导读

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中国地(dì)产步入大分化时代而(ér)非停滞期。

　　要点

　　过去二(èr)十年(nián)是(shì)中国房地产市场(chǎng)黄金二(èr)十年。2019-2021年，连续(xù)三年商品住宅销售面(miàn)积(jī)超15亿平(píng)，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产(chǎn)持续(xù)低景气，有关(guān)中国地产(chǎn)是否过(guò)剩的(de)讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文试图厘(lí)清中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇存量(liàng)住宅真(zhēn)实情况(kuàng)，据此(cǐ)判断中国未来地(dì)产(chǎn)趋势(shì)。

　　有媒体渲染中国(guó)地(dì)产存量极度过剩，事实是否(fǒu)如(rú)此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋建筑，第七(qī)次人(rén)口普查调查数据显示城(chéng)镇家庭户(hù)人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国(guó)房子是(shì)否真(zhēn)的(de)过(guò)剩？

　　事实上住建部披露的近6亿(yì)栋(dòng)城乡房屋建筑中，城镇建筑占比不到一成，其中(zhōng)还包括大量城镇非住(zhù)宅建筑(zhù)，如商(shāng)业(yè)办公(gōng)楼、学校等，因此6亿栋(dòng)房屋中城(chéng)镇住宅占比极低(dī)。

　　七普显示中(zhōng)国城(chéng)镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住舒(shū)适不是人均一间房(fáng)所能满足，它与房屋质量、居住面(miàn)积、配套设施等因素(sù)密(mì)切相关。中国(guó)的人均(jūn)住宅间数(shù)较发达国(guó)家还(hái)有很(hěn)大差距(jù)。人均住宅(zhái)间(jiān)数大于1同样(yàng)不意味(wèi)着(zhe)中国(guó)住(zhù)宅市场已经饱和。

　　我们测算发现(xiàn)中国城(chéng)镇居民户均1套房，其中每(měi)户持有(yǒu)商品住宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　目前并无直接(jiē)公布(bù)中国家(jiā)庭户(hù)均(jūn)住(zhù)宅的数据，我们根据商(shāng)品(pǐn)住宅套数(shù)、商品住宅占比和城镇家庭户数，计算出(chū)城(chéng)镇家庭住(zhù)宅(zhái)套户比。

　　测算结(jié)果显(xiǎn)示，目前(qián)城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为(wèi)商品住宅(zhái)。若(ruò)期房(fáng)顺利交付，直至2024年，中国(guó)每户(hù)城镇家庭才拥有1套住(zhù)宅(zhái)，其中商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均一套(tào)房似乎(hū)意味着户户(hù)有房，然而事实上(shàng)中国(guó)住宅市场供需(xū)并不平(píng)衡(héng)。

　　国际数据显示，成熟房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场的住宅套户比(bǐ)会大(dà)于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不平衡，是因(yīn)为户(hù)均(jūn)一套房无法满足流动人口(kǒu)的(de)租赁(lìn)和(hé)置业需求。全国总人口的(de)近三成都(dōu)是流动人口，流动人口(kǒu)会选择在大城市租房挣钱，在老家买房，从而(ér)产生了额外的住宅需求(qiú)。

　　即便户均一套房，中国未(wèi)来地产仍有四大新增需(xū)求(qiú)动(dòng)力。

　　第一，户均人(rén)口(kǒu)规模缩小，一人(rén)户(hù)、两(liǎng)人户占比不断增加，导致家庭户数增多。小(xiǎo)家庭化趋势(shì)将(jiāng)延续，带来新户购(gòu)房需(xū)求增长。

　　第二，经济板块的(de)分化日(rì)益明显(xiǎn)，区域(yù)经济资源(yuán)分配的再集(jí)中吸引着人口流入(rù)，人口(kǒu)净(jìng)迁入城市的(de)新增住(zhù)宅需求有望持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年(nián)以前建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿(yì)平方米的住宅建筑(zhù)面积(jī)。促(cù)成“老破小”住(zhù)宅的改造势在必行。

