5月以(yǐ)来，房地产(chǎn)板(bǎn)块(kuài)个(gè)股多出现小(xiǎo)幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数本(běn)月涨幅(fú)约为2％。而以公募基金为(wèi)代(dài)表的机构(gòu)对于这(zhè)一板块(kuài)已经在悄然(rán)布局。数据显示，以(yǐ)南方(fāng)和华夏的两(liǎng)只老牌(pái)ETF基金为(wèi)例，5月(yuè)9日(rì)时所公布(bù)的(de)总份额均较4月28日时有小幅增长。根据(jù)基金一季(jì)报统计，龙头与地方国企央企(qǐ)获(huò)得增(zēng)持，持仓数量占流(liú)通股比重(zhòng)增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地产或“底部回升”

　　行业红(hóng)利时(shí)代(dài)已(yǐ)过 精耕细作成共(gòng)识

　　从公(gōng)募基金对房地产的配置(zhì)看，2019年(nián)末，公(gōng)募所持(chí)有的房地产行业标的市(shì)值约(yuē)1188亿元，占其所(suǒ)持股票市(shì)值的4.66％左(zuǒ)右；2020年(nián)市场表(biǎo)现出色，但公(gōng)募所持房地产公司市值在股票资产(chǎn)中的占比却断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一(yī)数值更是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现了三年来的首次回(huí)升，年(nián)底这(zhè)一(yī)数(shù)值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公募对房地产(chǎn)行业的(de)持(chí)股比(bǐ)例也(yě)同步回升，从2021年底的6.94％提高到(dào)2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度得(dé)以(yǐ)延续。数据(jù)统计显示，公募重(zhòng)仓持有房地(dì)产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四季(jì)度提升6.71％。持仓市值前(qián)五个股分(fēn)别为保利发(fā)展、招商蛇口、万科A、华(huá)发股份、滨江集团，持仓市值(zhí)占(zhàn)板块比(bǐ)重合计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从(cóng)中(zhōng)不难发现，公募对于房地产的投资(zī)愈发有(yǒu)集中于龙头的趋势(shì)。Wind显示(shì)，在公募(mù)基金一季报汇总的重仓股中，房地产板(bǎn)块排名最高的(de)是保利(lì)发展，在基金重(zhòng)仓第33位。排名第二的是招商蛇口，排在第78位。而老(lǎo)牌龙头(tóu)股万科A排在第96位(wèi)。对比去(qù)年(nián)四季报，变化(huà)之(zhī)处(chù)首先在于几只房地产(chǎn)龙头股从排位上看均有退步，尤其是万科最(zuì)为(wèi)明显；其(qí)次是(shì)金(jīn)地集团(tuán)退(tuì)出百(bǎi)大之列。但考虑到房(fáng)地产是复苏链上最后一环，且(qiě)首季并非行(xíng)业(yè)销售旺季，其传(chuán)导(dǎo)到二级市场乃至机(jī)构持仓上还(hái)需(xū)要时间(jiān)周期。

　　形成(chéng)共(gòng)识的是，经济圈判断(duàn)房地产(chǎn)已经进入大分(fēn)化时代，一(yī)二线城市好于三四线(xiàn)城市(shì)。而映射到二级市场投资上，配置房地产行业轻(qīng)松收获行业贝(bèi)塔的红利期一去不返了。“如果按照产业周(zhōu)期(qī)来(lái)分(fēn)类，包括房地产等几类行业在(zài)盖特纳曲(qū)线(xiàn)里属于成熟期或(huò)者(zhě)衰退(tuì)期(qī)的行业，传统(tǒng)认(rèn)知上(shàng)没有什么投(tóu)资机会的。但(dàn)在这几年(nián)特殊(shū)的行情(qíng)里包括煤炭、电解铝等(děng)类似的行业也出现了一些机会，背后的逻辑(jí)是供(gōng)给(gěi)侧(cè)发生了更大的变化。”一不(bù)愿具名(míng)的上海公募基金经理指出。

