文(wén)：任泽平(píng)团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取消预售(shòu)制(zhì)了。 1月(yuè)17日召开的(de)全国住房和城乡建设工(gōng)作会议提出“有条(tiáo)件的可以(yǐ)进行(xíng)现房(fáng)销(xiāo)售”，不足一个(gè)月时间(jiān)，已有山东(dōng)、安(ān)徽(huī)、河南、四川、广(guǎng)东(dōng)等地明(míng)确表态(tài)，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是该取消商品房(fáng)预售制(zhì)了，用你的钱，建你的房(fáng)子，还(hái)烂尾了，这是对(duì)购房者的(de)不公平。以后谁有钱(qián)谁建房，没钱(qián)没实力的别建了，不能把包袱甩给老百姓和社(shè)会(huì)，这是房(fáng)地产(chǎn)从大(dà)开发(fā)时代步入(rù)高质(zhì)量(liàng)发(fā)展阶段的必(bì)然趋势，也(yě)是对购房老百姓的最(zuì)大保护。98年房改时，全国(guó)缺房子，开发商缺钱，预售制是权(quán)宜(yí)之计，现在全国套户比超(chāo)过1，从大(dà)开发进入存(cún)量时代，对购房(fáng)民众不公(gōng)平(píng)的预售制已经过时了，该取消了，改(gǎi)为现房销售。以后一手交钱，一手交房，天经地(dì)义。当然二次房改(gǎi)是个技术(shù)活(huó)，兼顾化(huà)解停贷、复工保交楼、重组房(fáng)企债务(wù)、恢复市场(chǎng)信心以及(jí)长效(xiào)机制，长效机制四大(dà)关键是推动城市群(qún)战略(lüè)、人地挂钩(gōu)、金融(róng)中(zhōng)性(xìng)稳定和房地产税。如(rú)果按照经济规律办(bàn)事，中(zhōng)国一定能(néng)实现房地产软(ruǎn)着陆和长期(qī)平(píng)稳健康发展，跨过这道关，解好这(zhè)道世界难题。

　　2、为什么要取消预售(shòu)制、改为现房销(xiāo)售？大(dà)家(jiā)想想，绝(jué)大部分(fēn)商品是一手交钱一手交货，预售(shòu)制(zhì)是对购买者的(de)单方面不公平制度，购房老百姓几乎承担了所(suǒ)有商品(pǐn)不能(néng)交(jiāo)付的风险。从个(gè)人层面(miàn)看，预售(shòu)制对购房者非(fēi)常不(bù)公平，比如，交房等待期(qī)一般为(wèi)两年，在此期间，购(gòu)房者(zhě)不仅承担银行利息，还要承担延(yán)迟交房、房屋质量、房产证延期办理甚(shèn)至不能交房的风(fēng)险。从行业(yè)层面看(kàn)，预(yù)售(shòu)制助推部分(fēn)房(fáng)企(qǐ)过度举债、高杠杆扩(kuò)张，若遇到下行周期，会引(yǐn)发资金(jīn)链(liàn)断裂、项目搁置等系(xì)列风险(xiǎn)。取消预(yù)售(shòu)制，改为现房销售(shòu)，这样有助于落(luò)实中央(yāng)房住不炒精神、有(yǒu)助于(yú)保障购房老百姓权益(yì)、有助于房企稳(wěn)健发展，一举多(duō)得，谋划(huà)长远。

　　3、为什么(me)建议取消预(yù)售制度？预售制度怎么来的？国外(wài)什么情况？简单科(kē)普(pǔ)一下：商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售最早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发商放杠杆的方式(shì)。98年房改(gǎi)，由于商品(pǐn)房短缺，房(fáng)企缺资金，借鉴中国香(xiāng)港(gǎng)，引入了商品房预售(shòu)制度。其实，当前世界不少国(guó)家存在预售制。但是，重点来了！发达(dá)国家一般有严格的监管保障措施，开发商在项目获得政府批(pī)准(zhǔn)后才可以开始销(xiāo)售(shòu)，买(mǎi)家在购买(mǎi)期房(fáng)后并非像中国一(yī)样在支(zhī)付完首付款后(hòu)从银(yín)行(xíng)一次性贷款(kuǎn)支付剩余全部房(fáng)款，而是(shì)根据开发(fā)商工(gōng)程进度在(zài)完(wán)全(quán)交(jiāo)房前(qián)进(jìn)行分期支付。所以，预售(shòu)制(zhì)度是需要严(yán)格的资金(jīn)监管、分期支付以及(jí)违约处(chù)罚措(cuò)施作为保障的，如果没有这(zhè)些保障措施，一定会(huì)触发风险(xiǎn)，对购(gòu)房(fáng)民众不公平，所(suǒ)以不如借(jiè)机取消预售(shòu)制度，以后(hòu)改为现(xiàn)房销(xiāo)售。客观讲预售制度有一定历史阶(jiē)段性，现(xiàn)在中国(guó)住房进入存量时代，取消预(yù)售制(zhì)度(dù)有助于降负债降杠(gāng)杆，不再把烂(làn)尾风险甩给老(lǎo)百姓和(hé)社会，当然这需要配套(tào)房企债务重组(zǔ)、复工保(bǎo)交楼、恢复市场信心(xīn)和房地产(chǎn)长效机制。这是个(gè)技(jì)术活(huó)，只要坚(jiān)持市场化改(gǎi)革，中国一定能(néng)化解(jiě)这个难题，让房地产(chǎn)回(huí)归实体(tǐ)经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制(zhì)，改(gǎi)为现(xiàn)房销售，开发商将拼的不是五(wǔ)花八门、眼(yǎn)花(huā)缭乱、不知道(dào)能不能兑(duì)现的营销手段，而是所见(jiàn)即(jí)所得的过(guò)硬的产品(pǐn)质量(liàng)和诚信，这才是(shì)对购房(fáng)民众的(de)最根本最(zuì)实质的保障，这样将极大(dà)的提升(shēng)开发商(shāng)的建筑质量，实现良币驱逐劣币。所有商业的本质是向善，是以客(kè)户为中心，房地(dì)产也不能例(lì)外，老(lǎo)百姓买房子是天大的事，烂尾毁三代(dài)，好房幸福(fú)一(yī)家(jiā)人。从(cóng)这(zhè)个角度，取消(xiāo)预售制(zhì)、实施(shī)现房销售(shòu)是实现老百姓安(ān)居乐业、社(shè)会长治久安、行业企业健(jiàn)康发展的(de)重大措(cuò)施。在当(dāng)前(qián)的情况(kuàng)下，取消预售制要结合稳楼市、房地产软着(zhe)陆、打通(tōng)金融支持当期三好生、新模式等综(zōng)合施策(cè)。

