OPPO宣布关停(tíng)旗下芯片子公(gōng)司哲(zhé)库科技，引(yǐn)发(fā)了公(gōng)募REITs扩募风波，如今，二级(jí)市场的(de)影响仍未停(tíng)歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安(ān)张江光大园REIT开盘继续延续此(cǐ)前几日的(de)下跌走势，午后(hòu)跌幅一度扩大，尾盘有所拉升，全天(tiān)收跌6.22％，最近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江(jiāng)光大园REIT曾发布(bù)公告(gào)，紧急回应称，哲库科技是其扩募拟(nǐ)新购入基础(chǔ)设施资产(chǎn)张润大(dà)厦的重要(yào)承租方之(zhī)一，目前未收(shōu)到(dào)哲库科(kē)技(jì)及(jí)OPPO方(fāng)面(miàn)关于停止执(zhí)行已签租(zū)赁协议(yì)的通知。同时(shí)，在公告(gào)中，华安(ān)张江光大园REIT进一步表示，原始权益人将继续密切关(guān)注(zhù)哲(zhé)库(kù)科技后续情况，积极做好相(xiāng)关应对(duì)。

　　此外，张江REIT拟(nǐ)扩募(mù)购(gòu)入项目的原(yuán)始权益人相关(guān)负责(zé)人也表示，近期已同步启(qǐ)动了应(yīng)急(jí)预案，排(pái)摸(mō)储备租户(hù)，积极应对哲(zhé)库提前(qián)退租的可能事项。由于张润(rùn)大厦是全国首批(pī)REITs申报扩(kuò)募(mù)项目，公(gōng)司领导高度重视，浦东新区国资委也高度关注。

　　多位(wèi)业内(nèi)人士表(biǎo)示，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT近期(qī)市场波动(dòng)较大，但其实不动产公募REITs项目短期(qī)出租率下跌并(bìng)不会从根本上影响其内外(wài)价值，投资者应理性看待(dài)。

　　张江光(guāng)大(dà)园REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本(běn)周，OPPO关停旗下芯片(piàn)子公司哲库科技的事(shì)件(jiàn)继续扰动公(gōng)募(mù)REITs市场。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT以3.726元的价格小幅低开，此后二级市场(chǎng)价格开(kāi)始(shǐ)震(zhèn)荡走低，午(wǔ)盘收跌6.17％。午(wǔ)后，华安张江光大园(yuán)REIT跌幅一(yī)度扩大(dà)到8.30％，随(suí)后价格有(yǒu)所回升(shēng)，最终报收(shōu)3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影(yǐng)响，华安张江光大(dà)园REIT最近几个交(jiāo)易日(rì)二级市场价格表现欠佳，5月11日(rì)以(yǐ)来，3个交易日跌幅达到9.69％，今年以来跌(diē)幅(fú)7.76％。不过(guò)，自2021年6月21日上市以来，华安张江(jiāng)光大园REIT累(lèi)计(jì)涨幅超(chāo)过24％，在全市场公募(mù)REITs中位居前列。

　　从5月15日公募REITs市(shì)场整体表现(xiàn)上看，目前上市(shì)的8只产业园区基础(chǔ)设(shè)施REITs中，仅博时(shí)招商蛇(shé)口产业园REIT微幅(fú)上涨(zhǎng)，其余(yú)7只(zhǐ)均有不同程度下跌，8只(zhǐ)产业园区基(jī)础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今(jīn)年以来平均跌幅(fú)5.17％。

　　“此前，张江REIT一(yī)季报中(zhōng)已经披露张(zhāng)江光大园项目(mù)出(chū)租(zū)率有所(suǒ)下(xià)降，如今拟(nǐ)扩募的项目又遭遇突发事件，因(yīn)此导致二(èr)级(jí)市(shì)场价格出现波(bō)动。”一位(wèi)业(yè)内(nèi)人士分析称(chēng)。

　　不过，在上述人士看来，尽管出于风险(xiǎn)规(guī)避的(de)原因，最近(jìn)几个(gè)交易日场内资金有所(suǒ)流出，但是，不动产公(gōng)募REITs项目短期出租率下跌(diē)并不会从根本上影(yǐng)响其(qí)内外价值。

　　他也同时表(biǎo)示，目前随着(zhe)二级市(shì)场价(jià)格下(xià)跌，风险也(yě)得到(dào)一(yī)定(dìng)释放(fàng)，但是(shì)价格涨(zhǎng)跌会受到基本面、情绪面(miàn)等多重(zhòng)因(yīn)素影响，不(bù)好判断价格是不是已(yǐ)经完全触(chù)底。