　　不(bù)过也有公募人(rén)士持谨(jǐn)慎乐(lè)观态度：“行业前(qián)几年17亿～18亿(yì)平方(fāng)米(mǐ)的(de)年销售面积很难(nán)再出现了，2022年光(guāng)是(shì)居民存款数量(liàng)增加了15万亿元。中国存量有400亿平方米(mǐ)建筑面积，考虑(lǜ)存量地产的更新，也有近10亿平方米(mǐ)。需求端还(hái)需要(yào)有一定的政(zhèng)策出来去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房(fáng)地产研究员吕功(gōng)绩也指出：“时至今日，无论从(cóng)城(chéng)镇化的进程(chéng)，还(hái)是人均(jūn)住(zhù)房面(miàn)积（接近30平/人），我(wǒ)国均已告别住房(fáng)短缺(quē)时代(dài)，而目(mù)前居民的(de)杠杆率和房价收入也不支撑每年18万亿元(yuán)的销售额，以及过快上行(xíng)的房价，因而行业高增的时(shí)代已经过去，未来行业的需求(qiú)或将回落，在(zài)此过(guò)程中，伴随着地(dì)产(chǎn)的高杠杆属性，就很容(róng)易(yì)出现信用(yòng)风险问(wèn)题(tí)（类似(shì)2022年的民(mín)营地产(chǎn)爆雷），行业进入到供给侧出清的过程。这个过程中，综合竞争(zhēng)力强的(de)公(gōng)司就能够(gòu)通过大鱼吃小鱼的芹菜榨汁要开水焯一下吗，芹菜榨汁用生的好还是熟的好方式，获(huò)得市占率的提(tí)升。当行业需求(qiú)见(jiàn)顶回(huí)落时(shí)，行业(yè)的贝(bèi)塔(tǎ)已经(jīng)过去了，但(dàn)不代表没有投资机会，机会在于(yú)城(chéng)市、位(wèi)置、产品的阿尔法，而(ér)对应到股(gǔ)票投资(zī)，就是强竞争(zhēng)力公司的阿尔(ěr)法。”

　　或许也是基于这样的认识(shí)转变，精耕细作个股成为公募乃至整体(tǐ)机构的务实之(zhī)举。

　　机构配置房地产(chǎn)“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优(yōu)质(zhì)区域(yù)性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收(shōu)盘(pán)，中(zhōng)信房地产指数本月涨幅约为2％。从(cóng)具体(tǐ)的个(gè)股来(lái)看，《红周刊》利(lì)用Wind统计申(shēn)万(wàn)房地产板(bǎn)块(kuài)个股，在(zài)纳入(rù)统计的124只(zhǐ)房芹菜榨汁要开水焯一下吗，芹菜榨汁用生的好还是熟的好(fáng)地产(chǎn)类标的股(gǔ)中(zhōng)，本月(yuè)以来实(shí)现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前(qián)五的公司(sī)月内涨幅超过了10％，它们分别(bié)是上实发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安(ān)地(dì)产。排名第一(yī)的上实发(fā)展，五一假期归(guī)来后日成交(jiāo)量明显放大，4日、5日连续两(liǎng)个交(jiāo)易(yì)日收出涨停。从该股的基本面来看，上实(shí)发(fā)展的主营业务为房地产开发与经营。公司(sī)的主要产品及服务为房地产(chǎn)销售、房地产租赁、物业管(guǎn)理服务(wù)、工程项目、酒店经营。从业(yè)绩数据来看，2022年(nián)，其实现营业收入52.48亿元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿(yì)元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母(mǔ)净利(lì)润2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不过从(cóng)十大流通股股东来看(kàn)，各类机构都有对其布局的例子。以3月31日时(shí)的(de)首季十大(dà)流通股股东来(lái)看， 具体包括公募的上银基金、私募的迎水文龙、中央汇金、长城资(zī)产管理(lǐ)公司等都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂时排名第(dì)二的(de)浦东(dōng)金桥也是(shì)上(shàng)海(hǎi)本地房企(qǐ)，其第一季度(dù)的收入利润规模大幅度复苏。究其原(yuán)因，一方面(miàn)是该(gāi)公司后疫情时代出(chū)租(zū)率复苏至近年来最高，另一方面则是公(gōng)司拿(ná)地结算(suàn)持续(xù)性向(xiàng)好，从数字上看，一(yī)季度新增虹(hóng)口135、138住宅地(dì)块，总建(jiàn)筑面积(jī)约54万平方米。

