文：任(rèn)泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是(shì)该取消预售制了。 1月(yuè)17日召开的全国(guó)住房和(hé)城(chéng)乡建设工作会议提出(chū)“有条件的可以进行现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)”，不(bù)足(zú)一(yī)个月时(shí)间(jiān)，已有(yǒu)山(shān)东、安徽、河南(nán)、四川、广东等(děng)地明确表(biǎo)态(tài)，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是该取消商(shāng)品房(fáng)预(yù)售制了，用你的钱，建你(nǐ)的房子，还烂(làn)尾了，这(zhè)是(shì)对购房者(zhě)的不公平。以(yǐ)后谁有钱谁(shuí)建房，没钱没实(shí)力的别建了，不能把包袱(fú)甩给老(lǎo)百(bǎi)姓和社会(huì)，这是房地产从大开发时代步入高质(zhì)量发(fā)展阶段的必(bì)然趋势，也是对购房(fáng)老百姓(xìng)的最大保护。98年房改时，全国缺(quē)房子，开(kāi)发商缺钱(qián)，预(yù)售制是权宜之计，现在全国套(tào)户比超过1，从大开发进入存量时代，对(duì)购房民众不公平(píng)的预售制已(yǐ)经(jīng)过(guò)时了，该取(qǔ)消(xiāo)了(le)，改为现房销售。以后(hòu)一(yī)手交钱，一手交房，天经地(dì)义。当然二次(cì)房改(gǎi)是(shì)个技术活(huó)，兼(jiān)顾化(huà)解(jiě)停(tíng)贷(dài)、复工(gōng)保(bǎo)交(jiāo)楼(lóu)、重组房企债务、恢复市场(chǎng)信心(xīn)以及长效机(jī)制(zhì)，长效机制四大关键是推动城市群(qún)战略、人地挂(guà)钩(gōu)、金融中性(xìng)稳(wěn)定和房地产税。如毕业2年之内都算应届吗，21年毕业生23年算应届吗果按照经济规律办事(shì)，中国一定能(néng)实现房地产软着陆和(hé)长期平稳(wěn)健康发(fā)展，跨过这(zhè)道关，解(jiě)好这道世界难题。

　　2、为什么要取(qǔ)消预售制、改为现(xiàn)房销售？大(dà)家(jiā)想想，绝大(dà)部(bù)分商品是一手(shǒu)交钱一手交货，预(yù)售制是(shì)对购买者的单方面(miàn)不公平(píng)制度，购房老百(bǎi)姓几(jǐ)乎承担了所有(yǒu)商品不能(néng)交付的风险(xiǎn)。从个(gè)人(rén)层面看，预售(shòu)制对(duì)购房者非常不公平，比(bǐ)如，交房等待期(qī)一般(bān)为两年，在此期间(jiān)，购房者(zhě)不仅承担银行利息，还要(yào)承担延迟交房、房(fáng)屋(wū)质量、房产证延(yán)期办理甚至不(bù)能(néng)交房的(de)风险。从行业层(céng)面看，预售制助推部(bù)分房企过(guò)度举债、高(gāo)杠杆扩张，若遇到下行周期，会(huì)引发资金链断(duàn)裂、项目搁置等系列风险。取消预售制(zhì)，改为现房销售，这(zhè)样有助于落实中央房(fáng)住不炒精(jīng)神(shén)、有(yǒu)助于(yú)保障购(gòu)房老百姓权益、有助于房企(qǐ)稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取(qǔ)消预(yù)售制(zhì)度？预售制度怎(zěn)么来的？国外(wài)什么情况？简单科普(pǔ)一下：商品房预售(shòu)最早(zǎo)源于中(zhōng)国(guó)香港，俗称(chēng)卖楼花(huā)，卖(mài)期房，是一种开发商放杠杆的方式(shì)。98年(nián)房改(gǎi)，由于商(shāng)品房(fáng)短缺，房企缺资金，借(jiè)鉴中国(guó)香港，引入了(le)商(shāng)品房(fáng)预售制度。其实，当前世界不(bù)少国(guó)家(jiā)存(cún)在预售制。但是，重点来了(le)！发达国家一般有严格的(de)监(jiān)管保(bǎo)障(zhàng)措施，开发商在项目获(huò)得政府批准后才可以开始销售，买家在购(gòu)买期房(fáng)后并非像中国一(yī)样在(zài)支付完首付款后从(cóng)银行(xíng)一次(cì)性贷(dài)款支付剩余全部房款，而是(shì)根据开发(fā)商(shāng)工程进(jìn)度在完全交(jiāo)房前进(jìn)行分期支付。所以，预售(shòu)制(zhì)度(dù)是需要严格的(de)资金监管、分期支付(fù)以及违(wéi)约处罚措施作(zuò)为保障的，如果没(méi)有这些保障措施(shī)，一定会触发(fā)风险(xiǎn)，对购房(fáng)民众不公平，所(suǒ)以(yǐ)不如借机取消预售(shòu)制度，以后改(gǎi)为现房(fáng)销售(shòu)。客观讲预售制度有一定历史阶段性，现在中国(guó)住房(fáng)进(jìn)入存量时代，取消预(yù)售制度有助(zhù)于(yú)降(jiàng)负(fù)债降杠(gāng)杆，不再把(bǎ)烂尾风险(xiǎn)甩给老(lǎo)百姓和(hé)社(shè)会(huì)，当(dāng)然这需要(yào)配(pèi)套(tào)房(fáng)企(qǐ)债务(wù)重组、复(fù)工保(bǎo)交(jiāo)楼、恢(huī)复(fù)市场(chǎng)信心和房地产(chǎn)长效机制(zhì)。这是个(gè)技术活，只要(yào)坚持市场化(huà)改革，中国一定(dìng)能化(huà)解这个难题，让房(fáng)地(dì)产回归实体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果(guǒ)取消(xiāo)预售(shòu)制，改为现房销售，开发商(shāng)将拼的不是(shì)五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能兑现的营销手段，而(ér)是所见即所(suǒ)得(dé)的过硬(yìng)的(de)产(chǎn)品质量和诚信，这才是对购房民众(zhòng)的最根本最实质的保障，这样将(jiāng)极(jí)大的提升开发商的建筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣币。所有商业的(de)本质是向(xiàng)善，是以客户为中心，房地产也(yě)不能例(lì)外，老百姓买房子是天大的事(shì)，烂尾毁三代，好房幸福(fú)一家人。从这(zhè)个角度，取消预(yù)售制、实施现房(fáng)销售是(shì)实(shí)现老百姓(xìng)安居乐(lè)业、社会长治(zhì)久安、行业企业(yè)健康发展(zhǎn)的重(zhòng)大措施。在(zài)当前的情况下，取(qǔ)消预售制要结合(hé)稳楼市、房地产软着陆、打通金融支持当(dāng)期三好生、新(xīn)模式等(děng)综合施策。

