导(dǎo)读

　　黄(huáng)金二十年之后，当下(xià)中国地(dì)产(chǎn)步入大分(fēn)化时代而非停滞期。

　　要(yào)点

　　过去二(èr)十年(nián)是中国房地产市场黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连续三年商品(pǐn)住宅销(xiāo)售面积超15亿(yì)平，足够4000万家庭入(rù)住。恰逢近(jìn)年地产持续低景气，有关中(zhōng)国(guó)地产是否过剩的讨论(lùn)日益(yì)热烈。

　　拨开迷雾，本文试(shì)图厘(lí)清中(zhōng)国城镇存量住宅真实情(qíng)况，据(jù)此判断中国未来地(dì)产趋势(shì)。

　　有(yǒu)媒体(tǐ)渲染(rǎn)中国地(dì)产存量极度过(guò)剩，事(shì)实是否如此？

　　住(zhù)建部披露(lù)全国(guó)有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，第七次人口普(pǔ)查调查数据显示城镇家庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间。市场(chǎng)陷(xiàn)入怀(huái)疑，中国房子是否(fǒu)真的(de)过(guò)剩(shèng)？

　　事实上(shàng)住建(jiàn)部披露的近6亿栋城乡房屋建筑中(zhōng)，城(chéng)镇(zhèn)建筑占比不到(dào)一(yī)成，其中还包(bāo)括大量城镇非住宅建筑(zhù)，如商(shāng)业办公楼、学校等，因此6亿(yì)栋房(fáng)屋中城镇住(zhù)宅占比极低。

　　七普显示(shì)中国城镇居(jū)民(mín)人均住(zhù)宅(zhái)间数为1.06间，但居住舒适不是(shì)人均一(yī)间(jiān)房(fáng)所能满足，它与(yǔ)房(fáng)屋质量、居住面积、配套设施等因素(sù)密切相关。中国的人(rén)均住(zhù)宅间数较(jiào)发达国家(jiā)还有很大(dà)差距(jù)。人均住(zhù)宅间数大于1同样不(bù)意味着中(zhōng)国(guó)住(zhù)宅市场已(yǐ)经饱和。

　　我们(men)测算(suàn)发现中国(guó)城(chéng)镇居民户均1套房，其中每户持有(yǒu)商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前并无直(zhí)接(jiē)公布中国家庭户(hù)均住宅的(de)数据，我们根据商品(pǐn)住宅套数、商品住宅占比和城镇家庭户数，计算出城镇(zhèn)家(jiā)庭住宅套户(hù)比。

　　测算结果显示，目前(qián)城镇家庭山衔落日浸寒漪中的衔字是什么意思，衔的意思户均拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套为商品住宅。若期(qī)房顺利(lì)交付，直(zhí)至2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套住宅，其中(zhōng)商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均一套房(fáng)似乎意味着(zhe)户户有房，然而事实上(shàng)中(zhōng)国住宅市(shì)场(chǎng)供(gōng)需并不平(píng)衡。

　　国际(jì)数(shù)据(jù)显(xiǎn)示，成熟房地(dì)产(chǎn)市场的住(zhù)宅(zhái)套户比会大(dà)于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之(zhī)所以说(shuō)不平衡(héng)，是(shì)因为户(hù)均(jūn)一套房无法满足流动人口的租赁和置业需(xū)求。全国总人(rén)口的近三成(chéng)都(dōu)是流动人口，流动人口会选择(zé)在大城(chéng)市租(zū)房挣钱，在老家(jiā)买房(fáng)，从而产生了额外的住宅需求。

　　即便户均一套(tào)房，中国未(wèi)来地产仍有(yǒu)四大(dà)新增(zēng)需求动(dòng)力。

　　第(dì)一，户均人口规(guī)模缩(suō)小，一人(rén)户、两人户占比不(bù)断增加，导致家(jiā)庭(tíng)户数(shù)增多。小(xiǎo)家庭化趋势将延续，带来新户(hù)购房需求增长。

