5月以来，房地产板(bǎn)块个股多出现小幅上(shàng)涨，截至5月(yuè)10日(rì)收盘(pán)，中信房地产(chǎn)指数本月涨幅(fú)约为2％。而以公募基金(jīn)为代表的机(jī)构(gòu)对于(yú)这一板块已经(jīng)在悄然(rán)布局。数据显示，以南方和(hé)华夏的两只老牌ETF基(jī)金为例，5月9日时所公布的总(zǒng)份(fèn)额均较4月28日时有小(xiǎo)幅(fú)增(zēng)长(zhǎng)。根据基金一季报(bào)统计，龙头与地方国(guó)企央企获得增持，持(chí)仓(cāng)数量占流通股(gǔ)比重增(zēng)幅五只个股分别(bié)为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或(huò)“底部回升”

　　行业红(hóng)利时代(dài)已(yǐ)过 精(jīng)耕细作成(chéng)共识

　　从公募(mù)基金对房地产的(de)配(pèi)置看，2019年末，公募所持有的房地产行(xíng)业标的市值约1188亿元，占其所(suǒ)持股票(piào)市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所持房地产(chǎn)公司(sī)市值在(zài)股票资产中的占比(bǐ)却断崖(yá)式下(xià)跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出(chū)现了三(sān)年来(lái)的首(shǒu)次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公募对房(fáng)地(dì)产(chǎn)行业的持(chí)股比例也(yě)同步回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎在今年一季度得以延续(xù)。数据(jù)统计显示，公募重仓持有(yǒu)房地产板块一季度(dù)市(shì)值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元(yuán)，较2022年四(sì)季度提(tí)升6.71％。持仓市值前五个股分(fēn)别为保利发展、招商(shāng)蛇口、万(wàn)科A、华发(fā)股(gǔ)份、滨江集团(tuán)，持仓市值(zhí)占(zhàn)板块比重(zhòng)合计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公募对(duì)于房地(dì)产的投资(zī)愈发(fā)有(yǒu)集(jí)中于龙头的趋势。Wind显示，在(zài)公募基金一季报(bào)汇总(zǒng)的重(zhòng)仓股中，房地(dì)产板块排名最(zuì)高的是(shì)保利发展，在基金重仓(cāng)第33位。排名第二的(de)是招商蛇(shé)口(kǒu)，排在第(dì)78位。而(ér)老(lǎo)牌龙头(tóu)股万(wàn)科A排在第96位。对比(bǐ)去年(nián)四(sì)季报(bào)，变化之处首先在于几只(zhǐ)房地产龙头股从排位上看均(jūn)有退步，尤其是(shì)万(wàn)科最为明显；其次是金(jīn)地(dì)集(jí)团(tuán)退出(chū)百(bǎi)大之列。但考虑到房地产是复(fù)苏链上(shàng)最后一(yī)环，且首季并(bìng)非行业销售旺季(jì)，其(qí)传导到(dào)二级(jí)市场乃至机构持仓上还需要时间周期(qī)。

　　形成共(gòng)识的是，经(jīng)济圈(quān)判断房地产(chǎn)已经进入大(dà)分化时代，一(yī)二线(xiàn)城(chéng)市好于三四线(xiàn)城市(shì)。而映射到二级市场投资上(shàng)，配置(zhì)房地产行业轻松收获行业贝塔的红利期(qī)一(yī)去不返了。“如果按(àn)照(zhào)产业周期来(lái)分类，包(bāo)括房地产(chǎn)等几类行业(yè)在盖特纳(nà)曲(qū)线里属于(yú)成熟期或者(zhě)衰退期(qī)的(de)行业(yè)，传(chuán)统认知上没(méi)有什(shén)么投资机(jī)会的。但在这几年特(tè)殊的(de)行(xíng)情里包括煤(méi)炭(tàn)、电解铝等类(lèi)似的(de)行业也出(chū)现了一些机(jī)会，背后的逻辑是供给侧(cè)发生了更大(dà)的变化(huà)。”一不(bù)愿具名的上海公募(mù)基(jī)金经理指出。

