5月以(yǐ)来，房(fáng)地(dì)产板块个股(gǔ)多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房(fáng)地产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。而(ér)以公募(mù)基金为代表的机构(gòu)对于这一板块已经在悄然(rán)布局。数(shù)据显示，以南(nán)方和华(huá)夏的两只(zhǐ)老牌ETF基金为(wèi)例(lì)，5月9日时所公布的总(zǒng)份额均较(jiào)4月28日时有小(xiǎo)幅增长。根据基金一季报(bào)统计，龙头与地方国企央企获得增持，持(chí)仓数量占流(liú)通股(gǔ)比重(zhòng)增幅(fú)五只个股(gǔ)分别为(wèi)华发股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中(zhōng)新集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募(mù)配置房地产(chǎn)或“底部回(huí)升”

　　行业红利时(shí)代已过 精耕(gēng)细作成(chéng)共识(shí)

　　从公募基金对房(fáng)地产的配置看，2019年末，公(gōng)募所持(chí)有的(de)房地产行业标(biāo)的(de)市值(zhí)约(yuē)1188亿元(yuán)，占其所持股票市值的(de)4.66％左右(yòu)；2020年市场表现出色，但(dàn)公募所(suǒ)持(chí)房地(dì)产公司市值(zhí)在股票资产中的占比却断(duàn)崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值更是(shì)进一步降(jiàng)至(zhì)1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现(xiàn)了(le)三年来的首次回(huí)升，年(nián)底(dǐ)这(zhè)一数(shù)值(zhí)从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公募对房地产行业的持股比例也同步(bù)回(huí)升，从2021年底的(de)6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎(hū)在今年一季度(dù)得以延续。数据(jù)统计显(xiǎn)示，公募(mù)重仓(cāng)持有(yǒu)房地产板块一季(jì)度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年(nián)四季度提升(shēng)6.71％。持仓市值(zhí)前(qián)五个股分别为保(bǎo)利发展、招商(shāng)蛇口、万科A、华发(fā)股份、滨江(jiāng)集团，持仓市值占板块比重合计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公(gōng)募对于房地产的投资愈发有集中于(yú)龙头的趋势。Wind显示，在公(gōng)募基金一季(jì)报汇总(zǒng)的重仓股中，房地产板块排(pái)名最高的是保(bǎo)利发展(zhǎn)，在(zài)基金(jīn)重(zhòng)仓第33位。排名第二(èr)的是招商蛇口，排在(zài)第(dì)78位。而老牌龙(lóng)头股万科(kē)A排(pái)在第(dì)96位。对比去年四(sì)季报(bào)，变化之处首先在于几(jǐ)只房地产龙头股从排(pái)位上看(kàn)均有退步，尤(yóu)其是万科最为(wèi)明显；其次是(shì)金地集团退出百大(dà)之列(liè)。但(dàn)考虑(lǜ)到房地产是复苏(sū)链(liàn)上最后一(yī)环，且首季并非(fēi)行业销售旺季，其传导到二级市场乃至机构(gòu)持仓上(shàng)还需要时间周期(qī)。

　　形成(chéng)共识(shí)的(de)是，经济圈(quān)判(pàn)断(duàn)房地产已经进入大分(fēn)化时代，一二线(xiàn)城市好于三四(sì)线城市。而映射到二级市场投资上，配(pèi)置房(fáng)地产行(xíng)业轻松收获(huò)行(xíng)业贝塔的红利期一(yī)去(qù)不返(fǎn)了。“如果按照产业周期来分类，包括(kuò)房地(dì)产等几类(lèi)行业在盖特纳曲(qū)线里(lǐ)属于(yú)成熟期或(huò)者衰退期(qī)的行业，传统认知(zhī)上(shàng)没有什(shén)么投资(zī)机(jī)会的。但在这几年特殊的(de)行情里(lǐ)包括煤炭、电解铝等类似的行业也出现了一些机(jī)会，背后的逻辑是供给(gěi)侧发(fā)生了更大的变化。”一不(bù)愿(yuàn)具名的上海公募基金(jīn)经理指出(chū)。

　　不过(guò)也有公募(mù)人士持谨(jǐn)慎(shèn)乐观(guān)态(tài)度：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿平方米的年销售(shòu)面积很难再出现(xiàn)了，2022年光是居民(mín)存(cún)款数量增加(jiā)了(le)15万亿元。中国存量有400亿平方米建筑面(miàn)积，考虑存量地产的(de)更新，也有近10亿平方米。需求端还(hái)需要有(yǒu)一(yī)定的政策出来去(qù)刺激购房。”

