饱受争议的二手(shǒu)房(fáng)交易中介费问题(tí)，正逐渐得到(dào)监管部门的(de)重(zhòng)视。

　　5月8日，住建部、市场(chǎng)监(jiān)管(guǎn)总局联合发布了(le)关于规范(fàn)房地产(chǎn)经(jīng)纪服务的(de)意见。意见提及(jí)，近年来(lái)，部(bù)分房(fáng)地产(chǎn)经纪机(jī)构存在利(lì)用房源客源优势(shì)收取(qǔ)过高(gāo)费用、未(wèi)明码标价、捆绑(bǎng)收费、滥用客(kè)户(hù)个人信(xìn)息(xī)等问题，加重交(jiāo)易当(dāng)事人(rén)负担、侵(qīn)害其合(hé)法权益。

　　基于上述背景，两部门从加(jiā)强从业(yè)主(zhǔ)体(tǐ)管理、明确经纪服务内容、合理确定(dìng)经(jīng)纪服务收费、严(yán)格实行(xíng)明(míng)码标价等十方面(miàn)，提出(chū)了意见。

　　中原地产首席分(fēn)析师张大伟(wěi)称，随着(zhe)城(chéng)市发展，一二线城市(shì)二(èr)手(shǒu)房交易占比(bǐ)逐渐增加(jiā)。以北京、上海为例(lì)，二(èr)手房占市场成交比例超过80％，大(dà)量(liàng)二(èr)手房成交依赖中介居间成交，房地产(chǎn)喝康宝莱奶昔减下来会反弹吗，康宝莱奶昔减肥成功后会不会反弹调控重心逐渐从开发商过渡(dù)到中(zhōng)介公司。

　　广东省城规院住房政策研究(jiū)中心首席研(yán)究员李宇嘉表示，买(mǎi)房对(duì)居民来(lái)说属于金额不(bù)低的大宗交易，由于(yú)二手房交易成(chéng)本(běn)较高、交易周期(qī)较(jiào)长，具(jù)有非常(cháng)强的专(zhuān)业(yè)性，居(jū)民往往通过中(zhōng)介来完成。但很多(duō)中介(jiè)利用信息不(bù)对称等问题，将非必要的收费夹(jiā)带其中，如收取过桥融资(zī)、按揭费、担保费(fèi)等(děng)，对(duì)居民造成额外的负担，而且这些(xiē)服务事项并未明码标(biāo)价。

　　对于二手房市场交易(yì)过(guò)程(chéng)中存在的“乱象”，李(lǐ)宇嘉指出，对包括经纪服务(wù)在内的相关市场交易行为(wèi)及其主体进行规范和(hé)秩序整(zhěng)顿，是房地产市场(chǎng)管(guǎn)理和调控的(de)主(zhǔ)题。“当下(xià)，推进这项工作的意(yì)义更大，也更急迫。”

　　中介收(shōu)费问题(tí)成(chéng)监管重点

　　二(èr)手房市场中(zhōng)，历来对(duì)房地产经纪服务行业关注最(zuì)多的(de)一个话(huà)题，便(biàn)是房(fáng)地产(chǎn)经纪服务(wù)费(fèi)的问(wèn)题。

　　张大伟(wěi)认(rèn)为，未来相关部门主要监管的重点，将是对房地(dì)产经(jīng)纪服(fú)务收费及中介(jiè)交易(yì)进行规范。

　　在热点(diǎn)城(chéng)市，二手房屋(wū)交易过程中(zhōng)，部分价值不菲(fēi)的房屋，往往要缴纳(nà)一笔金额不低的中介(jiè)费。以北京某房地产经(jīng)纪服(fú)务机构2.7％的服(fú)务费率计(jì)算，一套1000万元的房屋，中介(jiè)费约为27万(wàn)。

　　在合理确定(dìng)经纪服务(wù)收费上，两部(bù)门(mén)在(zài)此(cǐ)次(cì)意(yì)见中提及，房(fáng)地产经纪机构要合(hé)理降低住房买卖和租赁(lìn)经纪(jì)服务费(fèi)用。鼓励按照成交价格越高(gāo)、服务费率越低的原则实行分档定价。引导(dǎo)由交易双方共(gòng)同承担经喝康宝莱奶昔减下来会反弹吗，康宝莱奶昔减肥成功后会不会反弹(jīng)纪(jì)服务费用。

　　据张(zhāng)大伟介绍，目前房(fáng)地产经纪服(fú)务收费(fèi)标(biāo)准的(de)最早依据(jù)是1995年国家计(jì)委建设(shè)部下发的《关(guān)于房地产中介服务收费的通知》（971号文(wén)），其中(zhōng)第(dì)六条规定(dìng)：房屋(wū)买卖代理收费，按成交价格(gé)总额的0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北(běi)京为例，目前(qián)北京市执行的2014年(nián)更新后(hòu)的收费标准，即根(gēn)据这(zhè)样的规定：“少数(shù)特别(bié)复(fù)杂的(de)住宅买卖经纪服务，经交易(yì)各方协商同(tóng)意，可在(zài)规定的收(shōu)费标准基础上(shàng)适当上浮，上(shàng)浮幅度(dù)最(zuì)高(gāo)不得超过10％。”这意味着，当前(qián)北京二手房(fáng)中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大(dà)伟表示，本着“简(jiǎn)政放权”的(de)精神(shén)，北京2015年取消了房(fáng)地产(chǎn)中(zhōng)介服务等57个政(zhèng)府(fǔ)定价，房地产经纪(jì)服务收费(fèi)多少由(yóu)各(gè)中介机构自行决(jué)定。

