饱受争(zhēng)议的二手房交易中介(jiè)费问题，正逐渐得到监(jiān)管(guǎn)部门的重视(shì)。

　　5月8日，住建部、市场监管总局联合发布了(le)关于规范房地产经纪服务的(de)意见。意见提及，近(jìn)年来，部分房地产经纪机(jī)构存(cún)在利用房(fáng)源客源优势收取过高费(fèi)用(yòng)、未(wèi)明码标价(jià)、捆绑(bǎng)收(shōu)费(fèi)、滥用客户个人(rén)信息等问题，加重交易(yì)当事人负担、侵害其合法权益。

　　基于上述背景，两(liǎng)部(bù)门从加强从业主体管(guǎn)理、明确经纪(jì)服务(wù)内容、合理确定经纪服务收费(fèi)、严格实行明码(mǎ)标(biāo)价等(děng)十方面，提出了意(yì)见。

　　中原地产首席(xí)分析师张大伟称(chēng)，随着城市发展，一二线城市二手(shǒu)房交(jiāo)易占(zhàn)比逐渐增(zēng)加。以(yǐ)北(běi)京(jīng)、上海为(wèi)例，二手房占市场成(chéng)交比例超(chāo)过80％，大量二手房成交依(yī)赖(lài)中介居间成交，房地产调(diào)控重心逐渐从开发(fā)商(shāng)过渡到中介(jiè)公司。

　　广(guǎng)东省城规院住房政策研究中心(xīn)首席(xí)研究员李(lǐ)宇(yǔ)嘉(jiā)表示，买房对居民来(lái)说(shuō)属于金额(é)不(bù)低(dī)的大宗交(jiāo)易(yì)，由于二手房交易成本较高、交易周期较长，具有非常强的专业性，居民往往通过(guò)中介来(lái)完(wán)成。但很多中介利用信息不对(duì)称等问题，将非(fēi)必要的收费(fèi)夹带其中(zhōng)，如收取(qǔ)过桥融资、按揭费、担保费等(děng)，对居民造成额外的负担(dān)，而且这(zhè)些服务事项并未明码标(biāo)价(jià)。

　　对(duì)于二手房市场交易过(guò)程(chéng)中存在的(de)“乱象”，李宇嘉(jiā)指出，对包括经纪服务在(zài)内的相关(guān)市(shì)场(chǎng)交易行(xíng)为(wèi)及(jí)其主体进行规范和秩序整顿，是(shì)房地产市(shì)场管理和调(diào)控的主题。“当下，推(tuī)进这项(xiàng)工作(zuò)的意(yì)义更(gèng)大，也更急迫(pò)。”

　　中介(jiè)收(shōu)费问题成(chéng)监管重点

　　二手(shǒu)房市场中(zhōng)，历来对房地产经纪服务行业关注最多的一个(gè)话题，便(biàn)是房(fáng)地产经纪服(fú)务费的(de)问题。

　　张(zhāng)大伟认为，未(wèi)来相关部门(mén)主要监管的重点，将(jiāng)是对房(fáng)地产经纪服(fú)务收(shōu)费及中介交(jiāo)易进行规范。

　　在热点城市，二手房(fáng)屋交(jiāo)易过程中，部分价值不菲的(de)房(fáng)屋，往往要缴纳一笔金额不低的中介费。以北(běi)京某(mǒu)房地产经(jīng)纪服务机构(gòu)2.7％的服务费(fèi)率(lǜ)计算，一套1000万元的房屋，中介费约为27万。

　　在合理(lǐ)确(què)定经(jīng)纪服务收(shōu)费上，两部(bù)门在此次意见中提(tí)及，房地产经(jīng)纪机(jī)构要合理降低住房买卖(mài)和租(zū)赁经(jīng)纪服务费用。鼓励按照(zhào)成交价格越高、服务费率越低的原则实行分档(dàng)定(dìng)价。引导由交易双方共(gòng)同承担经纪服务费用(yòng)。

　　据张(zhāng)大伟介绍，目前房地产经纪服务收费标准的最早依据(jù)是1995年国家计委建设部(bù)下发的《关(guān)于房地产中介服务收费的通知》（971号走后门是一种怎样的体验知乎，走后门是什么感受文），其中第(dì)六条规定：房屋买卖代理收费，按成交价(jià)格总额(é)的0.5-2.5％计收。

　　以北(běi)京为例，目前北京(jīng)市执行的(de)2014年更新(xīn)后的收费标(biāo)准(zhǔn)，即根(gēn)据这样(yàng)的规定：“少(shǎo)数特别复杂的住(zhù)宅买卖经纪服务，经交易各方协商同意(yì)，可(kě)在规定的收费标准基础上适当上浮(fú)，上浮幅度最(zuì)高不得(dé)超过(guò)10％。”这(zhè)意味着，当(dāng)前北京二手房中介费上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表示，本(běn)着“简政放权”的精神，北(běi)京2015年取消了房地产中介服务等57个政府定价，房地产经纪服务收费多少(shǎo)由(yóu)各中介机构自行决定。

