近两年火爆的创新产品公募REITs进入密(mì)集分红期(qī)，近日7只REITs陆续迎(yíng)来除息日，公募REITs整体(tǐ)呈现出高(gāo)比(bǐ)例稳(wěn)定分红(hóng)，15只公告2022 年可(kě)供分配金额的REITs产品，平均分红比例(lì)接近99％。

　　多位业内人士(shì)对此表示(shì)，强制(zhì)分(fēn)红机制是公募REITs主要(yào)特征之一(yī)，稳(wěn)定分(fēn)红(hóng)体现出该类产品(pǐn)长期投(tóu)资价值，通过观(guān)测经(jīng)营(yíng)活动现金(jīn)流、可供分(fēn)配现金等指标，也是观察REITs项(xiàng)目底层(céng)资产运营情(qíng)况的(de)“窗口”。他们也提醒普(pǔ)通投资者注(zhù)意(yì)，与产权类项目相比，特(tè)许(xǔ)经营(yíng)REITs项目在经营(yíng)权到期后不再产(chǎn)生现金收益，特许(xǔ)经营权(quán)分(fēn)红(hóng)目前已包含了利润(rùn)分配和本金的归还，在选择投资标的(de)时应了解(jiě)资产类型和分红的特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分红(hóng)

　　平均分红(hóng)比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分红(hóng)期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎来(lái)除息日，此外尚(shàng)有6只REITs实际分配(pèi)情况尚未公布(bù)。整体(tǐ)来(lái)看(kàn)，公募REITs呈现出了高比例(lì)的稳定(dìng)分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金(jīn)额的公募REITs产品中，2022年(nián)全(quán)年分配金额占可供分(fēn)配金(jīn)额比例平均为98.89％，且绝大部(bù)分分配比(bǐ)例在(zài)96％以上。

　　中金(jīn)基金相关负责(zé)人对此表示，投(tóu)资公募REITs的主要(yào)收益(yì)来(lái)源为持有期分红收益，以及基(jī)金份额交易(yì)价(jià)格的(de)变化。基金(jīn)份额二级市场价格受到公募REITs资产运营情况及市场(chǎng)因素的综合影响，较易引起波动。与(yǔ)此(cǐ)相比(bǐ)，基金分红预(yù)期则更有(yǒu)规律(lǜ)可循。公(gōng)募(mù)REITs的分红主要来自(zì)基(jī)础(chǔ)设施(shī)资(zī)产的经营现金流，投资人通过基金募集材料和信息披露文件(jiàn)，结合行业及市场(chǎng)情况，可以分析基础(chǔ)设(shè)施项目的经营业绩，作(zuò)为进行投资决策的重要参考。

　　“相对于基金份额(é)二(èr)级市场(chǎng)价格变(biàn)化导致的(de)浮盈(yíng)或浮亏，分红作为基金份额持有人实际获(huò)得的现(xiàn)金收益，对于长期投资者更具参考价值。”中(zhōng)金基金(jīn)相(xiāng)关负责人(rén)称。

　　平(píng)安(ān)基(jī)金REITs 投(tóu)资(zī)中心运(yùn)营高级(jí)副总监李华平也表示，根(gēn)据《公开募集基础设施证券(quàn)投资(zī)基(jī)金指引（试行）》及相关法规要求，基础设(shè)施基金应当将90％以上(shàng)合并后基金年(nián)度可分(fēn)配金额以现金(jīn)形式(shì)分配给投资者，强制分红机制是(shì)公募REITs的主要特(tè)征之一，稳定的分(fēn)红机制体现出REITs产品长期(qī)投资价(jià)值(zhí)。

　　中(zhōng)航基金也(yě)认为，从投资角度来看(kàn)，基础设施公募REITs同时(shí)具(jù)备“股(gǔ)性(xìng)”和“债性”双重(zhòng)特点。二级市场价格反(fǎn)映这类产品“股性”的一面，分(fēn)红体现了这类产(chǎn)品(pǐn)的“债性”特点。公募REITs有强(qiáng)制分红要求，分红类(lèi)似(shì)于债券派(pài)息，但不等同于债券的固定利息回(huí)报(bào)，而是(shì)由可供分配现金决定。

　　从机构投(tóu)资者的角度来(lái)看(kàn)，一方面是(shì)公(gōng)募REITs丰富了机构投资者的投资品(pǐn)类，为资产配置多元(yuán)化(huà)提供抓手，具(jù)有较强的配(pèi)置价值(zhí)。另一方面，公募REITs的分红能(néng)够帮(bāng)助机构投(tóu)资者稳定(dìng)收益。机构投资者公募REITs能够通过分红获(huò)取相(xiāng)对(duì)于投资债券(quàn)相对高的收益性，在有效控制风险的(de)前(qián)提下，增厚资产包收益，起到投资“压舱石”的(de)作用(yòng)。

　　分红除了投(tóu)资收益“落袋为安(ān)”外，市场对于未来(lái)分红水平的预期(qī)，也是(shì)影响REITs基金二级市场价格走(zǒu)势(shì)的(de)关键因素之一。

