5月以来，房(fáng)地产板块个(gè)股多出(chū)现(xiàn)小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘(pán)，中信房地产指数(shù)本月(yuè)涨幅约为2％。而以公募基金为代表的机构对于这一板(bǎn)块已经在悄然布(bù)局。数据显(xiǎn)示，以(yǐ)南方和华夏(xià)的两(liǎng)只老(lǎo)牌(pái)ETF基金为(wèi)例，5月9日时(shí)所公布的总份(fèn)额均较4月28日(rì)时有小幅增长。根(gēn)据基(jī)金一季报(bào)统计(jì)，龙头与地方国企央企获(huò)得增持(chí)，持仓数量占流通(tōng)股比重(zhòng)增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集(jí)团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙(lóng)地(dì)产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底(dǐ)部回升”

　　行业红利时代已过 精耕(gēng)细作成共识

　　从公募(mù)基金对房地产的(de)配置看，2019年(nián)末，公募所持有的房地产行业(yè)标的市值约1188亿(yì)元，占其所持(chí)股票市值的4.66％左右(yòu)；2020年市场(chǎng)表现出色，但公募所(suǒ)持房地(dì)产(chǎn)公司市值在股票资产(chǎn)中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不(bù)过(guò)2022年终于出现了(le)三年(nián)来的首次回升，年(nián)底这一数(shù)值从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公募对房地产(chǎn)行业(yè)的持(chí)股比例也同步回升，从2021年底的(de)6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎在(zài)今年一季度得以延续。数据统(tǒng)计(jì)显示(shì)，公募重仓持有房(fáng)地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度(dù)提升6.71％。持仓(cāng)市值前五个股(gǔ)分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓(cāng)市值占(zhàn)板(bǎn)块(kuài)比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不(bù)难发(fā)现(xiàn)，公(gōng)募对(duì)于房(fáng)地产(chǎn)的投资愈发有集中于龙头的趋(qū)势。Wind显示(shì)，在(zài)公募基金一季报汇总的重仓股中(zhōng)，房(fáng)地产(chǎn)板块(kuài)排名(míng)最高的是保利发展，在基(jī)金重仓第33位。排(pái)名第二的是招商蛇口，排在第78位。而老(lǎo)牌龙头股万科A排在第(dì)96位。对比去(qù)年四季报，变(biàn)化之处首先在于几只房地产龙(lóng)头股从排位(wèi)上看均有退步，尤其是万(wàn)科(kē)最为明显；其次(cì)是(shì)金地集团(tuán)退出百大之(zhī)列。但(dàn)考(kǎo)虑到房(fáng)地(dì)产是(shì)复苏(sū)链上最后一环，且首季并非行(xíng)业销售旺(wàng)季，其传导到二级市(shì)场乃至机构持仓上还需(xū)要时间周期(qī)。

　　形(xíng)成(chéng)共(gòng)识的是，经济(jì)圈判断房(fáng)地产已经进入大分化(huà)时代(dài)，一二线城市(shì)好于三四线城(chéng)市。而映(yìng)射到二级市场投资(zī)上，配置房地产行业轻松收(shōu)获行业贝塔的红利期一去不(bù)返了。“如果按照(zhào)产业周期来分类，包括(kuò)房地产等(děng)几类行(xíng)业在(zài)盖特纳曲线里属于成熟(shú)期或者衰(shuāi)退期的行业，传(chuán)统认知上没有(yǒu)什(shén)么投资机(jī)会的(de)。但(dàn)在这几年特殊的行(xíng)情里包括煤炭、电解(jiě)铝等类(lè陈述句是什么意思举个例子说明，陈述句是什么意思？语文i)似的行业也(yě)出现了一些机会，背(bèi)后的逻辑是供给侧发生了更大的变化(huà)。”一不愿具名(míng)的(de)上海公募基金经理指出。

