OPPO宣布关停旗下芯片子公(gōng)司(sī)哲库科技，引发了公(gōng)募REITs扩募风波，如今，二级市场(chǎng)的影响(xiǎng)仍(réng)未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT开盘(pán)继(jì)续延续此前几日的下(xià)跌走(zǒu)势，午后跌幅(fú)一度扩大，尾(wěi)盘有所拉升，全天(tiān)收(shōu)跌(diē)6.22％，最(zuì)近(jìn)3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此(cǐ)前，华安张江光大(dà)园REIT曾发布公告，紧急回(huí)应(yīng)称(chēng)，哲库科技是其扩募(mù)拟新(xīn)购入基础设(shè)施资产张润大(dà)厦的重要承租方之一，目前未(wèi)收到哲(zhé)库科(kē)技(jì)及OPPO方面关于停止执(zhí)行已签租(zū)赁协议的通知。同时(shí)，在公告中，华安张江光(guāng)大园REIT进一步(bù)表(biǎo)示，原始权益人将(jiāng)继续密切关注哲库科(kē)技后续情况(kuàng)，积极做好(hǎo)相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募(mù)购入项目(mù)的原始权益人相关(guān)负(fù)责人(rén)也表示，近(jìn)期已同步启动了应急预案(àn)，排摸(mō)储备租(zū)户，积极应(yīng)对哲库提前退(tuì)租的可能事项。由于张润大厦是全国首批REITs申报(bào)扩募项目，公司领导(dǎo)高度重视(shì)，浦东新区(qū)国资委也(yě)高度关注。

　　多位业内人士表示，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT近期市场波动较大(dà)，但其实不动产公募REITs项目短期出租(zū)率下(xià)跌并不会从根(gēn)本上影响(xiǎng)其(qí)内外价(jià)值(zhí)，投资(zī)者(zhě)应(yīng)理性看待。

　　张(zhāng)江光(guāng)大(dà)园REIT

　　二级市场价(jià)格继(jì)续波动(dòng)

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公司哲库(kù)科技(jì)的事件继续扰动公(gōng)募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT以3.726元的价格小幅低(dī)开(kāi)，此后二级市场价格开始震荡走低，午(wǔ)盘收跌6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌幅(fú)一度(dù)扩大到8.30％，随后价格有(yǒu)所回升(shēng)，最终报收3.512元，全天跌(diē)幅6.22％。

　　受近期不(bù)利消息影响，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT最(zuì)近几(jǐ)个交(jiāo)易日二级市场价格(gé)表现欠佳(jiā)，5月(yuè)11日(rì)以来，3个交易日跌幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不(bù)过(guò)，自(zì)2021年6月21日上市以来，华安张(zhāng)江光(guāng)大(dà)园REIT累计涨幅(fú)超过24％，在(zài)全(quán)市场(chǎng)公募REITs中位居前(qián)列。

　　从(cóng)5月(yuè)15日公(gōng)募(mù)REITs市场整(zhěng)体表(biǎo)现上(shàng)看，目前上(shàng)市的8只产(chǎn)业园区基础设施REITs中，仅(jǐn)博时(shí)招(zhāo)商(shāng)蛇(shé)口产业园REIT微幅(fú)上涨，其余7只均有(yǒu)不同程(chéng)度下跌，8只产业园(yuán)区(qū)基(jī)础设施REITs5月(yuè)15日平(píng)均跌(diē)幅1.38％。今年以来(lái)平均跌幅5.17％。

　　“此前(qián)，张(zhāng)江REIT一季报中(zhōng)已经(jīng)披露张江光大(dà)园项(xiàng)目(mù)出(chū)租率有(yǒu)所下降，如今拟扩募的项目又遭遇突(tū)发事件，因此导(dǎo)致(zhì)二级市场价格出现(xiàn)波动。”一(yī)位业内人士分析称。

　　不(bù)过(guò)，在(zài)上述(shù)人士看来(lái)，尽(jǐn)管出于风险规避(bì)的原因，最(zuì)近几个交易日场内资(zī)金有所流出，但是，不动产公募REITs项(xiàng)目短(duǎn)期出租率(lǜ)下(xià)跌并不会(huì)从(cóng)根本上影响其(qí)内外价值。