　　作(zuò)者十年前在国务(wù)院发展(zhǎn)研究中心参与财税(shuì)改革(gé)方(fāng)案研(yán)究时，对(duì)预售制(zhì)、房地产税、人(rén)地挂钩、金融稳定、房企(qǐ)杠(gāng)杆率等进(jìn)行过(guò)长期系统的专项研究。（参考后(hòu)来形成(chéng)的专著《房地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商品房预(yù)售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内地版预(yù)售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市(shì)化(huà)进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第三方全(quán)程监管，交(jiāo)付时开发商(shāng)凭验收凭(píng)证取得房款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供期房(fáng)烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房时支付(fù)

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立法，设置期房(fáng)预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由(yóu)银行监管，享(xiǎng)1年保(bǎo)修(xiū)期后(hòu)付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商(shāng)品房(fáng)预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销(xiāo)售(shòu)+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　二(èr)十世纪五十年代(dài)在中国(guó)香港，楼宇出(chū)租是地产行(xíng)业盛行的方(fāng)式(shì)，但(dàn)有着转让难、出租资金(jīn)周转期(qī)长等问(wèn)题，分层(céng)销售孕(yùn)育(yù)而生。20世纪(jì)50年代，中国(guó)香港还未推行公共房(fáng)屋制度，许多人栖身于木屋(wū)或者其他临时住宅，住房(fáng)的需(xū)求是(shì)相当高，不过大多数居民(mín)的储蓄很少。当(dāng)时楼宇(yǔ)买卖多(duō)数以一整栋楼为单位，需要(yào)雄厚的资金实力才(cái)能购买。虽然楼宇(yǔ)出租(zū)是中国香港地产(chǎn)行业(yè)盛行的方式，但有着转让(ràng)难、出租(zū)资金周转期(qī)长等问题(tí)。针对这一系列(liè)问题，不少地产商开(kāi)始探求新的方式，如把楼宇契(qì)约(yuē)切开，即“分契”，然后(hòu)将楼宇分层出售。这(zhè)模式一(yī)经(jīng)推(tuī)行，购买楼宇的市民数量有所增加，开发商(shāng)资金周转加快。

　　在分层(céng)出售(shòu)的基(jī)础上，将“按(àn)揭”模(mó)式(shì)引(yǐn)入(rù)房地产销售(shòu)，霍英东(dōng)创造“卖(mài)楼花”模(mó)式。1953年底霍英东(dōng)创(chuàng)办立信置业有限公司，凭借商业直觉和(hé)多(duō)年经(jīng)营杂货铺、海上驳运业(yè)务(wù)的经验，对(duì)于商品流通、资金周转有着独到的见解，在努力寻(xún)求方法加快自身(shēn)资(zī)金周转(zhuǎn)。当时(shí)其(qí)在购下九龙的一(yī)块地(dì)盘后，除(chú)了分层出售、还印(yìn)发售(shòu)楼说明(míng)书，上有文字详尽说明楼宇的(de)地势环境、建筑材料、分层价格、订购方(fāng)法(fǎ)等。此外，“卖楼花(huā)”是另外一个亮点，即先收(shōu)取买家的订(dìng)金，采用类似租金的分期付(fù)款形式(shì)，等新楼落成时，收(shōu)齐买家的(de)钱，买家就拥有了自己的(de)房(fáng)产。这(zhè)种方式减轻了民众(zhòng)购房的资金压力(lì)，加速(sù)了房屋的建造和销(xiāo)售，也解决了制造商的资金问题，降低投(tóu)资(zī)风险(xiǎn)，在当时可谓是“双赢”的(de)举措。“预售楼(lóu)花+分期(qī)付款”的销售(shòu)模式成为当(dāng)时中国香港房地产市场的(de)一(yī)大特色，纵(zòng)观中国(guó)香港房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)的改(gǎi)革，“卖楼花”模式(shì)高效(xiào)率地解决了核心的住房供不应求的问(wèn)题，使房市(shì)发展(zhǎn)进(jìn)入(rù)新阶段。