　　此外，还(hái)有一(yī)位业(yè)内人士表示，今年整(zhěng)体REITs市场表现低迷，不少产品年内(nèi)二级市(shì)场跌幅较大，其实有(y会计和审计哪个发展前景比较好些，会计和审计哪个发展前景比较好一点ǒu)些隐含收益率高(gāo)的产品(pǐn)具备一(yī)定的投资(zī)价(jià)值(zhí)，很适合(hé)稳(wěn)健(jiàn)类(lèi)投资(zī)者。此(cǐ)外，伴(bàn)随着经济(jì)复苏的步伐，产业园区、物(wù)流类等REITs产品(pǐn)具备(bèi)一定的投资价值。

　　先锋瑞(ruì)驰私(sī)募(mù)基(jī)金执(zhí)行董事高(gāo)如星对此(cǐ)表示，若张江园区(qū)最(zuì)终能顺利解决招(zhāo)商，平(píng)稳过(guò)度对(duì)经营现金(jīn)流没有(yǒu)造成大的影响，“事件性(xìng)利(lì)空下(xià)调至得(dé)这么急(jí)、这么深(shēn)，加(jiā)上前期本身(shēn)园区类资产就回调不(bù)少了，这就是(shì)黄金坑。”不过(guò)，他(tā)也(yě)强调(diào)，最终还是落(luò)到租(zū)金(jīn)收入受(shòu)不受影响，影响多大，估计(jì)园区会(huì)最终(zhōng)解决。

　　张江REIT紧急回应(yīng)

　　扩募路上再(zài)迎接考(kǎo)验(yàn)

　　5月12日(rì)，OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库科(kē)技。随后5月12日晚(wǎn)，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT发布公告，紧急回应称，哲库科技是其(qí)扩(kuò)募(mù)拟新(xīn)购(gòu)入基础设施(shī)资(zī)产张(zhāng)润大厦的(de)重要承租方(fāng)之一，目前未收到哲库科技(jì)及OPPO方面关于停止(zhǐ)执行已(yǐ)签租(zū)赁(lìn)协议的通(tōng)知。同(tóng)时，在公告中，华(huá)安张江光大(dà)园(yuán)REIT进一步表示(shì)，原(yuán)始权(quán)益(yì)人(rén)将继续密切关注(zhù)哲库(kù)科技后续情(qíng)况，积极(jí)做好(hǎo)相关应对。

　　此前，张江(jiāng)REIT因其一季报中(zhōng)披露的(de)张江(jiāng)光大园项目出租率下降事项，一(yī)度二级市场价格(gé)出现回(huí)落(luò)。在随后召开(kāi)的业绩说明会中管(guǎn)理人(rén)就相关事项进行(xíng)了解释说明，市(shì)场(chǎng)信心得到(dào)了一定提振，二(èr)级市场(chǎng)价格(gé)表现也趋于平(píng)稳。据了解，张江 REIT在5月11日召开的线上(shàng)和线下的扩(kuò)募说明会上(shàng)，运营团队表示了对张(zhāng)江光大园项目的信心，预计签署(shǔ)意(yì)向书(shū)和合同(tóng)谈判中的(de)储(chǔ)备租户正常转化后，项目出租率将得到回升。没想(xiǎng)到仅过了不到三周(zhōu)的时(shí)间，张江(jiāng)REIT的(de)扩募之路(lù)又迎来(lái)了新的(de)考验。

　　因张江REIT的上述(shù)公告(gào)引起(qǐ)了市场各方(fāng)的广泛关注，张江REIT拟(nǐ)扩募购(gòu)入项目的原始权(quán)益人相关(guān)负责人坦言，事发(fā)突然确实始料未及(jí)，在(zài)获(huò)悉(xī)OPPO关停哲(zhé)库科技消(xiāo)息的第(dì)一(yī)时间即奔赴(fù)现场进行了沟通和核实(shí)工作，并同(tóng)步启动了应急(jí)预案，排摸储备租户，积极(jí)应对哲库提前退(tuì)租(zū)的可(kě)能事项。由于张润大厦是全国首(shǒu)批REITs申(shēn)报扩(kuò)募项目(mù)，公司领导高度重视，据(jù)悉新(xīn)区国资(zī)委也高度关注(zhù)。

