万柳书(shū)院(yuàn)，暴雷(léi)了(le)。

　　今(jīn)年(nián)年初(chū)“万(wàn)柳少爷”的意外走红，让这个位于北京海(hǎi)淀的豪(háo)宅被全(quán)国知晓，其背后(hòu)曾know过去分词是什么写，know过去分词是什么词(céng)宣(xuān)称要做地产界“劳斯莱斯(sī)”的(de)神秘开发商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如今(jīn)，万(wàn)柳书院再次(cì)受(shòu)到舆论(lùn)关注，起(qǐ)因中赫集团(tuán)成了共同债(zhài)务人被中(zhōng)国信达追(zhuī)债，中国信达(dá)为了收回钱款不得不将(jiāng)中赫抵押的75套万柳书院(yuàn)豪(háo)宅拍卖。可(kě)问题(tíknow过去分词是什么写，know过去分词是什么词)是，这些房子早(zǎo)已售(shòu)出，业主(zhǔ)并(bìng)非中赫集团，那些真正斥巨资(zī)购入房产的(de)有钱(qián)人，房子现在莫名奇妙地被拍卖(mài)，算(suàn)是被(bèi)割了！

　　截至(zhì)发稿，暂(zàn)未看到这些业主(zhǔ)的维权信(xìn)息，难怪有网友调(diào)侃：“富人被割韭菜的(de)时(shí)候，他们的(de)姿势(shì)都那(nà)么优雅。”

　　不过事(shì)件(jiàn)背后，可能没你想象的那么(me)简单。

　　1

　　富(fù)人被精准收割？

　　最惨的可能(néng)还是债主

　　“北京豪(háo)宅的尽头是万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)”，但谁都没想到(dào)，这个(gè)位于海淀(diàn)核心区位，名校环绕的顶级豪宅(zhái)，竟然暴雷了(le)！

　　近日，有网(wǎng)友发(fā)现，中(zhōng)国信达在京东拍(pāi)卖上，上架了“北(běi)京(jīng)赫华(huá)恒瑞房地产(chǎn)开发有限公(gōng)司不良债权转让项目”，债权总额高达近47亿，该项目的抵押物中(zhōng)，包括75套万柳书院住宅。

　　据京(jīng)东拍卖显示，上述不(bù)良(liáng)债权转让项(xiàng)目(mù)的处(chù)置主体是中国信达(dá)资(zī)产管理股(gǔ)份有限公(gōng)司北京市(shì)分公司(sī)（下(xià)称中国信达北分），处置的是对(duì)北(běi)京(jīng)赫华恒(héng)瑞房地产开发有限公司（下称赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年(nián)1月31日(rì)，债权金额(é)约为46.95亿元人民币，其(qí)中债(zhài)权本金(jīn)37.50亿元。中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)有限(xiàn)公司是共(gòng)同债务人。目(mù)前，该项目已有1万次围观，35名意(yì)向人。

　　从表面上看，这就是一(yī)起中国信达北分讨债(zhài)的故事，但实际上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体(tǐ)报道，万柳书院(yuàn)总共301户(hù)，而且早已售(shòu)罄。如果(guǒ)该报道属(shǔ)实，说明这些(xiē)房(fáng)子实际上(shàng)都是卖出去了的，是有人住的。

　　那为什么中国信(xìn)达(dá)的(de)拍卖页(yè)面上又(yòu)注明这75套房子是(shì)“未出(chū)售(shòu)”的(de)状(zhuàng)态呢？只能说(shuō)明这些房子根本(běn)没(méi)有(yǒu)网签，也没有房产(chǎn)证(zhèng)！

　　第一财经的(de)报道证实了上述内容。有豪(háo)宅中(zhōng)介透(tòu)露，中赫集团早就把这75套(tào)房子抵押(yā)出去，现在还没资金解抵押(yā)，所以不能网签(qiān)、没办(bàn)房本(běn)。

　　作为海(hǎi)淀(diàn)的(de)顶(dǐng)级豪宅，最强学区(qū)房，万柳(liǔ)书(shū)院的业主(zhǔ)基本都是北京的高(gāo)端人士，柳(liǔ)传志(zhì)、丁磊等知名(míng)商(shāng)业大佬(lǎo)也是万柳(liǔ)书院的(de)业主。另(lìng)据(jù)地产自(zì)媒体“地产八(bā)卦女(nǚ)”爆料(liào)，万柳书院(yuàn)的(de)业主(zhǔ)中，还有(yǒu)不少中赫集团的高管、合作伙伴、亲戚朋(péng)友(yǒu)等(děng)。

　　由此，不少网友感(gǎn)叹(tàn)，“富人也被精(jīng)准收割了(le)！”

　　不过(guò)，如果这些(xiē)业主确实(shí)已经支付价款(kuǎn)并实(shí)际占有，那么，中国(guó)信(xìn)达转让这(zhè)笔不良债权回本的愿望(wàng)，或将(jiāng)泡汤。这次(cì)拍卖损失(shī)最大的，没准还是债主(zhǔ)中国(guó)信(xìn)达。