　　预售楼花模(mó)式推动了中(zhōng)国(guó)香港楼市几十(shí)年繁荣(róng)，但期间也出现(xiàn)过“烂(làn)尾楼”的情况，但监(jiān)管部门不断完(wán)善、规(guī)范化，建(jiàn)立健全的(de)监(jiān)管机(jī)制，促进(jìn)市场健康发展(zhǎn)。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘(pán)因建筑费用超支(zhī)停工，出(chū)现“烂尾”情况(kuàng)。在19毕业2年之内都算应届吗，21年毕业生23年算应届吗61年后(hòu)，中国香港管理(lǐ)部(bù)门提(tí)升了对(duì)于预售楼花制(zhì)度的监管(guǎn)，即(jí)要求开发商在预(yù)售前，确(què)保地价(jià)款已经(jīng)全部支付，还要证明自身有资金等能力把项目完成，资金需放(fàng)入律(lǜ)师所(suǒ)托管，支取(qǔ)时需律所和建筑师的核准。为了防止开(kāi)发商、律所、建(jiàn)筑师(shī)等造假(jiǎ)，套取监(jiān)管账户资金，中国香(xiāng)港(gǎng)要求律师行在银行开设的(de)信托账户(hù)（监管(guǎn)账户）、开(kāi)发(fā)商(shāng)操作等采取全透明化(huà)机制(zhì)，且(qiě)银行的(de)责任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行(xíng)将成最大(dà)风(fēng)险方，后续需自身推动项(xiàng)目完工。随着监管(guǎn)体系逐(zhú)步(bù)完善，出现“烂尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制(zhì)”

　　二十(shí)世(shì)纪九十年代，中国内地面临住房(fáng)需求大和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度(dù)。建国以来，中国内(nèi)地优(yōu)先发展重工业，强调(diào)基础(chǔ)建设，这一导向使(shǐ)前(qián)期(qī)发展工业化的进程大于城(chéng)市化(huà)进(jìn)程，唯有解(jiě)决住房基础等城市化配套(tào)问(wèn)题，才能(néng)进(jìn)一步推进城市化。但(dàn)当时(shí)推行的是(shì)“统一管理，统一分配，以租养房(fáng)”的福(fú)利(lì)分(fēn)房(fáng)制度，住房(fáng)市场发展(zhǎn)起步较晚、增速(sù)较慢，福利分房(fáng)制(zhì)度也出现(xiàn)了分配不公、效率低、配套差(chà)等(děng)问题，因此福利分房(fáng)制(zhì)度不再适用(yòng)于当时的国情。叠加房地产市场(chǎng)面临商品(pǐn)房的需求量大(dà)，而社会缺少大型房(fáng)地产开发商，商品房供应量小的困(kùn)境，此时(shí)引(yǐn)入中国香港(gǎng)的“卖楼(lóu)花”模(mó)式无疑是对内地房地产市场的(de)一针强心剂(jì)。从(cóng)1994年起，中国内地逐步引进中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)预售商品房制度(dù)，先后出台多项文件，大力支持国内房地产市场改(gǎi)革。例如，1998年，国(guó)务院(yuàn)出台《关于进一步(bù)深化城镇住房制度改革，加快住房建(jiàn)设的通(tōng)知》文件，决定停止住房(fáng)无(wú)偿实物分配，逐步实行住房分配(pèi)货(huò)币(bì)化(huà)、住房供给(gěi)商(shāng)品化、社会化的(de)住房新体制，从(cóng)计划经济(jì)下的福利分房(fá毕业2年之内都算应届吗，21年毕业生23年算应届吗ng)转(zhuǎn)向市场(chǎng)经济(jì)的商品(pǐn)房(fáng)。房(fáng)地(dì)产市(shì)场采用预售制，允许开发商卖期房，解决了房企缺(quē)少资金和开发(fā)时间(jiān)周(zhōu)期长的两大难题，开(kāi)发商以预售款(kuǎn)撬动下一个项(xiàng)目的开发(fā)，形(xíng)成(chéng)滚动开发(fā)模(mó)式，住(zhù)房供应速度加(jiā)快。自此中国(guó)内(nèi)地开始房改(gǎi)货(huò)币化，中国人民银行等多方(fāng)迅速出台相关的信贷政策，支持购房(fáng)者，极大(dà)作(zuò)用推动(dòng)了房地(dì)产市场的(de)发展。

