导读(dú)

　　黄金二十年之后，当下中国地(dì)产步入大分化时代(dài)而非停(tíng)滞期。

　　要(yào)点

　　过去(qù)二十年是中国房地产市(shì)场黄金二十年。2019-2021年，连续三(sān)年商品住宅销售面积超(chāo)15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢(féng)近年(nián)地产持(chí)续低景气，有(yǒu)关中国地产是(shì)否过剩的讨论(lùn)日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图(tú)厘清中(zhōng)国城镇存(cún)量住宅真实(shí)情况，据此(cǐ)判断中国未来地(dì)产(chǎn)趋(qū)势。

　　有媒体渲染中国地产(chǎn)存(cún)量(liàng)极度过剩，事实是否如此？

　　住建(jiàn)部(bù)披露(lù)全国有近6亿栋房屋建筑，第七次人口普查调查数据显(xiǎn)示城镇家庭户人(rén)均住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间。市场陷入(rù)怀疑，中国房(fáng)子是(shì)否真的过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑中，城镇建筑占比不(bù)到一成，其中(zhōng)还(hái)包括大量城镇(zhèn)非住宅(zhái)建筑，如(rú)商业办公楼、学(xué)校等(děng)，因此(cǐ)6亿栋房屋中城镇住宅占比(bǐ)极低。

　　七(qī)普显示中国城镇居民(mín)人(rén)均住宅间数(shù)为1.06间(jiān)，但居(jū)住舒适不是人均一间(jiān)房所能满足，它与房屋质(zhì)量、居住面积、配套设施等因素密切相关。中国的人均住宅间数较发达国家还有很大差距(jù)。人均(jūn)住宅间数大(dà)于1同样不意味着中国(guó)住宅市场已经饱(bǎo)和。

　　我们测算发现中国城镇居民户均1套房，其中(zhōng)每(měi)户持(chí)有商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无直接公布中国家庭户均住宅(zhái)的数据，我(wǒ)们根据商品(pǐn)住宅套(tào)数、商品住宅占比和城镇家庭户数，计算出城镇家庭住宅套(tào)户比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅(zhái)。若(ruò)期房顺(shùn)利交(jiāo)付，直至(zhì)2024年，中国每户城镇(zhèn)家庭(tíng)才拥有1套(tào)住宅，其中商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户(hù)均(jūn)一套房似(shì)乎意(yì)味(wèi)着(zhe)户(hù)户有房，然而(ér)事实上中国住宅市场供需并不平衡(héng)。

　　国际数(shù)据显示，成熟(shú)房地产(chǎn)市场的住宅套户比会大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以(yǐ)说(shuō)不平衡，是因为户均一套房无(wú)法满足流动(dòng)人(rén)口的租赁和置业需求。全国总人口的近三成都是流动(dòng)人口，流动人(rén)口(kǒu)会选(xuǎn)择在大城市租房挣钱，在老家买房，从而产生了(le)额外的住(zhù)宅(zhái)需求。

　　即便户均一套房(fáng)，中国未来地产仍有四(sì)大新增需求动力。

　　第一(yī)，户均人口规(guī)模缩小，一人(rén)户、两人户占比不断(duàn)增(zēng)加，导致家庭户数增多。小家庭化趋势将延续，带来新户购房需求增(zēng)长(zhǎng)。

　　第二，经(jīng)济(jì)板块的(de)分(fēn)化日(rì)益明(míng)显，区域经济资源分配的再(zài)集中吸引着人口(kǒu)流入，人(rén)口净迁入城市的新增住宅需求(qiú)有望(wàng)持续(xù)旺盛(shèng)。

　　第三(sān)，30％左右的家庭住在2000年以前建成的住(zhù)宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米(mǐ)的住宅建筑面积(jī)。促成(chéng)“老破(pò)小”住宅(zhái)的改造(zào)势在必行。

　　第四，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积均较发达国(guó)家有着不小差距(jù)，“住(zhù)上(shàng)更大房子”的改善(shàn)性需求(qiú)正在不断增加。

　　黄金二十(shí)年之后，当下(xià)中国地产步入大分化时代而非停(tíng)滞(zhì)期。

　　如果说过去二十年是(shì)中国(guó)地(dì)产黄(huáng)金发展期，地产矛盾更(gèng)多体现为住宅(zhái)供给存在不足，这是过去二十年房价快速上(shàng)涨基(jī)石。那么(me)当下房地(dì)产大(dà)分化(huà)时代已(yǐ)至，大分化时代下地(dì)产矛盾则更多(duō)体(tǐ)现(xiàn)在住宅(zhái)质量供需(xū)冲突。