　　当谈(tán)及储备(bèi)租户情况，相(xiāng)关负(fù)责(zé)人介绍(shào)说，目前储备租(zū)户还是比较丰富的，覆盖了芯片测试、人工智能、航天(tiān)产业、信息技术等产业(yè)客户，租赁意向面积超过了(le)2万方。从意向(xiàng)储备转(zhuǎn)化为实(shí)际租户(hù)需要一些(xiē)时间。

　　“我们正在着手通(tōng)过签署租赁意向书来尽快锁定一些重要租(zū)户。虽然收(shōu)了三个月履(lǚ)约保证金给(gěi)了我(wǒ)们一(yī)些空(kōng)间，但(dàn)本着(zhe)对首批扩募、对市(shì)场负责(zé)的态度，我们肯定要全(quán)力与(yǔ)时间(jiān)赛(sài)跑，把这些面积在短期(qī)内完成去化。”相关负责人说(shuō)道。

　　张江REIT已持(chí)有(yǒu)的同区域的张江光大园(yuán)项目一季度末也有将近30％的空置率(lǜ)，原始权益(yì)人(rén)有那么(me)多储(chǔ)备租户(hù)，之前(qián)的空置(zhì)率为何未能得到解决。

　　对(duì)此相关负(fù)责人解释，张江光大(dà)园一直以来都坚持以市场化运(yùn)营为导向，历史运(yùn)营表(biǎo)现稳定，租户的调(diào)租和换租都属于正常情(qíng)况(kuàng)，而(ér)这次项目的大租户(hù)退租(zū)正好发生(shēng)在(zài)市(shì)场活跃(yuè)度(dù)的短期低(dī)点，目前(qián)市场情况已有所好转。在看到出(chū)租(zū)率下(xià)滑(huá)情(qíng)况没有(yǒu)得到及时(shí)修复后，张江这边(biān)也作了一定的资源调配和倾斜，引入了(le)一些(xiē)储备租(zū)户。

　　另外，张润(rùn)大厦和张江光大园(yuán)项(xiàng)目在给租户的分隔(gé)空间、交付标(biāo)准、租(zū)金水平等方面也有一些差异化会计和审计哪个发展前景比较好些，会计和审计哪个发展前景比较好一点，张润大厦(shà)多(duō)是两千(qiān)多平的大平层(céng)，楼的成(chéng)新(xīn)度高一(yī)些，单价也贵一(yī)些，张江光大园单层以一千平的(de)面(miàn)积为(wèi)主，还有一些(xiē)独栋形态的物业。租户自身也(yě)会有诉求，也(yě)会根据自身(shēn)需求和预算挑选(xuǎn)区(qū)域(yù)内的不同物业。

　　“如果扩募(mù)完成以后，新老(lǎo)资产的管(guǎn)理人都变成了一(yī)家(jiā)，后续我们在资(zī)源共享和联合(hé)营销(xiāo)方面能更加充(chōng)分发挥协同效应，相信可以做得更好(hǎo)。”上述负责人补充说(shuō)道。

　　最后(hòu)谈(tán)及对(duì)于(yú)张(zhāng)江(jiāng)REIT的定(dìng)位和(hé)展望，相关负(fù)责人表示，张江集团和张(zhāng)江高科目(mù)前在管(guǎn)资产约五百万方(fāng)，还有一些(xiē)其他在(zài)开发的储备(bèi)项目，这(zhè)些都将成为张江REIT实现打造张江(jiāng)园区(qū)产(chǎn)业空(kōng)间资(zī)产上市平台目标的(de)坚实(shí)后盾(dùn)和储备资源。“我们非常重视张(zhāng)江(jiāng)REIT这个(gè)资(zī)本平台和(hé)它未来(lái)的(de)发展。”相关(guān)负(fù)责人表示(shì)，“这次扩募是我们实现(xiàn)基金(jīn)扩容的第一步，也是(shì)至关重要的一步，眼下我(wǒ)们(men)可能面临(lín)了(le)一些突发情况需要解(jiě)决，但是这(zhè)和我们(men)在张江科学城这三十年建设发展过程中所经历的相比，只能算(suàn)是一个非常小的插(chā)曲。我(wǒ)们有信心(xīn)排除万难，尽(jǐn)一(yī)切可能(néng)化解当前突发事件的所有负面(miàn)影响，维持预(yù)期和(hé)市(shì)场的信心。”

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