导(dǎo)读

　　黄金二(èr)十年之后，当下中国(guó)地(dì)产步入大分化(huà)时代而非停滞期。

　　要点

　　过去(qù)二十年是中国房地(dì)产(chǎn)市(shì)场黄金二十年。2019-2021年，连(lián)续三年商品住宅(zhái)销售面(miàn)积超15亿平，足够4000万(wàn)家庭(tíng)入住(zhù)。恰逢(féng)近(jìn)年地产持续低景气，有(yǒu)关(guān)中国(guó)地产是(shì)否(fǒu)过剩(shèng)的讨论日(rì)益热(rè)烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本(běn)文(wén)试图厘(lí)清中国(guó)城镇存(cún)量住宅真(zhēn)实(shí)情况，据(jù)此判(pàn)断中(zhōng)国未来地产(chǎn)趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染中国(guó)地产存(cún)量极度(dù)过剩(shèng)，事(shì)实是(shì)否如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋(wū)建筑，第七次人口普查调查数据显(xiǎn)示城镇(zhèn)家庭户人均(jūn)住(zhù)宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实上(shàng)住建(jiàn)部披露(lù)的近6亿栋城乡房屋(wū)建(jiàn)筑中(zhōng)，城镇(zhèn)建筑(zhù)占比(bǐ)不到一成，其中还包括大量城(chéng)镇(zhèn)非(fēi)住宅(zhái)建筑，如商(shāng)业办公楼(lóu)、学校等(děng)，因(yīn)此(cǐ)6亿(yì)栋房屋中城镇住宅占比极低(dī)。

　　七普显示中国城镇居民人均住宅(zhái)间数为1.06间(jiān)，但居住舒适不(bù)是人均一间房所能满足，它与房屋质量、居住面积、配套设施等因素密切(qiè)相关。中国的人均住(zhù)宅间数较发达(dá)国(guó)家(jiā)还(hái)有很大差距。人均住宅(zhái)间数大于1同(tóng)样不意味(wèi)着中国住宅市场已经(jīng)饱和。

　　我们测算发现中国城镇居民(mín)户均1套房，其中每户持有商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无(wú)直(zhí)接公布中国家(jiā)庭户均住宅的(de)数据，我们根据商品住宅套数、商品住宅(zhái)占比(bǐ)和城镇家(jiā)庭户数，计算出城(chéng)镇家庭住(zhù)宅套户比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅(zhái)。若(ruò)期房顺利交付，直至2024年(nián)，中国每户城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)才拥有1套(tào)住宅，其中(zhōng)商业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套房(fáng)似乎(hū)意味着(zhe)户户(hù)有(yǒu)房，然而事实上中国住宅市场(chǎng)供需并(bìng)不平衡。

　　国际数据显示(shì)，成熟(shú)房地产市场的住宅套户比会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不平衡，是(shì)因为(wèi)户均(jūn)一套房无法满足流动人口的(de)租赁和置业(yè)需(xū)求(qiú)。全国总人口的近三成都是流动人口(kǒu)，流动人口(kǒu)会选择在大城市(shì)租房挣钱(qián)，在老(lǎo)家(jiā)买房，从而产生(shēng)了额外的(de)住宅需求(qiú)。

　　即便户均一(yī)套房，中国(guó)未来(lái)地产(chǎn)仍有四大新增需求动力。

　　第一，户均人口规模(mó)缩小，一人(rén)户、两人(rén)户(hù)占比不(bù)断增加，导致家(jiā)庭(tíng)户数增多。小家庭(tíng)化趋(qū)势将延续，带来新户(hù)购(gòu)房需(xū)求增长。

　　第(dì)二，经济板块(kuài)的分化日益(yì)明显，区域经(jīng)济资(zī)源分配的再集中吸引着(zhe)人口(kǒu)流入，人口(kǒu)净迁入(rù)城(chéng)市的新(xīn)增住宅需(xū)求有(yǒu)望(wàng)持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的家庭住在2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平(píng)方米的住宅建筑面积(jī)。促(cù)成“老(lǎo)破小”住宅的改(gǎi)造(zào)势在必行。

