导读(dú)

　　黄金二十年之(zhī)后(hòu)，当下中国地产步入大分化时(shí)代而非(fēi)停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地(dì)产(chǎn)市场黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连(lián)续三年商品住(zhù)宅销(xiāo)售面积(jī)超15亿平，足够(gòu)4000万家(jiā)庭入住(zhù)。恰(qià)逢近年地产持续低景气，有关中国(guó)地产是否过(guò)剩的讨论日(rì)益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试图厘清中国城镇存量住宅真实情况，据此判断(duàn)中国未来地产(chǎn)趋(qū)势。

　　有媒体渲染中(zhōng)国(guó)地产存量极度过剩，事(shì)实是否如此？

　　住建(jiàn)部披(pī)露全国有近6亿栋房屋建筑，第七次人口普查调查数(shù)据显(xiǎn)示城镇家庭户人均(jūn)住(zhù)宅间数为1.06间。市场陷入怀疑(yí)，中国房(fáng)子是(shì)否真的过剩？

　　事(shì)实上住建(jiàn)部(bù)披露的近6亿栋(dòng)城乡房屋(wū)建筑(zhù)中，城镇建筑占比不(bù)到(dào)一成，其中(zhōng)还包括大量城镇非住宅建筑，如(rú)商业办(bàn)公楼、学校(xiào)等，因(yīn)此6亿栋(dòng)房(fáng)屋中城镇住宅占比极低(dī)。

　　七普显示中(zhōng)国(guó)城镇居民(mín)人均住宅间(jiān)数为1.06间，但(dàn)居住(zhù)舒(shū)适不是(shì)人均(jūn)一间房所能满足，它与(yǔ)房(fáng)屋质量、居住面积、配套设施(shī)等因(yīn)素密切(qiè)相(xiāng)关(guān)。中国的人(rén)均住(zhù)宅间数(shù)较发达国家还(hái)有很(hěn)大(dà)差(chà)距。人均住宅间数(shù)大于1同(tóng)样不意味着中(zhōng)国住宅市(shì)场已(yǐ)经饱(bǎo)和(hé)。

　　我们测算发现中国城镇居民户(hù)均1套房，其(qí)中每户持有商品(pǐn)住宅(zhái)仅0.64套。

　　目(mù)前并无直接公布中国家庭户均住(zhù)宅(zhái)的数据，我们根据商品住(zhù)宅套(tào)数、商品住宅占比(bǐ)和(hé)城镇(zhèn)家庭户数，计(jì)算出城镇家庭住宅套户比(bǐ)。

　　测算(suàn)结(jié)果显示，目前城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有0.86套房，其中(zhōng)0.54套为商品住(zhù)宅。若期房顺利交付，直(zhí)至2024年，中国(guó)每户城镇家庭才拥(yōng)有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套房(fáng)似(shì)乎意味着户户(hù)有房(fáng)，然而(ér)事实上中国(guó)住宅市(shì)场供(gōng)需并(bìng)不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市(shì)场的住宅(zhái)套户比会(huì)大于1，在(zài)1.1左右(yòu)。

　　之所以说不平衡，是(shì)因为户均一套房无法(fǎ)满足流(liú)动人口的(de)租赁和置业需(xū)求。全(quán)国总(zǒng)人口的(de)近三(sān)成(chéng)都是(shì)流动(dòng)人口，流(liú)动人(rén)口会选择在(zài)大城市(shì)租房(fáng)挣(zhēng)钱，在老(lǎo)家买房，从(cóng)而产生了(le)额外的住宅需求(qiú)。

　　即(jí)便户(hù)均一(yī)套房(fáng)，中国(guó)未(wèi)来地(dì)产仍(réng)有四穿着高跟鞋的女奥特曼，穿红色高跟鞋的奥特曼(sì)大新增需求动(dòng)力。

　　第一，户均人(rén)口规模(mó)缩小，一人户(hù)、两人户占比不断(duàn)增加，导致家(jiā)庭(tíng)户(hù)数增多(duō)。小(xiǎo)家庭化趋势将延(yán)续(xù)，带来新户购房需求增长(zhǎng)。