　　不过(guò)也有公募人士持谨(jǐn)慎乐观态度(dù)：“行业(yè)前(qián)几年17亿(yì)～18亿平方(fāng)米(mǐ)的年销售面积很(hěn)难再出(chū)现了，2022年光是(shì)居民存款数量增加了(le)15万亿元。中国存量(liàng)有400亿平方(fāng)米(mǐ)建(jiàn)筑面积，考虑存(cún)量地(dì)产的更新，也有近(jìn)10亿(yì)平方米(mǐ)。需求端(duān)还需要有一定的(de)政策出(chū)来去刺(cì)激购房(fáng)。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩也指出(chū)：“时至(zhì)今日(rì)，无论从城镇化(huà)的(de)进程，还是人均住(zhù)房面积（接近30平/人(rén)），我国均已告别住(zhù)房短(duǎn)缺时代，而目(mù)前居民的杠杆率和房(fáng)价(jià)收入也(yě)不支撑每年(nián)18万(wàn)亿(yì)元的销售额，以及过快上行的房(fáng)价，因而行(xíng)业高增的时代已(yǐ)经过去，未来行(xíng)业的需求或将(jiāng)回(huí)落，在此过程中(zhōng)，伴(bàn)随着地(dì)产的(de)高杠杆属性(xìng)，就很容(róng)易出现信用风险问题（类似2022年的民营地(dì)产爆(bào)雷），行(xíng)业进入(rù)到供给侧出(chū)清的过程。这个(gè)过程中，综(zōng)合竞争力强的公司就能够通过(guò)大鱼吃小鱼的方式，获得市(shì)占率的提升。当行(xíng)业需求见顶回落时(shí)，行业的贝塔已(yǐ)经过(guò)去(qù)了(le)，但不代表(biǎo)没有投资机会，机(jī)会在于城市、位置、产品的(de)阿尔法，而对应(yīng)到股票投资，就是强竞争力(lì)公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这(zhè)样的认识转变，精耕细作个股成为公募乃(nǎi)至整体机(jī)构的(de)务实之举(jǔ)。

　　机构配置房地(dì)产“风物(wù)长宜放眼量”

　　头部央国企、优(yōu)质区(qū)域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多出(chū)现(xiàn)小(xiǎo)幅(fú)上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房(fáng)地(dì)产指(zhǐ)数(shù)本(běn)月(yuè)涨幅约为2％。从具体的个股来(lái)看(kàn)，《红周刊》利用Wind统计申万房地(dì)产板块个股，在纳入统计(jì)的(de)124只房地产类(lèi)标(biāo)的股中，本月(yuè)以来实(shí)现股价上涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其中，上述时(shí)间段(duàn)恰好排名前(qián)五的(de)公司月内涨(zhǎng)幅超过了(le)10％，它们(men)分别是(shì)上实发展、浦东金(jīn)桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸(xìng)福(fú)、荣安地(dì)产。排名(míng)第一的上实发展，五一假期归来后日成(chéng)交量明(míng)显放大，4日(rì)、5日连续(xù)两个(gè)交(jiāo)易(yì)日收(shōu)出涨停。从(cóng)该股的(de)基(jī)本面来看，上实发展的主营业务为房地产(chǎn)开(kāi)发与(yǔ)经营。公司的主要产品(pǐn)及服务为房地(dì)产销售、房地(dì)产租赁(lìn)、物业管理服务、工程(chéng)项目、酒店经营。从业(yè)绩数据(jù)来看，2022年，其(qí)实现(xiàn)营(yíng)业收入52.48亿元(yuán)，比(bǐ)上期减少47.85％，归(guī)母净利(lì)润1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一季度(dù)，其实现营(yíng)业总收入27.87亿元(yuán)，同(tóng)比增长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元，同比(bǐ)扭(niǔ)亏。

　　不过(guò)从十大流通股股东来看，各(gè)类机构都有对其(qí)布局(jú)的例子。以3月31日时的首季十大流(liú)通(tōng)股股东来看(kàn)， 具(jù)体包括公募的上银基金、私募的迎(yíng)水文龙、中央汇金、长城(chéng)资(zī)产(chǎn)管(guǎn)理公司等都跻身前十的行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅(fú)暂时排名第二(èr)的浦东金桥(qiáo)也是上(shàng)海(hǎi)本(běn)地房企，其第一季度的(de)收入利润规(guī)模大(dà)幅度复苏。究(jiū)其原因，一方面是该公司(sī)后疫情时代出租率(lǜ)复苏至(zhì)近年来最高，另一方面则是(shì)公(gōng)司拿地结算持(chí)续性向好，从(cóng)数(shù)字上看(kàn)，一季度新(xīn)增虹口135、138住宅地(dì)块，总建筑(zhù)面(miàn)积(jī)约54万平方米。

　　在(zài)这(zhè)样的陈述句是什么意思举个例子说明，陈述句是什么意思？语文业绩(jì)势头向(xiàng)好(hǎo)背景下，自然也吸引了(le)知名(míng)机构在其中持续(xù)驻(zhù)足(zú)。从第一(yī)季度十大流通股股东来看，知名私募高毅邓晓(xiǎo)峰的两只产(chǎn)品依然在前(qián)十中，这也是连续第三个季度他有的两只产品杀(shā)入前(qián)十。同时榜单中还有(yǒu)一(yī)支大名(míng)鼎鼎(dǐng)的QFII阿(ā)布(bù)扎比投资局，其当季还(hái)小幅增加(jiā)了持股。