　　从近期公募REITs的(de)二级市场表(biǎo)现看，截至4月21日，今年以来中证(zhèng)REITs（收盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股票和债券(quàn)宽基指数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发(fā)布了2022年年报，部(bù)分产品受宏观经(jīng)济(jì)的影响，可(kě)分配金(jī夏洛的网主要内容50字左右，夏洛的网主要内容100字n)额完(wán)成率不达预期，一(yī)定程度上影(yǐng)响了公募REITs二级市场的价(jià)格。”李华平称，公募(mù)REITs二(èr)级市场的价格波动受多重(zhòng)因素的影响(xiǎng)，投资收益是影响REITs二级市场(chǎng)价格的主要因素(sù)之一，而(ér)稳定的分红有(yǒu)利(lì)于吸引投资者参(cān)与公募(mù)REITs二级(jí)市场(chǎng)的投(tóu)资。

　　中金基金相关负责(zé)人也(yě)表示，近(jìn)期经(jīng)济预期(qī)恢复，一方面市(shì)场热点呈现向股票和(hé)债券回归的过程(chéng)；另一方面，基(jī)础设施项目的经营业绩相对经(jīng)济活力(lì)的改(gǎi)善有一定的(de)滞(zhì)后性。

　　此(cǐ)外(wài)，公募REITs在分(fēn)红除权日，将对基金(jīn)份额的开盘指(zhǐ)导价做调(diào)减处理，调(diào)减金(jīn)额根据单位基金(jīn)份(fèn)额的分红(hóng)金(jīn)额(é)进行(xíng)计算。除权操作是对分红前(qián)后基金份额(é)净值(zhí)变化的修正，使投(tóu)资(zī)人在基金分红前后均可以获得公(gōng)平(píng)的投资机会。

　　“分(fēn)红(hóng)可增强投(tóu)资者长期投资的信心，同时需结合持有产品的特性，关注二级市场扰(rǎo)动对(duì)整体收益(yì)的(de)影响程度(dù)。”中(zhōng)航基金相关(guān)人(rén)士(shì)也称。

　　特许经营(yíng)权分红包括(kuò)利(lì)润分(fēn)配和本金归还

　　普通投资者应了解底层资产(chǎn)情(qíng)况

　　多位业内人士还提醒(xǐng)，与(yǔ)现有公募基(jī)金分红前提是本金之(zhī)上(shàng)的增值部分(fēn)不同，特许经营权REITs基金运作(zuò)期间的“分红(hóng)”界(jiè)定为“分派”更为准确，分派的是本(běn)金与增值两个部分，两个部分之间的比例是(shì)变动的，与现有公募基(jī)金(jīn)分红差异(yì)很大，大多数普通投资(zī)者可(kě)能(néng)把“分派”金额误认为是持续分(fēn)红。一旦30年、40年、50年、60年等合(hé)同年限到期后基金(jīn)价值(zhí)面(miàn)临极大不确定(dìng)性，这是该类投资者应该(gāi)注意的情况(kuàng)。

　　李华平表示(shì)，目前(qián)公(gōng)募REITs主要有(yǒu)特许经营权类和(hé)产权类(lèi)两大资产类型(xíng)，持有产权类产品的收益主(zhǔ)要包(bāo)括每年的现金(jīn)分红(hóng)及(jí)资产增值的(de)收(shōu)益，而持有(yǒu)特许经营类产品(pǐn)的(de)收益主要来自(zì)项目(mù)每年的现金分(fēn)红(hóng)。其中，特(tè)许经营权(quán)类资产(chǎn)的分红包(bāo)括了利润(rùn)分配和本金的归(guī)还(hái)，两者的比率也是(shì)变(biàn)动的，对特许经(jīng)营权类资产的(de)公募REITs可以内部收益率(lǜ)（IRR）来(lái)衡量投资收益。普通投资者在(zài)选(xuǎn)择投资标(biāo)的时，应(yīng)了解公募(mù)REITs底(dǐ)层资产的类型(xíng)。

　　中航基(jī)金(jīn)也表示(shì)，从细分来看，各类公募REITs分(fēn)红因底(dǐ)层资产属性不同而形(xíng)成区(qū)别(bié)。特许(xǔ)经营权类(lèi)的公募(mù)REITs产(chǎn)品因其分红(hóng)相当于包含“本金+收益”，分红相对(duì)较(jiào)多，债性偏(piān)强。而产权类的公募REITs分红主要为(wèi)“收(shōu)益”，更看(kàn)重(zhòng)底层资产(chǎn)的价值增值(zhí)，所(suǒ)以相对股性偏强。普通投资者在选择公募(mù)REIT时，需要(yào)考虑底层资产属(shǔ)性，对(duì)所选择产品的二级市场价格和分红有合理(lǐ)预期。