　　引(yǐn)入中国香港“卖(mài)楼花”模式后，经调整形成契合中国内(nèi)地的(de)商(shāng)品房(fáng)预售制度。预(yù)售制的初衷是为了(le)缓解房企资金压力，加快城(chéng)镇住房建设。具体(tǐ)来说，是指(zhǐ)房地产开发企(qǐ)业将正在建设中(zhōng)的房(fáng)屋预先(xiān)出(chū)售给购房者(zhě)，由(yóu)购房者(zhě)支付定金或房款的行为。区别于(yú)中国香(xiāng)港，在中国内地实践过程中(zhōng)，商品房(fáng)预售流(liú)程为(wèi)：房地产开(kāi)发商办理预售许可证(zhèng)-签订商品房买卖合同-进行备案登(dēng)记和预告登(dēng)记-交付(fù)房屋。在购房过程(chéng)中，购(gòu)房者需要(yào)一次性付清首付(fù)款，并(bìng)采(cǎi)用银(yín)行(xíng)贷(dài)款的形式一次性付清剩余房款，换言之，房屋(wū)未建(jiàn)成，开发商可能已拿到(dào)了(le)全部购房(fáng)款，这(zhè)点与(yǔ)中国香港的按(àn)照工程(chéng)进度付款(kuǎn)有所不(bù)同。对(duì)中国内(nèi)地(dì)的开发(fā)商(shāng)而言，预售制商品房也开启了(le)高周转(zhuǎn)、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市(shì)化进程(chéng)，但背后潜藏(cáng)的(de)风险确实存在(zài)

　　作为中国内(nèi)地(dì)商(shāng)品房(fáng)销售的最主要(yào)方式(shì)，预售制极(jí)大缩短房企现金(jīn)回(huí)笼周期，同时增加(jiā)市场商(shāng)品房(fáng)供应(yīng)，推动了城镇(zhèn)化发展(zhǎn)进程。预售制在(zài)过去20多(duō)年对中国(guó)内地(dì)房地产(chǎn)市场的稳(wěn)步发展起(qǐ)到了(le)重(zhòng)要作用(yòng)，不仅解决了(le)房(fáng)地产市(shì)场快速发展阶段的资金需求，也提高(gāo)了居民居住水平，中国内(nèi)地城(chéng)镇居(jū)民从筒子楼住到住宅小区(qū)，从(cóng)全民(mín)蜗居到(dào)基本适居，住房事(shì)业取(qǔ)得巨大(dà)进步(bù)，数(shù)十年时间走完发达国家几百年城镇化路程。改(gǎi)革开放(fàng)以(yǐ)来，城镇(zhèn)化进程进入(rù)快速(sù)发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇(zhèn)人口(kǒu)由1.7亿(yì)人(rén)增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年(nián)，全国城市(shì)建成区面积由7438平(píng)方(fāng)公里增长至(zhì)60721平方(fāng)公(gōng)里，增长7.2倍。根据我们发布的《中(zhōng)国住房(fáng)存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从(cóng)不到14亿平增至(zhì)313.2亿平，城镇人均住房建筑面积(jī)从8.1平方米增至(zhì)34.7平(píng)方米(mǐ)，城(chéng)镇住房(fáng)套数从约3100万套增(zēng)至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预(yù)售(shòu)制(zhì)在当前已成为中国(guó)内(nèi)地商品(pǐn)房销售最主要方式(shì)，2005年中国内地商品住宅(zhái)期房销售面积占总销售(shòu)面(miàn)积的比重为63％，而2021年期房(fáng)累计(jì)销售面(miàn)积达(dá)15.6亿平，比(bǐ)重(zhòng)上升至87％。

　　预售制也推动(dòng)了(le)中国内地房地产行业的发展。中国内地房(fáng)地(dì)产(chǎn)历经二(èr)十多年长周期(qī)繁荣，行业各项(xiàng)指标大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积(jī)从2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房地产(chǎn)开发投资完(wán)成额从0.4万亿(yì)元增至14.8万亿(yì)元，累计上涨35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商品房销售面积和销售金额分别(bié)从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿元(yuán)，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随(suí)房(fáng)地产业的快速发展，房地(dì)产企业从无到有、从国企先行到民企崛起，队伍(wǔ)逐渐(jiàn)壮大(dà)。2018年，房地产(chǎn)企业数量达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动中(zhōng)国内地经济高(gāo)增(zēng)长的火车头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道，房地产带动的上下游(yóu)产业(yè)链(liàn)特别长，高达50多个行业(yè)。2020年房地产及其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房(fáng)地(dì)产带动(dòng)产业链占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中房地产对(duì)金融、批发、建材的带动最为明(míng)显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房(fáng)地产完全拉动的投资(zī)占(zhàn)全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地产开发投资(zī)占固(gù)定资产(chǎn)投资(zī)的(de)27.3％。