　　“房产中介机(jī)构在实际收取费用过程(chéng)中(zhōng)，相关(guān)监管部门当前并未(wèi)明确具体喝康宝莱奶昔减下来会反弹吗，康宝莱奶昔减肥成功后会不会反弹的(de)中介费(fèi)率，中介机构仅需在服(fú)务过程中(zhōng)对收(shōu)费标准进(jìn)行明(míng)码标价(jià)即可(kě)。而房地产经纪服务(wù)机构在具(jù)体收(shōu)取过程(chéng)中，会结合房屋价值及工资标准，综合计算出合适(shì)的中介(jiè)费率。”张大(dà)伟补充(chōng)道。

　　对于明码标价问题，两部门在此(cǐ)次意见中提及(jí)，房地产经(jīng)纪机构应当在经营(yíng)门店、网站、客户(hù)端等场(chǎng)所或渠(qú)道，公示服务项(xiàng)目、服务内容(róng)和收费标准(zhǔn)，不得混合标价和捆绑收费。房地产经纪机构提供的(de)基本服务和延伸服务，应当分别明确服务项目和收费标准。房地产经纪机构收费前应当向交易当事人出具收费清单，列明收(shōu)费(fèi)标准、收(shōu)费金额，由当事(shì)人签字确(què)认。

　　另(lìng)外，对收费明(míng)显高于市场平均水平的(de)房地产经纪机(jī)构，住房和(hé)城乡(xiāng)建(jiàn)设部门将会同市场监管等(děng)部门(mén)采取约谈等(děng)综(zōng)合措施进行重点监管。市场监管部门会同有关部门依(yī)法查处不按规(guī)定明码标价、操纵(zòng)经纪(jì)服务收(shōu)费等(děng)违反价格和(hé)反(fǎn)垄断法律法(fǎ)规的(de)行为。对房(fáng)地产(chǎn)经纪机构(gòu)相关违法违(wéi)规信息(xī)，市(shì)场监管部门要依法依规(guī)纳(nà)入国家企(qǐ)业信用信息(xī)公(gōng)示系统。

　　房屋(wū)中介(jiè)费要降(jiàng)了？

　　鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原则(zé)实行(xíng)分(fēn)档(dàng)定价(jià)，是否意(yì)味着，未(wèi)来(lái)豪宅的中(zhōng)介费有望大幅降低？

　　中原地(dì)产华(huá)南区总裁(cái)兼深圳中原总经理郑叔伦称，住建部发文(wén)鼓(gǔ)励按照成交(jiāo)价(jià)格越高、服务费率越低(dī)的原则实(shí)行分档定(dìng)价，合理降(jiàng)低住房买卖和租(zū)赁经纪服(fú)务(wù)费用，主要还是规范(fàn)行业，打(dǎ)击收(shōu)费过高的经(jīng)纪(jì)机(jī)构(gòu)，但对市场影响(xiǎng)有限，“以深圳(zhèn)为例(lì)，深圳市(shì)场豪宅和普(pǔ)宅(zhái)本来(lái)收费就不同，各家(jiā)收(shōu)费普遍在(zài)合理范围内(nèi)，加(jiā)上经纪服务(wù)费用对市场(chǎng)的影响不大。”

　　张大(dà)伟(wěi)指出，由于当(dāng)前(qián)两部门提出的意见(jiàn)仅为鼓励性质，即只是纲(gāng)领性文件而非规定，未来如何具体(tǐ)认定(dìng)其(qí)中的细则，还需要看各城(chéng)市(shì)落地执(zhí)行情况(kuàng)。

　　不(bù)过，张大伟表示(shì)，“从(cóng)目(mù)前市场(chǎng)看，经纪服(fú)务领域(yù)的调整改善、规(guī)范化，有利于行业健康(kāng)发(fā)展(zhǎn)。同时，由于二手(shǒu)房很多房源在产权方(fāng)面有瑕疵，如产权抵押、不同税费(fèi)等都可能对交易产生影响，这对(duì)房地产经纪服务行业(yè)的专业性提(tí)出更(gèng)高的要求。”

　　58安居客(kè)研(yán)究(jiū)院(yuàn)研究总监陆骑麟(lín)指出，在二手房买卖过程(chéng)中，原本应该(gāi)由上(shàng)下家各(gè)支付(fù)一(yī)半的中介费，但在(zài)一些热点城(chéng)市的二手房交易(yì)过程(chéng)中，往(wǎng)往(wǎng)会有这样的情形，因部分(fēn)购房者处(chù)于弱(ruò)势地位，从而会出现中介费及税费均由购房者来承(chéng)担。即使一些房东愿意(yì)承担中介(jiè)费，这部分费用也可能通(tōng)过转嫁的方式，在房价(jià)中有所体现(xiàn)。

　　“上家把中介费(fèi)转嫁给下家(jiā)，市场这种所谓‘约定俗成’的情况，一些房(fáng)产中介公司(sī)将其视为向购(gòu)房者单边收费的行为(wèi)。部分中介(jiè)公司可能会利(lì)用其(qí)支配地位(wèi)，在原先经纪服务(wù)收费(fèi)的基础上，再次向房(fáng)东收(shōu)取费用，而(ér)这部分费用，房(fáng)东往往(wǎng)会将其转再次转嫁(jià)给购房(fáng)者，这(zhè)实际上相当于变相推高了房价(jià)。两部门提(tí)出严禁操纵经纪服务收费，不仅有利于提高交易中操作(zuò)的透(tòu)明度，也有(yǒu)利于房价(jià)的稳定。”陆骑麟称。

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