼(yú)岛(dǎo)七号(hào)院3号楼，高达30万/平米的天(tiān)价，成为当时京城(chéng)最贵的楼(lóu)盘(pán)，引发了(le)市场(chǎng)强烈(liè)震(zhèn)惊。

　　随后开(kāi)发(fā)的万柳书院(yuàn)，更是被誉为“北京(jīng)海淀(diàn)顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中赫置地(dì)以(yǐ)26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从融创(chuàng)、保(bǎo)利、万科等大型知名(míng)房企手(shǒu)中(zhōng)，抢下了北京(jīng)万柳地块，成为(wèi)北京当年的“双料(liào)地(dì)王”。很快，万柳书(shū)院就(jiù)以(yǐ)神秘高(gāo)端(duān)的姿态杀入市场(chǎng)，无论是一块块(kuài)从荷(hé)兰运回来的(de)灰砖垒起来的五米高墙(qiáng)，还是每棵成(chéng)本超6万的成年(nián)银杏树，还是每(měi)平米20万元的(de)价格，都令业内(nèi)外震撼不已。

　　“万柳的(de)墙、西宸(chén)的缸、霄八的顶儿、融创的湖(hú)、紫辰(chén)院的树、北平府的院儿。”从这句(jù)顺口溜中，就可看出其在(zài)北京豪宅圈的地(dì)位。2014年末上(shàng)市(shì)的它，对(duì)手是(shì)当时有(yǒu)名的(de)融(róng)创观澜(lán)嘉苑、佳兆业广(guǎng)场、恒大华府等，现(xiàn)如今，它远远超过这些对手。

　　去年(nián)，万柳书院一套300平米的法拍(pāi)房，最终成(chéng)交价1.09亿、单价达(dá)到惊人(rén)的36万(wàn)元/平米(mǐ)，说明(míng)万柳书院(yuàn)虽(suī)然已经推出了8年之久，但(dàn)其依旧在北(běi)京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的豪(háo)宅，也(yě)吸引了(le)不少(shǎo)知(zhī)名人士，如知名演员(yuán)宋(sòng)丹丹，就住(zhù)在(zài)钓鱼台七号院。而(ér)柳(liǔ)传志、丁磊等知名商业大(dà)佬则(zé)居住在万柳书院。

　　几(jǐ)大豪宅的成功奠定了中赫集(jí)团的“高端(duān)路线(xiàn)”，也因此(cǐ)，它被外界贴(tiē)上了，“卖北(běi)京城最贵的房，拿(ná)北京城最(zuì)贵的(de)地”，“做地产(chǎn)中(zhōng)的‘劳(láo)斯莱(lái)斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背(bèi)后，这个地产(chǎn)界“劳斯莱斯”却多次成为被执行人(rén)，被执行(xíng)标的(de)高(gāo)达(dá)11亿。

　　今年年初，因(yīn)为履行能(néng)力而拒不履行(xíng)生(shēng)效(xiào)法律文书确定义务，中赫(hè)集(jí)团正式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国(guó)安坑了？

　　中赫集团如(rú)今沦落(luò)到这个地步，其实是(shì)有迹(jì)可循的。

　　事实上(shàng)，早在今年年初(chū)“万柳书院少爷(yé)”走(zǒu)红之(zhī)时，深(shēn)蓝财经就曾(céng)深(shēn)挖出背(bèi)后的中赫(hè)集团，发现其深陷(xiàn)财务(wù)危机。

　　从知名(míng)豪(háo)宅(zhái)的开发商到沦为“老赖(lài)”，中赫集团(tuán)实控(kòng)人周金辉(huī)的人生轨(guǐ)迹(jì)跟(gēn)着急(jí)转直下(xià)。而追根(gēn)溯源，这(zhè)个转折点，就在于收购北京(jīng)国安(ān)。

　　近(jìn)十年(nián)来，房企(qǐ)纷纷开始了多元化(huà)转(zhuǎn)型，但(dàn)转(zhuǎn)型之路(lù)并不好(hǎo)走。早在2008年开始(shǐ)，中(zhōng)赫集团就尝试过(guò)多元化业(yè)务，先后进军(jūn)能源(yuán)市场、团购网站，但最终(zhōng)都惨(cǎn)淡收场。最终，周金辉将转(zhuǎn)型(xíng)的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金(jīn)服(fú)与IDG资本退出后(hòu)，中赫集团(tuán)以35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股权，成为国(guó)安的(de)新东家。接着在2021年(nián)6月，中赫集团从(cóng)中信集(jí)团手中拿下北京(jīng)国安俱乐部36％股权，至此拿下北京国安(ān)俱(jù)乐部全部股权(quán)。如果北京国安的估值一直没变，那么(me)中赫集团拿下北京(jīng)国安，总计(jì)花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感(gǎn)叹(tàn)：卖豪(háo)宅真是(shì)赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这样，中赫(hè)为什(shén)么(me)又要质(zhì)押股权呢？

　　2017年以来(lái)，中赫集团及其(qí)实控人周金辉夫妇将其手中的中赫(hè)集团股份质押陆续质押，据企查(chá)查显示(shì)，目(mù)前中赫(hè)集团共有11条股权出质记(jì)录(lù)。质权人(rén)包括海金商业保理、北京(jīng)建工、山东国际信托(tuō)、中融(róng)信托、中信建(jiàn)设等(děng)。

　　这与入主北京(jīng)国安的时间完(wán)全吻合(hé)。

　　然(rán)而，入主北京国安后，不仅国安(ān)的经营状况没有得到(dào)改善，中赫(hè)集团(tuán)也被拉入泥淖。

　　据北京产权(quán)交易(yì)所官网信(xìn)息显(xiǎn)示，2020年，北京国(guó)安足(zú)球俱乐部(bù)实(shí)现(xiàn)营业收入(rù)1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末(mò)，该俱乐部(bù)资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫集团和周(zhōu)金辉夫妇还在持续质押手中的中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)股(gǔ)份，但国安和中赫的经营状况却持续没有好转。

　　不仅中赫集团被5次(cì)列被执行人，执行标的高(gāo)达11亿，北京国(guó)安也3次与中赫(hè)集团、中赫置地、及(jí)中赫集团股(gǔ)东周金辉(huī)、李(lǐ)彩霞等(děng)共(gòng)同成(chéng)为被执行人，执(zhí)行标的约10.45亿。

　　今(jīn)年(nián)1月，因为履行能力而(ér)拒不履行生效法律文书确(què)定义务，上述被执(zhí)行人成为“老赖(lài)”。只有北(běi)京国(guó)安，目前幸免于难。不过在实控人都成为老赖的情况下，被执(zhí)行10个多亿的北(běi)京国安，又如何能(néng)独善其身？

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