　　宝盈基(jī)金房(fáng)地(dì)产研究员吕功绩也指出：“时至今日，无论从城镇(zhèn)化的进程，还是人均住房(fáng)面积（接近30平/人），我国(guó)均已告(gào)别住房短(duǎn)缺(quē)时代，而目前居民的杠杆率(lǜ)和房(fáng)价(jià)收(shōu)入也不支撑每年18万亿元(yuán)的(de)销(xiāo)售额，以(yǐ)及过(guò)快上行的房价，因(yīn)而(ér)行业高(gāo)增的(de)时(shí)代已经过去，未(wèi)来行业的需求或将回落，在此过程中，伴随(suí)着地产的高杠杆蟑螂在床上爬了还能睡吗，蟑螂在床上爬了还能睡吗t: 24px;'>蟑螂在床上爬了还能睡吗，蟑螂在床上爬了还能睡吗属性，就很容易出现信用(yòng)风险问题（类(lèi)似2022年的民营地产爆(bào)雷），行(xíng)业(yè)进入到供给侧出清的过程(chéng)。这(zhè)个过(guò)程中(zhōng)，综合竞(jìng)争力强的公(gōng)司就(jiù)能够通过大鱼吃小鱼的(de)方(fāng)式，获得市占率的提升。当行业需求见顶回落时，行(xíng)业的贝塔已经过去了(le)，但不(bù)代表(biǎo)没有投资机会(huì)，机会在于城市、位(wèi)置、产(chǎn)品的阿尔法，而对(duì)应到股(gǔ)票投资(zī)，就是强竞(jìng)争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这(zhè)样的认识转变，精耕细作(zuò)个股成为公募乃至整体机构(gòu)的务实之举。

　　机构配置房地(dì)产(chǎn)“风物(wù)长宜放眼(yǎn)量”

　　头部央(yāng)国企、优质区域性标的成香(xiāng)饽饽

　　5月(yuè)以来，房地产板块(kuài)个股多出现小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房地产指数(shù)本月涨幅约(yuē)为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板块个股，在纳(nà)入统计的124只(zhǐ)房地产类标的股中，本(běn)月以来(lái)实(shí)现股价上涨(zhǎng)的达到(dào)了81家(jiā)。

　　其中，上述时间(jiān)段恰好排(pái)名(míng)前五的公(gōng)司月内涨幅超过了10％，它们分别是上实发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸(xìng)福、荣(róng)安地(dì)产(chǎn)。排名第一的(de)上(shàng)实发展，五(wǔ)一假期(qī)归来(lái)后日成(chéng)交量明显放大，4日、5日连续两个交易(yì)日收出涨(zhǎng)停。从该股的基本面(miàn)来看，上实(shí)发展的主营业务(wù)为房(fáng)地产开发(fā)与(yǔ)经营。公(gōng)司(sī)的主(zhǔ)要(yào)产品及服务为(wèi)房地产销售、房地产租赁(lìn)、物业(yè)管理(lǐ)服(fú)务(wù)、工程(chéng)项目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其(qí)实现营业收入52.48亿元，比(bǐ)上期(qī)减(jiǎn)少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元(yuán)，同(tóng)比下降(jiàng)33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从(cóng)十(shí)大流(liú)通股(gǔ)股(gǔ)东(dōng)来看，各(gè)类机(jī)构都(dōu)有对(duì)其布局的例子。以3月31日时的(de)首季十大流通股股(gǔ)东来看， 具体包括(kuò)公(gōng)募(mù)的上银基(jī)金、私募的迎水(shuǐ)文龙、中央汇金、长城资产管理公司等都跻身前十的行列(liè)。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂时排名第二的浦东(dōng)金桥也是(shì)上海本地房(fáng)企，其第一季度的(de)收入(rù)利润规模大幅度复苏(sū)。究(jiū)其原因(yīn)，一方面是该公司(sī)后疫(yì)情时(shí)代出租率(lǜ)复苏至近(jìn)年来最高，另(lìng)一(yī)方(fāng)面则是公(gōng)司(sī)拿(ná)地(dì)结算持续性向好(hǎo)，从(cóng)数字(zì)上看(kàn)，一季度新增虹(hóng)口135、138住宅(zhái)地(dì)块，总建(jiàn)筑面积约54万平方米。