　　第二，经济(jì)板块的分化日益明显，区(qū)域经济资源分配的再集中(zhōng)吸引(yǐn)着人口流(liú)入，人口净迁(qiān)入城市的新增住(zhù)宅(zhái)需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以(yǐ)前建成的住宅(zhái)中，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿平(píng)方(fāng)米的(de)住宅建筑面积。促成“老破小(xiǎo)”住宅的(de)改造势在必行。

　　第四，中国的人(rén)均(jūn)住宅间数与人(rén)均住宅建筑面积均较发达国家有着(zhe)不(bù)小差距，“住(zhù)上更(gèng)大房子”的(de)改善性需求正在不断增(zēng)加。

　　黄(huáng)金二(èr)十年之后，当(dāng)下中国地产步入(rù)大(dà)分(fēn)化时代(dài)而非停(tíng)滞(zhì)期。

　　如果说(shuō)过去二十年是中国(guó)地(dì)产(chǎn)黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更多体现为住宅(zhái)供给存在(zài)不足(zú)，这是过去(qù)二十年房价快速上涨基石(shí)。那(nà)么当下房地产大分化时(shí)代(dài)已至，大分化时代下地产矛盾则更(gèng)多体(tǐ)现在住(zhù)宅质量供需冲突(tū)。

　　地产大分(fēn)化(huà)必将体现(xiàn)在(zài)不同能级城市之间，不(bù)同区域板块之间，不同品质住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方披(pī)露全(quán)国已有近6亿(yì)栋房(fáng)屋(wū)建筑，引(yǐn)发热议。从2月以来，各大城市二(èr)手(shǒu)房挂牌(pái)量(liàng)突然激增，引发一阵二手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市(shì)场(chǎng)不(bù)禁担心(xīn)，中国的房子是否已经过剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅(zhái)到(dào)底是供(gōng)给过剩，还(hái)是供需平衡，或是仍然存在不足？可惜(xī)由于(yú)住宅存(cún)量数据并(bìng)未公(gōng)布，我们无法直接(jiē)知晓具体情(qíng)况(kuàng)。

　　拨开迷雾(wù)，我(wǒ)们测算出中国(guó)城镇家庭户均拥有住宅(zhái)套(tào)数(shù)，回(huí)答当前的房子是否真的过剩了(le)？据此(cǐ)判断未来房(fáng)地产市(shì)场会如(rú)何发展。

　　一、如何有效观(guān)察(chá)中(zhōng)国(guó)户(hù)均拥有住宅(zhái)数量

　　（一）中国住宅(zhái)数量过剩(shèng)的直(zhí)观判断站不住脚

　　今年2月(yuè)，在以全国自然灾害(hài)综合(hé)风险普查工(gōng)作情况为(wèi)主题的新闻发布(bù)会上，负责人(rén)对外披(pī)露(lù)：“住宅城(chéng)乡建设行业(yè)获取了全(quán)国(guó)近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑(zhù)数据以及80多(duō)万处(chù)市政设施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑，平均(jūn)每栋建(jiàn)筑(zhù)住(zhù)不到3人，住宅市场看(kàn)似已经(jīng)过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)中，农村房(fáng)屋占9成(chéng)以上，以栋数计算的城(chéng)镇房屋实际仅(jǐn)有(yǒu)4700多万栋(dòng)，还包括了大量商业楼、写字楼(lóu)、学(xué)校、医院(yuàn)等非住宅。总的算下(xià)来，住宅占比并不大。

　　第七次人(rén)口(kǒu)普查数(shù)据(jù)公布(bù)了中国城镇家(jiā)庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间，其中城(chéng)市家(jiā)庭(tíng)户居民人均0.99间，乡(xiāng)镇家庭(tíng)户居民(mín)人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数大于1，看似意味着人人都有房间居住。