　　3）从金(jīn)融(róng)渠道，从房地产贷款占银行各(gè)项贷(dài)款余额(é)的比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如(rú)果加上信托(tuō)等通(tōng)道(dào)业务，占比超过(guò)三(sān)分之一。从房(fáng)地产融资(zī)存量占社(shè)融(róng)存量(liàng)比(bǐ)重看，2021年12月占比为18.76％。如果房(fáng)企大面(miàn)积违约(yuē)，将导(dǎo)致(zhì)银行不良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们(men)的《中国(guó)住房市值测(cè)算报告》，2020年(nián)中(zhōng)国住房(fáng)市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英(yīng)法德三国(guó)合计的31.5万亿美元。从(cóng)住(zhù)房市值占股债房市值的(de)比例看，2020年(nián)中国为(wèi)66.6％，高于(yú)美国(guó)的27％、日本的37％、英国的(de)49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中国住房(fáng)市(shì)值与股债房市值的比(bǐ)例(lì)较高，主要是因为住(zhù)房市值高，以及中国资本市场发育尚不成熟，直接融资(zī)比例较低，股票、债券市值较低，居民投资(zī)渠道缺(quē)乏(fá)。

　　不可(kě)否认，预售制(zhì)背后潜藏的风险确实存在，当前的负面效应愈发(fā)凸显。

　　从个(gè)人层面看，绝大部分商品是一手交(jiāo)钱一手交货，预(yù)售制是对购买者(zhě)的单方面不公平制度，购房老(lǎo)百姓几(jǐ)乎承担了所有商品不能交付的风(fēng)险(xiǎn)。比如，交房等待期一般为两(liǎng)年，在(zài)此期(qī)间，购房(fáng)者不(bù)仅承担银行利息，还要(yào)承(chéng)担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延(yán)期办理甚至不能交房(fáng)等风险(xiǎn)。另外(wài)，购房(fáng)者和(hé)开发(fā)商(shāng)之间的(de)购房合同、购(gòu)房者和(hé)银行的(de)按揭贷款合同是两个独立的合同(tóng)关系(xì)，如果开(kāi)发(fā)商发生违约，购房(fáng)者只(zhǐ)能根据(jù)购房(fáng)合同向开发商主张权力，但依旧需要根据按揭贷款合同按时向银行进行贷(dài)款偿还(hái)，因此购房者承担的风险较大。

　　从行(xíng)业层面看，预售制助推部分房企过度举(jǔ)债、高杠(gāng)杆扩张(zhāng)，资金若(ruò)遇到下行(xíng)周期，会引发资(zī)金链断裂、项(xiàng)目(mù)搁(gē)置等(děng)系列风险，进行影响自身信用和(hé)购房者对行业(yè)的信(xìn)心。

　　从金融(róng)层面看，银(yín)行作(zuò)为按揭贷款的发放方(fāng)，一旦房企因为市场波动或经营不善，出现资金链(liàn)断裂等一(yī)系(xì)列问(wèn)题(tí)，导致“烂尾(wěi)”等情(qíng)况，而房(fáng)企通过与购房者签订的预售(shòu)合(hé)同和按揭合同，已经从银(yín)行获得房款，如果购房(fáng)者(zhě)丧失(shī)还(hái)款能(néng)力或短期不能还款(kuǎn)等(děng)，则风险完(wán)全(quán)由银(yín)行(xíng)承担，银行将(jiāng)面临较大的(de)坏账压力。

　　从监管角度看，购(gòu)房(fáng)者的预(yù)售监管资金(jīn)去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就是“没钱”，即(jí)没钱(qián)付工程款。在2004版(bǎn)的《城(chéng)市(shì)商品房(fáng)预售(shòu)管理办法》中(zhōng)明确规定了开(kāi)发企业预售商品(pǐn)房所得款项应当用于有关的工程建设，商品房预(yù)售(shòu)款(kuǎn)监(jiān)管(guǎn)的具体办法(fǎ)，由房(fáng)地产(chǎn)管理部门制定(dìng)。但多年以来全(quán)国(guó)并(bìng)没有统一的预售(shòu)资金(jīn)监管(guǎn)规定，各地实(shí)行“一(yī)城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等城市重点监(jiān)管资(zī)金比例(lì)为总预售(shòu)款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合肥等城(chéng)市则按照项目的建安成本乘以建筑面积或者项目(mù)工程总额报价计算重点资金。而事实(shí)是，不少购房款未进(jìn)入监管账户、或进入(rù)监管账户后被(bèi)挪用，导致楼盘没有资金(jīn)继续(xù)建(jiàn)设。收楼遥遥无期，月供却被迫继续(xù)还款。那么(me)，监管(guǎn)账户资(zī)金如何(hé)被挪走(zǒu)的(de)？实际上，在过去(qù)房地产大开发时代的高(gāo)周转背景下，抽调预(yù)售款监管账户资(zī)金，是(shì)行业“潜规则”。比(bǐ)如工程总(zǒng)承包方，以工(gōng)程建设名义，获得监(jiān)管账户拨(bō)付资金，再由工程(chéng)方(fāng)将资金(jīn)转给房企，而拨付的工程款，远超工程进(jìn)度所(suǒ)需。通过(guò)这些方式套取的资金，在房企各地项目(mù)间流动，变相加杠杆，这样(yàng)做提供了资金流动性(xìng)，房企抽调资金(jīn)统筹(chóu)拿(ná)地、还款和楼盘(pán)建(jiàn)设，形成一种资(zī)金循(xún)环高周转模式，但一定程(chéng)度(dù)上把(bǎ)风险(xiǎn)甩给了购(gòu)房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整(zhěng)体来说，国(guó)外商品房预售制(zhì)度呈现以下特点：