　　第四，中国的人均(jūn)住(zhù)宅间数与人均住宅建(jiàn)筑面积均较发达国家有着不小差距(jù)，“住上(shàng)更大房(fáng)子”的改善性需求正在(zài)不断增加。

　　黄金二十年之后，当下中国(guó)地产步入大分化(huà)时代而非停滞(zhì)期。

　　如果说过(guò)去二十年是中(zhōng)国地(dì)产黄金发展(zhǎn)期，地产(chǎn)矛盾(dùn)更多体(tǐ)现为住(zhù)宅供(gōng)给存(cún)在不足，这是(shì)过(guò)去二十年房(fáng)价快速上涨基石。那么(me)当(dāng)下房地产大(dà)分化时代已(yǐ)至，大(dà)分化(huà)时代下地产矛盾(dùn)则更多(duō)体现在住宅质量供需(xū)冲突。

　　地产(chǎn)大(dà)分化必将(jiāng)体现在不同能级(jí)城(chéng)市之(zhī)间(jiān)，不同区域板块之(zhī)间，不同品(pǐn)质住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披(pī)露全国已(yǐ)有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，引发热议(yì)。从2月以来，各大城(chéng)市二手(shǒu)房挂(guà)牌量突然(rán)激(jī)增，引发一阵二(èr)手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁(jìn)担心，中国的房子是否已经过剩(shèng)？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩，还是(shì)供需平衡(héng)，或是仍然存在不足？可(kě)惜由于住宅存量数(shù)据并未公布，我们无法(fǎ)直接知晓具(jù)体(tǐ)情(qíng)况。

　　拨开迷雾(wù)，我(wǒ)们测算出中国(guó)城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有住(zhù)宅套数，回答当(dāng)前的(de)房(fáng)子是否真的过剩了(le)？据此(cǐ)判断未(wèi)来房地产市场会如何(hé)发展。

　　一、如何有效观察中(zhōng)国户均拥有住(zhù)宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩(shèng)的直观判断站不住脚

　　今年2月，在(zài)以(yǐ)全国(guó)自然(rán)灾害综合风险普查工作情况为主题的新闻发(fā)布会上，负责人(rén)对(duì)外披露：“住宅城乡建(jiàn)设行(xíng)业获取了全国近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑数据以及80多(duō)万(wàn)处市(shì)政设(shè)施数据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房(fáng)屋(wū)建筑(zhù)，平均每栋建(jiàn)筑住不到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占(zhàn)9成以上，以栋数计算的城(chéng)镇房屋(wū)实际仅有4700多万栋，还(hái)包(bāo)括(kuò)了大量商业(yè)楼、写(xiě)字楼、学(xué)校、医院等非住宅。总(zǒng)的(de)算(suàn)下(xià)来(lái)，住宅(zhái)占比并不(bù)大(dà)。

　　第(dì)七次人口(kǒu)普查数(shù)据公布了中国城镇家(jiā)庭户人均住宅间数为1.06间，其中城市家庭(tíng)户居民人(rén)均0.99间，乡镇家庭(tíng)户居(jū)民人均1.18间。

　　人(rén)均(jūn)住宅间(jiān)数大于1，看(kàn)似意(yì)味(wèi)着人人都有房间居住。

　　居住水平不(bù)仅与房间数量有关，更与房屋质(zhì)量、居住面积、配套设施等因素密切相关。单单从人均住宅间数不能完全反映出城镇居(jū)民的居住水平。

　　中国主要(yào)是以家庭为(wèi)单位(wèi)购买成套住宅(zhái)，一套(tào)设施齐全的住(zhù)宅才是城(chéng)镇(zhèn)居民宜居的选择。

　　（二）中国户(hù)均住宅的测算思路、数据和(hé)方法

　　中国(guó)城镇居(jū)民(mín)住宅主要(yào)分(fēn)两大类，一类是(shì)商品住宅，另一类是保障房、原公有住宅、自建房等非(fēi)商品住(zhù)宅(zhái)。

