OPPO宣(xuān)布关停(tíng)旗下(xià)芯片子公司哲库科技，引发了(le)公募REITs扩募风波(bō)，如今，二级市场的影响仍未停(tíng)歇。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月(yuè)15日(rì)，华(huá)安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT开盘继续延续此(cǐ)前几日的下(xià)跌走势(shì)，午后跌幅一度扩(kuò)大，尾盘(pán)有所拉升，全天收(shōu)跌6.22％，最近3个(gè)交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾发(fā)布公告(gào)，紧(jǐn)急回应称，哲库科技(jì)是(shì)其扩募拟新购入基础设施资产张润大厦的重(zhòng)要承租方之(zhī)一，目前未收到哲库科技及OPPO方面(miàn)关于停(tíng)止(zhǐ)执(zhí)行已签租赁(lìn)协议的通知。同时(shí)，在公(gōng)告中(zhōng)，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT进(jìn)一(yī)步表示(shì)，原始权益人将继续密切关注(zhù)哲库科(kē)技后续情况(kuàng)，积极做(zuò)好相关应对。

　　此(cǐ)外100块钱值多少美元，100美元是几百元钱，张江REIT拟扩募(mù)购入项(xiàng)目的原始(shǐ)权益人相关负责人也表示(shì)，近期(qī)已同步启动了(le)应急预案，排摸储备租户，积极应对哲库提前退租的可能(néng)事项。由(yóu)于(yú)张润大厦是(shì)全国首批REITs申(shēn)报扩募项目，公(gōng)司领导高(gāo)度重视，浦东新区国(guó)资(zī)委也高度关(guān)注。

　　多位业内人士表示(shì)，华安张江光大园REIT近期(qī)市场波动(dòng)较大，但其实不动产公募REITs项目短期(qī)出(chū)租(zū)率(lǜ)下跌(diē)并不会从根本上影响(xiǎng)其(qí)内外价值(zhí)，投资者应(yīng)理(lǐ)性看待。

　　张江光大(dà)园REIT

　　二级市(shì)场(chǎng)价(jià)格继续波(bō)动(dòng)

　　本周(zhōu)，OPPO关停旗(qí)下芯(xīn)片子公司哲(zhé)库科技的事件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据(jù)显示(shì)，5月15日(rì)，华安张江光大(dà)园REIT以3.726元(yuán)的价格小幅低开，此后二(èr)级市场价(jià)格(gé)开(kāi)始(shǐ)震荡走低(dī)，午盘收跌6.17％。午后，华(huá)安(ān)张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价(jià)格有(yǒu)所回升，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影响，华安张江光大园REIT最近(jìn)几个交易日二(èr)级市场价(jià)格表现欠佳，5月11日以来，3个交易日跌幅(fú)达(dá)到9.69％，今年以来(lái)跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来(lái)，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT累计涨(zhǎng)幅(fú)超过(guò)24％，在(zài)全市场(chǎng)公募REITs中位居前列。

　　从5月(yuè)15日(rì)公募REITs市(shì)场整体表(biǎo)现上看，目(mù)前上市的8只产业园区基础设施REITs中，仅博时招商蛇口产业园REIT微幅上(shàng)涨，其余7只均有(yǒu)不同程度(dù)下(xià)跌，8只(zhǐ)产业园区(qū)基(jī)础设(shè)施(shī)REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年(nián)以来(lái)平(píng)均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一(yī)季报中已经披(pī)露(lù)张江光大园项目(mù)出租率(lǜ)有所下降，如今拟扩募(mù)的项目又遭遇突发事件，因此导致二级市场(chǎng)价格出现波动。”一位(wèi)业内人士分析称(chēng)。

　　不过(guò)，在(zài)上述人士看来(lái)，尽管出(chū)于风险规避的原因，最(zuì)近(jìn)几个交易日(rì)场内(nèi)资金有(yǒu)所(suǒ)流(liú)出，但(dàn)是，不动产公募REITs项目短期出租率下(xià)跌并不会从根本上(shàng)影响其内外价值。