　　作(zuò)者十(shí)年前在国务院发展研(yán)究中心参与(yǔ)财税改革(gé)方案研究(jiū)时，对预售制(zhì)、房地产税、人地(dì)挂钩、金融稳定(dìng)、房企杠(gāng)杆率等进行过长(zhǎng)期系统的专项研究(jiū)。（参考后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中(zhōng)国内地商品房(fáng)预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国(guó)内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险确实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三(sān)方(fāng)全(quán)程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付(fù)购(gòu)房，提供(gōng)期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立法，设置期房(fáng)预(yù)付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行(xíng)监(jiān)管，享1年保(bǎo)修(xiū)期(qī)后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的(de)前(qián)世(shì)今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二(èr)十世纪五(wǔ)十(shí)年(nián)代(dài)在中(zhōng)国(guó)香港，楼宇出租是(shì)地产行(xíng)业盛行的方式，但有着转让难(nán)、出租资金周转期(qī)长等问题，分层(céng)销售孕育(yù)而生。20世纪50年(nián)代，中国香港还未推行公共房屋(wū)制度，许多人栖身于木屋或者其他(tā)临时住(zhù)宅(zhái)，住房的(de)需求是相当(dāng)高，不(bù)过大多数居民的储蓄(xù)很少。当时楼(lóu)宇买卖多数以一整(zhěng)栋楼为单位，需要雄厚的资金实力才能购买(mǎi)。虽然楼宇出(chū)租是中国香(xiāng)港地产(chǎn)行业盛(shèng)行(xíng)的方(fāng)式，但有着转让难(nán)、出租资(zī)金周转期长(zhǎng)等(děng)问题。针对这(zhè)一(yī)系列问题，不少地产商开始探求新的方式，如把(bǎ)楼宇契(qì)约切开，即“分(fēn)契”，然后将楼宇(yǔ)分层出售。这模式(shì)一经推行，购买楼宇的市(shì)民数(shù)量有所增加，开发商(shāng)资金(jīn)周转加(jiā)快。

　　在分层出售的基(jī)础上，将“按揭”模式引入房地产销售，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖(mài)楼花”模式。1953年底霍英东创办(bàn)立(lì)信置(zhì)业有(yǒu)限公司(sī)，凭借商业直觉和多(duō)年经营(yíng)杂(zá)货铺、海(hǎi)上驳运(yùn)业务的经(jīng)验(yàn)，对(duì)于(yú)商品流(liú)通、资金周转有(yǒu)着独到的见解，在努力寻求(qiú)方法加快自身(shēn)资金周转(zhuǎn)。当(dāng)时其在购下(xià)九龙的一(yī)块(kuài)地盘后，除了分(fēn)层出售、还印发售(shòu)楼(lóu)说明书，上有文(wén)字详尽说(shuō)明楼宇的地势环境(jìng)、建筑材料、分层(céng)价格、订购方法等(děng)。此外，“卖楼花”是另外(wài)一(yī)个亮(liàng)点，即先(xiān)收取(qǔ)买家(jiā)的(de)订金，采用类似租金的分期付款形式，等(děng)新楼落(luò)成时，收齐(qí)买(mǎi)家(jiā)的钱，买家就拥(yōng)有了自己的房产(chǎn)。这种方式减轻(qīng)了民众购(gòu)房(fáng)的(de)资金(jīn)压力，加速了房(fáng)屋的(de)建(jiàn)造和销售，也解(jiě)决了(le)制造商的(de)资金问题，降低投资风险，在当时可谓是“双赢(yíng)”的举措。“预售(shòu)楼花(huā)+分期付款(kuǎn)”的(de)销售模式成为当(dāng)时中国香港(gǎng)房地产市场的一(yī)大特色，纵观中国香港房地产市(shì)场的改革，“卖楼花”模(mó)式高效率地(dì)解(jiě)决了核(hé)心(xīn)的(de)住(zhù)房供不应求的问题，使房市发展进入新阶(jiē)段。