　　地产(chǎn)大分化必将体(tǐ)现在不同能级城市之间，不同区域(yù)板(bǎn)块之间(jiān)，不同品(pǐn)质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露(lù)全国已有(yǒu)近6亿栋房屋(wū)建筑，引(yǐn)发热议。从2月(yuè)以来，各大城(chéng)市二手(shǒu)房(fáng)挂牌量突然激增(zēng)，引发(fā)一阵二手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让市(shì)场(chǎng)不禁担心，中(zhōng)国的房(fáng)子是否已(yǐ)经过(guò)剩？

　　中(zhōng)国(guó)城镇住(zhù)宅到底是供给过剩，还(hái)是供(gōng)需平(píng)衡，或是仍然存在不足？可惜由(yóu)于住(zhù)宅存量数据并(bìng)未公布，我们无(wú)法直(zhí)接(jiē)知晓具体情况。

　　拨(bō)开迷雾，我们测(cè)算(suàn)出中国城镇家(jiā)庭户均拥有住宅套数，回答当前(qián)的房子是否真的(de)过剩了？据此判断未来(lái)房地产市场会(huì)如何发(fā)展。

　　一、如何有(yǒu)效观察(chá)中国户均拥(yōng)有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观(guān)判断站(zhàn)不住脚

　　今(jīn)年2月，在以全国自然(rán)灾害(hài)综合风险普查工作情况为(wèi)主(zhǔ)题的新(xīn)闻发布会上，负责人(rén)对外披露：“住宅城乡建(jiàn)设行业获取了全国近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑(zhù)数据以及80多万处市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿(yì)人(rén)住6亿栋房屋建筑(zhù)，平(píng)均每(měi)栋建筑住不(bù)到(dào)3人，住宅市场看似已经(jīng)过(guò)剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑(zhù)中，农村房(fáng)屋占9成以上(shàng)，以栋数计算的城(chéng)镇房屋实(shí)际仅有4700多(duō)万(wàn)栋(dòng)，还包括了大量商业楼(lóu)、写字楼(lóu)、学校、医院等非住宅。总的算下来，住(zhù)宅占比并(bìng)不大(dà)。

　　第七次(cì)人(rén)口普查数据公布了中国(guó)城镇家庭户人均住宅间数(shù)为1.06间，其中城市(shì)家庭(tíng)户居民人(rén)均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数(shù)大于1，看似意(yì)味着人人(rén)都有房间居住。

　　居住水(shuǐ)平(píng)不仅(jǐn)与房间数量(liàng)有(yǒu)关，更与房屋质量、居住(zhù)面(miàn)积、配套设施等(děng)因素密切相关。单(dān)单从(cóng)人均住(zhù)宅(zhái)间数(shù)不(bù)能完全反映出城镇居民的居住水平。

　　中国(guó)主要是以家庭(tíng)为单位(wèi)购买成套住宅，一套设施齐全的住宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数据和方法

　　中国城镇居民(mín)住宅主要(yào)分两大类，一(yī)类是商品(pǐn)住宅(zhái)，另一类是(shì)保障房(fáng)、原公(gōng)有住宅、自建房等(děng)非(fēi)商品住宅。

　　目前(qián)缺乏统计数据，并没(méi)有直接公布城(chéng)镇(zhèn)住宅(zhái)数量。居民住宅相关数据有两(liǎng)处可以直接(jiē)公布(bù)，一是每(měi)年商(shāng)品住宅销售套数(shù)（统计局）；二是居民住宅来(lái)源（人口普查数据）。计(jì)算中国居民户均住宅数量，我们主(zhǔ)要用到上述两组(zǔ)数据。

　　中(zhōng)国住宅(zhái)改革(gé)始于1998年，1998年(nián)之前商品住宅(zhái)数(shù)量(liàng)极少，可忽略不计(jì)。估算城镇居民户均住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来(lái)每年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅销售套数(shù)相加，我们就能够得(dé)到当(dāng)前商品住宅(zhái)总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥(yōng)有的商(shāng)品住宅和非商品住宅(zhái)比例，推算得(dé)到居民住宅总(zǒng)套(tào)数。

　　第(dì)三(sān)步，将城镇居民拥有的商品(pǐn)住宅总数除以家庭户(hù)数，我(wǒ)们就(jiù)能够得到城(chéng)镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计算公式如下(xià)：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套户比=住宅总套数/家庭户(hù)数(shù)

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品(pǐn)住宅套数(shù)/住(zhù)宅总(zǒng)套数(shù)）