　　第二，经济(jì)板(bǎn)块(kuài)的分化(huà)日益明显，区域经(jīng)济(jì)资源(yuán)分配的(de)再(zài)集中吸引着人口流(liú)入，人口(kǒu)净迁入城(chéng)市的(de)新增住宅需求有(yǒu)望持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左右的(de)家(jiā)庭住在2000年以前建成的(de)住宅中(zhōng)，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅(zhái)建筑面积。促成(chéng)“老破小”住宅的改造势(shì)在(zài)必行。

　　第(dì)四，中国的人(rén)均住宅间数(shù)与人均住宅建筑(zhù)面积均较发达国(guó)家有着不(bù)小差距，“住上(shàng)更大房(fáng)子”的改(gǎi)善性需求正在不断(duàn)增(zēng)加。

　　黄金(jīn)二十年之后，当下(xià)中国地产步入大分化时代而(ér)非停滞期。

　　如(rú)果说过去二十年是中国地产黄(huáng)金(jīn)发展(zhǎn)期(qī)，地产矛(máo)盾更多体现(xiàn)为住宅供给存(cún)在不(bù)足，这是过(guò)去(qù)二十年房价(jià)快(kuài)速上(shàng)涨基石。那么当下房地产(chǎn)大分(fēn)化时代已至，大(dà)分(fēn)化时(shí)代下(xià)地产矛盾则更多体现(xiàn)在住宅质量(liàng)供需冲突。

　　地(dì)产大分(fēn)化必将体(tǐ)现在(zài)不同能级城市之间，不同(tóng)区(qū)域板块之(zhī)间，不同(tóng)品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官(guān)方披露(lù)全国已(yǐ)有近6亿栋房(fáng)屋建筑，引发热(rè)议(yì)。从2月以来，各大城(chéng)市二(èr)手(shǒu)房挂牌量(liàng)突然激增(zēng)，引发一(yī)阵(zhèn)二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担(dān)心，中国的房子是否已经(jīng)过剩(shèng)？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩，还是供需平衡，或是仍然存(cún)在不足？可惜(xī)由于住宅存量数据并(bìng)未公布，我们无法直接知晓具体(tǐ)情(qíng)况(kuàng)。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾，我们(men)测算出中国城镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)住宅套数，回答当前的房子是否真的过剩了(le)？据(jù)此(cǐ)判断未(wèi)来房(fáng)地(dì)产市场会(huì)如何(hé)发展。

　　一、如何(hé)有效(xiào)观察中(zhōng)国户均拥有住(zhù)宅数量

　　（一）中国住(zhù)宅(zhái)数量过(guò)剩的直观判断站不(bù)住脚

　　今年(nián)2月，在以全国自然灾害综(zōng)合风险(xiǎn)普查工作情况(kuàng)为主题(tí)的新闻发布(bù)会上，负责人对外披露(lù)：“住宅城乡建(jiàn)设行业获取了全(quán)国近6亿栋城(chéng)乡(xiāng)房屋建筑数据以及(jí)80多万处市(shì)政(zhèng)设施数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑，平均每栋(dòng)建筑(zhù)住不到3人，住宅(zhái)市场看(kàn)似已经过(guò)剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中(zhōng)，农(nóng)村房屋占(zhàn)9成以上，以栋数计算的(de)城镇房屋实际仅有4700多万(wàn)栋，还包括了大量商业楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第七次(cì)人(rén)口普查数据公布(bù)了中国城镇家庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间，其中城市(shì)家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居(jū)民人均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间(jiān)数大于1，看似意味(wèi)着人人(rén)都有房间居住。

　　居住水平(píng)不(bù)仅与(yǔ)房间数量有关，更与房(fáng)屋质量(liàng)、居住面积、配套设施等因素密切相(xiāng)关。单单从人均住宅(zhái)间数不能完全反(fǎn)映出城镇居(jū)民的居住水平。