　　他也(yě)同时(shí)表示，目前(qián)随着二级(jí)市场价格下跌，风险也得到(dào)一定释放，但是(shì)价(jià)格涨跌(diē)会受到基本面、情绪面等多重(zhòng)因素(sù)影响，不好判断价格是(shì)不是(shì)已经完全触(chù)底(dǐ)。

　　此外(wài)，还有一位业(yè)内(nèi)人士表示，今年(nián)整体REITs市场表现低迷，不少产品年内二(èr)级市场跌幅较大(dà)，其实有些(xiē)隐(yǐn)含收益率(lǜ)高的产品具备一定的投资(zī)价值，很适合稳健类投(tóu)资者(zhě)。此外(wài)，伴随(suí)着经济复苏的(de)步(bù)伐，产业园(yuán)区、物流类(lèi)等REITs产品(pǐn)具备一(yī)定的投资价值。

　　先锋(fēng)瑞驰私募基金执行(xíng)董(dǒng)事高如(rú)星对此表示，若(ruò)张江园区最终能顺(shùn)利解决招商，平稳过(guò)度对(duì)经(jīng100块钱值多少美元，100美元是几百元钱)营现金流(liú)没有造成大(dà)的影响，“事件性利空下调至得这么急、这么(me)深，加上前期本身园区类资产就回调不(bù)少了，这(zhè)就是黄金坑。”不过，他也强调，最终(zhōng)还是落(luò)到租金收入(rù)受不受(shòu)影(yǐng)响，影响多(duō)大，估计园区会最终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上再迎接(jiē)考验

　　5月12日，OPPO宣布关停(tíng)旗下(xià)芯(xīn)片子公司哲库科技。随(suí)后(hòu)5月12日(rì)晚，华安张江光大园REIT发布(bù)公告，紧急回应称，哲库科技是其扩募拟新购(gòu)入基础设施资产张润大厦的重要承租(zū)方之一(yī)，目前未(wèi)收到哲库科技及OPPO方面(miàn)关于停止执行已签租赁协议的通知。同时，在公告中，华安张江(jiāng)光大园REIT进一步(bù)表(biǎo)示，原始权益人将继续密切关注哲(zhé)库科技后续情(qíng)况，积极做好相(xiāng)关应对。

　　此前，张江(jiāng)REIT因其一季报(bào)中(zhōng)披露的张江光大园(yuán)项目(mù)出租(zū)率(lǜ)下(xià)降事项，一度二(èr)级市场(chǎng)价格出现回(huí)落。在(zài)随(suí)后(hòu)召开的业绩(jì)说明会中管(guǎn)理人就相关(guān)事项(xiàng)进行了解释说明(míng)，市场信心得到了一定提振(zhèn)，二(èr)级市场价格(gé)表现(xiàn)也趋于平稳。据了解(jiě)，张江 REIT在5月11日(rì)召开(kāi)的线上和线下的扩募说(shuō)明(míng)会上，运营团队(duì)表示(shì)了对张江光大园项目的信心，预计签署意向书(shū)和合同谈判(pàn)中的(de)储备租户正常转化后，项目出租率将(jiāng)得到回(huí)升。没想(xiǎng)到仅(jǐn)过了不到三周的(de)时间(jiān)，张(zhāng)江REIT的扩(kuò)募之路又(yòu)迎(yíng)来了新的考验。

　　因张(zhāng)江(jiāng)REIT的上述(shù)公告引起了市场各方的(de)广泛(fàn)关注，张江REIT拟扩募购(gòu)入项目(mù)的原(yuán)始权益人相关负责(zé)人(rén)坦言，事发突然确实(shí)始(shǐ)料未(wèi)及，在获悉OPPO关(guān)停哲库科技消(xiāo)息的第一时(shí)间即奔赴现(xiàn)场进(jìn)行了(le)沟通和核实工作，并同步启动(dòng)了应急预案，排摸储备租(zū)户(hù)，积极(jí)应(yīng)对哲(zhé)库提前退租的可能(néng)事项。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩募项(xiàng)目，公司(sī)领导高(gāo)度重视，据悉新区国资委也高度关注。