　　目前(qián)缺乏统计数据(jù)，并(bìng)没有直接公布城镇住宅数(shù)量(liàng)。居民住宅相关数据有两处可以直接公布，一是每年商品住宅销售套(tào)数（统计局）；二是居民(mín)住宅来源（人(rén)口普查数据）。计算中国居(jū)民(mín)户均(jūn)住宅数量，我们主要用到上述两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商(shāng)品住(zhù)宅数(shù)量极少，可忽略不计。估算城镇(zhèn)居民户(hù)均住宅(zhái)套数分三(sān)步走(zǒu)：

　　第(dì)一(yī)步(bù)，将(jiāng)1999年以来每年商(shāng)品住宅销售套数相(xiāng)加，我们就(jiù)能够得到当前商(shāng)品住宅总存(cún)量。

　　第二步，根据城(chéng)镇居民拥(yōng)有的(de)商品住宅和(hé)非商品(pǐn)住宅比例，推算得到居民住宅(zhái)总(zǒng)套(tào)数。

　　第(dì)三步，将城镇居(jū)民拥有的商品住(zhù)宅总数除以(yǐ)家庭(tíng)户数，我们就能够(gòu)得到城镇户均拥(yōng)有的住宅数(shù)量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭(tíng)住宅套户比=住宅(zhái)总(zǒng)套数/家庭户(hù)数

　　=（商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)套数/家庭户数）/（商品住宅(zhái)套数/住宅总套数(shù)）

　　=商品住宅(zhái)套户比/商品(pǐn)住宅占比(bǐ)

　　二、城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底(dǐ)有(yǒu)多少，目(mù)前缺乏一个准确统计。我们(men)利(lì)用既有(yǒu)统计数据，大致测华大基因有国家背景吗算得到中(zhōng)国(guó)存量房地产(chǎn)套(tào)数，并进(jìn)一步(bù)推算(suàn)中国城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有的住宅数(shù)量(liàng)。

　　（一）城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民户均(jūn)拥有商品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计算(suàn)得到：

　　（一）中国商(shāng)品住宅累计(jì)销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商(shāng)品住(zhù)宅（包含(hán)现房和期房(fáng)）。

　　中国的房地(dì)产销售以期房为主，从(cóng)2019年开始，新房(fáng)销售中期(qī)房占比近9成。本文去(qù)除(chú)商(shāng)品住宅累(lèi)计销售套数里(lǐ)的期房(fáng)销(xiāo)售，得(dé)到商(shāng)品住宅现房套数(shù)。

　　以2022年商品住宅现房套(tào)数计算(suàn)为(wèi)例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房(fáng)套数(shù)=截止到2022年商品住(zhù)宅(zhái)累计销(xiāo)售(shòu)套数-过去(qù)三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销(xiāo)售(shòu)额(é)。

　　主流房企竣工周(zhōu)期在2-3年，并考(kǎo)虑到交(jiāo)房后(hòu)装修的时间，取最大值3年。

　　将(jiāng)商品(pǐn)住宅现房套数(shù)除(chú)以家庭(tíng)户数(shù)，算出(chū)：

　　（三）目前中国城镇家(jiā)庭户均拥有0.54套商(shāng)品现房住宅。

　　（二）城镇居民户(hù)均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步(bù)推(tuī)算(suàn)中国城镇(zhèn)居(jū)民拥有(yǒu)的户均住宅套(tào)数。