　　预售楼花模式推动了(le)中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)楼市几十(shí)年(nián)繁荣，但期间也出现过(guò)“烂尾楼(lóu)”的情况，但监管部(bù)门不断(duàn)完善、规范化，建立(lì)健全的监管机制，促进(jìn)市场健康发展。例如，1960年，位于大角咀(jǔ)的一个楼盘因建(jiàn)筑费用超支停工，出现(xiàn)“烂(làn)尾”情况。在1961年后，中(zhōng)国香港管理(lǐ)部(bù)门提升了对于预售楼花制(zhì)度的监管，即要求(qiú)开(kāi)发商在(zài)预售前，确保(bǎo)地价款已经全部(bù)支付，还(hái)要证明自身有资金等能力把项(xiàng)目完成，资金需放(fàng)入律师所托管(guǎn)，支(zhī)取时需律所和(hé)建筑师的(de)核准。为(wèi)了防止开发商、律所、建筑师等造假(jiǎ)，套(tào)取监管账户资金，中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)要求律(lǜ)师行在银行开设(shè)的(de)信(xìn)托(tuō)账户（监管账户）、开(kāi)发(fā)商操(cāo)作等采取(qǔ)全透(tòu)明化机制，且(qiě)银行的责任(rèn)上升，如(rú)出现房屋“烂尾”情况，银行(xíng)将成最(zuì)大风(fēng)险(xiǎn)方，后(hòu)续需自身推(tuī)动项目完(wán)工。随(suí)着监管体系逐步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地版(bǎn)预售(shòu)制(zhì)”

　　二十世(shì)纪九十年代，中国内地(dì)面(miàn)临住房需求大和供给量短缺(quē)问题，引入“卖楼花”制度。建国以(yǐ)来(lái)，中(zhōng)国内地优先发展重工业(yè)，强调基础建设，这(zhè)一(yī)导向使前期(qī)发展工(gōng)业化的进程大于(yú)城(chéng)市化进程(chéng)，唯有解决(jué)住房基础等(děng)城市化配套问题，才能进一步推进(jìn)城市(shì)化。但当(dāng)时推行的(de)是“统一(yī)管理，统一分配，以租养房”的福利分房制度，住房市场发展起步较晚(wǎn)、增(zēng)速(sù)较慢，福利分房制度也出(chū)现了分配不公、效率低、配(pèi)套差等问题，因此福利分房制度不(bù)再适用于(yú)当时的国情。叠加房地产市场面临商(shāng)品房的需求量大，而社(shè)会缺(quē)少(shǎo)大型房(fáng)地产开发商，商(shāng)品房(fáng)供应量小的困(kùn)境，此时引入中国(guó)香港的“卖楼花”模式无疑(yí)是对内(nèi)地房(fáng)地产市场的一针(zhēn)强心剂(jì)。从(cóng)1994年(nián)起(qǐ)，中国内地逐步(bù)引进中国(guó)香港预售商品房制度，先后(hòu)出台多项文件，大力支(zhī)持国内房地产市场改革。例如，1998年，国务院(yuàn)出(chū)台《关于进一步深化城镇住房(fáng)制度改革，加快(kuài)住房(fáng)建设的通知》文件(jiàn)，决(jué)定停止(zhǐ)住房无偿实物(wù)分(fēn)配，逐步实行住房分配货币化、住房供(gōng)给商(shāng)品化、社会化的(de)住房新体制，从计(jì)划(huà)经济下的福(fú)利(lì)分房转(zhuǎn)向市场经济的商品房。房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场采用预(yù)售(shòu)制，允许开发商卖期房，解(jiě)决了房企(qǐ)缺少资金(jīn)和开发时间周期(qī)长的两大难题，开发商以预(yù)售款(kuǎn)撬(qiào)动(dòng)下(xià)一个(gè)项目的(de)开发，形成滚动开发模式，住房(fáng)供应速度加快。自此中国内地(dì)开始房改货币化，中国(guó)人民银行等(děng)多方(fāng)迅速出(chū)台相关(guān)的信(xìn)贷政策，支(zhī)持购房者，极大作用(yòng)推动(dòng)了房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)的发(fā)展。