　　=商品(pǐn)住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城(chéng)镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有1.02套房

　　中国(guó)住宅存量到底有多少，目前缺(quē)乏一个准确统(tǒng)计(jì)。我们利用既有统计数据，大(dà)致测算得到(dào)中(zhōng)国存量房地产套数，并进一(yī)步推算中国(guó)城镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居(jū)民户均拥有商品(pǐn)住宅(zhái)0.64 套

　　截(jié)至2022年(nián)，我们计算(suàn)得到：

　　（一）中国商品住宅累计(jì)销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.64套商品住宅（包含现房和(hé)期房）。

　　中国的房地(dì)产(chǎn)销售以期房(fáng)为主，从(cóng)2019年开(kāi)始，新房(fáng)销售中期房占(zhàn)比近9成。本文去除商品(pǐn)住宅累(lèi)计销(xiāo)售套数里的期房销售，得到(dào)商品住宅现(xiàn)房套数。

　　以2022年商品(pǐn)住(zhù)宅现房(fáng)套数计算为例：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房套(tào)数=截止到2022年商(shāng)品住宅(zhái)累计销售(shòu)套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售额。

　　主流(liú)房企(qǐ)竣(jùn)工周(zhōu)期在2-3年(nián)，并考虑到交房后装修的时(shí)间，取最大值3年。

　　将(jiāng)商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)现房(fáng)套数除以家庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目前(qián)中国城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)0.54套商品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇居民户均(jūn)拥(yōng)有住宅1.02套

　　接(jiē)下来我们需要进一步(bù)推算中(zhōng)国城(chéng)镇居民(mín)拥有的户均住宅套数(shù)。

　　首先，七普数(shù)据显示中(zhōng)国(guó)城镇居民的住(zhù)宅结构特征如(rú)下：

　　73.8％的城镇家庭拥有(yǒu)住宅。其中自建住宅占比(bǐ)21％，购(gòu)买商品住宅(zhái)占比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原(yuán)公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比(bǐ)0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与(yǔ)其他住宅。

　　其次(cì)，我们假定(dìng)租(zū)赁其他住宅和购买二手房都是商品住宅，因此将租赁其他住宅、购买(mǎi)商(shāng)品住宅与(yǔ)购买二(èr)手房加总，得到商品住宅占(zhàn)居民所有(yǒu)住宅的比(bǐ)例为(wèi)62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占比为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期间商品住宅增幅为(wèi)过去十(shí)年变化幅度(dù)的20％，计(jì)算2011年-2020年(nián)商品住宅的实(shí)际变化比例，从而我们估算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末(mò)，中(zhōng)国平均每户城镇家庭(tíng)拥有0.86 套(tào)住宅(zhái)。但考虑已(yǐ)购期(qī)房，中国平均每户(hù)城镇家庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果(guǒ)交房顺利，已购(gòu)期房会(huì)在(zài)2-3年内(nèi)陆续交付乌克兰人口多少亿人2022，乌克兰有多少人口2020使用，到2024年，中国平均(jūn)每(měi)户城(chéng)镇家庭都(dōu)会(huì)拥有(yǒu)一套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户(hù)均一套房的三点含义

　　既然城(chéng)镇居(jū)民已经达(dá)到了户均(jūn)一套(tào)房的程度，“户(hù)户有房”是否意味着中国城镇(zhèn)化进(jìn)展终结(jié)，甚至意味着中国地产存(cún)量供给绰绰有余？

　　（一(yī)）户均一(yī)套房(fáng)并不意(yì)味着住宅市(shì)场(chǎng)供需(xū)平衡

　　需要有多余住宅来(lái)满(mǎn)足(zú)因人口流动、居民换(huàn)房(fáng)等因素产生的住宅需(xū)求。因此(cǐ)，成熟房地产(chǎn)市场的住宅(zhái)套户比(bǐ)会在1.1左右(yòu)。

　　国(guó)际经验来看(kàn)，美国、英国和日本的住宅套户比均高于1.1，其中，英国(guó)的(de)住宅套户比(bǐ)最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成人口净流入地(dì)的(de)住宅(zhái)市场供(gōng)不应求，造成房价或房租迅速(sù)上涨。

　　七(qī)普指出中国的流动人口(kǒu)3.76亿，省内流动人口和(hé)省际流动人口分别为2.51亿人(rén)和1.25亿(yì)人。

　　流动人口会选(xuǎn)择在(zài)大城(chéng)市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大(dà)学2017年的中国城乡人口流动调查数据显(xiǎn)示，在上(shàng)海、杭州以及南京工作的流动人口(kǒu)在老家拥有住(zhù)宅比例分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工资(zī)吸引打工(gōng)人，但高房价(jià)迫使(shǐ)打工人回(huí)乡置业。