　　中金基金相关负责人也认为(wèi)，与产权类项目(mù)相比，特许(xǔ)经(jīng)营项目在经营权到期(qī)后不(bù)再能产(chǎn)生现金收益，因此将可供分配金(jīn)额的分配理(lǐ)解为“分派”比(bǐ)“分红”更(gèng)加准确。基于这(zhè)个特点，剩(shèng)余经(jīng)营期限较(jiào)短的特许(xǔ)经营项目，通常具(jù)备更高的分派率水(shuǐ)平。对于(yú)剩余期限较长的(de)特许(xǔ)经营权项目，即使分派率相对较低，也有足够(gòu)年限收(shōu)回(huí)本金并取得收(shōu)益(yì)。

　　中(zhōng)金基金该负责人提醒投资者(zhě)注意(yì)，特许(xǔ)经(jīng)营权项目的分(fēn)派金额(é)包(bāo)含(hán)了投资本金(jīn)，在不进行扩(kuò)募的(de)情况下，基金份额单价(jià)随着(zhe)分派进度逐(zhú)年下降是正常现(xiàn)象，投资(zī)特许经营权REITs的收益来自项目剩(shèng)余期限(xiàn)产生的(de)现金流。

　　“与特许经营项目相比，产权类项目(mù)的土地或(huò)建筑的剩(shèng)余使(shǐ)用年限一(yī)般较长，再加上到(dào)期(qī)后通(tōng)过对建筑(zhù)的更(gèng)新改造或补缴土(tǔ)地(dì)出让金(jīn)等追加投资(zī)，有(yǒu)机会进一步延长(zhǎng)经营期限。这(zhè)种类似永续经营的假设(shè)反映在基础资产的(de)估值上，使(shǐ)产(chǎn)权类REITs具备更显著的(de)资产(chǎn)投资属性。”该负责人称。

　　观测内部收益(yì)率等指标

　　评估项目底层(céng)资(zī)产运营情况

　　在基金分(fēn)红的(de)时(shí)点，多(duō)位业内人士还表(biǎo)示，在产品分红(hóng)期，投资者可以观测经(jīn夏洛的网主要内容50字左右，夏洛的网主要内容100字g)营活动现金流(liú)、可(kě)供分配(pèi)现(xiàn)金、内部收(shōu)益率等指标，来观察(chá)和评(píng)估(gū)项目底层资(zī)产的运营情况。

　　中航(háng)基金表示(shì)，年报指标中，跟现金相关的指标有(yǒu)两(liǎng)个：一(yī)是年报中披露的经营(yíng)活动现金流(liú)，二是(shì)可供分配现金(jīn)，二者(zhě)存(cún)在本质性区别。经(jīng)营活(huó)动产生的现金净流(liú)量(liàng)是指(zhǐ)企业经营(yíng)、筹资、投(tóu)资产(chǎn)生的现金流，基于(yú)企业(yè)本(běn)身经营活动产(chǎn)生(shēng)；可(kě)供分配的现(xiàn)金(jīn)实质上是从EBITDA出发，对非现(xiàn)金影响利润表的项目进行调整(zhěng)，加期(qī)初现(xiàn)金，最(zuì)终(zhōng)得(dé)到的账面现金。

　　李华平也表示(shì)，公(gōng)募REITs作(zuò)为资产(chǎn)配置新选择，投(tóu)资价值体现在相对(duì)股债市场(chǎng)独立(lì)的资产配(pèi)置功能，比较适合(hé)长期持有。建议投资(zī)者对(duì)经(jīng)营权类的资产可以更多(duō)关注内部收益率的(de)高(gāo)低(dī)，对产权类的资产更多关注(zhù)分派率高低。因为公募REITs可分配收益主要来自底层(céng)资产的(de)经营(yíng)净现金流，所以底层资产运营情况直接影响(xiǎng)投资(zī)回报，投资者(zhě)可综合考虑(lǜ)原(yuán)始权(quán)益人综(zōng)合实(shí)力、运营(yíng)管理机构实(shí)力、公募基(jī)金管理(lǐ)人(rén)实(shí)力等多重因素来(lái)选(xuǎn)择投(tóu)资(zī)标的。

　　中信证(zhèng)券研(yán)报也显示(shì)，公募(mù)REITs进入密集(jí)分红期(qī)，由于分红交易带来的短期(qī)博弈机会(huì)仍(réng)在，叠加此前(qián)市场(chǎng)接连回调(diào)，建议投(tóu)资(zī)者关注有基本面支撑、填权效应相对明(míng)显、同时分红规(guī)模较为可观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的(de)招募说明(míng)书均会(huì)载明REITs在发行首年及(jí)次年的(de)可供分配(pèi)金额预测(cè)。投资者可以(yǐ)将REITs的(de)实际分红金额与募集材料中披露预测(cè)进行比较分析，结合经济及(jí)市场的实际环境，对基(jī)础设施(shī)项目的运营业(yè)绩(jì)及REITs的管理能(néng)力进(jìn)行(xíng)判断。”中金基金上述负责人也称。

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