　　引入中国(guó)香港“卖楼花”模式后，经(jīng)调整(zhěng)形成契合中国内地的商(shāng)品房预售制度。预售制(zhì)的初衷(zhōng)是为了缓解房企资(zī)金(jīn)压力(lì)，加(jiā)快(kuài)城镇住房建设。具(jù)体来说，是指房地产(chǎn)开(kāi)发企(qǐ)业(yè)将(jiāng)正在(zài)建设中(zhōng)的房屋预先出售给(gěi)购(gòu)房者，由购房者支付定金或房(fáng)款的行为。区别于中(zhōng)国香港，在中国内地实(shí)践(jiàn)过(guò)程中，商(shāng)品房(fáng)预售流程为：房地产开发商办理预售许可证(zhèng)-签订商品房买(mǎi)卖合同-进行备案登记和预告登记-交付(fù)房屋。在购房过程中(zhōng)，购房(fáng)者需要一次性付清首付款，并采用银行贷款的形(xíng)式一(yī)次性付清剩余房款，换言(yán)之，房屋未建成(chéng)，开发商可(kě)能已拿到了(le)全(quán)部(bù)购(gòu)房(fáng)款，这点与中国香港的按照(zhào)工程进度付款有所不同。对(duì)中国(guó)内地(dì)的开发(fā)商(shāng)而言，预售制商品房也开(kāi)启(qǐ)了(le)高(gāo)周转(zhuǎn)、高杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城(chéng)市化进(jìn)程，但背后潜藏的风(fēng)险确实存在

　　作(zuò)为中国内地商品房销售的最主(zhǔ)要方(fāng)式，预(yù)售制极大缩短房企现金回笼周(zhōu)期，同(tóng)时增加市(shì)场商品房供应，推动了城镇化发展进程。预售制在过去20多年对(duì)中(zhōng)国内地房地(dì)产市场(chǎng)的稳步发展起到了重要作(zuò)用，不仅解决了房地产市场快速发展阶段(duàn)的(de)资(zī)金需求，也提高(gāo)了居民居(jū)住(zhù)水平，中国内地城镇居民从筒子楼住到住宅小区，从全民蜗居到(dào)基(jī)本适居(jū)，住(zhù)房事业取(qǔ)得巨大进步，数十年时间走完发达国家几百年城镇(zhèn)化路程。改革开放以来(lái)，城镇化进程进(jìn)入快速发展时期。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿人(rén)增长至9.1亿(yì)人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建(jiàn)成区面积由7438平方公里增长至(zhì)60721平方(fāng)公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住房(fáng)存量报(bào)告：2021》测算(suàn)，1978-2020年(nián)中国内地城(chéng)镇(zhèn)住宅存量从(cóng)不到14亿(yì)平增至313.2亿平，城镇(zhèn)人均住(zhù)房建筑(zhù)面积从8.1平(píng)方米增(zēng)至34.7平方米(mǐ)，城镇住房(fáng)套数从约3100万(wàn)套增(zēng)至3.63亿(yì)套，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预售(shòu)制在当(dāng)前(qián)已成为中(zhōng)国内地商品房销售最主要方式，2005年中国内地(dì)商品(pǐn)住宅期房销售面积(jī)占总销售面积的比重为63％，而2021年期房累计销售面积(jī)达(dá)15.6亿(yì)平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中国内地房地(dì)产(chǎn)行业的发展。中国(guó)内地房地产历经(jīng)二十(shí)多年长周期繁荣，行(xíng)业各项(xiàng)指标大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新(xīn)开工面积从(cóng)2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房地产开发投资完成额(é)从0.4万(wàn)亿元(yuán)增(zēng)至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商品房销售面积和(hé)销售金额(é)分(fēn)别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速(sù)12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快速发(fā)展，房地产企业从无到有、从国(guó)企先行到民企崛起，队伍逐(zhú)渐(jiàn)壮大。2018年，房(fáng)地产企业数量达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来(lái)房地产也成为拉动中国内地(dì)经济高增长的火车头。

　　1）从(cóng)经济增长(zhǎng)渠(qú)道，房地产带动的上下游产业(yè)链特(tè)别长，高达(dá)50多个行业。2020年房地(dì)产及其(qí)产业链(liàn)占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业(yè)增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中房地(dì)产对金融、批发、建材的带动最为明(míng)显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完(wán)全拉动的投资(zī)占全(quán)社会固定资产投资的51.5％，其中，房(fáng)地产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款(kuǎn)占银行各项贷(dài)款余额的(de)比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如果加上信(xìn)托等通(tōng)道业务，占比超过(guò)三分之一。从房地产融资(zī)存量占社(shè)融(róng)存量比(bǐ)重(zhòng)看，2021年12月占比为18.76％。如果(guǒ)房企(qǐ)大(dà)面(miàn)积违约，将导致银(yín)行不(bù)良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据(jù)我们的《中国住(zhù)房市值测算报告》，2020年中国住房(fáng)市值为62.6万亿美元，大于美国(guó)的33.6万亿美(měi)元、日(rì)本(běn)的10.8万亿美元(yuán)、英法(fǎ)德(dé)三国合(hé)计的31.5万(wàn)亿(yì)美(měi)元。从住房市(shì)值占股(gǔ)债房市值的比(bǐ)例(lì)看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于(yú)美国的27％、日本的(de)37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市(shì)值与股债(zhài)房市(shì)值的比例(lì)较(jiào)高，主要(yào)是(shì)因为住房(fáng)市值高，以及中国资本市场发育尚不成(chéng)熟(shú)，直接融资比例较低(dī)，股票、债券市值较低(dī)，居民投资渠道缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预售制背后潜(qián)藏的风险(xiǎn)确实存在，当(dāng)前的(de)负面效应愈(yù)发凸显(xiǎn)。