　　不过也(yě)有公募人士持谨慎乐观态度(dù)：“行业前几年17亿～18亿平方米(mǐ)的(de)年(nián)销(xiāo)售面(miàn)积(jī)很难(nán)再出现了，2022年光是(shì)居(jū)民存款数(shù)量增(zēng)加(jiā)了15万亿元(yuán)。中国存量(liàng)有400亿平方米建筑(zhù)面积(jī)，考虑存(cún)量地产(chǎn)的更新(xīn)，也有近10亿平方米。需(xū)求端还需要有一定的政(zhèng)策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金(jīn)房(fáng)地产研究员(yuán)吕功绩(jì)也指出：“时(shí)至今日，无论从(cóng)城镇化的进程(chéng)，还(hái)是人均住(zhù)房面(miàn)积（接近30平/人），我国均已告别住(zhù)房短(duǎn)缺(quē)时代，而(ér)目强迫症会把人折磨死吗，强迫症的大脑到底出什么问题前居(jū)民的杠(gāng)杆(gān)率和(hé)房价收入也(yě)不支撑(chēng)每(měi)年(nián)18万亿元(yuán)的销售额，以及过(guò)快上行(xíng)的房价，因而行业高增的(de)时代已经过去，未来行业的(de)需求或将回落，在此过程中(zhōng)，伴(bàn)随着地产(chǎn)的高杠杆属性，就很容易出现信用风险问(wèn)题（类(lèi)似2022年的(de)民营地(dì)产爆雷），行业进入到供给侧(cè)出清的过程。这(zhè)个过程中，综(zōng)合竞(jìng)争(zhēng)力(lì)强(qiáng)的(de)公司就(jiù)能(néng)够通过大鱼(yú)吃小鱼的方式(shì)，获得市占率的提(tí)升。当行业需求见顶回落(luò)时，行业的贝塔已经过(guò)去(qù)了，但(dàn)不(bù)代(dài)表没有投资机会，机(jī)会(huì)在于城市、位置、产品的阿尔法，而对应到股票投(tóu)资，就是(shì)强竞争(zhēng)力公(gōng)司(sī)的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是(shì)基于这样的认(rèn)识转变，精耕细(xì)作个股成(chéng)为(wèi)公募乃(nǎi)至整体(tǐ)机构的务实(shí)之举。

　　机构配(pèi)置房地产(chǎn)“风物长宜放眼量(liàng)”

　　头部央国企、优质区域(yù)性标的(de)成香(xiāng)饽饽(bō)

　　5月(yuè)以来，房地产板块个股多(duō)出现小(xiǎo)幅上涨(zhǎng)，截至5月10日(rì)收盘，中信房地(dì)产指数(shù)本月涨幅约(yuē)为2％。从具体的个股来看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统(tǒng)计申万(wàn)房地产板(bǎn)块(kuài)个股，在纳入统计的124只房(fáng)地产类标(biāo)的股中(zhōng)，本月(yuè)以来实现股价上(shàng)涨的达到(dào)了81家(jiā)。

　　其(qí)中，上述时间(jiān)段恰好排名前五的公(gōng)司月内(nèi)涨(zhǎng)幅超过了10％，它们(men)分(fēn)别是上实(shí)发展、浦(pǔ)东(dōng)金桥(qiáo)、*ST泛海、华(huá)夏(xià)幸(xìng)福、荣安地产。排名第一(yī)的上实(shí)发展(zhǎn)，五一假期归来后日成交(jiāo)量明(míng)显放大(dà)，4日(rì)、5日(rì)连续两个交易日收出涨(zhǎng)停。从该(gāi)股的基本面(miàn)来(lái)看，上(shàng)实(shí)发展的(de)主营(yíng)业务为房地产(chǎn)开发与经(jīng)营。公(gōng)司的主(zhǔ)要(yào)产(chǎn)品(pǐn)及服务为房地(dì)产销售(shòu)、房地产租赁、物业管理服务(wù)、工(gōng)程项目、酒店经营(yíng)。从业绩数(shù)据来看(kàn)，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上(shàng)期减(jiǎn)少47.85％，归母(mǔ)净利润(rùn)1.23亿(yì)元，同比(bǐ)下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其(qí)实(shí)现营业总收入27.87亿(yì)元，同比增(zēng)长183.02％；归母净利润2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不过(guò)从(cóng)十大流通股股东来看，各类机构都有对其布局的例子(zi)。以(yǐ)3月31日(rì)时(shí)的首季(jì)十大流通股股东来看， 具体包括公募的上银(yín)基金(jīn)、私(sī)募的迎水文龙(lóng)、中央汇(huì)金、长城资产管理公司(sī)等(děng)都跻身前十的(de)行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名(míng)第二的浦(pǔ)东金桥也是上海本地房(fáng)企，其第(dì)一季度的收(shōu)入(rù)利润规模大(dà)幅度复苏。究其原因，一(yī)方面是(shì)该公司(sī)后疫情(qíng)时代出(chū)租(zū)率复苏至近年来最高，另(lìng)一方(fāng)面则是公司拿地结(jié)算持续性(xìng)向好(hǎo)，从数字上看，一季度新(xīn)增虹(hóng)口135、138住(zhù)宅地(dì)块，总建筑面(miàn)积约54万平(píng)方米(mǐ)。