　　他也同时表(biǎo)示，目(mù)前随着二(èr)级市场价(jià)格下跌(diē)，风险也得到一(yī)定释放(fàng)，但(dàn)是价格(gé)涨跌会受到基本面(miàn)、情绪面等多重因(yīn)素影响(xiǎng)，不好判断价格是不是(shì)已(yǐ)经完全触底。

　　此外(wài)，还有一位(wèi)业内人(rén)士(shì)表示，今(jīn)年(nián)整(zhěng)体REITs市场表现低(dī)迷，不(bù)少(shǎo)产(chǎn)品年(nián)内二级市场跌(diē)幅(fú)较大(dà)，其(qí)实有些隐含收(shōu)益率高的(de)产品(pǐn)具备一定的投资(zī)价值，很适合(hé)稳健类投(tóu)资者(zhě)。此外，伴随(suí)着经济复苏的步伐，产业(yè)园区、物流类等REITs产品具备一(yī)定的(de)投资价值。

　　先锋瑞(ruì)驰私募基(jī)金执行董事高(gāo)如(rú)星对(duì)此(cǐ)表示，若张江(jiāng)园区最终(zhōng)能顺(shùn)利解决招商，平稳过度对经营现金流(liú)没有造成大(dà)的影响，“事件性利(lì)空下(xià)调至得这么(me)急(jí)、这么深(shēn)，加上前期本(běn)身园区类(lèi)资产就回(huí)调不少了，这就是黄金坑。”不过，他也强调，最终还是(shì)落到租(zū)金收(shōu)入受不(bù)受影(yǐng)响，影响多大，估计园区会最终(zhōng)解(jiě)决。

　　张江REIT紧急(jí)回应

　　扩募(mù)路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布关停旗下芯片子公(gōng)司哲库(kù)科技(jì)。随后5月12日晚，华(huá)安(ān)张江光大园REIT发布公(gōng)告(gào)，紧急(jí)回应称，哲库科(kē)技是其扩募拟新购入基(jī)础设施资产张润大厦的重要承租方(fāng)之(zhī)一(yī)，目(mù)前(qián)未收到哲库科技及OPPO方面关(guān)于停止执行(xíng)已签租(zū)赁协议(yì)的通知。同时，在公告中(zhōng)，华安(ān)张(zhāng)江光(guāng)大(dà)园REIT进一步(bù)表示，原始权益人将(jiāng)继续密切关注哲库科技后续情况，积(jī)极做好(hǎo)相(xiāng)关应对。

　　此(cǐ)前，张江REIT因其一(yī)季(jì)报中披露的张江光大园项(xiàng)目(mù)出租(zū)率下降事(shì)项，一度二(èr)级市场(chǎng)价格出(chū)现回落(luò)。在随后召开的(de)业绩说明会中(zhōng)管理人就相(xiāng)关事项进行了解释说(shuō)明，市场(chǎng)信(xìn)心得到了一定提振，二级市场价格(gé)表现也(yě)趋于(yú)平稳。据(jù)了解，张(zhāng)江 REIT在(zài)5月11日召开的线上和线下的(de)扩募(mù)说明会(huì)上(shàng)，运营(yíng)团队表示了(le)对张江光大园(yuán)项目的信(xìn)心，预计(jì)签署意向书(shū)和合(hé)同谈判中的储备租(zū)户正(zhèng)常转化后，项目(mù)出租率将(jiāng)得到(dào)回升。没(méi)想到仅过了(le)不(bù)到三周的时间，张江REIT的扩募之路又迎来了新的考(kǎo)验。

　　因(yīn)张江REIT的上(shàng)述(shù)公告引起了市场(chǎng)各方的广泛关注，张江REIT拟扩募购(gòu)入项目的原始(shǐ)权益(yì)人相关(guān)负责人坦(tǎn)言(yán)，事发突然(rán)确实始(shǐ)料未及，在获(huò)悉OPPO关停哲(zhé)库科技消息的第一时间即奔(bēn)赴现场(chǎng)进行了沟(gōu)通和(hé)核(hé)实(shí)工作，并(bìng)同步启动了应急预案，排(pái)摸储备(bèi)租户，积极应对哲库提前退租(zū)的可(kě)能(néng)事项。由于张润大厦是(shì)全国首批REITs申(shēn)报(bào)扩募项目，公司领导高度重视(shì)，据悉新区国资(zī)委也高度关注。