　　1）预付款保护(hù)：对于购(gòu)房者预付资金，一般设有定金或预付款保护(hù)机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购(gòu)房者(zhě)支付的预付(fù)款比例(lì)相(xiāng)对较(jiào)低，绝大部分房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支(zhī)付方式：预付款一般(bān)以(yǐ)定金(jīn)方式支付，或按工程(chéng)进度分(fēn)期支付(fù)，或(huò)二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一(yī)般采用两种方式发放按揭贷款，一(yī)是(shì)按工程(chéng)进度付款，按揭(jiē)贷款按照(zhào)工程(chéng)进度逐(zhú)渐发放，购房者开始月(yuè)供；二(èr)是(shì)房屋交付后发放按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为预售商品房提供期房烂尾保险，在商品房出现重大延期(qī)或重大缺(quē)陷时(shí)，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付(fù)质(zhì)量的保障(zhàng)有两种方式，一是期房由政(zhèng)府(fǔ)或第三方(fāng)验收合格并提供(gōng)验收(shōu)凭证(zhèng)后(hòu)，开发商凭(píng)验收凭证取得购房者支付(fù)的房款。二是开(kāi)发(fā)商为购房(fáng)者提供一定的保(bǎo)修期，通常1-5年，保修期(qī)满，购房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预(yù)售资金第(dì)三方全程监(jiān)管，交付时开发商凭(píng)验收凭证取得房款

　　美国期房定金一定期(qī)限内无条件返(fǎn)还，最低首付(fù)比(bǐ)例为(wèi)3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交(jiāo)付(fù)后按揭还款，交付前资金(jīn)由第三方全程监管，交付时开发(fā)商(shāng)凭(píng)验(yàn)收(shōu)凭(píng)证(zhèng)取得房款。

　　定金及首付环(huán)节，定金比例一(yī)般为(wèi)房款(kuǎn)的1％-5％，首付(fù)比例最(zuì)低可低于3.5％，根据美国(guó)官方(fāng)数据，2021年美国平均首付(fù)比例为12％。

　　余款支(zhī)付方(fāng)面(miàn)，除定金或首付外，购房者在房屋交付后通过(guò)按揭贷(dài)款支(zhī)付(fù)剩余房款。

　　资金监管方面，美国为防止开发商挪用资金，购房者的定(dìng)金及(jí)首(shǒu)付(fù)款由第三方公证行或产权保险公司(sī)的信托(tuō)账户监管。如果开发商倒闭(bì)导致楼盘(pán)烂尾，购房者资金可通(tōng)过申请仲裁取回，且不(bù)承担(dān)任何责任与损失。而(ér)开发商在房屋建设过程(chéng)中的资金全部来(lái)自银行，银行根据(jù)工程进度向开发商(shāng)提供一定比(bǐ)例的(de)贷款，由于开发商挪(nuó)用资(zī)金直接损(sǔn)害银行利益，银行有充分动机监管开发(fā)商施工进度。开发(fā)商(shāng)在房屋交(jiāo)付时需(xū)取得由政府相(xiāng)关部门(mén)经审(shěn)查后发放的验收(shōu)凭证，通过验收凭证向银(yín)行得(dé)到(dào)购房(fáng)者(zhě)支付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提(tí)供(gōng)期房(fáng)烂尾险

　　德(dé)国期房可零首付购房，房款按(àn)建造工期进度支(zhī)付(fù)，按揭按工期放款(kuǎn)后还贷(dài)，房贷利率采用(yòng)固定利率(lǜ)，开发(fā)商或购房者可购买(mǎi)期(qī)房烂尾保(bǎo)险。

　　预(yù)售门槛方面，德国开发(fā)商(shāng)在项目获(huò)批后即可预售房屋(wū)。签署购房合同前，购房者需支付约2000欧(ōu)的定金(jīn)并进行预约公证，签订合同后定金退还(hái)。如由于任何原因不能购买(mǎi)，定(dìng)金按照德(dé)国法律全部(bù)退还。

　　签署(shǔ)购房合同(tóng)后(hòu)，购房者需支付公证(zhèng)费和土地交易(yì)税，分别为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用(yòng)不(bù)包(bāo)含在购房款中，属于购房附加费。