　　居住水平不仅(jǐn)与(yǔ)房间数量有(yǒu)关(guān)，更与房(fáng)屋质量、居(jū)住(zhù)面积、配套设施等因素密(mì)切相关(guān)。单单从人均住宅(zhái)间数(shù)不能完全反映出城镇居民的(de)居住(zhù)水平。

　　中国主要是以家庭为单位购买成套住宅，一套设施齐全的住宅(zhái)才是城镇居(jū)民宜居的(de)选择(zé)。

　　（二）中国户(hù)均住宅的测算思路(lù)、数据(jù)和方(fāng)法

　　中国(guó)城镇居民住宅主要分两大类，一类是商品住宅，另一(yī)类是保障房、原公有(yǒu)住(zhù)宅、自建房等非(fēi)商品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计数据，并没有直接公布城镇住宅数量。居民住宅相关(guān)数据(jù)有两处可以直接公布，一是每年商品住宅销售(shòu)套(tào)数（统计局）；二是居民(mín)住(zhù)宅(zhái)来(lái)源（人口普查(chá)数据）。计(jì)算(suàn)中国居(jū)民(mín)户均住宅数量，我们(men)主要用到上述两组数据。

　　中国住宅改(gǎi)革(gé)始于1998年，1998年之前(qián)商品(pǐn)住宅数量极(jí)少(shǎo)，可忽略不(bù)计。估算(suàn)城(chéng)镇居民户均住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品(pǐn)住宅销售(shòu)套数(shù)相加，我们就能够(gòu)得到当(dāng)前商品住宅总存(cún)量(liàng)。

　　第二步，根据(jù)城镇(zhèn)居民拥有的商品(pǐn)住宅和(hé)非商品住宅(zhái)比例，推算(suàn)得(dé)到居民住宅总套数(shù)。

　　第三步，将城镇(zhèn)居民拥(yōng)有的商品住宅总数除以(yǐ)家庭户数(shù)，我们就能够得到(dào)城(chéng)镇户均(jūn)拥有的(de)住宅数量。

　　具体计算公式(shì)如下(xià)：

　　城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)住宅(zhái)套户比=住(zhù)宅总套数/家庭户(hù)数

　　=（商(shāng)品住宅套数/家庭(tíng)户数）/（商品(pǐn)住宅(zhái)套数(shù)/住宅总套数）

　　=商品住宅套户(hù)比/商品住宅(zhái)占比

　　二(èr)、城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有1.02套(tào)房

　　中国(guó)住宅(zhái)存量(liàng)到底有(yǒu)多(duō)少，目前缺乏一个准确统计。我们利(lì)用既有统计数据(jù)，大致测算得到中国存量房地产套数，并进一(yī)步推算中国城镇家(jiā)庭户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥(yōng)有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我(wǒ)们计算得(dé)到：

　　（一）中国商品住宅累(lèi)计(jì)销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有(yǒu)0.64套商(shāng)品住宅(zhái)（包含现房和期房）。

　　中国的房地(dì)产销售以期房为主，从2019年开始，新房销售中(zhōng)期(qī)房(fáng)占比近(jìn)9成(chéng)。本文去除(chú)商(shāng)品住(zhù)宅累计销售套数(shù)里的期房销(xiāo)售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年(nián)商品住宅现房套数计(jì)算为例(lì)：

　　2022年商品住宅(zhái)现(xiàn)房套数=截止到(dào)2022年商品住宅累(lèi)计(jì)销售套(tào)数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的期房销售(shòu)额。

　　主流房企(qǐ)竣工周期在2-3年(nián)，并考虑到(dào)交房(fáng)后装修的时间，取(qǔ)最大值3年。

　　将商品住宅现房(fáng)套数除以(yǐ)家(jiā)庭户(hù)数(shù)，算出(chū)：

　　（三(sān)）目前中国城镇家庭户(hù)均拥有0.54套(tào)商(shāng)品(pǐn)现房住宅。

　　（二(èr)）城镇(zhèn)居民户均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下来我(wǒ)们需要进(jìn)一步推(tuī)算(suàn)中(zhōng)国(guó)城镇居(jū)民(mín)拥有的户均(jūn)住(zhù)宅套数(shù)。