　　首先，七普数据显示中国城镇居(jū)民的住宅结构特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有(yǒu)住宅。其中自建住宅占比(bǐ)21％，购买(mǎi)商(shāng)品(pǐn)住宅占比31.9％、二(èr)手(shǒu)房占比10.1％、经济适用房(fáng)占比(bǐ)3.8％、原(yuán)公有住宅占比6.1％，通(tōng)过继承(chéng)或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其(qí)次，我们假定(dìng)租(zū)赁(lìn)其他(tā)住(zhù)宅和购买二手房都(dōu)是商品住宅(zhái)，因此将租赁(lìn)其他住宅、购(gòu)买(mǎi)商品住宅与购买二(èr)手(shǒu)房加总，得到(dào)商(shāng)品(pǐn)住宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期(qī)间商(shāng)品住(zhù)宅增(zēng)幅为(wèi)过去十年变(biàn)化幅度(dù)的(de)20％，计(jì)算2011年-2020年(nián)商品住宅的实(shí)际(jì)变(biàn)化比例，从而我们估算(suàn)出2022年商(shāng)品住(zhù)宅所(suǒ)占比(bǐ)例，为(wèi)62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中国平(píng)均每(měi)户城(chéng)镇家庭拥有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑已购(gòu)期房(fáng)，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房顺利，已(yǐ)购期(qī)房会在2-3年内陆续(xù)交付使用，到2024年(nián)，中(zhōng)国平均每户城镇家庭(tíng)都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均(jūn)一套房的三点含义

　　既(jì)然城镇华大基因有国家背景吗居民已经(jīng)达到了户均一套(tào)房的(de)程度，“户户有房”是(shì)否意味着中(zhōng)国城镇化(huà)进展终结(jié)，甚至意味(wèi)着中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一(yī)）户均一套房并不(bù)意(yì)味着住宅市(shì)场(chǎng)供需平衡

　　需(xū)要有多余住宅来满足因(yīn)人口流(liú)动、居民换房等因(yīn)素产生的住宅需(xū)求。因此，成熟房地产(chǎn)市场的住宅套户比会在(zài)1.1左右。

　　国(guó)际(jì)经验(yàn)来看(kàn)，美国、英国和日本的住(zhù)宅套(tào)户(hù)比均高于1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德国(guó)和(hé)韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好一套房，就会造成人口净流入地的(de)住宅市场供不应求，造成房价(jià)或房租(zū)迅(xùn)速上涨。

　　七普指(zhǐ)出中国的流动人口(kǒu)3.76亿，省(shěng)内流(liú)动人(rén)口和省(shěng)际(jì)流动(dòng)人口(kǒu)分别为2.51亿(yì)人和(hé)1.25亿人。

　　流动人(rén)口会选择在大城市租房挣(zhēng)钱(qián)，在老家(jiā)县城买房(fáng)。

　　暨南大学2017年的中国城乡(xiāng)人口流动调查数据显示，在上海、杭州以及南京工作的(de)流动人口在老家拥有(yǒu)住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市(shì)的高(gāo)工资吸引打工人，但高房价迫(pò)使(shǐ)打工人回乡置业。

　　流动(dòng)人口实际上会占据两套房，在(zài)高房价的大城(chéng)市租赁一套房，在(zài)房(fáng)价较低的(de)县(xiàn)城购(gòu)买一套房。所以说(shuō)户均(jūn)一(yī)套房无法满足庞大流(liú)动(dòng)人口的租(zū)赁与置业需求。

　　（二(èr)）至(zhì)少9000万户家庭住(zhù)宅品质仍需(xū)改善

　　目前(qián)，中国的城镇住宅中依然有不少(shǎo)老旧(jiù)小区(qū)。

　　三成(chéng)家庭(tíng)，也就(jiù)是约(yuē)9000万户城镇居(jū)民住宅是(shì)2000年以前建成，其中(zhōng)又有11.6％住(zhù)宅年龄至(zhì)少(shǎo)在33岁以(yǐ)上。

　　这批存在着建(jiàn)筑结构松散(sàn)、设施(shī)陈(chén)旧、安全隐患(huàn)大等问题，如电线(xiàn)老化、管道(dào)等基础(chǔ)设施陈旧，给住(zhù)户的生活带来了(le)很大的不便(biàn)和安全隐患，并且居住体(tǐ)验(yàn)较(jiào)差。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建(jiàn)成的老旧住(zhù)宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左右的家庭没有独立卫(wèi)浴和厨房(fáng)。这类上世纪修建的老旧小(xiǎo)区很(hěn)难满足现代生活需求(qiú)，在未来大都会被拆(chāi)迁重建(jiàn)。