　　首付方面，德国(guó)没有规定最低首付(fù)比例，可零(líng)首付购房。

　　余款方面，德国(guó)也采取按工期(qī)支付(fù)房款的制度，一(yī)般分(fēn)7笔(bǐ)进(jìn)行支付，具体支付节点、比例因项目而异。一般来(lái)说(shuō)，支(zhī)付节点可分(fēn)为公证(zhèng)后、主(zhǔ)体完工、内部水暖电路完工、窗户(hù)玻璃完工、室内清洁及(jí)墙面(miàn)完工、地板完工、全(quán)部完(wán)工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支(zhī)付房款(kuǎn)前申请房贷，房贷利率采用固定利(lì)率(lǜ)，银行按施工节奏(zòu)分(fēn)多次(cì)发放贷款，每笔贷款给予(yǔ)购房者(zhě)一定(dìng)使(shǐ)用期限，期(qī)限结束后，购房者开始(shǐ)还贷。

　　保(bǎo)险方面，德国保险公(gōng)司针(zhēn)对期房(fáng)设(shè)计了两种(zhǒng)保险，保险的功能(néng)是当房屋出现重大延期或(huò)重大缺陷(xiàn)时(shí)，保险公司保证开发(fā)商赔(péi)偿或修复，开发商破产，由保险(xiǎn)公司负责相应赔偿(cháng)。保(bǎo)险由(yóu)开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　英(yīng)国(guó)预售制设有(yǒu)10％定金保(bǎo)险保护机(jī)制，交房前付(fù)款比例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖(mài)双方律(lǜ)师严格监管。

　　订立合(hé)同前，买卖双方均有一名律(lǜ)师，负责(zé)沟通期房交易中的房产(chǎn)、资(zī)金、合(hé)同等各个环节，各环节(jié)内容确认(rèn)无误后签订首付(fù)交换合(hé)同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险保护机制，当开发(fā)商出(chū)现财务、经营问题时，购房者10％的定金由保险(xiǎn)公(gōng)司赔付，而超出10％的部分较难追(zhuī)回。

　　首付方面，首付(fù)比(bǐ)例通常为10％-25％，首付需要(yào)在合同签订21天内支付(fù)。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付(fù)环(huán)节，英国采(cǎi)取按工程(chéng)进度付款的方式，但是交房前付款(kuǎn)比例(lì)相对较低(dī)，一般会在合同签(qiān)订6-24个月分(fēn)别支(zhī)付(fù)两笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房前付款比例在20％-45％之间(jiān)，剩余款项交房后支付。

　　交付环(huán)节，英(yīng)国(guó)规(guī)定(dìng)房(fáng)屋必(bì)须(xū)经过(guò)房产公证公司(sī)的检验验收(shōu)后才(cái)能(néng)交付，交付后方可按揭(jiē)还贷。

　　资金监(jiān)管环节，英国期房(fáng)预售(shòu)资金监(jiān)管极(jí)为严格，资金也由律师监管，在确认工(gōng)程进度、支付相(xiāng)关款项过程中(zhōng)，由买房律师(shī)将资金转给卖方律师(shī)，卖方律师转给开(kāi)发商，即(jí)资金(jīn)在进入开(kāi)发商(shāng)账户前经过两道关口，有利(lì)于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立法(fǎ)，设(shè)置期房预(yù)付款保全措(cuò)施

　　日本期房(fáng)交易立(lì)法，定金超5％或1000万(wàn)日元(yuán)时，开发商必须完成“预(yù)售房定(dìng)金保全措施”，交房前付款比例不超房款的20％，开发商违约需返还定价(jià)并赔(péi)偿约10％房款，交房后按揭还(hái)款。

　　立法方面，日本二战结束后由于(yú)房屋供给严(yán)重(zhòng)失衡，叠加(jiā)法律空白，社会上“一房二卖”现象普遍(biàn)，为此，日本政府(fǔ)1952年出台《宅地建筑(zhù)物交易法》，经多次修订，目前是唯一一部规范(fàn)期房交易的(de)法(fǎ)律。

　　定(dìng)金保护方面，根据日本《宅地(dì)建物(wù)取引(yǐn)业(yè)法(fǎ)》，对购房者支付定金超过5％或超(chāo)1000万日元的部分，法(fǎ)律要求(qiú)开发商必须(xū)完成(chéng)定金保全措施才可预(yù)售。什(shén)么是定金保(bǎo)全措(cuò)施？即买卖双(shuāng)方签订购房合同时，开发商向金(jīn)融机构或指定保证(zhèng)机(jī)构(gòu)或保险机(jī)构签订定金保(bǎo)证委托合同，设置购房(fáng)者定(dìng)金的保(bǎo)证或保(bǎo)险，并(bìng)将相应的保证金证明书交付(fù)给(gěi)购房者。除定(dìng)金外(wài)，其他预先支付的购(gòu)房款(kuǎn)也受该措施(shī)保护。若开发商倒(dào)闭导致期房烂尾，购房(fáng)者可凭保(bǎo)证金证明书向金融(róng)机构或保证机构或保险公司兑(duì)付，同时，开发商需(xū)向购房者赔付(fù)违约金，一(yī)般约为房(fáng)价的(de)10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付最多不超(chāo)20％的定金，签订(dìng)购房合同后，购(gòu)房者即可向银行(xíng)申请贷款，但交房(fáng)后才开始按揭贷款，除(chú)定(dìng)金外的剩余房款在交(jiāo)房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资(zī)金由银(yín)行监(jiān)管，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　新加坡期房购房(fáng)者违约可返还相当于3.75％房款的订金(jīn)，首付(fù)比例(lì)20％，余款(kuǎn)按工(gōng)程进度(dù)支付(fù)，所有资(zī)金进银(yín)行专门项目资(zī)金账户，交房(fáng)后(hòu)满1年(nián)保修期后支付(fù)15％尾款。

