OPPO宣(xuān)布(bù)关停旗下芯(xīn)片子公(gōng)司哲库科技，引发了(le)公(gōng)募(mù)REITs扩募风(fēng)波，如今，二级市场的(de)影(yǐng)响仍未(wèi)停歇。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华安张江光(guāng)大园REIT开(kāi)盘继(jì)续(xù)延续此前(qián)几日的下(xià)跌走势(shì)，午后跌幅(fú)一度扩大，尾盘有所拉(lā)升，全天收跌(diē)6.22％，最(zuì)近3个交(jiāo)易日(rì)跌(diē)幅超(chāo)过9.69％。

　　此(cǐ)前，华安(ān)张江光大园REIT曾发布(bù)公告，紧急回应称，哲库科技(jì)是其扩募(mù)拟新购入基础设(shè)施资(zī)产张润大厦的重要(yào)承租(zū)方之一，目(mù)前(qián)未收到哲库(kù)科技(jì)及(jí)OPPO方面关于停止(zhǐ)执行已签租赁协(xié)议的通知。同时，在(zài)公告中，华安(ān)张江光大(dà)园REIT进一步表示，原始权益人将(jiāng)继续密切关注哲(zhé)库(kù)科(kē)技后续(xù)情况，积极做好相关应(yīng)对(duì)。

　　此外，张(zhāng)江(jiāng)REIT拟(nǐ)扩募购入(rù)项(xiàng)目的原始权益人相关(guān)负责人也表示，近(jìn)期已同步启动(dòng)了应急预案，排摸储(chǔ)备租户，积极(jí)应对哲库提前退租(zū)的可能事项。由于(yú)张润大厦是全国(guó)首批REITs申报(bào)扩(kuò)募项目(mù)，公司(sī)领导高度重视，浦东新(xīn)区(qū)国资委也高度关注。

　　多位业(yè)内(nèi)人士表示，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT近期市场(chǎng)波动(dòng)较大，但其实不动产公募REITs项(xiàng)目短期出租率下跌并(bìng)不会从根(gēn)本上影响(xiǎng)其内外(wài)价值，投资者应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价(jià)格继(jì)续波(bō)动

　　本周(zhōu)，OPPO关停旗(qí)下芯片(piàn)子公司哲库(kù)科技的事件(jiàn)继续扰动公募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江(jiāng)光大园REIT以3.726元的价格小幅(fú)低(dī)开(kāi)，此后二级市场价格开始震荡走低，午盘收(shōu)跌6.17％。午(wǔ)后，华安张江(jiāng)光大园REIT跌幅一(yī)度扩(kuò)大到8.30％，随后(hòu)价格有(yǒu)所(suǒ)回升(shēng)，最终报收3.512元，全天跌幅(fú)6.22％。

　　受近期不利消息影响，华安(ān)张江光大园REIT最近几(jǐ)个交易日(rì)二级市(shì)场(chǎng)价格表现(xiàn)欠佳，5月11日以来，3个交易日跌幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自(zì)2021年(nián)6月21日上市以来，华安张江光(guāng)大园REIT累计涨幅超过24％，在全市场公募REITs中位居前列。

　　从(cóng)5月15日(rì)公募REITs市场整(zhěng)体表现上看，目前上市的8只产业园区基础(chǔ)设施REITs中，仅(jǐn)博(bó)时招商蛇口产(chǎn)业(yè)园(yuán)REIT微幅上涨(zhǎng)，其(qí)余7只(zhǐ)均(jūn)有(yǒu)不(bù)同程度下跌(diē)，8只产业园(yuán)区(qū)基础设施REITs5月15日平均跌(diē)幅1.38％。今年(nián)以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中(zhōng)已经披露张江(jiāng)光大园项目出租率(lǜ)有所下降，如今拟扩(kuò)募的(de)项目(mù)又遭遇(yù)突发(fā)事件(jiàn)，因此导致二级市场价格出现波动。”一位业(yè)内人士分析称。

　　不(bù)过，在上述人士看来，尽管出于风险规避(bì)的原因，最近(jìn)几个(gè)交(jiāo)易日场内资金有所流出，但是，不(bù)动产公募REITs项目(mù)短期(qī)出租率下跌并不会从根本上影(yǐng)响其内(nèi)外(wài)价(jià)值(zhí)。