　　当谈及储(chǔ)备租户情况(kuàng)，相关负责人介(jiè)绍说(shuō)，目前储(chǔ)备租户(hù)还是比较丰富的，覆盖了芯片(piàn)测试、人工(gōng)智能(néng)、形容一晃十年的诗句，含有十年的诗句航天(tiān)产业、信息(xī)技术(shù)等产业客(kè)户，租赁意向面积超过了2万方。从意向储(chǔ)备转化为实际(jì)租户需要一些时间。

　　“我们正在着手通过签署租赁(lìn)意向书来(lái)尽快锁定一些重要租户。虽然收(形容一晃十年的诗句，含有十年的诗句shōu)了(le)三个月履(lǚ)约保证金给了我们一些空间，但本着(zhe)对首批扩(kuò)募、对市场负(fù)责的态度，我(wǒ)们肯(kěn)定要全力(lì)与时间(jiān)赛(sài)跑(pǎo)，把这些面积在短期(qī)内(nèi)完成去化。”相关(guān)负(fù)责(zé)人(rén)说道(dào)。

　　张江REIT已持有的同区域的张江(jiāng)光大园项目一季度末也有将近30％的空(kōng)置率，原始(shǐ)权益人有那(nà)么多(duō)储备租户，之前的空置率为何(hé)未(wèi)能得到解(jiě)决。

　　对(duì)此相关负责人解释，张(zhāng)江光大园(yuán)一(yī)直以来都坚持以市场化运营为(wèi)导(dǎo)向，历史运营(yíng)表现(xiàn)稳定，租户的调租(zū)和换租都属(shǔ)于正常情况，而这次项目的大(dà)租(zū)户退租正(zhèng)好发生在市场(chǎng)活跃度的短期(qī)低点，目(mù)前市(shì)场情(qíng)况已有所(suǒ)好(hǎo)转。在看到(dào)出租(zū)率下滑情(qíng)况没(méi)有得到(dào)及时修(xiū)复后(hòu)，张江这边也作(zuò)了一(yī)定的资源(yuán)调配(pèi)和倾斜，引(yǐn)入了一些储备(bèi)租(zū)户。

　　另外(wài)，张(zhāng)润(rùn)大厦和张江光大园(yuán)项目在给租户的(de)分隔空间、交付标准(zhǔn)、租金水平等方(fāng)面也有一些(xiē)差异化，张润大(dà)厦多是(shì)两千多平的(de)大平层(céng)，楼(lóu)的成新(xīn)度(dù)高(gāo)一(yī)些(xiē)，单价(jià)也(yě)贵一些，张江光大园单(dān)层以一(yī)千平的面积为主，还(hái)有(yǒu)一些独(dú)栋形(xíng)态的物(wù)业。租户自(zì)身也会有(yǒu)诉求(qiú)，也会(huì)根据自身需求和预(yù)算挑选区域内的不同物业(yè)。

　　“如果扩募完成以后(hòu)，新(xīn)老资(zī)产的管理人(rén)都变成了一家(jiā)，后续我们在资源共(gòng)享和联合营销方面(miàn)能更(gèng)加充分发(fā)挥协同效应，相信可以做得更(gèng)好。”上述负责人(rén)补充说道。

　　最后谈(tán)及对(duì)于张(zhāng)江REIT的定位和展望，相关(guān)负责人(rén)表示，张(zhāng)江集团和(hé)张江高科目前(qián)在管资产约五百万方，还有一些其他在开发的储备项目，这些都将成为张江REIT实现打造(zào)张江园区(qū)产业(yè)空间(jiān)资产上(shàng)市(shì)平台目标的坚实后盾和储备资源。“我们非常重(zhòng)视(shì)张江REIT这个(gè)资(zī)本平台和它未来(lái)的(de)发展。”相关负责(zé)人表(biǎo)示，“这次扩募(mù)是我们(men)实现基金扩(kuò)容的第一步，也是至(zhì)关重(zhòng)要(yào)的一步(bù)，眼下(xià)我们(men)可能面临了(le)一(yī)些突发(fā)情况需要解决(jué)，但是这和我(wǒ)们在(zài)张江科学(xué)城这三十年建(jiàn)设发展过程中所经历的相比，只能算是一个非常小的(de)插曲。我们有信心(xīn)排(pái)除万难，尽一切(qiè)可能(néng)化解当前突(tū)发事(shì)件(jiàn)的所有负面影(yǐng)响，维持预期和(hé)市场的信心(xīn)。”

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