　　中国主(zhǔ)要是(shì)以家庭为单位购(gòu)买成(chéng)套住宅，一套设施齐全的住宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国(guó)户均住宅的测算(suàn)思路、数据和(hé)方法

　　中国城镇居民住宅主要分两大类，一类是(shì)商品住宅(zhái)，另一类是保障房(fáng)、原(yuán)公有住宅(zhái)、自(zì)建房(fáng)等(děng)非商品住(zhù)宅(zhái)。

　　目(mù)前缺乏统计数据(jù)，并没有直接公布城镇住宅数量。居民住宅相(xiāng)关数据有两处可以直(zhí)接(jiē)公布，一是每(měi)年商(shāng)品住宅销售套数（统计局）；二是(shì)居民住宅来源（人口普查数据）。计(jì)算(suàn)中(zhōng)国居民(mín)户均住宅数量，我们(men)主要用到上述两组数据。

　　中国(guó)住宅改革(gé)始于1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可忽略不计。估(gū)算城(chéng)镇居民户均住宅套数(shù)分三步走：

　　第一步，将1999年(nián)以来每年商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)销(xiāo)售(shòu)套数相加，我们就能够得到(dào)当前商品(pǐn)住宅总(zǒng)存(cún)量。

　　第(dì)二(èr)步(bù)，根(gēn)据(jù)城镇居民拥有的商品住宅和(hé)非商品住宅比例，推算(suàn)得到居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇(zhèn)居民(mín)拥有的(de)商(shāng)品住宅总数除以家庭(tíng)户数(shù)，我们就能够得到城镇户均(jūn)拥有(yǒu)的住宅数量。

　　具体计算(suàn)公(gōng)式(shì)如下(xià)：

　　城(chéng)镇家庭(tíng)住(zhù)宅套户比=住宅总套(tào)数/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家庭(tíng)户数(shù)）/（商品住宅套(tào)数/住宅总套数）

　　=商(shāng)品住宅(zhái)套户比/商品住宅占比

　　二、城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存(cún)量(liàng)到底有(yǒu)多少(shǎo)，目前缺乏一个准(zhǔn)确统计(jì)。我们利用既有统计数据，大致测(cè)算得到中国存量房地产套数(shù)，并进一步推算中国城镇家(jiā)庭户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居(jū)民户(hù)均拥有商品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品(pǐn)住宅累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城(chéng)镇家庭户均拥有0.64套商(shāng)品(pǐn)住宅（包(bāo)含现房和(hé)期房）。

　　中国的房(fáng)地产(chǎn)销售以期房为(wèi)主，从2019年(nián)开始(shǐ)，新房(fáng)销售中(zhōng)期房占(zhàn)比近9成。本文(wén)去除商品住宅累计销售套(tào)数里的期(qī)房销售，得到商品住宅现(xiàn)房套数。

　　以2022年商品住宅(zhái)现房套数计算为例(lì)：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年商品住(zhù)宅累计销(xiāo)售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售(shòu)额。

　　主流房企(qǐ)竣工周期在2-3年，并(bìng)考虑(lǜ)到交房后装修的(de)时间，取(qǔ)最大(dà)值3年。

　　将商品(pǐn)住(zhù)宅现房套数除以家(jiā)庭(tíng)户(hù)数，算(suàn)出：

　　（三）目前中国(guó)城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有0.54套(tào)商品(pǐn)现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居民户均(jūn)拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下来我们需要进一步推算(suàn)中国城镇(zhèn)居(jū)民(mín)拥有的户均住宅套数。