　　在这样的业绩势头(tóu)向(xiàng)好(hǎo)背景下，自然也(yě)吸引(yǐn)了知名机构(gòu)在其中持续驻足。从第一季度十(shí)大流通股股东来看，知名(míng)私募高毅邓(dèng)晓峰(fēng)的两只(zhǐ)产品依然在前十中，这(zhè)也是(shì)连(lián)续第三个季度他有(yǒu)的两(liǎng)只产品杀入前十(shí)。同时榜单中(zhōng)还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局(jú)，其(qí)当季(jì)还小幅增加了(le)持股(gǔ)。

　　除去上述两(liǎng)家上海区域性(xìng)地产公司外，荣安地产则是主(zhǔ)要布局在深圳的(de)地产公司，一(yī)季报交出的也是一份报(bào)喜的成绩单：首季(jì)公司实现营业收入51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归(guī)属于上市公司(sī)股东的净(jìng)利润(rùn)6.48亿元，同(tóng)比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度(dù)来看(kàn)，《红周刊》注意到两只公募(mù)指(zhǐ)基首(shǒu)季(jì)新杀入(rù)十大流(liú)通股股东(dōng)行(xíng)列(liè)。具体(tǐ)说来(lái)， 南(nán)方中证全指房地(dì)产ETF上榜排名(míng)第七位，富国中(zhōng)证指数1000增强则(zé)排名第九位，此外联袂出现(xiàn)的(de)机(jī)构还(hái)有QFII高盛国际(jì)和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基金相关人士分(fēn)析(xī)：“经历过行业洗牌和兼并重组后(hòu)，龙头的价值更为笃定突出；从拿地端看(kàn)，2022年土地市场大幅降温，优(yōu)质(zhì)土地供给较多（券商测算对应(yīng)潜在(zài)毛利率在25％以上，目前房企的利润率仅(jǐn)20％），绝大多数房(fáng)企受限于信用问题或者资金紧张(zhāng)没法(fǎ)拿(ná)地(dì)，龙头房企趁机(jī)获取(qǔ)低(dī)成本土地，龙头房企的拿地力(lì)度（拿地金(jīn)额/销售金额）基本(běn)在(zài)30％以上；从融资上看(kàn)，龙头房(fáng)企杠杆率较低(dī)，净负债率基本在70％以下，而(ér)其他房(fáng)企的净(jìng)负(fù)债(zhài)率普(pǔ)遍都在100％以上，加(jiā)杠(gāng)杆空间有限，从(cóng)融资成本看(kàn)，龙头(tóu)房企的(de)融(róng)资成本不断(duàn)下滑，基本(běn)在3％、4％左右；对(duì)应到2023年的销(xiāo)售，龙(lóng)头房企(qǐ)明(míng)显跑赢行业，1～4月百强房(fáng)企的销售额(é)增速为(wèi)9％，而TOP14的销售额增(zēng)速为29％。”

　　需要强调的(de)是，在(zài)当前中特(tè)估的浪潮下，央国企地产股或存在(zài)发展的大(dà)好机会。中信证券指出：“房地产行业的结构性机(jī)会依然存在，少部(bù)分公司尤其是央企占据显著优势，其主(zhǔ)要又(yòu)体现为库存的优势。央企地(dì)产公(gōng)司，现阶段表现出较低的融(róng)资成(chéng)本，优质的开发资源和(hé)良好(hǎo)的不动产(chǎn)资(zī)产运营能力的(de)多(duō)重竞争优势。”

　　“即使没(méi)有中特(tè)估，国央企相较于民营地产公司也是更(gèng)有优势的。”吕功绩强调，“对于减(jiǎn)值、土地资源(yuán)债权债务关系等问题，市场(chǎng)对民营(yíng)房开企业(yè)的资产会有更多担忧和质疑，所以在这一(yī)轮行业出清(qīng)的(de)过程中，央国企(qǐ)相(xiāng)较于民企来说估值的修(xiū)复更明显。中特估的角(jiǎo)度(dù)从中长期(qī)的维度(dù)看，行业的(de)逻(luó)辑在于集(jí)中度提升后(hòu)，行业进入高质量发展(zhǎn)阶段，具备较(jiào)快(kuài)速发(fā)展阶段更稳定且(qiě)可预期的(de)盈利和现金流创(chuàng)造(zào)能力，以(yǐ)此带来估值中枢的提升，应该关注估值相对较低，企(qǐ)业自身资产的质量(liàng)好、运营(yíng)能力强、可以创造持续(xù)现金流的企业。”