　　他(tā)也同时表示，目(mù)前随着二级市(shì)场价格(gé)下(xià)跌(diē)，风险也得到一定释(shì)放，但是价格涨跌(diē夏洛的网主要内容50字左右，夏洛的网主要内容100字)会(huì)受到基本(běn)面、情绪面等多重因素影(yǐng)响，不好判断价格是不是已经(jīng)完全(quán)触底。

　　此外(wài)，还有(yǒu)一位(wèi)业内人士表(biǎo)示(shì)，今年(nián)整体(tǐ)REITs市场表现低迷，不少产品年内二级市场跌幅较大，其实有些隐含收益率高的产品(pǐn)具备一定的投资(zī)价值(zhí)，很适合稳健类投资者。此外(wài)，伴随着经济复苏(sū)的步(bù)伐，产业(yè)园区、物流(liú)类等REITs产品具备一定的(de)投资(zī)价值(zhí)。

　　先(xiān)锋瑞(ruì)驰私募基(jī)金执行董事高如(rú)星对此表示，若张江园区最终能(néng)顺利(lì)解决招商(shāng)，平稳过度(dù)对经营现(xiàn)金流没有造成大的影响，“事件性利空下调至得(dé)这么急(jí)、这么深，加上前期本身园区类资(zī)产就回调不少了(le)，这就是黄金(jīn)坑(kēng)。”不过，他也强调，最终还是落到租金收入受(shòu)不(bù)受影响，影响多(duō)大，估计园区(qū)会(huì)最终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上再迎接考验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣(xuān)布关停(tíng)旗下芯片子公司哲库(kù)科(kē)技。随后(hòu)5月12日晚(wǎn)，华安张江光大园(yuán)REIT发(fā)布公告，紧急(jí)回应称(chēng)，哲(zhé)库科(kē)技是其扩(kuò)募拟新购入基(jī)础设(shè)施(shī)资产张润大厦(shà)的(de)重(zhòng)要(yào)承租(zū)方(fāng)之一，目(mù)前未收到哲库科技及OPPO方面关(guān)于停止执行已签租赁(lìn)协议的(de)通知。同时，在公告中，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT进一步(bù)表(biǎo)示，原始权益夏洛的网主要内容50字左右，夏洛的网主要内容100字(yì)人将继续密切(qiè)关注哲库科技(jì)后续情况，积极做好相(xiāng)关应对。

　　此(cǐ)前，张江REIT因其(qí)一季报中(zhōng)披(pī)露(lù)的张江(jiāng)光大园项目(mù)出租率下降事项，一(yī)度二级市场(chǎng)价格出现(xiàn)回落。在(zài)随(suí)后召开(kāi)的业绩说明会中管(guǎn)理人就相(xiāng)关事项进行了(le)解释说明，市(shì)场(chǎng)信心得到了一定提振，二级市场价格(gé)表现也(yě)趋于平稳。据了解，张江 REIT在5月11日召开的线(xiàn)上和线下的扩(kuò)募说明(míng)会上，运(yùn)营(yíng)团队表示了对张江光大(dà)园项(xiàng)目的信心，预计签署意向书和(hé)合同谈(tán)判中的(de)储备租户正常转化后，项(xiàng)目出租率(lǜ)将(jiāng)得到回升。没(méi)想到仅过了不到三周的(de)时间，张(zhāng)江REIT的扩募之路(lù)又迎来(lái)了新的(de)考(kǎo)验。

　　因张(zhāng)江(jiāng)REIT的上述公告引起了(le)市场各方的广泛夏洛的网主要内容50字左右，夏洛的网主要内容100字关(guān)注，张江(jiāng)REIT拟(nǐ)扩(kuò)募购入项目的原始权益(yì)人相关负(fù)责人坦言(yán)，事发突然确(què)实始料未(wèi)及(jí)，在(zài)获悉OPPO关停哲库科技(jì)消息的第(dì)一时间即奔赴现场进(jìn)行了沟通和核实工(gōng)作，并(bìng)同(tóng)步启动了(le)应急预案，排摸储备租户，积极应对哲库提前退(tuì)租的(de)可(kě)能事项。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩募项目，公司(sī)领导高度重视，据悉(xī)新区国资委也高(gāo)度关注。