　　当谈(tán)及储备租户情况，相关负责人介绍说，目前储备租户还是比较(jiào)丰富的，覆盖了(le)芯片测试、人工智能、航天产业(yè)、信(xìn)息技术等产业客户，租(zū)赁意(yì)向(xiàng)面(miàn)积超过了2万方。从意(yì)向(xiàng)储备转化(huà)为(wèi)实际租户需要一些(xiē)时(shí)间。

　　“我(wǒ)们(men)正在着手通过签署租赁意向书来尽快锁定一些重要租户。虽然收(shōu)了(le)三个月履(lǚ)约保证金给了我们一些空间，但本着(zhe)对首(shǒu)批(pī)扩募、对市场(chǎng)负责(zé)的态度(dù)，我(wǒ)们肯(kěn)定要全力与时间赛跑，把这些面积在短期内完成去化。”相(xiāng)关负责人说道。

　　张江REIT已持有(yǒu)的(de)同区域的(de)张江(jiāng)光大园(yuán)项目一季(jì)度(dù)末也有(yǒu)将近(jìn)30％的空置率，原(yuán)始权益人有那么多储备(bèi)租户，之前的空置率(lǜ)为何未(wèi)能得到解决。

　　对此相关负责(zé)人解(jiě)释，张(zhāng)江光大园一直以来(lái)都坚持以市场化(huà)运(yùn)营(yíng)为(wèi)导(dǎo)向，历史运营(yíng)表现稳定，租户的调租和换租都(dōu)属于(yú)正(zhèng)常情况，而(ér)这次(cì)项目的大租户(hù)退(tuì)租(zū)正(zhèng)好发(fā)生在市场活(huó)跃度的短(duǎn)期低点，目(mù)前市场情况已有所好转。在看到出租率(lǜ)下(xià)滑情况没有得到及时修复(fù)后(hòu)，张江这边(biān)也作了一定的资源(yuán)调配和倾斜，引入了一些(xiē)储备租户。

　　另外，张(zhāng)润大厦和张江(jiāng)光大园项目在给租户的分隔(gé)空间(jiān)、交付标准、租(zū)金水平等方面也有(yǒu)一些差(chà)异化，张(zhāng)润大厦多(duō)是两千多平的(de)大平层，楼(lóu)的成新度高一些，单价也贵一些，张江光(guāng)大(dà)园单层(céng)以(yǐ)一千平(píng)的面积为主，还(hái)有一些独栋形(xíng)态(tài)的物业(yè)。租户自身也会有(yǒu)诉求，也会根据自(zì)身(shēn)需求和(hé)预算挑选区域(yù)内(nèi)的不同物业(yè)。

　　“如果扩募完成(chéng)以后，新老资产的管理人都变成了一家，后续我们在资源(yuán)共享和(hé)联合(hé)营销(xiāo)方面能更加(jiā)充分发挥(huī)协同效应(yīng)，相信(xìn)可(kě)以做得更好。”上述负责人补充说(shuō)道。

　　最后谈及对(duì)于张江(jiāng)REIT的定位(wèi)和展(zhǎn)望，相关(guān)负责人(rén)表(biǎo)示，张江集团和张江(jiāng)高科目前在(zài)管(guǎn)资(zī)产约五百万(wàn)方，还(hái)有一些(xiē)其他在开(kāi)发的储(chǔ)备项目(mù)，这些都将成为(wèi)张江REIT实现打造张江园区产业(yè)空间资产上(shàng)市平台目标的坚实后(hòu)盾和储(chǔ)备资源。“我们非常重视张江REIT这个资本平台和它未来的发(fā)展(zhǎn)。”相关负责人表示(shì)，“这次扩(kuò)募(mù)是我(wǒ)们实现基金扩容(róng)的第一步(bù)，也是至关重(zhòng)要的一步(bù)，眼下(xià)我(wǒ)们可能(néng)面临了一(yī)些突发情况需要解决，但是(shì)这和我们在张江科学城这三十年建设发展过(guò)程中所(suǒ)经历的相(xiāng)比，只能(néng)算是一个(gè)非常小的(de)插曲。我们(men)有信心排除万难(nán)，尽一切可能化解当前突发事件的所(suǒ)有(yǒu)负面影响，维持预期和市场(chǎng)的信心。”

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