　　近五成的(de)家庭住(zhù)宅(zhái)为一居室和二(èr)居室，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城(chéng)市家庭住宅(zhái)户型更(gèng)小，当然(rán)这与城市土地(dì)资(zī)源(yuán)紧张有(yǒu)关(guān)。

　　（三）人均(jūn)住宅面(miàn)积扩(kuò)张是未来地产的需(xū)求驱动力

　　根据七普数(shù)据测算，2020年城镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿(yì)平。暂不考虑两年间农民带房进城和老旧小区拆(chāi)迁，加上2021年(nián)和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出(chū)2022年住(zhù)宅存量总面积(jī)为308.16亿平，人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45平(píng)方米。

　　超过(guò)一半的家庭人均住宅建筑面积小于均(jūn)值，近4成家庭人(rén)均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑面积(jī)在(zài)30平米以下。

　　15％的(de)城(chéng)镇(zhèn)家庭人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积不足(zú)19平方米，不及全国人(rén)均水(shuǐ)平的一半。若去除20％的公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方米(mǐ)。上海市将人(rén)均住宅建筑面(miàn)积(jī)低(dī)于15平方(fāng)米的家庭界定为住宅存在(zài)困难，若按(àn)这(zhè)个标(biāo)准(zhǔn)算的话，中国有11.3％的家庭存在住(zhù)宅困难问题。

　　若人均可使用住宅面(miàn)积为40平，即人均住宅建筑面积为50平，只考虑家庭户人数，需要住宅总量(liàng)约390.6亿平，较目(mù)前至少新(xīn)增(zēng)82亿平。

　　对比发达国家(jiā)人均住宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的人(rén)均住宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去除公摊面(miàn)积后(hòu)，中国的人均可(kě)使用面积为31.56㎡，这一差距将(jiāng)变得(dé)明(míng)显。

　　若(ruò)考(kǎo)虑约1.4亿的集体户人口，所需要的(de)住宅总(zǒng)量会更多。

　　四、户均已(yǐ)然(rán)1套房(fáng)，未来地产还(hái)会有需求么？

　　我们测算得(dé)到中(zhōng)国城镇家庭户均1套(tào)房，看似(shì)已经(jīng)户户有(yǒu)房。即便如此，中国人(rén)口静(jìng)态结构和动态趋势(shì)演(yǎn)绎，决定了中国(guó)未来地产仍(réng)有需求释放(fàng)。户均1套住宅现实之下，中国未来城镇住宅(zhái)需求(qiú)主要来(lái)自于(yú)四个方(fāng)面。

　　第一，户均(jūn)人口(kǒu)缩(suō)小(xiǎo)，家庭户数增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国(guó)城镇(zhèn)家(jiā)庭户均人口数不(bù)断(duàn)下降(jiàng)，六(liù)普(pǔ)显示(shì)城(chéng)镇户(hù)均人口(kǒu)规(guī)模为2.85人/户，而七普(pǔ)显示城(chéng)镇(zhèn)户均人口规模为2.62人/户(hù)，一人户、二人户的占比明显(xiǎn)上升，人(rén)口小(xiǎo)家庭化趋势(shì)将继续延续(xù)，导致户数会(huì)因户均人口(kǒu)规模的缩小而增多。

　　第二，人(rén)口迁移(yí)导致经济(jì)发展带来的新增住(zhù)宅需(xū)求(qiú)旺盛。

　　中(zhōng)国经(jīng)济板块的分化日益(yì)明显，资源和生产(chǎn)要(yào)素逐(zhú)步向经济带、都(dōu)市圈中心城市流入，区域经济(jì)资源分配的再集中吸引着人口(kǒu)流入(rù)。人口迁移(yí)势必(bì)涉及到(dào)买房租房(fáng)，给(gěi)迁入地住宅市(shì)场带(dài)来新的增量(liàng)。

