万(wàn)柳书院(yuàn)，暴雷了。

　　今(jīn)年年初“万柳少(shǎo)爷”的(de)意(yì)外(wài)走红，让(ràng)这(zhè)个(gè)位于北京(jīng)海淀的豪宅(zhái)被全国(guó)知晓，其背后曾宣称要做地产界“劳斯莱斯”的神(shén)秘(mì)开发商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书院(yuàn)再次(cì)受(shòu)到舆论关注(zhù)，起因中赫(hè)集团成了共(gòng)同(tóng)债务人(rén)被中国信达追债，中国信达为(wèi)了收回钱款不得不(bù)将(jiāng)中(zhōng)赫抵押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问(wèn)题是，这些房子(zi)早已售出(chū)，业主并非中(zhōng)赫(hè)集(jí)团，那(nà)些真正斥巨(jù)资购入房产的有钱人(rén)，房子现在莫名奇妙地被拍(pāi)卖，算是被割了！

　　截(jié)至发稿，暂未看(kàn)到这些业主的维权(quán)信息(xī)，难怪有网友调侃：“富人被割(gē)韭菜的时候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过事(shì)件背后，可(kě)能(néng)没你想象的(de)那么简(jiǎn)单。

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　　富人被(bèi)精准收割？

　　最(zuì)惨的可能还是债主

　　“北(běi)京豪宅的(de)尽头(tóu)是万柳书院”，但谁都没想到，这个位(wèi)于海淀核心(xīn)区位，名校环(huán)绕(rào)的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有(yǒu)网友发现，中国信达在京东拍卖(mài)上，上架了“北(běi)京赫华恒瑞房地(dì)产开发有限公司不良债权转让项目(mù)”，债权总额高达近47亿，该项目的抵押物(wù)中，包括75套万(wàn)柳书院(yuàn)住(zhù)宅。

　　据(jù)京(jīng)东拍卖显(xiǎn)示(shì)，上述不(bù)良债权转让(ràng)项目的(de)处置主(zhǔ)体是中国信达资产(chǎn)管理股份(fèn)有限公司北京市分公(gōng)司（下(xià)称中国央音展演比赛金奖比例 央音展演总展演是国家级的吗信达北(běi)分(fēn)），处置的是对(duì)北京赫华恒(héng)瑞(ruì)房地产开发有(yǒu)限公司（下称赫华恒(héng)瑞）的不良(liáng)债权。截(jié)至2023年(nián)1月31日，债权金额约为46.95亿元人(rén)民币，其中债权本金(jīn)37.50亿元。中赫集团(tuán)有限公(gōng)司是共(gòng)同债务人。目前，该项目(mù)已(yǐ)有(yǒu)1万次围观，35名意向人。

　　从表面(miàn)上看，这就(jiù)是(shì)一起中国信(xìn)达北(běi)分讨债的故事，但实际上，75套豪宅的背后暗藏秘(mì)密。

　　据(jù)此前媒体报(bào)道，万柳书院总共(gòng)301户，而且早已售罄。如果(guǒ)该报道(dào)属实，说明这(zhè)些(xiē)房(fáng)子(zi)实际(jì)上都(dōu)是卖出去(qù)了的，是(shì)有人(rén)住(zhù)的(de)。

　　那为什么中国信达的拍卖页面上又注明这75套房(fáng)子是“未(wèi)出售”的状(zhuàng)态(tài)呢？只能说明这些房子(zi)根本没(méi)有网(wǎng)签，也没有房产证(zhèng)！

　　第一财经的(de)报道证实了(le)上(shàng)述(shù)内容。有豪宅中(zhōng)介透露，中赫(hè)集团早就把(bǎ)这75套房子(zi)抵押(yā)出(chū)去，现(xiàn)在还没资(zī)金解抵(dǐ)押，所以(yǐ)不能网签(qiān)、没办(bàn)房(fáng)本。

　　作为海淀的顶(dǐng)级豪宅，最(zuì)强(qiáng)学区房，万柳(liǔ)书院的业主(zhǔ)基本都是北京的高端(duān)人(rén)士，柳传志、丁(dīng)磊等(děng)知名商业大佬也是(shì)万柳书院的(de)业主。另据地产自媒体“地产八卦女”爆(bào)料，万(wàn)柳书(shū)院的业主中，还(hái)有不(bù)少中赫(hè)集(jí)团的高管、合作伙(huǒ)伴、亲戚朋友等。