　　从个人层面看(kàn)，绝(jué)大部分商品是一手交(jiāo)钱(qián)一手交(jiāo)货，预售制是(shì)对购买者的单方(fāng)面不公(gōng)平制(zhì)度，购(gòu)房老百(bǎi)姓几乎承(chéng)担了所有商品不能交付的风险(xiǎn)。比如，交(jiāo)房(fáng)等待期一般为(wèi)两年，在此期间，购房(fáng)者不仅承担银行利息，还要承(chéng)担延迟交房、“一房二(èr)卖”、房屋质量、房(fáng)产证延(yán)期(qī)办理甚(shèn)至不能交房等(děng)风险。另外，购房(fáng)者和开发商之间的购房合同、购(gòu)房者和银行的按(àn)揭(jiē)贷(dài)款合同是(shì)两(liǎng)个独立的合同关系，如果开(kāi)发(fā)商(shāng)发生(shēng)违约(yuē)，购房者只能根据购房合(hé)同向(xiàng)开发商主张权力，但依旧需要根(gēn)据按揭贷款合同(tóng)按时向银行(xíng)进行贷款偿还，因此购房者承担的风险较大(dà)。

　　从行业(yè)层面(miàn)看，预售制(zhì)助推部分房(fáng)企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张，资金若遇到下行周(zhōu)期，会引发资(zī)金链断裂、项目(mù)搁置等系列风险，进行影响(xiǎng)自(zì)身信(xìn)用和购房者对行(xíng)业的信心(xīn)。

　　从金融层面(miàn)看，银行作为按揭贷款的发(fā)放方，一旦房企因为市场波动或经营不善，出现资金(jīn)链断裂等一系列问题，导致“烂尾”等情况，而房(fáng)企通过与购(gòu)房者(zhě)签(qiān)订的预(yù)售合同和(hé)按揭合同(tóng)，已(yǐ)经从银(yín)行获得(dé)房款，如果(guǒ)购(gòu)房者丧失还(hái)款能力或短期不能还款(kuǎn)等，则风(fēng)险完(wán)全由银行(xíng)承(chéng)担，银行将(jiāng)面临较(jiào)大的(de)坏账(zhàng)压力。

　　从(cóng)监管(guǎn)角度看(kàn)，购房(fáng)者的预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归(guī)根结底两个字那就是(shì)“没钱”，即没钱(qián)付工程款(kuǎn)。在(zài)2004版的《城(chéng)市商品房(fáng)预售管理办法》中明(míng)确规定了开发企业预售商品房(fáng)所得款项应当用于有关的(de)工程建设，商品房预售(shòu)款监管的(de)具体(tǐ)办(bàn)法，由(yóu)房地产管理部门(mén)制定。但多年以来全国并没有统一(yī)的预售资金监(jiān)管规定，各(gè)地实行“一城一(yī)策”。例(lì)如，太原(yuán)、昆明、重庆(qìng)、长(zhǎng)沙等城市重点监管资金比(bǐ)例为总预售(shòu)款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福(fú)州、合肥等城市则按照项(xiàng)目的建安(ān)成本(běn)乘(chéng)以建筑面积或者项目工程总额报价计算重点(diǎn)资金。而事实是，不少购房款未进入(rù)监(jiān)管(guǎn)账户、或进入(rù)监(jiān)管账户后被挪用(yòng)，导致楼盘没有(yǒu)资金继续建设。收楼遥遥无期(qī)，月供(gōng)却被迫继续还(hái)款。那么，监管账户资金如何(hé)被挪走(zǒu)的(de)？实(shí)际上(shàng)，在过去房地(dì)产大开发(fā)时代的高周转背景(jǐng)下，抽调(diào)预售款监管账户资金，是行业“潜规则(zé)”。比(bǐ)如工程总承包方(fāng)，以(yǐ)工程建(jiàn)设名义，获得监管账户(hù)拨付资金，再由工(gōng)程方将资金转给(gěi)房企(qǐ)，而(ér)拨付(fù)的工程款(kuǎn)，远超工程(chéng)进度所需。通过这些方(fāng)式套取(qǔ)的资金，在房(fáng)企各地(dì)项目间流动，变相加(jiā)杠(gāng)杆，这样做提供了(le)资金流动性(xìng)，房(fáng)企(qǐ)抽(chōu)调(diào)资金统筹拿(ná)地(dì)、还款和(hé)楼盘(pán)建设，形(xíng)成(chéng)一种资金循环高周(zhōu)转模式，但一定程度(dù)上把风险(xiǎn)甩(shuǎi)给(gěi)了(le)购房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来说，国(guó)外商品房预售制度(dù)呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预付(fù)款保护：对于购房者预付(fù)资金，一般设有定金(jīn)或(huò)预付款保护机(jī)制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购(gòu)房者支付(fù)的预付(fù)款(kuǎn)比例相对较低，绝大部分房款在(zài)房(fáng)屋交付后(hòu)开始支付；