　　“房产(chǎn)中(zhōng)介机构(gòu)在实际收取费用过(guò)程中，相关(guān)监管(guǎn)部门当前(qián)并未(wèi)明确具体的(de)中介费率，中介(jiè)机构仅需在服务过程中对收费标准(zhǔn)进行明码标价即可。而房地产经(jīng)纪(jì)服务(wù)机构在具体收取过程中，会结合(hé)房屋价(jià)值及工(gōng)资标(biāo)准，综合计算出合适的中介费率。”张大(dà)伟补(bǔ)充(chōng)道。

　　对于明码(mǎ)标价问题(tí)，两部门在(zài)此次意见中(zhōng)提及，房地产经纪机构应当在经(jīng)营门店(diàn)、网站、客户端等(děng)场所或渠道，公(gōng)示服(fú)务项目、服务(wù)内容和收费标准，不得(dé)混合标(biāo)价(jià)和捆绑收费。房地产(chǎn)经纪机构提供(gōng)的基本(běn)服务和延伸服务，应当分别明确服务项目(mù)和(hé)收(shōu)费标准。房(fáng)地产经纪机构收费前应(yīng)当向交易当(dāng)事人出(chū)具收费清单，列明收费标(biāo)准、收费金额(é)，由当事人签字确认。

　　另外，对收费(fèi)明(míng)显高于市场平均(jūn)水平的(de)房地产经纪(jì)机构，住房和(hé)城(chéng)乡建设部(bù)门将会同市场监管等(děng)部(bù)门采取约谈等综合(hé)措施进行重(zhòng)点监管。市场监管部(bù)门会(huì)同有关部门依(yī)法查处不(bù)按规定明(míng)码标价、操(cāo)纵经(jīng)纪(jì)服务收费等违(wéi)反价格(gé)和反垄断法律(lǜ)法规的行为(wèi)。对(duì)房(fáng)地产经(jīng)纪机构(gòu)相关违法违(wéi)规(guī)信息，市场(chǎng)监管(guǎn)部门要依法依规纳入国家企业信(xìn)用信息公示(shì)系统。

　　房屋中介费要(yào)降了？

　　鼓励按照成交价格(gé)越高、服(fú)务(wù)费(fèi)率越低的原则实行分档定价，是否(fǒu)意味着，未来豪宅(zhái)的中介费有望大幅降低？

　　中原地产华南区总(zǒng)裁(cái)兼深圳中原总经理郑叔伦称，住(zhù)建部发文鼓励按照成交价(jià)格越高、服务费率越低的(de)原则(zé)实行分档定价，合理降低住房买卖和租赁经纪(jì)服务费用(yòng)，主要(yào)还是(shì)规范(fàn)行(xíng)业，打击收费过高(gāo)的经(jīng)纪机构，但(dàn)对市场(chǎng)影响有(yǒu)限，“以深圳(zhèn)为例，深圳市场豪宅和普宅(zhái)本来收费就不同，各家收费普遍在(zài)合理范围(wéi)内，加(jiā)上经纪服务(wù)费用对市场的影响不大(dà)。”

　　张大伟指出，由(yóu)于(yú)当前(qián)两部门提出的意见仅为鼓励性质，即只是(shì)纲(gāng)领(lǐng)性文走后门是一种怎样的体验知乎，走后门是什么感受件而非规(guī)定，未来如何具体认定其中的(de)细则，还需(xū)要看各城(chéng)市落地(dì)执行情况。

　　不过，张大(dà)伟表(biǎo)示，“从(cóng)目前市(shì)场看，经纪(jì)服务领域(yù)的(de)调整改善、规(guī)范化，有利于行(xíng)业(yè)健康发展。同(tóng)时，由(yóu)于二(èr)手(shǒu)房很多房源在产(chǎn)权方(fāng)面有瑕(xiá)疵，如产(chǎn)权抵押、不同税费(fèi)等都可能(néng)对交(jiāo)易产生影响，这对房地产经(jīng)纪服(fú)务行业的专业性提(tí)出更高的要(yào)求。”

　　58安居客研究院研究总监陆骑麟指出，在(zài)二手(shǒu)房买卖过程中，原本应该(gāi)由(yóu)上下家(jiā)各支付一(yī)半的中介费(fèi)，但在一些热点城(chéng)市的二手房交易过(guò)程中，往往会有这(zhè)样的情形，因(yīn)部分购房(fáng)者(zhě)处于弱势地(dì)位，从(cóng)而会出现中介费及税费均由(yóu)购房者来承担。即使一些房东愿意承担(dān)中介(jiè)费，这部(bù)分费用(yòng)也可能通(tōng)过转嫁(jià)的方(fāng)式(shì)，在房价中有所(suǒ)体(tǐ)现。

　　“上家把中(zhōng)介费(fèi)转嫁给下家，市(shì)场这种所谓(wèi)‘约(yuē)定俗成’的情况，一些房(fáng)产中介公司将其视为向购(gòu)房者单边收费的行为。部(bù)分中介公司可能会利用其支配地位(wèi)，在(zài)原先经(jīng)纪服务收费的基础上(shàng)，再次向房东收取费用，而这(zhè)部分费用，房东往往会(huì)将(jiāng)其转再次转嫁给(gěi)购房(fáng)者，这实际上相当于变相推高了(le)房价。两部门提出(chū)严(yán)禁操纵经纪服(fú)务(wù)收费，不(bù)仅有利于(yú)提高交易中操作的透明度，也有利(lì)于房价的稳定。”陆骑麟称(chēng)。

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