　　订金支付环节，新加(jiā)坡开(kāi)发商有统一的选购权合(hé)同以(yǐ)及订(dìng)金返还机制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款作为订金(jīn)，OTP有(yǒu)效期(qī)14天，执行(xíng)OTP则进一步(bù)签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付(fù)比例方面，签订购房合(hé)同后，购(gòu)房者需支付15％的首付及印花(huā)税，同时(shí)购房者向银行申请按揭(jiē)贷(dài)款。

　　余款支付上，新加坡期房(fáng)同样(yàng)采取按工程进度付款的方式，《发展商条例》对期房(fáng)付款流程做了统一详(xiáng)细规定，要求所有开(kāi)发商(shāng)遵守(shǒu)，支付节点一般为合同签订后、地(dì)基(jī)完工、框架完工、管道(dào)门窗(chuāng)等完工等，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行(xíng)按(àn)揭贷(dài)款也依(yī)照工程进(jìn)度放款，月供在此过程中(zhōng)随着放(fàng)出贷款(kuǎn)的增加而(ér)增(zēng)加，未放(fàng)款部分(fēn)无(wú)需月供(gōng)。

　　资金监管方面，购(gòu)房者的订金与(yǔ)付款会存入银行专门(mén)的(de)项目资金账(zhàng)户(hù)，账(zhàng)户资金提取须(xū)与房屋(wū)建设有关。房(fáng)屋交付(fù)后，购房(fáng)者享(xiǎng)受1年(nián)的房(fáng)屋保(bǎo)修期(qī)，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　一(yī)，短期来看，当前(qián)房地(dì)产到了政策出手临界(jiè)点，重点是(shì)保交楼和房(fáng)企重组。一方面，加大对刚需和改善型(xíng)需(xū)求的支持力度，长短兼顾妥善应对局部停贷现(xiàn)象，重点是保交楼保复工保民(mín)生，给予强有力的(de)金融工具支(zhī)持。另(lìng)一方面，从现在起，对还在正常运转(zhuǎn)的房企包括民(mín)营(yíng)企业，加大(dà)支持力度，由优质房(fáng)企牵(qiān)头并(bìng)购重(zhòng)组整个行业(yè)，为每(měi)个房(fáng)企配(pèi)套AMC和财团，给予金(jīn)融工具(jù)配套(tào)。

　　二，中期(qī)来看，应充分(fēn)估计形势复杂性和(hé)人(rén)性复杂性，兼(jiān)顾(gù)化解停贷、复工保交(jiāo)楼(lóu)、重组(zǔ)房企债(zhài)务、恢复市场信(xìn)心(xīn)以及长效机制。长效机制四大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定(dìng)和房地产税。定金环节，建(jiàn)立开发商违(wéi)约后定金(jīn)保护机制，如将已支付定金冻(dòng)结至房(fáng)屋交付阶段，保障购(gòu)房者(zhě)定金安全。签订合同环节，鼓励保(bǎo)险公司介入，为房屋重大延期以(yǐ)及重大缺陷等情况提供充分(fēn)的保障。余款支付(fù)环节，建立按工程进度付款机(jī)制或交房后按揭贷款机制，充分保护购房者的(de)权益。资金监(jiān)管环节(jié)，引入(rù)独(dú)立于(yú)开发商、银行(xíng)的第三方资金监管机构，或由政府相关部门直接监管，以此防止资金挪用现象。交付(fù)环(huán)节(jié)，建(jiàn)立商品房保修(xiū)期制度。保修期内，开发(fā)商应对房屋质量问题(tí)全权负责、免费维修，购(gòu)房者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预售制是大势所(suǒ)趋。一方面(miàn)，98年(nián)房改时，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预(yù)售制(zhì)是权(quán)宜(yí)之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购(gòu)房民(mín)众不(bù)公平的预售制已经过时了，该取(qǔ)消了，改为(wèi)现房销售。另一方面(miàn)，取(qǔ)消预售制，改为(wèi)现房(fáng)销售(shòu)，开发商(shāng)将拼(pīn)的不是五花八门、眼花缭乱、不(bù)知道能不能兑现的营(yíng)销手(shǒu)段，而(ér)是所(suǒ)见即所得的过硬(yìng)的产品质量和诚信，这才是对购房民(mín)众的(de)最(zuì)根(gēn)本最实质的(de)保(bǎo)障，这样(yàng)将极大(dà)的提升开发商(shāng)的建筑质量，实现良币驱(qū)逐劣币(bì)。

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