　　3）预付款支(zhī)付方式(shì)：预(yù)付款一般以定金方式支付，或按工程进度分期支付，或二(èr)者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用(yòng)两种方式(shì)发放(fàng)按(àn)揭贷款，一是按工(gōng)程进度付(fù)款(kuǎn)，按揭(jiē)贷(dài)款按照工程(chéng)进度(dù)逐渐发放，购房者开始月供；二(èr)是(shì)房屋交付后发放(fàng)按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护(hù)：为预(yù)售商品房(fáng)提(tí)供期房烂尾保险，在(zài)商品(pǐn)房出(chū)现(xiàn)重(zhòng)大延期或重(zhòng)大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房屋交付质量的保障有两种方(fāng)式，一是期房(fáng)由政府或第三方(fāng)验收(shōu)合(hé)格并提供验收(shōu)凭证(zhèng)后，开发商凭验收凭(píng)证取(qǔ)得购(gòu)房者支付(fù)的房(fáng)款。二是开发商为购房者(zhě)提供一定的保(bǎo)修(xiū)期，通(tōng)常1-5年，保修期满，购(gòu)房者(zhě)支(zhī)付(fù)尾款。

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付前预售资金第三方全程监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭(píng)证取得房款(kuǎn)

　　美国期房定(dìng)金一定期(qī)限(xiàn)内无条(tiáo)件(jiàn)返还，最(zuì)低首付比例为3.5％，交房前仅支付(fù)首(shǒu)付，其余房(fáng)款(kuǎn)交(jiāo)付(fù)后按揭还(hái)款，交付前(qián)资金由第三方全程监管(guǎn)，交(jiāo)付时开发商凭(píng)验(yàn)收凭证取(qǔ)得房款。

　　定金及首付环节(jié)，定(dìng)金比例(lì)一(yī)般为房款的1％-5％，首付比例最(zuì)低可(kě)低于3.5％，根据美(měi)国官方数据，2021年美国(guó)平均首付比例为(wèi)12％。

　　余款支付方(fāng)面(miàn)，除定金或首付外，购(gòu)房者(zhě)在房屋交付后通过按揭贷款(kuǎn)支付剩余房款。

　　资(zī)金监管方面(miàn)，美国为(wèi)防止开发商(shāng)挪用资金，购房者的定金及首付款由第三方(fāng)公证行或产权保险公司的(de)信托账户监管。如(rú)果开发(fā)商倒闭导致(zhì)楼盘烂尾，购房者资(zī)金可通(tōng)过申请仲裁(cái)取回，且不承(chéng)担任何责任与(yǔ)损失。而开发商在(zài)房屋建设过程中的资(zī)金全部来(lái)自银行，银行根据工程进度向开发商(shāng)提供一定比例的贷款，由于开发商(shāng)挪(nuó)用资金直接(jiē)损害银行利益，银行有充分动机(jī)监管开发(fā)商施(shī)工(gōng)进度。开发(fā)商在(zài)房屋交付时需(xū)取(qǔ)得由政府相(xiāng)关部门经审查后(hòu)发(fā)放(fàng)的(de)验收(shōu)凭证，通过验收凭证(zhèng)向银(yín)行得到购房(fáng)者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购(gòu)房(fáng)，提供(gōng)期房烂(làn)尾险

　　德国期(qī)房可零首付购(gòu)房，房款按(àn)建造工期(qī)进度支(zhī)付，按揭按工期放(fàng)款后(hòu)还贷，房贷利(lì)率(lǜ)采(cǎi)用固定利率，开发(fā)商或(huò)购房者可购(gòu)买期房烂(làn)尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛(kǎn)方(fāng)面(miàn)，德国开发商在项(xiàng)目获批后即可预售房屋。签署购房合同(tóng)前，购房者需(xū)支付约2000欧的定(dìng)金并进(jìn)行预约公证，签订合(hé)同后定金退还。如由于任何原因不能购买，定金按照(zhào)德国法律(lǜ)全部退还(hái)。

　　签署(shǔ)购房合同后(hòu)，购(gòu)房者需支付公证费和土(tǔ)地交易(yì)税，分(fēn)别为房(fáng)屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含(hán)在(zài)购房款中，属于(yú)购房附加费。

　　首付方面，德国(guó)没(méi)有(yǒu)规定最低首付比例(lì)，可零首付(fù)购房。

　　余款(kuǎn)方面(miàn)，德国也采取按工(gōng)期支付房款(kuǎn)的制度，一般分(fēn)7笔进行(xíng)支(zhī)付(fù)，具(jù)体支付节点、比例因项(xiàng)目而异。一般(bān)来(lái)说，支(zhī)付节点可(kě)分(fēn)为公证后(hòu)、主体完工、内部(bù)水暖(nuǎn)电(diàn)路完(wán)工、窗户玻璃完工、室内清洁及(jí)墙面完工、地板(bǎn)完工、全部完工(gōng)，支付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者可(kě)在(zài)支(zhī)付房款前申请房(fáng)贷，房贷利率采用固定(dìng)利(lì)率(lǜ)，银行按施工节奏分多(duō)次(cì)发放贷款，每笔贷款给(gěi)予购(gòu)房者一定(dìng)使(shǐ)用(yòng)期(qī)限，期(qī)限结束后，购房者开(kāi)始还贷。