　　在这样的(de)业绩势头向好背(bèi)景下，自然也吸引了知(zhī)名机构在其(qí)中持续驻足(zú)。从第一季度十大流通股股(gǔ)东(dōng)来看，知名(míng)私募高(gāo)毅邓晓峰的两(liǎng)只产(chǎn)品(pǐn)依然在前十中，这也(yě)是连(lián)续第三个季(jì)度(dù)他有的两只(zhǐ)产(chǎn)品杀入前十。同时榜单中还有一支(zhī)大名(míng)鼎(dǐng)鼎的QFII阿布(bù)扎比(bǐ)投资局，其当季还小幅增加了(le)持股。

　　除去上述两(liǎng)家上海区域性地产公(gōng)司外，荣安地产则(zé)是主要布局在深圳的(de)地产公司(sī)，一季报交(jiāo)出的也是一份报(bào)喜(xǐ)的(de)成绩单：首季公司(sī)实(shí)现营业收入51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于(yú)上(shàng)市(shì)公(gōng)司股东的(de)净(jìng)利润6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来(lái)看，《红周刊》注意到两只公募指基首(shǒu)季新杀(shā)入十大流(liú)通(tōng)股股东行列。具体说来， 南方中(zhōng)证全指房(fáng)地产ETF上榜(bǎng)排名第七位，富(fù)国中证指数1000增强则排名第九位，此外联袂出现的机构(gòu)还有(yǒu)QFII高盛国(guó)际和私(sī)募迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采(cǎi)访时，兴证全(quán)球基金相关人(rén)士分析：“经历过(guò)行业洗牌和兼并重(zhòng)组后，龙头的价值更(gèng)为(wèi)笃定突(tū)出(chū)；从拿地(dì)端看(kàn)，2022年土地市(shì)场大(dà)幅(fú)降温(wēn)，优(yōu)质土地供(gōng)给较多（券商(shāng)测(cè)算(s蟑螂在床上爬了还能睡吗，蟑螂在床上爬了还能睡吗uàn)对应潜在毛利率在25％以上，目(mù)前房企的(de)利润(rùn)率仅20％），绝大多数房企(qǐ)受限于信用问题或(huò)者资金紧张没法(fǎ)拿地，龙头房(fáng)企(qǐ)趁机获(huò)取(qǔ)低成(chéng)本土地(dì)，龙头房企的拿(ná)地力度（拿地(dì)金(jīn)额/销售金(jīn)额(é)）基本在30％以上；从(cóng)融资上看，龙(lóng)头(tóu)房企(qǐ)杠杆(gān)率(lǜ)较低，净负债率基本在70％以下，而(ér)其他(tā)房(fáng)企的(de)净负债(zhài)率普遍都在(zài)100％以上(shàng)，加杠杆空间(jiān)有限，从(cóng)融资成本看，龙(lóng)头房(fáng)企的融资成(chéng)本不断下滑(huá)，基本在3％、4％左右(yòu)；对(duì)应到2023年的销售(shòu)，龙头房企(qǐ)明显跑赢行业，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需(xū)要强调的是，在当前(qián)中特估的浪潮下，央国企地产股(gǔ)或存在发展的大好机会。中信证券指(zhǐ)出(chū)：“房地产行业的结构(gòu)性机会依(yī)然存在，少部分公司尤其是央(yāng)企(qǐ)占(zhàn)据(jù)显著(zhù)优(yōu)势，其主要又体现为库(kù)存的优势。央企(qǐ)地(dì)产公司，现阶段表现出较(jiào)低(dī)的融(róng)资成(chéng)本，优质的开发资源和良好的不(bù)动产资产(chǎn)运营(yíng)能力的多重(zhòng)竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没有中(zhōng)特估，国(guó)央企相较于民(mín)营地产公(gōng)司也(yě)是(shì)更有优势的。”吕(lǚ)功绩强调，“对于减值、土地资源(yuán)债权债(zhài)务关系(xì)等(děng)问题(tí)，市场对(duì)民营房开企业的资(zī)产会有更多担忧(yōu)和质疑，所(suǒ)以在这一轮行业出清的过程中，央国企相较于民企来说估值的(de)修复更明显。中特估的角度从(cóng)中长期(qī)的维(wéi)度看(kàn)，行业的逻辑(jí)在(zài)于集中度提升后，行业进入高(gāo)质量发展阶段，具备较快速发展阶段更稳定且可预(yù)期(qī)的盈(yíng)利和现金流创造(zào)能力，以此(cǐ)带来估值中枢的提(tí)升(shēng)，应(yīng)该关注估值(zhí)相对较低，企业自身(shēn)资产的质量(liàng)好、运营能力(lì)强(qiáng)、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存量时代中行业(yè)普涨(zhǎng)的概率比较(jiào)低，行(xíng)业内部将出现分化，要关注将受(shòu)益于行业集中(zhōng)度提升的头部公司。”星石投资首席研究官方(fāng)磊(lěi)也表(biǎo)示。