　　首先(xiān)，七普(pǔ)数(shù)据显(xiǎn)示(shì)中(zhōng)国城镇(zhèn)居民的(de)住宅结(jié)构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建(jiàn)住宅占(zhàn)比21％，购买商品住宅占(zhàn)比31.9％、二(èr)手房占(zhàn)比(bǐ)10.1％、经济(jì)适用房占(zhàn)比3.8％、原公有(yǒu)住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房(fáng)与其他住宅。

　　其次，我(wǒ)们(men)假定租赁其(qí)他住宅和购买二手房(fáng)都是商品住(zhù)宅，因此将(jiāng)租赁其他住(zhù)宅(zhái)、购买商(shāng)品住宅与购买(mǎi)二手房(fáng)加总，得到商(shāng)品住宅占居民所有住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略(lüè)假(jiǎ)设2021年-2022年期间商品住宅(zhái)增(zēng)幅为过去十(shí)年变化(huà)幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化比(bǐ)例，从而(ér)我们估算(suàn)出2022年商品住(zhù)宅所占(zhàn)比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中(zhōng)国平均每户城镇(zhèn)家(jiā)庭拥有0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已购(gòu)期房(fáng)，中国(guó)平均每户城镇(zhèn)家庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如(rú)果交房(fáng)顺利，已(yǐ)购(gòu)期房会(huì)在2-3年内陆续交(jiāo)付使用(yòng)，到2024年，中国平均每户(hù)城镇(zhèn)家庭(tíng)都会(huì)拥有一套住(zhù)宅。

　　三、城镇户均一套房(fáng)的三点(diǎn)含义

　　既然城镇居民已经达到(dào)了(le)户均一(yī)套房的程度，“户户有(yǒu)房”是否(fǒu)意(yì)味着中(zhōng)国城镇化进展终(zhōng)结，甚至(zhì)意味(wèi)着中(zhōng)国地产存(cún)量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味(wèi)着住宅市场供需平衡

　　需要有多余(yú)住宅来满足(zú)因人(rén)口(kǒu)流动(dòng)、居民换房等(děng)因(yīn)素(sù)产(chǎn)生(shēng)的住宅(zhái)需求。因此，成熟房地产市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和日本(běn)的住宅套户比均(jūn)高于(yú)1.1，其中，英国(guó)的(de)住宅套户比(bǐ)最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如(rú)果户均刚好一套(tào)房(fáng)，就会造成人口净流入地(dì)的住宅市场(chǎng)供不应求，造成房价或(huò)房租迅速(sù)上涨。

　　七普指(zhǐ)出中国(guó)的流动人口(kǒu)3.76亿，省内流动人口和省(shěng)际流动人口分别为(wèi)2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流(liú)动人(rén)口会选(xuǎn)择在大城市(shì)租房挣钱，在老家县城买房(fáng)。

　　暨南大学2017年的(de)中国(guó)城乡人口流(liú)动调查数据(jù)显示，在上海(hǎi)、杭州以及南京(jīng)工作的流(liú)动人口在(zài)老家拥有住(zhù)宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人，但高房价(jià)迫使(shǐ)打工(gōng)人回(huí)乡(xiāng)置业。

　　流动人口实际上会(huì)占据两(liǎng)套房，在高房价的大(dà)城市租(zū)赁(lìn)一套房，在房价(jià)较(jiào)低的县城购买一套房(fáng)。所以说(shuō)户均一套房无法(fǎ)满足庞大流动人(rén)口的租赁与置(zhì)业需求(qiú)。

　　（二）至(zhì)少9000万户(hù)家庭住宅品质仍(réng)需改(gǎi)善(shàn)

　　目前，中国(guó)的城镇住宅中(zhōng)依然(rán)有不少(shǎo)老旧小区。

　　三(sān)成家庭，也就是约9000万户城镇居民住宅是2000年(nián)以前建成(chéng)，其中又有11.6％住宅(zhái)年(nián)龄至少在33岁以(yǐ)上。