　　保险方面，德国保险公司针对期房设(shè)计了两种保险(xiǎn)，保险的功能是(shì)当(dāng)房屋(wū)出现(xiàn)重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保险公司保(bǎo)证开发商赔偿或修复(fù)，开(kāi)发商破产，由保险公司负责相应(yīng)赔偿。保险由开发商(shāng)或购(gòu)房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机(jī)制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　英国(guó)预(yù)售制(zhì)设有10％定(dìng)金保险保(bǎo)护(hù)机制，交(jiāo)房(fáng)前付款比例(lì)仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管。

　　订立(lì)合同前，买卖双方均(jūn)有一名(míng)律(lǜ)师，负(fù)责沟(gōu)通期房交易(yì)中的房产、资(zī)金、合同(tóng)等(děng)各个环节，各环节(jié)内容确认无误后签(qiān)订首付(fù)交换合同。

　　定金方面(miàn)，英(yīng)国(guó)设置了10％定(dìng)金保险保护(hù)机制，当开发商出现财(cái)务、经营问题(tí)时，购房者10％的定金(jīn)由保险公司赔付，而超出10％的部分(fēn)较难追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付(fù)需要在合同(tóng)签订21天内支付。

　　余款支付环(huán)节，英国采(cǎi)取按工程进度付款的方式，但是交(jiāo)房前付款比例相(xiāng)对较低(dī)，一般会(huì)在合同签订6-24个(gè)月分(fēn)别支付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即(jí)交(母猪凶如狗是什么动物生肖 母猪凶悍如何处理jiāo)房前付(fù)款(kuǎn)比例在(zài)20％-45％之间，剩余款项交房(fáng)后支付。

　　交付环(huán)节(jié)，英(yīng)国规(guī)定房屋必须经过房(fáng)产公证公(gōng)司的检验验收后才(cái)能交付(fù)，交付后(hòu)方(fāng)可(kě)按揭还贷(dài)。

　　资金监管环节，英国期(qī)房预(yù)售资金监管极(jí)为严格，资金也由律师监管，在确认工程进度、支付相关款(kuǎn)项过程中(zhōng)，由(yóu)买(mǎi)房律师将资金转给卖方律(lǜ)师，卖方律师转给开发商(shāng)，即(jí)资金在进入(rù)开发商账(zhàng)户(hù)前经过(guò)两道关(guān)口，有利于保(bǎo)障购房者资金安全(quán)。

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规范期房交(jiāo)易立法(fǎ)，设置期(qī)房预付款(kuǎn)保全措(cuò)施(shī)

　　日(rì)本(běn)期房交易立(lì)法，定金超5％或1000万日元时，开发商必须完成“预售房定金(jīn)保全措(cuò)施”，交(jiāo)房前付(fù)款(kuǎn)比例不超(chāo)房(fáng)款的20％，开发商违约需返(fǎn)还定价并赔偿约(yuē)10％房(fáng)款，交房后(hòu)按揭(jiē)还(hái)款(kuǎn)。

　　立(lì)法方面(miàn)，日(rì)本(běn)二战结束(shù)后由于(yú)房(fáng)屋供给严重失(shī)衡，叠加(jiā)法律空白，社(shè)会上“一(yī)房二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出台(tái)《宅地建筑物交易法》，经多次修订(dìng)，目前是唯一(yī)一(yī)部规范期房交易的法律。

　　定金保护(hù)方面，根据日本《宅(zhái)地(dì)建(jiàn)物取引(yǐn)业(yè)法》，对(duì)购(gòu)房者支(zhī)付(fù)定金超(chāo)过5％或超1000万日(rì)元(yuán)的部分(fēn)，法律(lǜ)要(yào)求(qiú)开发商必须完(wán)成(chéng)定金保(bǎo)全措施才可预售(shòu)。什么(me)是定(dìng)金(jīn)保全措施(shī)？即买卖双方(fāng)签订购(gòu)房合同时，开发商向金(jīn)融机构或指定保证机构或保险机构签订定(dìng)金保证委托合同，设置购房者(zhě)定金的保证(zhèng)或保险(xiǎn)，并将相(xiāng)应的(de)保证金证明书交付(fù)给购房者(zhě)。除定金外，其他预先(xiān)支付的(de)购房款也受该措施保护。若开发商倒闭导致期(qī)房烂尾，购(gòu)房者可(kě)凭保证金证明书向(xiàng)金融(róng)机构或保证机构或保险公司兑付，同时，开发(fā)商需向购房者赔付违约金，一般(bān)约(yuē)为(wèi)房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需(xū)支(zhī)付最多不超20％的定金，签订购房合(hé)同(tóng)后(hòu)，购房者即(jí)可向银行申(shēn)请(qǐng)贷款，但(dàn)交(jiāo)房后才(cái)开始按揭贷(dài)款，除定(dìng)金(jīn)外(wài)的剩余房款在交房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买(mǎi)方(fāng)资金由银(yín)行监管，享1年保修期(qī)后(hòu)付尾款