　　第四，中国的人(rén)均住宅间数(shù)与人(rén)均住宅建筑面(miàn)积均较发达(dá)国家有着不小(xiǎo)差(chà)距，“住(zhù)上更(gèng)大(dà)房子”的改(gǎi)善性需(xū)求正在(zài)不断增加。

　　黄金二十(shí)年之后，当下中国地产步入(rù)大分(fēn)化(huà)时代而非(fēi)停滞期。

　　如果(guǒ)说过去二十年是(shì)中(zhōng)国地产黄金发(fā)展期，地产(chǎn)矛盾更多体现(xiàn)为(wèi)住宅供给存在不足，这是过去二十年房价快速上涨(zhǎng)基石。那么当下房(fáng)地产大分化时代已至，大分化时代下地产矛盾(dùn)则(zé)更多体现在住宅质量供需冲突。

　　地产大(dà)分(fēn)化必将体现(xiàn)在不(bù)同(tóng)能级城市(shì)之间，不同区域(yù)板块之间，不同品质住宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不(bù)久前，官方披露全国(guó)已有(yǒu)近6亿栋(dòng)房屋建筑，引发热议。从2月以来，各(gè)大城市二手房挂(guà)牌量突然激增，引(yǐn)发(fā)一(yī)阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担心，中国的房子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅(zhái)到(dào)底是供给过(guò)剩，还是供需平(píng)衡，或是仍然(rán)存在不足？可惜(xī)由于住宅存(cún)量数据(jù)并未(wèi)公(gōng)布，我(wǒ)们无法(fǎ)直(zhí)接知晓具体情况(kuàng)。

　　拨开迷(mí)雾，我(wǒ)们(men)测算出中(zhōng)国城镇家庭户均拥有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)套数，回(huí)答(dá)当前的房(fáng)子是否真的过剩了？据此判(pàn)断未来(lái)房地产市场(chǎng)会如何发(fā)展。

　　一、如何(hé)有效观(guān)察(chá)中国(guó)户均(jūn)拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判(pàn)断站不住脚

　　今(jīn)年(nián)2月，在以(yǐ)全(quán)国自然(rán)灾害(hài)综合风险普查(chá)工作情况为主题的新闻发布会(huì)上，负责人对外(wài)披露：“住宅城乡建(jiàn)设行业获取了全(quán)国近6亿栋城乡房屋建筑数据以(yǐ)及80多(duō)万(wàn)处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋建筑(zhù)，平(píng)均(jūn)每栋建筑住不到3人，住宅(zhái)市场看似已(yǐ)经过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋建筑中(zhōng)，农(nóng)村(cūn)房(fáng)屋占9成(chéng)以上，以栋(dòng)数计算的(de)城(chéng)镇房屋(wū)实际仅(jǐn)有4700多万栋，还包括了(le)大量商业楼、写(xiě)字楼、学校(xiào)、医院(yuàn)等非住宅。总的算下来(lái)，住宅占比并不大。

　　第(dì)七次(cì)人口普查数据公布了中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其中城(chéng)市家庭(tíng)户居民人(rén)均0.99间，乡镇家(jiā)庭户(hù)居民人均(jūn)1.18间。

　　人(rén)均(jūn)住宅间(jiān)数大于1，看(kàn)似意味着人人(rén)都有房(fáng)间(jiān)居住(zhù)。

　　居住水平(píng)不仅(jǐn)与房间数量(liàng)有关，更与(yǔ)房屋质量(liàng)、居住(zhù)面积、配套设施等因素密切相关(guān)。单(dān)单从(cóng)人均(jūn)住宅间数(shù)不能完全反映(yìng)出(chū)城镇居民的(de)居住(zhù)水平。

　　中国主要是以家庭(tíng)为单位购买成套住宅，一套设施齐全的(de)住宅才(cái)是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均(jūn)住宅的测(cè)算思路、数(shù)据和方法(fǎ)