　　根据相关法(fǎ)律规定(dìng)，民事执行中(zhōng)，业主已经支付价(jià)款(kuǎn)并(bìng)实(shí)际占(zhàn)有(yǒu)，但未办理过户手续的，如果业主(zhǔ)没(méi)有过错(cuò)，人(rén)民法院不得查封、扣(kòu)押(yā)、冻结，已经查封的可以(yǐ)向法院提出执行异议申请(qǐng)，请(qǐng)求法(fǎ)院解(jiě)除查(chá)封(fēng)，同时(shí)可以(yǐ)联合起诉(sù)开发商，要求退还(hái)购房(fáng)款(kuǎn)或办理房产证，并承(chéng)担(dān)违约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最高人民法院关于(yú)商品(pǐn)房消费(fèi)者权利保(bǎo)护问题的批复》，以司法解释的方式明确了购(gòu)房(fáng)人的优先权(quán)：

　　商(shāng)品房(fáng)消费者(zhě)以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其(qí)房屋交付请求权优先于建设工程价款(kuǎn)优先受偿(cháng)权、抵押权以及其他债权(quán)的，人民法院(yuàn)应当予以(yǐ)支持。只(zhǐ)支付(fù)了部分(fēn)价款的商(shāng)品房消费(fèi)者，在一审法(fǎ)庭(tíng)辩论(lùn)终(zhōng)结(jié)前已(yǐ)实际(jì)支(zhī)付剩余价款的，可(kě)以(yǐ)适用前(qián)款规定。

　　也就是(shì)说(shuō)，如(rú)果这(zhè)75套房子均为“已(yǐ)售未网签(qiān)”，那么(me)这笔不(bù)良债权，实际上(shàng)是个烫手(shǒu)山芋(yù)。可(kě)能不仅不能卖出(chū)去回(huí)本，抵押的这(zhè)75套房子，还会被业主讨回去。

　　中国(guó)信达，将会赔了夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次债权公(gōng)司中国信达申请(qǐng)不良债(zhài)权转让(ràng)，可以追溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天(tiān)眼查显示(shì)，目前中国信(xìn)达已经成为赫华恒瑞唯一股东(dōng)。但此前，赫华恒瑞为中(zhōng)赫集团旗下(xià)子公司。2019年4月22日，中赫集团(tuán)、中赫置地等选择退出了赫华恒(héng)瑞的股东行列，中国(guó)金谷国际信托有限责任公(gōng)司成(chéng)为了(le)唯(wéi)一股东(dōng)，后者由(yóu)中国信达(dá)资产管理(lǐ)股份(fèn)有(yǒu)限公司持股93.75％。

　　作为房(fáng)地产开发商(shāng)，相(xiāng)较其(qí)他房企(qǐ)，中赫集团既(jì)没有很大规模，也没有很高(gāo)的国民知名度(dù)，但却在北京豪宅圈留下(xià)一(yī)个个传说。

　　如钓鱼台(tái)七号院，作(zuò)为中赫(hè)集团(tuán)进(jìn)入北京(jīng)的第一个(gè)豪(háo)宅(zhái)项目(mù)，2011年，中赫置地(dì)推出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万(wàn)/平米的天(tiān)价，成为当时京城最贵的楼盘，引(yǐn)发(fā)了市场强烈震惊。

　　随(suí)后开发(fā)的万柳书院(yuàn)，更是被誉为“北京(jīng)海淀顶端豪宅(zhái)”。2012年，中赫置地以26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从融创、保利(lì)、万科等大型知名房企手中，抢下(xià)了(le)北京万柳(liǔ)地块(kuài)，成(chéng)为北(běi)京当年(nián)的“双料(liào)地王”。很(hěn)快，万柳书(shū)院就以神秘高端的姿态(tài)杀入市场，无论是一块块从荷兰运回来的(de)灰砖垒(lěi)起来的五米(mǐ)高墙，还是每棵成本超6万的成年银杏树，还是每平米20万元的价格，都令业内外(wài)震撼不已。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北(běi)平府的院儿。”从(cóng)这句顺口溜中(zhōng)，就可(kě)看(kàn)出其(qí)在(zài)北(běi)京(jīng)豪宅圈(quān)的(de)地(dì)位。2014年末上市(shì)的它，对手是当(dāng)时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业(yè)广(guǎng)场、恒大华(huá)府等，现(xiàn)如今(jīn)，它远远超过这些(xiē)对(duì)手。

　　去年，万(wàn)柳书院一套300平(píng)米的法拍房，最终成交(jiāo)价(jià)1.09亿、单(dān)价达到惊人的36万元/平米，说明万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)虽然已(yǐ)经推出了(le)8年之久，但其依旧在(zài)北(běi)京豪(háo)宅(zhái)圈(quān)备受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也(yě)吸引(yǐn)了不少(shǎo)知名(míng)人士，如知(zhī)名演员宋丹(dān)丹，就住在钓鱼台七(qī)号院。而(ér)柳传志、丁(dīng)磊等知(zhī)名(míng)商业大佬则居住(zhù)在(zài)万柳书院(yuàn)。