　　由(yóu)此，不(bù)少网友感(gǎn)叹，“富人也被(bèi)精准收割了！”

　　不过，如果(guǒ)这些业主确实已经支付价款并实(shí)际占有，那(nà)么(me)，中(zhōng)国信(xìn)达(dá)转让这笔不良债权回本的愿望(wàng)，或将泡(pào)汤。这次拍卖损失最大的，没(méi)准还是债主中(zhōng)国信达。

　　根(gēn)据相关法(fǎ)律规(guī)定，民事执(zhí)行中，业(yè)主已经支付价款并实际(jì)占(zhàn)有(yǒu)，但未(wèi)办理过户手续的，如(rú)果业主没有过错，人民法(fǎ)院不得查封、扣押、冻(dòng)结，已经查封的(de)可以向法院提出执行异议申请，请求(qiú)法院(yuàn)解除(chú)查封，同时可以联(lián)合起诉开发商，要(yào)求(qiú)退还购房款或办理房产证，并(bìng)承担(dān)违(wéi)约(yuē)责(zé)任(rèn)。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最高人民法院关于商品(pǐn)房消费(fèi)者权利保护问题的批复》，以司法(fǎ)解释的(de)方式明确了购房人的优先权：

　　商品房(fáng)消费(fèi)者以居住为目的购买房(fáng)屋并已支付全部价款(kuǎn)，主张(zhāng)其房屋交付请求(qiú)权优先于建设(shè)工程(chéng)价款优先受(shòu)偿权(quán)、抵押权(quán)以及其他债权的，人民法院应(yīng)当(dāng)予以(yǐ)支持。只(zhǐ)支付了(le)部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩(biàn)论终结(jié)前(qián)已(yǐ)实际支付剩余价款的，可以(yǐ)适用前款规定(dìng)。

　　也就(jiù)是说，如果(guǒ)这75套房(fáng)子均为“已售未网签”，那么这笔不良债权，实际上是个烫手山芋。可能不(bù)仅不能卖出(chū)去回(huí)本，抵押的这75套房(fáng)子，还会被业主讨回(huí)去。

　　中国信达，将会(huì)赔(péi)了夫人(rén)又折兵(bīng)？

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　　地产界的“劳斯莱(lái)斯”

　　成了“老赖”

　　这次(cì)债权公司(sī)中国信达申请不良债权转让，可以追溯到金谷信托(tuō)踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达(dá)已经成为(wèi)赫华恒瑞唯(wéi)一股东。但(dàn)此前(qián)，赫华恒瑞为中赫集团旗下子(zi)公司。2019年4月22日，中赫集团(tuán)、中赫置地等选择退出了赫华恒瑞的股东行列，中(zhōng)国金谷国际(jì)信(xìn)托有限责任公司成为了(le)唯(wéi)一股东，后者(zhě)由(yóu)中国信达资产管(guǎn)理股份(fèn)有限(xiàn)公司持股93.75％。

　　作(zuò)为房地(dì)产开发(fā)商(shāng)，相(xiāng)较(jiào)其(qí)他房企，中赫集团(tuán)既没有很大(dà)规模，也没有很(hěn)高的国民知(zhī)名(míng)度，但(dàn)却在北京豪宅圈留(liú)下(xià)一个个传说。

　　如钓鱼台(tái)七(qī)号院，作为中赫集(jí)团进(jìn)入北京的第(dì)一个豪宅项目，2011年，中赫置地(dì)推出钓鱼岛七号院3号楼(lóu)，高达30万/平米的(de)天价(jià)，成为当时京城(chéng)最贵(guì)的楼盘，引(yǐn)发了市场强烈震惊。