　　中(zhōng)国城镇居民(mín)住宅主要分两大类，一类是商(shāng)品住(zhù)宅，另一类是保障房、原公(gōng)有住宅(zhái)、自建房等非商品(pǐn)住(zhù)宅。

　　目前(qián)缺(quē)乏(fá)统计数据，并(bìng)没有直接公(gōng)布城镇住宅(zhái)数量(liàng)。居民(mín)住宅(zhái)相关数据有(yǒu)两处可(kě)以直接公布，一是每年商品住宅销售套数(shù)（统计(jì)局）；二是居民住宅来源（人(rén)口普(pǔ)查数据）。计算中国居(jū)民户均住(zhù)宅数量，我们主要(yào)用到上(shàng)述(shù)两(liǎng)组数(shù)据(jù)。

　　中国住(zhù)宅(zhái)改革始于(yú)1998年，1998年之前(qián)商品住宅数量极少(shǎo)，可(kě)忽(hū)略不(bù)计。估算城(chéng)镇居民户均住宅套数分三(sān)步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品(pǐn)住宅销售套数(shù)相加，我(wǒ)们(men)就能够(gòu)得(dé)到当(dāng)前商(shāng)品住宅总(zǒng)存量。

　　第二(èr)步(bù)，根据城镇居民拥有的商品住(zhù)宅和非商(shāng)品住宅比例(lì)，推算得到居民住宅(zhái)总(zǒng)套数。

　　第三步，将(jiāng)城(chéng)镇居(jū)民拥有的商品住(zhù)宅总数除以(yǐ)家庭户数(shù)，我们就能够得(dé)到城(chéng)镇户均(jūn)拥有的住宅数(shù)量。

　　具体(tǐ)计算公式如(rú)下(xià)：

　　城镇(zhèn)家庭住宅(zhái)套户比=住宅总(zǒng)套(tào)数(shù)/家庭(tíng)户数

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家(jiā)庭户数(shù)）/（商品住宅套数/住宅总(zǒng)套(tào)数(shù)）

　　=商品住宅套户比/商品住(zhù)宅占比(bǐ)

　　二、城镇家(jiā)庭户均拥有1.02套(tào)房(fáng)

　　中国住宅(zhái)存量到底有多少，目前缺乏一个准确统计。我们利用既有统计数据(jù)，大致测算得到中(zhōng)国存量房(fáng)地(dì)产套数(shù)，并(bìng)进一步推算中国城镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)的住(zhù)宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居民户(hù)均拥有商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)0.64 套(tào)

　　截(jié)至2022年，我们(men)计(jì)算得到(dào)：

　　（一）中(zhōng)国商品(pǐn)住宅累计销售1.97亿(yì)套(tào)。

　　（二）城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有0.64套商品住宅（包含现房和期(qī)房）。

　　中(zhōng)国的房地产销售(shòu)以期(qī)房为主，从(cóng)2019年开始，新房销售中(zhōng)期房(fáng)占比近9成(chéng)。本文去(qù)除商品住宅累(lèi)计销售套(tào)数里的期房(fáng)销售，得到商品住宅(zhái)现房(fáng)套数(shù)。

　　以2022年(nián)商品住宅(zhái)现房(fáng)套数计算为例：

　　2022年(nián)商品住(zhù)宅现房套数=截(jié)止到2022年商(shāng)品住宅累(lèi)计销售(shòu)套数(shù)-过去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主(zhǔ)流房企(qǐ)竣工周(zhōu)期(qī)在2-3年(nián)，并考(kǎo)虑到(dào)交房后装修的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套数除(chú)以家(jiā)庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)0.54套商品现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居民(mín)户均(jūn)拥有住(zhù)宅1.02套社日节是什么节日 社日节是农历几月初几