　　流动人口实际上(shàng)会占据两套房，在高房价(jià)的大城市租赁(lìn)一套房，在房价较低(dī)的县城购(gòu)买一套房。所(suǒ)以(yǐ)说户均一套(tào)房无法满足(zú)庞大流(liú)动人口(kǒu)的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭(tíng)住宅(zhái)品质仍需改善

　　目(mù)前，中国的城镇(zhèn)住宅中依然有(yǒu)不少老旧小区(qū)。

　　三成家庭，也(yě)就是约9000万户城镇居(jū)民(mín)住(zhù)宅是(shì)2000年(nián)以前(qián)建成，其中又有11.6％住宅(zhái)年龄至(zhì)少(shǎo)在33岁以上。

　　这批(pī)存在着建筑结(jié)构松散、设施陈旧、安全隐(yǐn)患大等问题，如(rú)电(diàn)线老化、管道等(děng)基础设施(shī)陈旧(jiù)，给住(zhù)户的生活带来(lái)了(le)很大的(de)不便和(hé)安全隐患，并(bìng)且居住体(tǐ)验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小。占(zhàn)比(bǐ)为(wèi)31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左右的(de)家(jiā)庭没有独(dú)立卫(wèi)浴和厨房。这类上世纪修建(jiàn)的老旧小区(qū)很难满(mǎn)足现代生活需(xū)求，在未来大都会被拆迁(qiān)重(zhòng)建(jiàn)。

　　近五成的家庭住宅为一居室和二居室(shì)，户型(xíng)偏小。其中一(yī)居(jū)室占比为14.9％，二(èr)居室(shì)占比为33％。对比镇，城(chéng)市家(jiā)庭住宅(zhái)户(hù)型更(gèng)小，当然(rán)这与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面(miàn)积扩张是未来地产的需求(qiú)驱动(dòng)力

　　根据(jù)七普数据测算，2020年(nián)城镇家庭(tíng)户住宅存量总(zǒng)面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农(nóng)民带房进城和老旧小区拆迁，加(jiā)上2021年和2022年商(shāng)品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出(chū)2022年住(zhù)宅存量(liàng)总面积为308.16亿(yì)平，人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积为(wèi)39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均(jūn)住宅建筑面积小于均(jūn)值，近4成家庭人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面(miàn)积不足19平方米，不及(jí)全国(guó)人(rén)均(jūn)水平的一半(bàn)。若(ruò)去除20％的(de)公摊(tān)，可使用的住宅(zhái)面积仅(jǐn)为15.2平(píng)方米。上海(hǎi)市(shì)将(jiāng)人(rén)均住(zhù)宅(zhái)建筑面积低(dī)于15平方米的(de)家庭界定为住宅存在困难(nán)，若按这(zhè)个标准算的(de)话，中国有(yǒu)11.3％的家庭存在(zài)住宅(zhái)困(kùn)难(nán)问题。

　　若(ruò)人均可使用住宅面积为40平，即人均住宅建筑面积(jī)为50平，只(zhǐ)考虑(lǜ)家庭(tíng)户人数，需要住(zhù)宅总量(liàng)约390.6亿(yì)平，较目前至少新增(zēng)82亿平。

　　对(duì)比(bǐ)发达国家人均住宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和英国都高(gāo)于40㎡，中国的人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差(chà)不大(dà)。但若去除公(gōng)摊(tān)面积后，中国(guó)的人均可使用面积(jī)为(wèi)31.56㎡，这一差(chà)距将(jiāng)变得(dé)明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集体户人口，所(suǒ)需要的住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未(wèi)来地产还会有需(xū)求么？

　　我们测算(suàn)得到中国城镇家(jiā)庭户均(jūn)1套(tào)房，看(kàn)似已经户(hù)户(hù)有房。即(jí)便如此，中国人口(kǒu)静态结构(gòu)和(hé)动态趋势演绎，决(jué)定了中国未来地产仍(réng)有需求释放。户均1套住(zhù)宅现实之(zhī)下，中(zhōng)国未来城镇住宅需(xū)求主要来自于四(sì)个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增多，新户购(gòu)房需求扩(kuò)张。