　　新加坡(pō)期房购房者(zhě)违约可返还(hái)相当于3.75％房款的订金，首付比(bǐ)例20％，余(yú)款按工程(chéng)进度支付(fù)，所有资金进银行专门项目(mù)资(zī)金账户，交房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环(huán)节(jié)，新加(jiā)坡开发(fā)商有统一的选(xuǎn)购权合同(tóng)以及订金返(fǎn)还(hái)机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房(fáng)款作为(wèi)订金，OTP有效(xiào)期(qī)14天，执行(xíng)OTP则进(jìn)一步签(qiān)订购买合同，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首付比例(lì)方面，签订(dìng)购(gòu)房合同后，购(gòu)房者需支付(fù)15％的首付及(jí)印花税(shuì)，同时购房者向(xiàng)银行申请按揭贷款。

　　余款支付(fù)上，新加坡期房同样(yàng)采取按工程进度(dù)付款(kuǎn)的(de)方(fāng)式，《发展商条(tiáo)例》对期房付款流程做了统(tǒng)一详细规定，要求所(suǒ)有开发(fā)商遵守，支付节点一般为合同(tóng)签(qiān)订后、地基完工、框架完工、管(guǎn)道(dào)门窗(chuāng)等完(wán)工等，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照(zhào)工程进度放款，月(yuè)供在此过程中随着放出贷款(kuǎn)的增加而增(zēng)加，未放款部分(fēn)无(wú)需月供。

　　资金(jīn)监管方面(miàn)，购房者的订金(jīn)与付款会(huì)存入银行专门的(de)项目资金(jīn)账户，账户资金提取须(xū)与房屋建设有关。房(fáng)屋交(jiāo)付后(h母猪凶如狗是什么动物生肖 母猪凶悍如何处理òu)，购房(fáng)者享受1年(nián)的房屋保修期(qī)，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房(fáng)地产到了政策出(chū)手临界点，重点是(shì)保交楼和房企(qǐ)重组。一方面，加大对刚需和改善型需求的(de)支持力度，长短兼顾妥(tuǒ)善应(yīng)对局部(bù)停(tíng)贷现(xiàn)象，重点是保交楼保复工保(bǎo)民生，给予(yǔ)强有力(lì)的金融工具支持。另一方(fāng)面，从现在起，对还在正常运转的(de)房(fáng)企包括民营企业，加大支持力(lì)度(dù)，由优质房企牵头并购重组整个行业(yè)，为每个(gè)房(fáng)企配套AMC和(hé)财团，给予金(jīn)融工具配套。

　　二，中期来看，应充(chōng)分(fēn)估计形势复杂性和人性复杂性，兼顾化解停贷、复工(gōng)保(bǎo)交楼、重组(zǔ)房企债(zhài)务、恢(huī)复市场信心以及长效(xiào)机制。长效机制四大关键(jiàn)是(shì)推动城市群战(zhàn)略(lüè)、人地(dì)挂钩、金(jīn)融中性稳定(dìng)和房地产(chǎn)税。定金环节，建立开发商违约后定金保护机制，如将已支(zhī)付(fù)定金冻结至房屋交(jiāo)付阶段，保障购房者定金安全。签订(dìng)合同环节(jié)，鼓励保险公司介入，为房屋重大延期以及重大缺陷等情况提(tí)供充分的(de)保障。余款支付(fù)环(huán)节，建立(lì)按工母猪凶如狗是什么动物生肖 母猪凶悍如何处理程(chéng)进度付款机制或(huò)交房(fáng)后按(àn)揭贷款机制，充(chōng)分保护购房者的权益。资金监(jiān)管(guǎn)环节，引入独立于开发(fā)商、银(yín)行的第三(sān)方(fāng)资(zī)金(jīn)监管机构，或由政府相关部门(mén)直接监管，以(yǐ)此(cǐ)防止资金挪用现(xiàn)象。交付环节，建立商品(pǐn)房(fáng)保修期制度。保修期内(nèi)，开(kāi)发商(shāng)应对房屋质量问题(tí)全权负责、免费维修，购房者在保修期结束后支付(fù)尾款。

　　三(sān)，长期(qī)来看，取(qǔ)消商品房预售(shòu)制是(shì)大势(shì)所(suǒ)趋。一方面(miàn)，98年(nián)房改时，全(quán)国缺(quē)房子，开发商(shāng)缺(quē)钱，预售制(zhì)是权宜(yí)之(zhī)计，现在全国(guó)套(tào)户比超(chāo)过1，从大开发进入存量时(shí)代，对购房民众不公平的预售制已经过时了(le)，该取消了(le)，改为现(xiàn)房销售。另(lìng)一方面，取消预售(shòu)制，改为(wèi)现房销售，开发商将拼(pīn)的(de)不是五花八(bā)门、眼花(huā)缭乱、不知道能不能兑现(xiàn)的(de)营销手段，而是所见即(jí)所得的过硬的产品质量和诚信，这才是对购房民众的(de)最根(gēn)本最实(shí)质(zhì)的保障，这样将(jiāng)极大的提升开发商的建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐劣币。

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