　　接下(xià)来我们需要进一步推算中国城镇(zhèn)居民拥有的户均住(zhù)宅套数。

　　首先(xiān)，七普数据显示中国城镇居民的住宅结构特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有住(zhù)宅。其(qí)中自建住宅占比21％，购(gòu)买商(shāng)品住宅占比31.9％、二手(shǒu)房(fáng)占比10.1％、经(jīng)济适(shì)用房占比3.8％、原公(gōng)有住宅占(zhàn)比6.1％，通(tōng)过(guò)继(jì)承(chéng)或(huò)赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉租房(fáng)与其他住宅。

　　其次(cì)，我们假定租(zū)赁其他住宅和购买二手房都是(shì)商(shāng)品(pǐn)住宅，因此将租赁其他住(zhù)宅、购买(mǎi)商品住宅与购(gòu)买二(èr)手(shǒu)房加(jiā)总，得到商(shāng)品住宅(zhái)占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅(zhái)占比为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期间(jiān)商品住宅增幅(fú)为过去十年(nián)变化(huà)幅度的(de)20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住宅的(de)实际变(biàn)化比例(lì)，从而我们(men)估算(suàn)出(chū)2022年商(shāng)品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中国平均每户(hù)城镇家庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但考虑已购期(qī)房，中国平均每(měi)户(hù)城镇家庭拥(yōng)有(yǒu)1.02套住宅(zhái)。

　　如果(guǒ)交房顺利(lì)，已购(gòu)期房(fáng)会在2-3年内陆(lù)续交付(fù)使用，到(dào)2024年，中国平均每户城镇家庭都会(huì)拥(yōng)有一(yī)套住宅。

　　三、城镇户均(jūn)一套房的三点含义

　　既然城镇居民已经达(dá)到了户均(jūn)一套房的程度，“户户(hù)有房”是否(fǒu)意(yì)味着中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)化进展终结，甚(shèn)至意味着(zhe)中国地产存量供给(gěi)绰绰有余(yú)？

　　（一）户均一套(tào)房(fáng)并不(bù)意味着住宅(zhái)市场供(gōng)需平衡

　　需要有多余(yú)住(zhù)宅来满足(zú)因人(rén)口流动(dòng)、居民换房等因(yīn)素产生的住宅需求。因(yīn)此(cǐ)，成熟房地产市场的住宅(zhái)套户比会(huì)在1.1左右。

　　国际经验(yàn)来看，美国、英国和日本(běn)的住宅套户比均高于1.1，其中，英国的(de)住(zhù)宅(zhái)套(tào)户比最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美(měi)国为(wèi)1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如社日节是什么节日 社日节是农历几月初几果户均刚(gāng)好一(yī)套房，就会造成人(rén)口净流入地的住宅市场供不(bù)应求，造成(chéng)房价或房(fáng)租迅速上(shàng)涨。

　　七普(pǔ)社日节是什么节日 社日节是农历几月初几指出中国的流动人口3.76亿(yì)，省内流动人(rén)口和省际(jì)流动(dòng)人口(kǒu)分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会选择在(zài)大城市租房挣钱，在老(lǎo)家(jiā)县城买房(fáng)。

　　暨南大学2017年(nián)的中国城乡人口流动调查(chá)数据显示，在上海、杭州以(yǐ)及南(nán)京工作的流动人口在老家拥有住宅(zhái)比例分别为28％、21％和(hé)18％。大城市的高(gāo)工(gōng)资吸引(yǐn)打工人(rén)，但(dàn)高房价迫(pò)使打工人回乡置业。

　　流动人(rén)口实际(jì)上会占据两套房，在高房价的大城(chéng)市租赁一套房，在(zài)房价较低的(de)县城(chéng)购(gòu)买(mǎi)一套房。所以说(shuō)户均一套房(fáng)无法满足庞大流动人口的租(zū)赁与(yǔ)置业需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭住宅品质仍(réng)需改善

　　目前(qián)，中国的(de)城镇(zhèn)住宅中依(yī)然有不少老旧小区。

　　三(sān)成(chéng)家庭，也就是(shì)约9000万户(hù)城镇居民住宅是2000年(nián)以(yǐ)前建成(chéng)，其中又有11.6％住宅年龄至少(shǎo)在33岁以(yǐ)上。