　　这批存在(zài)着建筑(zhù)结构松散、设施陈旧、安全(quán)隐患大等问题，如电(diàn)线老化(huà)、管道等基础设(shè)施(shī)陈旧(jiù)，给住户的生活带(dài)来了很大的不(bù)便和安全隐患，并(bìng)且(qiě)居住体验较差(chà)。

　　2000年以前(qián)建(jiàn)成的(de)老(lǎo)旧住宅(zhái)面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住(zhù)宅面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独(dú)立卫浴(yù)和厨房。这类上世(shì)纪修建的老旧(jiù)小区很难(nán)满(mǎn)足现(xiàn)代(dài)生活需求(qiú)，在未来大都会被(bèi)拆(chāi)迁重建。

　　近五成的家庭住(zhù)宅为一(yī)居室和二居室，户型偏(piān)小。其中一居(jū)室占比为14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对比镇，城市(shì)家庭住宅户型更小(xiǎo)，当然(rán)这(zhè)与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅(zhái)面积(jī)扩(kuò)张(zhāng)是未来地产的需求(qiú)驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家(jiā)庭户住宅存量总面积为(wèi)294.6亿平。暂不(bù)考(kǎo)虑两年(nián)间农民(mín)带房进城(chéng)和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年(nián)住宅存量(liàng)总面(miàn)积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为(wèi)39.45平(píng)方米。

　　超过一半的家庭人(rén)均住宅建筑面积小于均值，近(jìn)4成家庭人(rén)均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积不足19平(píng)方米(mǐ)，不及全(quán)国人均(jūn)水平的一(yī)半(bàn)。若去除20％的公(gōng)摊，可使用的住宅(zhái)面(miàn)积仅为15.2平方米(mǐ)。上海市将人均住宅建筑(zhù)面积低于(yú)15平方米的(de)家庭界定为住宅存在困难，若按这个标准算的话，中(zhōng)国有11.3％的(de)家庭存(cún)在住(zhù)宅困难问题。

　　若(ruò)人均可使用住宅面积为(wèi)40平(píng)，即人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积为(wèi)50平(píng)，只考虑家庭户人数，需(xū)要住宅总量(liàng)约390.6亿平，较目前(qián)至少新增(zēng)82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高(gāo)于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去除公摊面积(jī)后(hòu)，中国的人均可(kě)使用面(miàn)积为(wèi)31.56㎡，这(zhè)一(yī)差距将变得明显(xiǎn)。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集体户人口(kǒu)，所需要(yào)的住宅总量会更多。

　　四、户均已(yǐ)然1套房，未来地产还会有需求么？

　　我们测算(suàn)得到中国城镇家庭户均1套房，看似已经户户有房。即(jí)便如(rú)此(cǐ)，中(zhōng)国人口静态(tài)结构(gòu)和动态趋(qū)势演绎，决定了中国未来地产仍有需求释放。户(hù)均1套(tào)住(zhù)宅现(xiàn)实之下，中国未来(lái)城镇住宅需求主(zhǔ)要来自于四个方面。

　　第一，户(hù)均人口缩小，家庭(tíng)户数增多，新户(hù)购房需(xū)求扩张(zhāng)。

　　过去(qù)20年我国城(chéng)镇家庭户均人(rén)口(kǒu)数不断下降，六普(pǔ)显示城镇户(hù)均人口(kǒu)规模为2.85人/户，而(ér)七(qī)普(pǔ)显示城镇(zhèn)户(hù)均(jūn)人口规(guī)模为2.62人(rén)/户，一(yī)人户(hù)、二人户的(de)占比明显(xiǎn)上升，人口(kǒu)小(xiǎo)家(jiā)庭化趋势将继续(xù)延续，导致(zhì)户数会因户(hù)均(jūn)人口规模(mó)的缩小而增(zēng)多。