　　除去上述两(liǎng)家上海区(qū)域性地产公司外，荣(róng)安地产则是主(zhǔ)要布局(jú)在深圳的地产公司，一季(jì)报交出的(de)也是一份报喜的成绩单(dān)：首(shǒu)季(jì)公(gōng)司实现(xiàn)营业收入(rù)51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司股东(dōng)的净利润(rùn)6.48亿(yì)元，同(tóng)比(bǐ)增长31.27％。

　　从(cóng)机(jī)构态(tài)度来看(kàn)，《红(hóng)周刊》注意(yì)到两只(zhǐ)公募指基(jī)首季新杀入十大流通股股东行(xíng)列(liè)。具(jù)体说来， 南方中证全指房(fáng)地产ETF上榜排名第七位(wèi)，富国(guó)中(zhōng)证指(zhǐ)数1000增强则排名第九位，此外联袂出(chū)现(xiàn)的机构还有QFII高盛国(guó)际和私(sī)募迎水聚宝。

　　接受《红周刊(kān)》采访时，兴证全(quán)球基金相关人士分析：“经历过行业洗牌和兼(jiān)并(bìng)重组后(hòu)，龙头的价值更为笃定突出；从拿(ná)地端(duān)看(kàn)，2022年土地(dì)市场大幅降温，优质土地(dì)供给较多（券(quàn)商测算(suàn)对(duì)应潜在毛利(lì)率(lǜ)在(zài)25％以上(shàng)，目(mù)前房(fáng)企的利润率(lǜ)仅20％），绝大多数房企(qǐ)受限于信用(yòng)问(wèn)题或者(zhě)资金紧张没法拿地(dì)，龙头房企趁机获(huò)取低成(chéng)本土(tǔ)地，龙头房企的(de)拿地力度（拿地金额/销售金额）基本(běn)在30％以上(shàng)；从融资上看，龙(lóng)头房(fáng)企(qǐ)杠杆率较低，净负债率(lǜ)基本在70％以下，而(ér)其他房企的净(jìng)负债率普(pǔ)遍都(dōu)在(zài)100％以上，加杠杆空(kōng)间有限(xiàn)，从(cóng)融(róng)资成本看，龙头房企的融资(zī)成本不断下滑，基(jī)本在(zài)3％、4％左右(yòu)；对应到(dào)2023年(nián)的销售，龙(lóng)头房企明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百(bǎi)强房企的(de)销售额(é)增速(sù)为(wèi)9％，而(ér)TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调(diào)的(de)是，在当(dāng)前中(zhōng)特估的浪(làng)潮下，央国(guó)企地产股或存(cún)在发展(zhǎn)的大好机会。中(zhōng)信(xìn)证券指(zhǐ)出：“房地产行业(yè)的结构性(xìng)机(jī)会依然(rán)存在，少部分公司尤其是央企占据显著优(yōu)势，其主(zhǔ)要又体现(xiàn)为(wèi)库存的优(yōu)势。央企地(dì)产公司，现阶段表(biǎo)现出(chū)较(jiào)低的融资成本(běn)，优(yōu)质的开(kāi)发资源和良好的不动(dòng)产资产(chǎn)运营能(néng)力的多重竞争优势。”

　　“即(jí)使没(méi)有中特估，国央企相较于民(mín)营地产公司也(yě)是更有优(yōu)势的。”吕功绩强调，“对于(yú)减值、土地资源债权债(zhài)务关系(xì)等(děng)问题，市场对民营房开企业的资产会有(yǒu)更多担忧和质(zhì)疑，所(suǒ)以(yǐ)在这一(yī)轮行(xíng)业出清的过程中，央(yāng)国企相较于民企(qǐ)来说估(gū)值的修(xiū)复更明(míng)显。中特(tè)估的角(jiǎo)度从中长期的维度(dù)看(kàn)，行(xíng)业的逻(luó)辑在于集中度提(tí)升后，行业进入高(gāo)质量(liàng)发(fā)展阶段(duàn)，具(jù)备(bèi)较快速发展(zhǎn)阶段更稳(wěn)定且(qiě)可预期的盈利和现金流创造能力，以(yǐ)此带来估值(zhí)中枢(shū)的(de)提升，应(yīng)该关注估值相对(duì)较(jiào)低，企业自身(shēn)资(zī)产的质(zhì)量好、运营能(néng)力强(qiáng)、可以(yǐ)创造持续现金流的企(qǐ)业。”

　　“存(cún)量时代中行(xíng)业普(pǔ)涨的概率比较(jiào)低，行业内部(bù)将出现(xiàn)分(fēn)化，要关(guān)注将(jiāng)受(shòu)益于行业集中度提升的头部公司。”星(xīng)石投(tóu)资首席研究官方(fāng)磊也表示(shì)。