　　几大(dà)豪宅的成功(gōng)奠定了中赫(hè)集团的“高端路线”，也(yě)因此，它被外界贴上(shàng)了，“卖北京城最(zuì)贵的(de)房(fáng)，拿北京城最(zuì)贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱(lái)斯’”的标(biāo)签(qiān)。

　　但隐藏在豪(háo)宅(zhái)开(kāi)发商光环的(de)背后，这个(gè)地产界“劳斯(sī)莱斯”却多次成为被执(zhí)行人(rén)，被执行(xíng)标的高达11亿。

　　今年年初，因为履行能力而拒不履(lǚ)行生效法律文(wén)书确(què)定义(yì)务，中赫集团正(zhèng)式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国(guó)安坑了？

　　中赫集团如今(jīn)沦落到这个地(dì)步，其实是有迹(jì)可循的(de)。

　　事实上(shàng)，早(zǎo)在今(jīn)年(nián)年初“万柳书院少(shǎo)爷”走红之时(shí)，深(shēn)蓝财经就曾深挖出背(bèi)后的(de)中赫(hè)集团，发现其深陷财务(wù)危机。

　　从知(zhī)名豪宅的开发商到沦为“老赖”，中赫集(jí)团实控人周金辉(huī)的人生(shēng)轨迹跟(gēn)着急转直下。而追(zhuī)根溯(sù)源，这个转(zhuǎn)折(zhé)点(diǎn)，就(jiù)在(zài)于收购北京国安。

　　近十年(nián)来，房企纷纷开始了(le)多元化转型，但(dàn)转型之路并不好走。早在2008年开始(shǐ)，中赫集(jí)团就尝试过多元(yuán)化业务(wù)，先后进军能源市场、团购网站，但最终都(dōu)惨淡收场。最(zuì)终(zhōng)，周金辉将转型的目光，放到了体(tǐ)育领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金服(fú)与IDG资本退出后，中赫集团(tuán)以35.5亿元参(cān)股国(guó)安足球俱(jù)乐部(bù)64％股权，成为国安的(de)新东家。接着在2021年6月，中赫(hè)集团从中信集团手中拿下北京国安俱乐(lè)部36％股(gǔ)权，至此拿下(xià)北京国安(ān)俱乐(lè)部全部股(gǔ)权。如果北京国安(ān)的(de)估值一直(zhí)没变，那么中赫集团拿下北京国(guó)安，总(zǒng)计花费了(le)约55.5亿。

　　看到(dào)这里(lǐ)，有人也许会感叹：卖豪宅真(zhēn)是赚钱(qián)啊(a)！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这样，中(zhōng)赫为什(shén)么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫(hè)集(jí)团及(jí)其实(shí)控人(rén)周金辉夫(fū)妇将其手中的中赫集团(tuán)股(gǔ)份质(zhì)押陆续质押(yā)，据(jù)企查查显示，目前中赫(hè)集团共有11条股权出(chū)质记录。质权人包(bāo)括海金(jīn)商业保理、北京建工、山东(dōng)国际信托、中融信托、中信建(jiàn)设等。

　　这(zhè)与入(rù)主(zhǔ)北京国安的时间完(wán)全吻合(hé)。

　　然而，入主北京国安后，不(bù)仅国安的经营状况没(méi)有得到改善，中(zhōng)赫集(jí)团也(yě)被拉入泥(ní)淖。

　　据北京产权交易所官网信(xìn)息显示(shì)，2020年，北京国(guó)安足球(qiú)俱(jù)乐部(bù)实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿(yì)元。截至(zhì)2020年末，该俱乐部资产总计(jì)5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿(yì)元。

　　为(wèi)了(le)缓解资(zī)金压力，中(zhōng)赫集团(tuán)和周(zhōu)金(jīn)辉夫妇还在(zài)持续质押手中的中(zhōng)赫集团股份，但(dàn)国安和中赫的经营状况(kuàng)却持续没有好转。

　　不仅中赫(hè)集团(tuán)被5次(cì)列(liè)被执行人，执行标的高达(dá)11亿，北(běi)京国(guó)安(ān)也3次与中(zhōng)赫集团、中赫置地、及中赫集团股(gǔ)东周金辉(huī)、李彩(cǎi)霞等共同成为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为履行能力而(ér)拒不履(lǚ)行(xíng)生效法律(lǜ)文书确定(dìng)义务，上述(shù)被执行(xíng)人(rén)成(chéng)为“老赖”。只有北京国安，目前(qián)幸免于难。不过(guò)在实控人都成为老赖的情况下，被执行10个(gè)多亿的北京国安(ān)，又如(rú)何能独善其身？

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