　　首(shǒu)先，七普数据显(xiǎn)示中国城镇(zhèn)居(jū)民的住宅结构(gòu)特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有(yǒu)住宅(zhái)。其中自建住宅占比21％，购买商(shāng)品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济适用房占比3.8％、原公有住宅占(zhàn)比6.1％，通过(guò)继(jì)承(chéng)或赠(zèng)与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和购买(mǎi)二手房都是商品住宅(zhái)，因此将(jiāng)租赁其他住宅、购买(mǎi)商(shāng)品住宅与购买二手房加总，得到商(shāng)品(pǐn)住宅占居民所有住宅(zhái)的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期间商(shāng)品(pǐn)住宅增幅为过去十年变化(huà)幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅的实际变化比例，从而我们估算出2022年商品住宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中国平均每户城镇家(jiā)庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但考虑已(yǐ)购期(qī)房，中国(guó)平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会(huì)在2-3年内(nèi)陆续交付使用(yòng)，到2024年，中(zhōng)国平均每户城镇家庭都会拥有一套住(zhù)宅。

　　三、城镇户(hù)均一(yī)套房的三点含义

　　既然城镇(zhèn)居民已经达到了户均一套房的程度，“户户有房”是否意味(wèi)着中(zhōng)国(guó)城镇化进展终(zhōng)结，甚至意味着(zhe)中国地(dì)产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意(yì)味着住(zhù)宅市场(chǎng)供需平衡

　　需要有(yǒu)多余(yú)住(zhù)宅来(lái)满足因人口流动、居(jū)民换房等因素产生的住宅需求(qiú)。因此，成(chéng)熟房地产市场的住(zhù)宅(zhái)套户比会在1.1左右。

　　国(guó)际经验来看，美国、英国和日本(běn)的住宅套户(hù)比均高于(yú)1.1，其中(zhōng)，英国的(de)住宅套户比(bǐ)最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德国(guó)和(hé)韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一套(tào)房，就会造(zào)成人口(kǒu)净(jìng)流入地的住宅(zhái)市场供不应求(qiú)，造成房价或房租迅(xùn)速上(shàng)涨(zhǎng)。

　　七普指(zhǐ)出中国(guó)的(de)流动人(rén)口3.76亿，省内流动(dòng)人口和省际流动(dòng)人口分(fēn)别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流(liú)动人口(kǒu)会选(xuǎn)择在(zài)大城市租房挣(zhēng)钱，在老家(jiā)县城(chéng)买房。

　　暨南大学(xué)2017年(nián)的中国城乡人口流动调查数(shù)据显示(shì)，在(zài)上海(hǎi)、杭州以及南京工作(zuò)的流动(dòng)人口在老家(jiā)拥有住宅比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大(dà)城市的高工(gōng)资(zī)吸(xī)引打工人，但高房(fáng)价迫使打工人回乡置业。

　　流动(dòng)人口实际(jì)上会占据(jù)两套房，在高房价(jià)的大城市租赁一套房，在房价(jià)较低的县城购买一套房。所以说(shuō)户均一套房(fáng)无法满足(zú)庞大流动人(rén)口的(de)租赁与(yǔ)置业(yè)需(xū)求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家(jiā)庭住宅品(pǐn)质(zhì)仍需改善

　　目前，中(zhōng)国的城镇(zhèn)住宅(zhái)中依然有不少老旧小区。

　　三(sān)成家庭，也就(jiù)是约9000万(wàn)户城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)住宅是2000年以前建(jiàn)成，其中(zhōng)又(yòu)有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批(pī)存(cún)在着建筑(zhù)结构(gòu)松散、设施陈(chén)旧、安全隐患大等问题，如电线(xiàn)老化、管道等基础设施陈旧，给(gěi)住户(hù)的生活带来了很大的不便和安全(quán)隐患，并且(qiě)居住体验较差。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建成的老(lǎo)旧(jiù)住(zhù)宅(zhái)面积小。占比为31.3％的家庭户(hù)数(shù)拥(yōng)有的住宅面积(jī)占比仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右的家(jiā)庭没有(yǒu)独立卫浴和厨房。这(zhè)类上世纪(jì)修建的老(lǎo)旧小区很(hěn)难(nán)满(mǎn)足现代生活(huó)需求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近(jìn)五成的家庭住宅为一居室和二居室，户型偏小(xiǎo)。其中一(yī)居室占比为14.9％，二(èr)居室占比为33％。对(duì)比(bǐ)镇，城(chéng)市家庭住宅户(hù)型更小，当然这与城(chéng)市土地资(zī)源紧张(zhāng)有关(guān)。