　　顺应机构(gòu)这一思路的话，或许还是(shì)保利发展(zhǎn)、招商蛇口等国资背景(jǐng)龙头(tóu)前(qián)途更为(wèi)光明。不过国投瑞银基(jī)金投资部(bù)副(fù)总监綦傅鹏(péng)表示：“需要客观地(dì)去持续观察(chá)国(guó)企央企在三(sān)个方面是(shì)否可以维(wéi)持(chí)，首(shǒu)先是(shì)融资(zī)成本保持低位，其(qí)次是销(xiāo)售(shòu)份(fèn)额持续提升，再次是(shì)拿地份额持(chí)续提(tí)升(shēng)。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机构需要多给(gěi)一些(xiē)耐(nài)心陈述句是什么意思举个例子说明，陈述句是什么意思？语文ong>

　　而《红(hóng)周刊(kān)》也根(gēn)据(jù)房企(qǐ)一(yī)季报(bào)梳(shū)理发现，对于2022年(nián)的(de)业绩(jì)出(chū)现的整(zhěng)体下滑，2023年一(yī)季度的业绩(jì)分(fēn)化更趋明显，保利发展、滨江(jiāng)集团等房(fáng)企(qǐ)营(yíng)收、净利均实(shí)现(xiàn)了业(yè)绩(jì)的回正，甚(shèn)至(zhì)是较大增速(sù)的(de)增长。而这些公(gōng)司也是机(jī)构的重仓(cāng)对象。

　　对此(cǐ)，知名房地产业(yè)内(nèi)人士张宏伟(wěi)向(xiàng)《红周刊》分析表示，业绩出(chū)现(xiàn)明显(xiǎn)改善(shàn)的房企，主要(yào)是因为过去两三年时间，尤其是在2021年下(xià)半年民营(yíng)房企不怎(zěn)么投资(zī)拿地之后，国有企业仍在持续性地(dì)拿(ná)地，且(qiě)主要集中在核心城市，投(tóu)资力度较大。投资的驱动能(néng)够推动房企销售业绩的增(zēng)长，从(cóng)而在2023年(nián)一(yī)季度市(shì)场恢(huī)复但仍处于调(diào)整的过程中，能够保(bǎo)有一个(gè)正增长(zhǎng)。

　　不(bù)过(guò)张宏伟同时也提(tí)醒(xǐng)表示，在房地产的(de)复苏(sū)过程中，还面临(lín)着一些不确(què)定性。其实整个市场从四月份开始又在往下掉。除了杭州、成(chéng)都等极个(gè)别城市四月环(huán)比三月相对表(biǎo)现(xiàn)较好之(zhī)外(wài)，包括北(běi)京(jīng)、上海在内的绝大多数城(chéng)市(shì)都出(chū)现环比下滑的情况。而现(xiàn)在五月的市场表现也不(bù)太乐观。按照(zhào)现在的(de)经济(jì)状况(kuàng)、收(shōu)入情况，以及市场的去库存压力、企业(yè)的资金面(miàn)压力，可能会(huì)出现，到六月(yuè)份房企(qǐ)为了半年报冲业绩出(chū)现市场的短期反弹外的一个(gè)市场乏力现(xiàn)象。也(yě)就是说，第(dì)二(èr)季(jì)度、第三季度增长(zhǎng)不确定性的压(yā)力仍旧较(jiào)大。

　　上(shàng)海利(lì)檀投资董事长(zhǎng)陈(chén)昊(hào)扬也向(xiàng)《红周刊》指出，现在整个(gè)房地(dì)产以及其上下游产业链的(de)复苏速度都比(bǐ)想象的要(yào)慢很多，我(wǒ)们(men)要(yào)多(duō)给一些(xiē)耐心，这个时候，在房地产(chǎn)以及上下游就不(bù)是(shì)赚快钱的时候，只能(néng)赚他基本面的钱(qián)。但这也意(yì)味着(zhe)，只有(yǒu)极(jí)为少数的(de)、做得(dé)比同(tóng)行好(hǎo)得多的企业，会伴(bàn)随整个行(xíng)业(yè)的弱复苏(sū)，业绩会逐步体现出来。所以(yǐ)只能耐心地去等待它(tā)的(de)基本面不断地(dì)凸显(xiǎn)出来，这需要时间。

　　（本文已刊(kān)发于5月13日《红(hóng)周刊(kān)》，文中提及个股(gǔ)仅为举例分(fēn)析，不做买卖(mài)推(tuī)荐。）