　　当(dāng)谈及(jí)储备租户情况，相(xiāng)关负责人介(jiè)绍(shào)说，目前储(chǔ)备租户还(hái)是比较(jiào)丰富的，覆(fù)盖了芯片测试、人工智能、航天(tiān)产业、信(xìn)息技术等产业(yè)客(kè)户，租赁意向(xiàng)面积超(chāo)过了2万方。从(cóng)意向储备转化(huà)为(wèi)实际租户需要一些时间。

　　“我们正在着手(shǒu)通过(guò)签(qiān)署(shǔ)租赁意向书来尽快锁定一(yī)些重要租户。虽然收了三个月(yuè)履约保证金(jīn)给了我们(men)一些空间，但本着(zhe)对首批扩募(mù)、对(duì)市场负(fù)责的(de)态度，我(wǒ)们肯定要全力(lì)与时(shí)间(jiān)赛跑，把这些面积在短期内完成去化。”相关负责(zé)人(rén)说(shuō)道。

　　张(zhāng)江REIT已(yǐ)持有的(de)同(tóng)区域的(de)张江(jiāng)光(guāng)大园项(xiàng)目(mù)一季度(dù)末(mò)也有(yǒu)将近30％的空置率，原始(shǐ)权(quán)益(yì)人有那么多储备租户，之前的空置率(lǜ)为何未能得到解决。

　　对此相(xiāng)关负责人解释，张江光(guāng)大园一直(zhí)以来(lái)都坚持以(yǐ)市场(chǎng)化运营为(wèi)导向，历史运营表现稳(wěn)定(dìng)，租户的(de)调租(zū)和(hé)换租都属于正(zhèng)常情况(kuàng)，而这(zhè)次项目的大租户(hù)退租正(zhèng)好发生在市场活跃度(dù)的短期(qī)低点(diǎn)，目前(qián)市场情况已有所好(hǎo)转(zhuǎn)。在(zài)看到出租率下滑(huá)情况没有得到及时修复后，张江这边也作了一定的(de)资源调(diào)配和倾(qīng)斜，引入(rù)了一些储备租户。

　　另(lìng)外，张(zhāng)润大(dà)厦和张(zhāng)江光大园项(xiàng)目(mù)在给租(zū)户的分(fēn)隔(gé)空间(jiān)、交付标准、租金水(shuǐ)平(píng)等(děng)方面(miàn)也有一(yī)些差(chà)异(yì)化，张(zhāng)润大厦多是(shì)两千多平的大(dà)平层(céng)，楼(lóu)的(de)成新度高(gāo)一些，单(dān)价(jià)也贵(guì)一些(xiē)，张江光大园单层以一千平的面积(jī)为主，还(hái)有一些(xiē)独栋形态的物业。租户自身也会有诉(sù)求，也会(huì)根据(jù)自身需(xū)求和预算挑选区(qū)域内的不同物业(yè)。

　　“如果扩募完(wán)成(chéng)以后(hòu)，新老资产的管理人(rén)都(dōu)变成了一家，后续(xù)我们在资源(yuán)共享和联合营销方面能(néng)更加充分发挥协同效应，相信(xìn)可以(yǐ)做(zuò)得(dé)更好(hǎo)。”上述负责人(rén)补充说道。

　　最(zuì)后谈及对于(yú)张(zhāng)江REIT的定位和展望(wàng)，相关负(fù)责人表示(shì)，张江集团和张江高科目前在管资(zī)产约五(wǔ)百万方，还有一(yī)些其他在开发的(de)储备项目，这些都将(jiāng)成(chéng)为张(zhāng)江REIT实现打造张江园(yuán)区产(chǎn)业空间(jiān)资产上市平台目标(biāo)的(de)坚实后盾和储备(bèi)资源。“我们(men)非(fēi)常重视(shì)张(zhāng)江REIT这(zhè)个(gè)资本平台和(hé)它(tā)未(wèi)来的发展。”相(xiāng)关(guān)负责人表示，“这(zhè)次扩募是我们实现基金扩容的第一步(bù)，也是至关重要(yào)的一(yī)步(bù)，眼(yǎn)下(xià)我们可(kě)能面临了(le)一(yī)些突发情况需要解决，但是这(zhè)和我们在张(zhāng)江科(kē)学城(chéng)这三十年建设发展过程中所经历的相(xiāng)比，只能算是一个(gè)非常小的(de)插(chā)曲。我们有信心排除(chú)万难，尽一(yī)切可能化解当前(qián)突发事件的所有负面影响，维持(chí)预期和市(shì)场的信心。”

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