　　这(zhè)批存(cún)在着建筑结构(gòu)松散、设施陈旧、安全隐患(huàn)大等问(wèn)题，如电线老(lǎo)化、管道(dào)等基础设施(shī)陈旧，给住户的生活带来了很大的不便和(hé)安(ān)全隐患，并且居住(zhù)体验较(jiào)差(chà)。

　　2000年(nián)以前(qián)建成的老旧住宅面积小(xiǎo)。占(zhàn)比为31.3％的家庭户(hù)数拥有(yǒu)的住(zhù)宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立卫浴(yù)和厨房。这类(lèi)上世(shì)纪(jì)修(xiū)建的老旧(jiù)小区很难满足现(xiàn)代生活需求，在(zài)未来大都会被(bèi)拆迁重建。

　　近五成(chéng)的家(jiā)庭住宅(zhái)为一(yī)居室和二居室，户型偏小。其(qí)中一(yī)居室(shì)占比为14.9％，二(èr)居室(shì)占(zhàn)比为33％。对比镇，城市家庭(tíng)住宅户型更小，当然这与城市(shì)土(tǔ)地资源紧张有(yǒu)关(guān)。

　　（三）人均(jūn)住宅面(miàn)积扩张(zhāng)是未来(lái)地产的需(xū)求驱(qū)动力

　　根据(jù)七普数据测算，2020年城(chéng)镇家庭户住宅(zhái)存量总面积为294.6亿平。暂(zàn)不(bù)考虑两年(nián)间农民带房进城和老旧小区(qū)拆迁(qiān)，加上2021年和2022年商品住宅竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住(zhù)宅存(cún)量总面积为308.16亿平，人(rén)均住宅建筑面积为(wèi)39.45平方米(mǐ)。

　　超(chāo)过(guò)一半的家(jiā)庭人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积小于(yú)均(jūn)值，近(jìn)4成家庭人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积在30平米(mǐ)以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人(rén)均住宅建筑面积不足19平(píng)方米，不及全国人均水平的一半(bàn)。若去除20％的公摊，可使用的住宅(zhái)面积(jī)仅(jǐn)为15.2平方米。上(shàng)海(hǎi)市将人均住宅建筑面积低于15平方米(mǐ)的家庭界定(dìng)为(wèi)住(zhù)宅存(cún)在困难，若(ruò)按这个标准(zhǔn)算的(de)话，中国有11.3％的家(jiā)庭(tíng)存在住宅困难(nán)问题。

　　若人均可使(shǐ)用住宅(zhái)面积为40平，即人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积(jī)为50平，只(zhǐ)考虑家庭户人数，需(xū)要住宅总(zǒng)量约390.6亿平，较目(mù)前(qián)至少新增82亿平。

　　对比(bǐ)发达国家人均住(zhù)宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的人均住(zhù)宅建筑面积为39.45㎡，相差(chà)不大。但若(ruò)去除(chú)公摊面(miàn)积(jī)后，中国(guó)的人(rén)均(jūn)可使用(yòng)面积为31.56㎡，这一差距将变得(dé)明显。

　　若考虑约1.4亿的集体(tǐ)户(hù)人口，所需要的住宅总(zǒng)量会更多(duō)。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会有需(xū)求(qiú)么？

　　我们测算得到中(zhōng)国城(chéng)镇家庭(tíng)户均1套(tào)房，看似已(yǐ)经(jīng)户户(hù)有(yǒu)房。即便如此，中国人口静态结(jié)构和动态趋势演绎，决定(dìng)了中国(guó)未来地产仍有需求释放。户均1套住(zhù)宅现实(shí)之下，中(zhōng)国未来城镇住宅(zhái)需求主要来自于(yú)四个方面。