　　“存量时(shí)代中行业普涨的概率比较低(dī)，行业(yè)内(nèi)部将出现分(fēn)化，要关注将受益(yì)于行业集中(zhōng)度提升的头(tóu)部公司(sī)。”星石投资首席研究官方磊也表示。

　　顺应机构这一思路的话，或许还是(shì)保利发(fā)展、招(zhāo)商(shāng)蛇口(kǒu)等国资背景(jǐng)龙头(tóu)前途更(gèng)为光明。不过国投瑞银基金投资部副总(zǒng)监綦傅鹏(péng)表示：“需(xū)要客观地(dì)去(qù)持(chí)续观察(chá)国(guó)企央企(qǐ)在三个(gè)方面(miàn)是否可(kě)以维持，首(shǒu)先是融资成本(běn)保持低位(wèi)，其次是销售份(fèn)额持续提(tí)升，再次是拿(ná)地份额持续提升。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机构需(xū)要(yào)多给(gěi)一(yī)些耐心

　　而《红周刊(kān)》也(yě)根据房(fáng)企一季报梳理发现，对于2022年的业绩(jì)出(chū)现的整体下(xià)滑，2023年一季(jì)度(dù)的业绩分化更趋(qū)明显，保利发展、滨江集团等房(fáng)企营收、净利均实现了业绩(jì)的回正，甚至是较(jiào)大增(zēng)速的增长。而这些公(gōng)司也是机构(gòu)的重仓对象。

　　对此(cǐ)，知名房(fáng)地产业(yè)内人士张宏(hóng)伟向《红周刊》分析(xī)表示(shì)，业绩(jì)出现(xiàn)明显(xiǎn)改善的房(fáng)企，主要是(shì)因为过去两三年时间，尤其是(shì)在2021年(nián)下半年民营房企不(bù)怎么投资拿地之后，国(guó)有企业仍在持续(xù)性地拿地，且主要集(jí)中在核心城市，投(tóu)资力度(dù)较大。投资(zī)的驱动(dòng)能(néng)够(gòu)推动房企(qǐ)销售业绩的增长，从而在2023年一(yī)季度市场恢(huī)复(fù)但仍(réng)处(chù)于调(diào)整的(de)过(guò)程中，能(néng)够保(bǎo)有一个正(zhèng)增(zēng)长。

　　不过(guò)张宏(hóng)伟(wěi)同时也(yě)提醒表示，在房(fáng)地(dì)产(chǎn)的(de)复苏过程中，还面临着一些不确(què)定性。其实(shí)整个市场从(cóng)四月(yuè)份开(kāi)始又(yòu)在往(wǎng)下掉。除了(le)杭(háng)州、成都(dōu)等(děng)极个别城市四月环比三月相对表现较(jiào)好之外，包(bāo)括北京、上海在内的绝大(dà)多(duō)数城市都出现环(huán)比下(xià)滑的情况。而现在五月的市(shì)场表现也不太乐(lè)观。按照现在的经济(jì)状况、收入情况，以及市场的去(qù)库存压力(lì)、企业的资金面(miàn)压力(lì)，可能(néng)会出现，到六月份房企为了半年报冲业(yè)绩出现市场的短期反弹(dàn)外的一个市场乏力(lì)现象。也就是说，第(dì)二季度、第三季度增(zēng)长不确定(dìng)性(xìng)的(de)压力仍旧较大。

　　上海利檀投(tóu)资(zī)董事长(zhǎng)陈(chén)昊扬也向(xiàng)《红周刊》指出(chū)，现(xiàn)在整个房地产以及其上下(xià)游(yóu)产(chǎn)业链(liàn)的复苏速度都比想象的要慢(màn)很多，我(wǒ)们要多给(gěi)一些耐心，这个时候，在(zài)房地产以及上下游就不是赚(zhuàn)快钱的(de)时(shí)候，只(zhǐ)能赚(zhuàn)他基本面的钱。但这(zhè)也意味着，只有极为少数(shù)的、做得比同行好得(dé)多的企(qǐ)业，会(huì)伴随整个(gè)行(xíng)业(yè)的弱复苏，业(yè)绩会逐步体现出来(lái)。所以只能(néng)耐心(xīn)地去等待它的基本面不断地凸显出来，这需(xū)要时间。

　　（本文已刊发于(yú)5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为(wèi)举例分析，不做买卖推荐。）

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