　　过去20年我国城镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)均人口数不断(duàn)下降，六(liù)普显示城镇(zhèn)户均人口规(guī)模(m乌克兰人口多少亿人2022，乌克兰有多少人口2020ó)为2.85人/户，而(ér)七普显示城镇(zhèn)户均人口规模为2.62人/户，一人户、二(èr)人户(hù)的(de)占比明显上升(shēng)，人口小家庭化趋(qū)势将继续延续，导(dǎo)致户数会因(yīn)户(hù)均人口规模的缩小(xiǎo)而增(zēng)多。

　　第二，人(rén)口(kǒu)迁移导致经济(jì)发展带来的新增住宅(zhái)需(xū)求旺盛。

　　中国(guó)经济板块的分化日(rì)益明显，资源和生产要素逐(zhú)步向经济带、都市圈(quān)中心(xīn)城市流入(rù)，区域(yù)经济资源分配的再集中吸引着人口流入(rù)。人(rén)口(kǒu)迁移势必涉及到买(mǎi)房租房，给(gěi)迁入(rù)地(dì)住宅市场带(dài)来(lái)新的增量(liàng)。

　　以浙江(jiāng)省为(wèi)例，2021年常(cháng)住人口增(zēng)量为72万，而出生(shēng)人口为44.9万(wàn)人(rén)，死亡(wáng)人口为38.4万(wàn)人，自然(rán)增加人口仅为6.5万人，其人口(kǒu)增长(zhǎng)主要受益于人口迁移。

　　第三(sān)，老旧小区改善性需(xū)求依(yī)然庞大。

　　从2011年(nián)到(dào)2020年，自建住宅(zhái)和原公有住(zhù)宅的家庭(tíng)拆迁改建最多。自建房家庭比例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分点；原公有(yǒu)住宅家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点。二(èr)者和（27.1％），再加(jiā)上其他(tā)住宅（5％）与家庭住宅建造时间为(wèi)2000年(nián)以前的比例(lì)（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年间(jiān)新增8473万(wàn)家庭户(hù)，自建住宅和原公有住宅减少了1282万(wàn)户，住宅净需求增(zēng)加(jiā)9755万户。49％的家庭(tíng)购买商品住宅(zhái)，21％的(de)家庭购买二手房。在新增(zēng)住(zhù)宅需求中，有(yǒu)7成家庭购买了商品(pǐn)住宅(zhái)。租房、购买经(jīng)济适用(yòng)房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改(gǎi)造，商品住宅的占比势(shì)必(bì)会进一步上升。

　　2000年以前建(jiàn)造(zào)的住宅建筑面积还有约81亿平，涉及城镇家(jiā)庭约9000万户。破(pò)旧的城中(zhōng)村、老公有住宅，建筑面积(jī)小、质量低(dī)、基础设施配(pèi)套差、没(méi)有或少(shǎo)有物业管理，居民追求美好、宜居(jū)生活的环境，背后(hòu)的改善性需求有待释放(fàng)。

　　第四，“住上更大房(fáng)子”的(de)改(gǎi)善性(xìng)需求(qiú)还将有所(suǒ)增(zēng)加(jiā)。

　　刚需购房受(shòu)限(xiàn)于资(zī)金，倾向(xiàng)于中小户(hù)型。已有住宅家庭希(xī)望提高生活品质，以(yǐ)小换(huàn)大、以旧换新。2022年底的中(zhōng)央经济工作(zuò)会议明确指(zhǐ)出支持住宅改善等(děng)消费。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅间(jiān)数(shù)为(wèi)1.71间，无论是否考虑乡村(cūn)住宅因素，中国的人均住宅(zhái)间数较其他(tā)国家依旧存在不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适度与经济水平有着密(mì)切正向联系。随(suí)着经济发展(zhǎn)水平的提高(gāo)，中国的人均住宅间数(shù)与人均住宅建筑面积将随之增长。

　　如果(guǒ)说过(guò)去二十年(nián)是中国地(dì)产黄金发展(zhǎn)期，地(dì)产矛盾更(gèng)多体(tǐ)现为(wèi)住宅供给(gěi)存在(zài)不足，供需出(chū)现错配，这是(shì)过去(qù)二十年房价快速上涨基石。那么(me)未来(lái)将是住宅质量的供需冲突(tū)。房地产大分化时代已至，这(zhè)种分化不单局限于城市能级之间(jiān)差(chà)异，优质小区和老旧二(èr)手房之间的差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查(chá)数据(jù)调查的是(shì)人，并不(bù)是针对住宅，因(yīn)此可能存在统(tǒng)计偏差。商(shāng)品住宅占比(bǐ)实际值(zhí)可能偏(piān)低，其(qí)增速可能超(chāo)预期。

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