　　第(dì)一，户均人(rén)口缩小，家庭户数(shù)增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国(guó)城镇家庭(tíng)户均人口数不断下(xià)降，六普显(xiǎn)示城镇户均人(rén)口规模为2.85人/户，而(ér)七普显示城镇(zhèn)户均人口规模(mó)为2.62人(rén)/户，一人户、二人户(hù)的占比明(míng)显(xiǎn)上升，人口小家庭化(huà)趋势将继续(xù)延续，导致户数(shù)会因户均人口(kǒu)规模的缩小(xiǎo)而(ér)增(zēng)多。

　　第二，人口迁移导致(zhì)经济发展带来的新(xīn)增住宅需(xū)求旺盛。

　　中国经济板块的分化日益明显，资(zī)源和生(shēng)产要素逐步向经济带(dài)、都市圈中心城市流入，区域经济资(zī)源分配(pèi)的再集中(zhōng)吸(xī)引着人口流入。人口迁移势必涉及到买房租(zū)房(fáng)，给迁入地住宅(zhái)市场带来新(xīn)的增量。

　　以(yǐ)浙江省为例，2021年常住人口增量为72万，而出生(shēng)人口为44.9万人，死(sǐ)亡人口(kǒu)为38.4万(wàn)人，自然(rán)增加人口仅为6.5万人，其人口增长主要受益于(yú)人口迁移。

　　第(dì)三，老旧小区改(gǎi)善(shàn)性需求依(yī)然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和(hé)原公有住宅的(de)家庭拆迁改建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点(diǎn)；原公有住宅家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者(zhě)和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以(yǐ)前的(de)比例(lì)（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年间新(xīn)增8473万家庭户，自建住宅和(hé)原公有住宅减少了1282万(wàn)户，住宅净(jìng)需求增加9755万户(hù)。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手(shǒu)房。在新增住宅需(xū)求中(zhōng)，有7成家庭购买了(le)商(shāng)品(pǐn)住宅。租房、购买经(jīng)济适用房和其(qí)他分(fēn)别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造(zào)，商品(pǐn)住宅的占比势必会(huì)进一步上升。

　　2000年以(yǐ)前建(jiàn)造的(de)住宅建筑面积还有约81亿平，涉及(jí)城镇家庭约9000万户(hù)。破旧的城(chéng)中村、老公(gōng)有(yǒu)住宅，建(jiàn)筑面积小、质量低、基础设施配套差、没有(yǒu)或少有物(wù)业管理，居民追(zhuī)求美好(hǎo)、宜居(jū)生活的(de)环境(jìng)，背(bèi)后的改善性需求(qiú)有待释放。

　　第四(sì)，“住上更大房子”的改善性需求(qiú)还将有所增加。

　　刚需购(gòu)房受限于资金，倾(qīng)向(xiàng)于中小户型。已有住宅家庭希(xī)望提(tí)高生活品质(zhì)，以小换大、以旧换(huàn)新。2022年底的中央经济工(gōng)作(zuò)会议明确指出支(zhī)持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅间数为1.71间，无论是(shì)否考虑乡村(cūn)住宅因素，中国的人均住宅间数较(jiào)其他国家依旧存在(zài)不小(xiǎo)差距(jù)。

　　住宅舒适度与经济水平有着(zhe)密(mì)切(qiè)正向联系。随着经济(jì)发展水(shuǐ)平(píng)的提高，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑面积将随之(zhī)增(zēng)长。

　　如果说(shuō)过去二十(shí)年是(shì)中国地产黄金(jīn)发展期，地产(chǎn)矛(máo)盾更多体现为住(zhù)宅供给存在(zài)不足，供需出(chū)现错配，这(zhè)是(shì)过去二十年房价快速上涨基石。那么未来将是(shì)住宅质量的供需冲突。房地产大分化时代已至，这种分(fēn)化不单局限(xiàn)于城市(shì)能级之间差异，优质小区和老旧二手房之(zhī)间的差异也将越发扩大(dà)。

　　风险(xiǎn)提示

　　人(rén)口普查数据调查的(de)是人，并不是(shì)针对住(zhù)宅，因此可能存在统计偏(piān)差。商(shāng)品住宅占比(bǐ)实际值(zhí)可能偏低，其增速可能超预期。

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