　　在这样的业绩势头向好背景下，自然也吸引了(le)知名机构在其中持续驻(zhù)足。从(cóng)第一季度十大(dà)流通股股东来看，知名私(sī)募(mù)高毅邓晓(xiǎo)峰的(de)两只产品依然在(zài)前十中，这也是连(lián)续第(dì)三个(gè)季度他(tā)有的两只产(chǎn)品杀(shā)入前十(shí)。同时榜单中还有一支(zhī)大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比投(tóu)资局，其当(dāng)季还小幅(fú)增加了持(chí)股。

　　除去上(shàng)述两家上(shàng)海区域性地产(chǎn)公(gōng)司外，荣安地(dì)产则是主(zhǔ)要(yào)布局在深圳的地(dì)产公(gōng)司，一季报交出的也是一(yī)份报喜的(de)成绩单：首季(jì)公司实(shí)现营业收入51.85亿元(yuán)，同(tóng)比增长35.51％。归属于上市公(gōng)司股(gǔ)东的净(jìng)利润6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红(hóng)周刊》注意到两只公(gōng)募指基首季(jì)新杀入十大流(liú)通股(gǔ)股东行列。具体说来， 南(nán)方(fāng)中(zhōng)证全指房地产ETF上(shàng)榜排名第七位，富国(guó)中(zhōng)证指(zhǐ)数(shù)1000增强则排名第九位(wèi)，此外联袂出现(xiàn)的机构还有QFII高(gāo)盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》采访时，兴证全球基金相关人士(shì)分(fēn)析：“经历过行业洗牌和兼(jiān)并(bìng)重(zhòng)组后，龙头(tóu)的价值更为笃定突出；从拿(ná)地端看，2022年土地市场大幅(fú)降(jiàng)温，优质土地供给较多（券商测算对应潜在毛利率在25％以上，目前房企(qǐ)的利润(rùn)率仅20％），绝大多数(shù)房企受限于(yú)信用问题或者(zhě)资金紧张(zhāng)没(méi)法拿地，龙头(tóu)房企(qǐ)趁机(jī)获取低成本土(tǔ)地，龙(lóng)头房企的拿地(dì)力度（拿(ná)地(dì强迫症会把人折磨死吗，强迫症的大脑到底出什么问题)金额/销售金额）基(jī)本在(zài)30％以上；从融资上(shàng)看，龙头房(fáng)企杠杆率较低(dī)，净负债率(lǜ)基本在70％以下，而(ér)其他房(fáng)企的(de)净(jìng)负(fù)债率普遍都(dōu)在100％以上，加杠杆空间(jiān)有限，从融资(zī)成本看(kàn)，龙头房企的融资成(chéng)本不断下滑(huá)，基本在3％、4％左(zuǒ)右(yòu)；对应到2023年的(de)销售，龙(lóng)头房企(qǐ)明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百强房(fáng)企的销售额增速(sù)为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在当前(qián)中(zhōng)特估的(de)浪潮下(xià)，央国企(qǐ)地产股或存在发(fā)展的大好机会(huì)。中信证券指出(chū)：“房地产(chǎn)行业的(de)结构性机会(huì)依然存(cún)在，少(shǎo)部分公司(sī)尤其是央企占据显著优势，其主要又体现为库(kù)存的优势(shì)。央(yāng)企地产公(gōng)司，现阶(jiē)段(duàn)表现出较低的融资成本，优质的开发资(zī)源和良好的(de)不动产(chǎn)资产(chǎn)运营能(néng)力的多重竞(jìng)争优势。”

　　“即使(shǐ)没有中特估，国(guó)央(yāng)企相较于(yú)民营地产公司也(yě)是更有(yǒu)优势的。”吕功绩强(qiáng)调(diào)，“对(duì)于减值、土(tǔ)地资源债权债(zhài)务(wù)关(guān)系等问题，市场对民(mín)营房开企业的资产会(huì)有更多担忧(yōu)和质疑，所以在这一轮行业出清的过程中，央国(guó)企相较于民(mín)企来说估值的修(xiū)复更(gèng)明显。中特估的角度从中(zhōng)长期的维度看，行业的逻(luó)辑在于集中(zhōng)度提升(shēng)后，行(xíng)业(yè)进入高质量发展阶(jiē)段，具备较快速发(fā)展阶段更稳定(dìng)且可(kě)预期的盈利和现金流创(chuàng)造(zào)能(néng)力，以此带来(lái)估值中枢的提升(shēng)，应该(gāi)关注估值相(xiāng)对较低，企业(yè)自身(shēn)资产的(de)质量(liàng)好(hǎo)、运营能(néng)力强、可以创造持续(xù)现金流的(de)企业。”