　　随后(hòu)开发的万柳书院(yuàn)，更是被誉为“北京(jīng)海(hǎi)淀顶端豪宅”。2012年(nián)，中赫置地以(yǐ)26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从(cóng)融创、保利、万(wàn)科等大型知名(míng)房企手(shǒu)中，抢下了(le)北京万柳地块，成为北京当(dāng)年的“双料(liào)地王(wáng)”。很快，万柳书院就以神秘高端的(de)姿态(tài)杀入市场，无论是一块块从荷兰运回(huí)来的灰砖垒起(qǐ)来的五米高墙，还是(shì)每棵成本(běn)超6万的成年银杏树，还是每平米(mǐ)20万元的价格，都(dōu)令业(yè)内外震撼不已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸(chén)的(de)缸、霄八的顶儿、融(róng)创的湖、紫辰院的树(shù)、北平府的院儿。”从这句顺口溜中，就可看出(chū)其在北京(jīng)豪宅圈的地位。2014年末上(shàng)市的它，对手是(shì)当时(shí)有名(míng)的融(róng)创观澜嘉苑、佳兆业广(guǎng)场、恒大华府等，现(xiàn)如今，它远远超过这些对手。

　　去(qù)年，万(wàn)柳书(shū)院一套300平米的(de)法拍(pāi)房，最终成交价1.09亿(yì)、单价达(dá)到惊人的36万元(yuán)/平米，说明万柳书院虽然已经推出了8年之久，但其依旧(jiù)在北京豪宅圈备受追捧。

　　中(zhōng)赫集团开发的豪宅，也吸引了不少知名人(rén)士，如知名演员宋丹(dān)丹，就住(zhù)在钓鱼台七号院。而(ér)柳传志、丁磊(lěi)等知名商业大佬则居住在万柳书院(yuàn)。

　　几大豪宅的成(chéng)功奠定了中赫(hè)集团的(de)“高端路线”，也因(yīn)此，它被外界贴上(shàng)了，“卖北京城最贵(guì)的房，拿北(běi)京城最贵的地”，“做地产(chǎn)中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在(zài)豪宅开发商(shāng)光环(huán)的背后，这个地产界“劳斯(sī)莱斯”却多(duō)次成为被执行人，被执行标的高达11亿。

　　今年年初，因为履行能力而拒(jù)不履行生效法(fǎ)律文(wén)书确定义(yì)务，中赫集团正式(shì)成了“老赖”。

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　　中赫被(bèi)北京国安坑了？

　　中(zhōng)赫集团如今(jīn)沦落到这个地步，其实是有(yǒu)迹可循的(de)。

　　事(shì)实上，早在今(jīn)年年初“万柳书院少爷(yé)”走红(hóng)之时，深蓝(lán)财经(jīng)就曾深挖出背后(hòu)的中赫(hè)集团，发现其深陷(xiàn)财务危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦为“老(lǎo)赖”，中赫集(jí)团实控(kòng)人(rén)周金辉的人(rén)生轨迹跟(gēn)着急转直(zhí)下。而追根溯源(yuán)，这个(gè)转(zhuǎn)折(zhé)点，就在于(yú)收(shōu)购(gòu)北京国安。

　　近十年来(lái)，房(fáng)企纷纷开(kāi)始了(le)多元化转型(xíng)，但转(zhuǎn)型之路并不(bù)好(hǎo)走。早在2008年开始，中赫集团就尝试过多元化业务，先后进军能源市场、团购网站，但最终都(dōu)惨淡收场。最终，周金辉(huī)将转型的(de)目光(guāng)，放到了(le)体育领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中(zhōng)赫集团以(yǐ)35.5亿元参股国安足(zú)球俱乐部64％股权，成为国安的新东家。接着在2021年6月，中赫(hè)集团(tuán)从(cóng)中信集团手中拿下北京国(guó)安俱乐部36％股权，至此拿(ná)下北京(jīng)国(guó)安俱乐部全(quán)部股权。如果北京国安的(de)估值一直没变，那么中赫集(jí)团拿下北京国安，总计(jì)花(huā)费了约55.5亿。

　　看到(dào)这里，有人(rén)也许会感叹：卖豪宅(zhái)真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是(shì)这样，中赫为什么又要质押(yā)股权呢？

　　2017年以来，中赫集团(tuán)及(jí)其实控人周金辉夫妇将其手中的中赫(hè)集团股份质押陆续质押，据企查查显示，目(mù)前中赫集(jí)团共(gòng)有11条(tiáo)股(gǔ)权出质记录。质权人包括海金(jīn)商业保理、北京建工、山东国际信托、中融信托、中信建设等。

　　这与入主北京(jīng)国安的时间完全吻(wěn)合(hé)。

　　然而，入主北京国安后，不仅国安的(de)经营状况没有得到改善，中赫集(jí)团也被(bèi)拉入泥(ní)淖。