　　以(yǐ)浙(zhè)江省为例，2021年常(cháng)住(zhù)人(rén)口增(zēng)量为72万，而出(chū)生人口为44.9万人，死(sǐ)亡人口(kǒu)为(wèi)38.4万人，自(zì)然增加(jiā)人(rén)口仅为(wèi)6.5万人(rén)，其人口增(zēng)长主要受益(yì)于人口迁(qiān)移(yí)。

　　第(dì)三，老旧小(xiǎo)区(qū)改善(shàn)性需求(qiú)依然(rán)庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自建住宅(zhái)和原公有(yǒu)住宅(zhái)的家庭拆迁改(gǎi)建最(zuì)多。自建(jiàn)房(fáng)家庭比例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分点；原公(gōng)有住(zhù)宅家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为(wèi)6.8个百分(fēn)点。二(èr)者和（27.1％），再加上其他住宅(zhái)（5％）与(yǔ)家庭住宅建(jiàn)造(zào)时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年间新增(zēng)8473万家(jiā)庭户(hù)，自建住宅(zhái)和原公有住宅减少了1282万(wàn)户，住宅净(jìng)需求增加9755万户。49％的家庭(tíng)购买商品(pǐn)住宅，21％的家(jiā)庭购买二手房。在新增住宅需求中(zhōng)，有7成家庭(tíng)购(gòu)买了商品(pǐn)住宅。租房(fáng)、购买(mǎi)经(jīng)济(jì)适用(yòng)房和其他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改(gǎi)造，商品住宅的占比(bǐ)势必会进一步上升。

　　2000年(nián)以前建造(zào)的住宅建筑面积还有约81亿平，涉及城(chéng)镇家庭(tíng)约9000万(wàn)户。破旧的城中村、老公有(yǒu)住宅，建筑面(miàn)积小、质量低、基础设施配套差(chà)、没有或(huò)少有(yǒu)物业管(guǎn)理(lǐ)，居民追求(qiú)美好、宜居生活的环(huán)境，背后的改(gǎi)善(shàn)性需求有待释放。

　　第四，“住(zhù)上(shàng)更大(dà)房子”的改善(shàn)性需(xū)求还将(jiāng)有所增(zēng)加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中小(xiǎo)户型(xíng)。已有住(zhù)宅家庭希望提高(gāo)生活品质，以小(xiǎo)换大、以旧换新。2022年(nián)底的(de)中(zhōng)央经济工作会(huì)议明确(què)指出支持住宅改善等(děng)消费(fèi)。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅(zhái)间数为1.71间，无论是(shì)否(fǒu)考(kǎo)虑乡村(cūn)住宅因素，中国(guó)的人均住宅间数较(jiào)其他国(guó)家依(yī)旧存在不小差距。

　　住宅(zhái)舒适度与经济水平(píng)有着密切正向联系(xì)。随着经济发展水(shuǐ)平的提(tí)高，中国的人均(jūn)住宅间数与人均住宅建筑面积将随之增长。

　　如果说(shuō)过去(qù)二十(shí)年是中国地产黄金发展期，地(dì)产矛盾更多体(tǐ)现(xiàn)为住宅供给(gěi)存在不(bù)足，供需(xū)出现错配，这是过去二十年房价快(kuài)速上涨基(jī)石(shí)。那么未来(lái)将(jiāng)是住宅质(zhì)量的供需冲突。房地产(chǎn)大分(fēn)化时代已至，这种分(fēn)化(huà)不单局限于城市能级之间差异，优质(zhì)小区和(hé)老旧(jiù)二手房(fáng)之(zhī)间的(de)差(chà)异也将越发(fā)扩大(dà)。

　　风险(xiǎn)提(tí)示

　　人口(kǒu)普查数据调查(chá)的是人(rén)，并不是针(zhēn)对住宅，因(yīn)此可能存在(zài)统计偏差。商品(pǐn)住(zhù)宅占比实际值可能偏低，其增速可能超预期。

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