　　“存量时代中(zhōng)行业(yè)普涨的(de)概(gài)率比较低(dī)，行(xíng)业内部将出(chū)现分(fēn)化，要关(guān)注将(jiāng)受益于行业集中度提升的头部公司。”星石投资首(shǒu)席研究官(guān)方(fāng)磊也(yě)表示。

　　顺应机构这一思路的话(huà)，或许还是保利发展、招商蛇(shé)口等国资背(bèi)景龙头前(qián)途(tú)更为光(guāng)明。不过国(guó)投(tóu)瑞银基金投资部副总监綦(qí)傅鹏(péng)表(biǎo)示：“需(xū)要客观(guān)地去持续(xù)观察国企央(yāng)企在三个(gè)方面是否(fǒu)可(kě)以维持，首先是融资成本保持低位，其次是销售份额持续提升，再次(cì)是(shì)拿地(dì)份额持(chí)续(xù)提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多(duō)给一些耐(nài)心

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳理发(fā)现，对于2022年的(de)业绩出(chū)现的整体下滑，2023年(nián)一季(jì)度(dù)的(de)业绩分化(huà)更趋明显，保利发(fā)展(zhǎn)、滨(bīn)江集团等房企营收、净利均实现了业绩的回正，甚至是较大增速的(de)增(zēng)长。而(ér)这些公司也是机构的重(zhòng)仓对象(xiàng)。

　　对此，知名房地产业内(nèi)人(rén)士张宏伟向(xiàng)《红周刊》分析表示，业绩出现明(míng)显改善的房企，主要是因为过去两三年时间，尤其(qí)是在2021年(nián)下(xià)半年民营房企(qǐ)不(bù)怎么投资拿地之后(hòu)，国有企业仍在持续性(xìng)地(dì)拿地(dì)，且主要集中在核心城市，投资力度较大。投(tóu)资的驱(qū)动能够(gòu)推动(dòng)房企销售业绩的增(zēng)长，从而在2023年一季度(dù)市场恢(huī)复(fù)但(dàn)仍处于调整的过程中，能够(gòu)保(bǎo)有一个(gè)正增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同(tóng)时也提(tí)醒表示，在房(fáng)地产的复苏过程中(zhōng)，还(hái)面临着一些不(bù)确(què)定性(xìng)。其(qí)实整个市场(chǎng)从四月份开始又在往下掉。除了(le)杭(háng)州(zhōu)、成都等极个别城市四(sì)月环比三月相对表现较(jiào)好之外，包(bāo)括北京、上海在(zài)内的绝大多数城市都出现环比下滑的情(qíng)况。而现在五(wǔ)月(yuè)的市场表现(xiàn)也不太乐观。按照(zhào)现在的经济状(zhuàng)况、收入(rù)情(qíng)况，以及市(shì)场的去库存压力(lì)、企(qǐ)业的资金面压力，可能会出现，到(dào)六月份房企为了半年报冲业绩出现市(shì)场的短期反弹(dàn)外的一个市场乏力现象。也就是说，第二季度(dù)、第三(sān)季度增长不确定性(xìng)的压力仍旧较大。

　　上(shàng)海(hǎi)利檀投资董事长陈昊扬也向《红周(zhōu)刊》指出，现在(zài)整个房(fáng)地产(chǎn)以(yǐ)及其上下(xià)游产业链的复苏速度(dù)都比想象的(de)要慢很多，我们(men)要多给一些耐心，这个时候，在房地产以及上下游就(jiù)不(bù)是赚快钱的时候，只(zhǐ)能(néng)赚他基本面的钱。但这也意味着，只有极为少数的、做(zuò)得比同行好得多(duō)的(de)企(qǐ)业，会(huì)伴随整个(gè)行业的弱复苏，业绩会逐步体现(xiàn)出来。所以只能耐心地去等待它的基(jī)本面不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文(wén)已刊发于5月13日《红(hóng)周刊》，文中提及个股仅为(wèi)举例分析，不(bù)做买卖(mài)推荐。）

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