　　顺应机构这一思路的话，或许还是保(bǎo)利发展(zhǎn)、招商蛇口(kǒu)等国资背景(jǐng)龙头(tóu)前途更(gèng)为光明。不过国(guó)投(tóu)瑞银基金投资部副总监綦傅鹏(péng)表(biǎo)示：“需要客观地去持续观(guān)察国企央企在三个(gè)方(fāng)面(miàn)是(shì)否可(kě)以维持，首先是(shì)融资成本(běn)保(bǎo)持低位，其次是(shì)销售份额持续提升，再(zài)次(cì)是(shì)拿(ná)地份额持续提升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机(jī)构(gòu)需要多给(gěi)一(yī)些耐心

　　而《红周刊》也根据房企(qǐ)一(yī)季报梳理发现，对于(yú)2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一(yī)季度的业绩分化更趋(qū)明显，保利发(fā)展、滨江(jiāng)集团等房(fáng)企(qǐ)营收、净利均实(shí)现了业(yè)绩的回(huí)正，甚至是较大增速的增长。而这(zhè)些(xiē)公(gōng)司(sī)也是机构(gòu)的重(zhòng)仓对(duì)象。

　　对此，知名(míng)房地产业内(nèi)人士张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出现明显改善的(de)房企，主要是因(yīn)为过去两三年(nián)时间，尤(yóu)其是在(zài)2021年(nián)下半(bàn)年民(mín)营房企不怎么投(tóu)资拿地之(zhī)后，国有企(qǐ)业(yè)仍(réng)在持(chí)续(xù)性地拿地，且主要集(jí)中在核心城市，投资力度(dù)较(jiào)大。投资的(de)驱动能够推动(dòng)房(fáng)企销售业绩(jì)的增长，从而在2023年一(yī)季度市场恢(huī)复但仍处于调整的过程中，能够保有一个正增(zēng)长。

　　不过张宏(hóng)伟(wěi)同时也(yě)提醒表示，在房地产的复苏过程(chéng)中，还(hái)面临(lín)着一(yī)些不确定性。其实整个(gè)市场从四月份开始又在往下掉。除了杭州、成都等极个(gè)别城市四(sì)月环比三月相对(duì)表现较好之外(wài)，包括北(běi)京、上(shàng)海在(zài)内的绝大多数(shù)城市都出现环比下(xià)滑的情况。而现在(zài)五月的市场(chǎng)表(biǎo)现也(yě)不太乐观(guān)。按(àn)照现在的经济状况、收入情况(kuàng)，以及市场(chǎng)的去库存压(yā)力、企(qǐ)业的资金面压力，可能会(huì)出(chū)现，到六(liù)月份房企为了半年报冲业(yè)绩出现(xiàn)市场的短期反弹外(wài)的(de)一个市场乏力(lì)现象。也就是说，第二季度(dù)、第三(sān)季度增长(zhǎng)不确定性的(de)压力仍旧较大(dà)。

　　上海利檀投(tóu)资董事长(zhǎng)陈昊(hào)扬也向《红周刊(kān)》指出，现(xiàn)在(zài)整个房地产以及其上下游产业链(liàn)的复苏速度都比想象的要慢很(hěn)多，我(wǒ)们(men)要多给一些耐心，这(zhè)个(gè)时候，在房地产以及上下游就不是赚快钱的时候，只(zhǐ)能赚(zhuàn)他基本面的钱。但(dàn)这也意味着，只有极为少(shǎo)数的、做得比(bǐ)同行好得多的(de)企业，会伴随(suí)整个行业的弱复(fù)苏(sū)，业绩会逐步体现出来。所(suǒ)以只能耐心地去等待它的基本面不断地(dì)凸显出来，这需要时(shí)间(jiān)。

　　（本文已刊(kān)发于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为举例(lì)分析，不(bù)做(zuò)买卖推荐。）

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