　　（三）人均(jūn)住宅面积扩张是未来地产的需求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)住(zhù)宅存量总面(miàn)积为294.6亿(yì)平。暂不考虑两年间农民带(dài)房进城和老(lǎo)旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住(zhù)宅竣工面积(jī)（7.3亿(yì)与6.3亿），得(dé)出2022年住宅存量总(zǒng)面积(jī)为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家(jiā)庭人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积小(xiǎo)于均(jūn)值(zhí)，近(jìn)4成家(jiā)庭人均住宅建筑面(miàn)积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家庭人均住(zhù)宅建筑面积不足19平(píng)方米(mǐ)，不及全国人(rén)均水平的(de)一半。若(ruò)去除20％的(de)公摊(tān)，可使用的住宅面积仅为15.2平(píng)方米。上海市将人(rén)均住宅(zhái)建筑面积低(dī)于15平方米的(de)家(jiā)庭界定为住(zhù)宅存在困难(nán)，若按这个标准算的话，中国有11.3％的家庭存在住(zhù)宅困(kùn)难问题。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即人均住宅建(jiàn)筑面积为50平，只考虑家庭户人数(shù)，需要住宅总量(liàng)约390.6亿平，较(jiào)目前至(zhì)少新增82亿平(píng)。

　　对比发达国家人均(jūn)住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和(hé)英国(guó)都高于(yú)40㎡，中国的人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相差不大。但若去除公(gōng)摊面积(jī)后，中国的人均可使用(yòng)面积为(wèi)31.56㎡，这(zhè)一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的(de)集体户(hù)人口，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户均已然(rán)1套房，未来(lái)地产还会有需求(qiú)么？

　　我们测算(suàn)得到中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户均1套房，看似已经户(hù)户(hù)有房。即便如此，中国人口静态(tài)结构和动态趋势演(yǎn)绎，决定了中(zhōng)国未来地产仍有需求释放。户均1套住宅现实之下(xià)，中国未(wèi)来(lái)城镇(zhèn)住宅需(xū)求主要来(lái)自于(yú)四个方(fāng)面。

　　第一，户均人(rén)口缩(suō)小(xiǎo)，家庭户数增多，新(xīn)户购房需求(qiú)扩张。

　　过去20年我(wǒ)国(guó)城镇家庭户均人(rén)口数不断下(xià)降，六普显示(shì)城镇户均人(rén)口规模为(wèi)2.85人/户，而七(qī)普显示城(chéng)镇(zhèn)户均人(rén)口规模(mó)为2.62人(rén)/户，一人户、二人户的占比明显上升，人(rén)口(kǒu)小家(jiā)庭化趋(qū)势将继续延(yán)续，导致户数(shù)会(huì)因户均人口规模的缩小而(ér)增多。

　　第二，人(rén)口(kǒu)迁(qiān)移导(dǎo)致经济发(fā)展(zhǎn)带来的新(xīn)增(zēng)住宅需(xū)求旺盛。

　　中国经(jīng)济板块的分化日益明显，资源和生(shēng)产要(yào)素逐步(bù)向(xiàng)经济带、都市(shì)圈中心城(chéng)市(shì)流入，区域经济资源分配的再集中吸引着人口流(liú)入。人口迁移(yí)势必涉及到买(mǎi)房租房，给迁(qiān)入地住宅市(shì)场带来新的增量。

　　以浙(zhè)江省为(wèi)例，2021年常住(zhù)人口增(zēng)量为72万，而出生人口为(wèi)44.9万人，死亡人口为38.4万(wàn)人，自(zì)然增加人(rén)口仅为(wèi)6.5万人(rén)，其人口增(zēng)长(zhǎng)主要受(shòu)益于(yú)人口迁移(yí)。