　　第二(èr)，人(rén)口迁移导致(zhì)经(jīng)济发展带来的新增(zēng)住宅需求(qiú)旺(wàng)盛。

　　中国(guó)经(jīng)济板(bǎn)块的(de)分(fēn)化日(rì)益明(míng)显，资源和生产要素(sù)逐(zhú)步向经济带、都市圈(quān)中心城市流入，区域经济资源分(fēn)配的再(zài)集(jí)中(zhōng)吸引(yǐn)着人口流入。人口迁(qiān)移势必涉(shè)及到买房租房，给(gěi)迁入地(dì)住宅市(shì)场带来新的增(zēng)量。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年(nián)常(cháng)住人口(kǒu)增(zēng)量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自(zì)然增加人口(kǒu)仅为6.5万人，其(qí)人(rén)口增(zēng)长主要受益于(yú)人口(kǒu)迁(qiān)移(yí)。

　　第三(sān)，老旧(jiù)小(xiǎo)区改善性(xìng)需(xū)求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅(zhái)的家庭拆(chāi)迁改建最多。自建房(fáng)家庭比例从31.5％到(dào)21％，下降了(le)10.5个百分点；原(yuán)公有住宅家庭(tíng)比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅(zhái)建(jiàn)造时间(jiān)为(wèi)2000年以前(qián)的比例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年间新增(zēng)8473万家庭户，自建(jiàn)住宅和原公有(yǒu)住宅减少了1282万户，住(zhù)宅净需求增加9755万户(hù)。49％的家(jiā)庭购买商(shāng)品(pǐn)住宅，21％的(de)家庭(tíng)购买二手房。在(zài)新增(zēng)住宅(zhái)需求(qiú)中，有7成家(jiā)庭购买了商品住宅。租房、购买(mǎi)经济适用房和其(qí)他分别占比18％，3％和(hé)9％。未(wèi)来随着城中村和旧城改(gǎi)造，商品(pǐn)住(zhù)宅的占比势必会进一(yī)步上升。

　　2000年(nián)以前建造的住宅建筑面积还有约81亿平，涉及城镇家庭约(yuē)9000万户。破旧的城中村、老公有住宅，建(jiàn)筑面积小、质量低、基础设施配套(tào)差(chà)、没(méi)有或少有物业管理，居民追求美好、宜居生活的环境，背后的(de)改(gǎi)善性需求有待(dài)释放。

　　第四，“住上更大房子(zi)”的改(gǎi)善性需求还将有所增(zēng)加。

　　刚需购房受限于资金，倾(qīng)向于中小(xiǎo)户型。已有住宅家(jiā)庭希望提高生活(huó)品(pǐn)质，以小换大、以旧换新。2022年底(dǐ)的中央经(jīng)济工作(zuò)会议明确(què)指出(chū)支(zhī)持住(zhù)宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人(rén)均(jūn)住宅间数为1.71间，无论是否考(kǎo)虑乡(xiāng)村住宅因素(sù)，中国的人均住宅间数较其他国家(jiā)依旧存在不小差(chà)距。

　　住宅舒适度与经济水平有着密切正向联系(xì)。随(suí)着经济发展水平(píng)的提高，中国的人均住宅(zhái)间数与(yǔ)人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积将随之增长。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中(zhōng)国地(dì)产黄(huáng)金(jīn)发展期，地产(chǎn)矛盾更多体现为住宅供给(gěi)存(cún)在不足，供需出(chū)现错配，这是过去二十(shí)年(nián)房价快速上涨基(jī)石(shí)。那么未来将是住宅质(zhì)量(liàng)的供需冲突(tū)。房地产(chǎn)大分化时代已至，这种分化不单局限(xiàn)于城市能级之间(jiān)差(chà)异，优质(zhì)小区(qū)和(hé)老旧二(èr)手房之间的差异也将越发扩大(dà)。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普(pǔ)查数据(jù)调查(chá)的是人，并不是针对住(zhù)宅(zhái)，因此(cǐ)可能存(cún)在统计偏差。商(shāng)品住宅占(zhàn)比实际值可能偏(piān)低，其增速可能超预期。

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