　　第三，老(lǎo)旧(jiù)小(xiǎo)区改善(shàn)性需(xū)求依(yī)然庞(páng)大(dà)。

　　从2011年到2020年(nián)，自建住宅和原(yuán)公有(yǒu)住宅的家庭(tíng)拆迁改(gǎi)建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分点；原(yuán)公(gōng)有住宅家庭比例从(cóng)12.9％到(dào)6.1％，降幅为(wèi)6.8个(gè)百分点。二者(zhě)和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭(tíng)住宅建造时间为(wèi)2000年以(yǐ)前(qián)的比例(lì)（31.3％）大致(zhì)相(xiāng)吻合。

　　十年间新(xīn)增8473万家庭户，自建(jiàn)住宅和原(yuán)公有住宅减少了1282万户，住(zhù)宅(zhái)净需求增加9755万户。49％的家(jiā)庭购买商品住(zhù)宅，21％的家庭购买二(èr)手房。在(zài)新增住宅(zhái)需求中，有7成(chéng)家庭购买了商品(pǐn)住宅。租房(fáng)、购买经济适(shì)用房(fáng)和其(qí)他分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中村和旧城改(gǎi)造，商品(pǐn)住宅的(de)占比势(shì)必(bì)会进一(yī)步上升。

　　2000年以前建造的(de)住宅建筑面积还(hái)有约(yuē)81亿平，涉及城镇(zhèn)家庭约9000万(wàn)户。破旧的城中村、老公有住宅，建筑面积(jī)小、质量低、基(jī)础(chǔ)设(shè)施配套差(chà)、没有或少有物业管(guǎn)理，居民追(zhuī)求(qiú)美好、宜居生(shēng)活的(de)环境(jìng)，背后的改善性需求(qiú)有待释放。

　　第(dì)四，“住上更大房子”的改善性需(xū)求还将有(yǒu)所(suǒ)增加。

　　刚需购房受限于(yú)资(zī)金，倾向于中小户型。已有住宅家庭希望提高生(shēng)活品质，以小换大、以旧换新(xīn)。2022年底的中央经济工作会(huì)议明确(què)指出(chū)支持住宅(zhái)改善等消费(fèi)。

　　OECD国家的人均住宅间数(shù)为1.71间，无论是否考虑(lǜ)乡村住宅因(yīn)素，中国的(de)人均住宅间数(shù)较其他国家依旧存在不(bù)小差距。

　　住宅舒适度(dù)与经(jīng)济水(shuǐ)平有(yǒu)着密切正(zhèng)向(xiàng)联系(xì)。随着经(jīng)济发展(zhǎn)水(shuǐ)平的提高，中(zhōng)国的(de)人(rén)均住宅间(jiān)数与人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积将随之增长。

　　如果说过去二(èr)十(shí)年(nián)是中国地产黄金发(fā)展期，地(dì)产矛(máo)盾更多体现为住宅(zhái)供给存在不足，供需(xū)出现错(cuò)配，这是过去二(èr)十年房价(jià)快速上(shàng)涨基(jī)石(shí)。那么未来(lái)将是住宅质(zhì)量的供需冲突(tū)。房地产大分(fēn)化时代已至(zhì)，这种(zhǒng)分化不单局限于城市能级(jí)之间差异(yì)，优质(zhì)小区和老(lǎo)旧(jiù)二(èr)手房之间的差异也将越发(fā)扩大。

　　风险提示

　　人(rén)口(kǒu)普查数据(jù)调(diào)查(chá)的是人(rén)，并不是针(zhēn)对住宅，因此可(kě)能存在统计偏差。商(shāng)品(pǐn)住宅占比(bǐ)实(shí)际值可能偏低，其增速可(kě)能超预期(qī)。

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