近(jìn)两年火爆的创新产品公(gōng)募REITs进入(rù)密集分红期，近日7只REITs陆(lù)续(xù)迎来除息日(rì)，公募REITs整(zhěng)体呈(chéng)现(xiàn)出高比例稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分(fēn)配(pèi)金(jīn)额的REITs产品(pǐn)，平均(jūn)分(fēn)红(hóng)比例接(jiē)近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分红机制是公募REITs主(zhǔ)要特征之一，稳定分红(hóng)体现出该类产品长期投(tóu)资价(jià)值(zhí)，通过观(guān)测(cè)经营(yíng)活动现(xiàn)金流(liú)、可(kě)供分配现金等指(zhǐ)标(biāo)，也是观察REITs项目(mù)底层(céng)资产运(yùn)营情况的“窗口”。他们也提醒普(pǔ)通投资者(zhě)注意，与产(chǎn)权类项(xiàng)目相比(bǐ)，特许经营REITs项目在经(jīng)营权到期后不再产生现金收益，特(tè)许(xǔ)经营权分红目(mù)前已包含了(le)利润(rùn)分配和本金的(de)归(guī)还，在(zài)选择投资标(biāo)的(de)时(shí)应了(le)解资产类型(xíng)和分红的(de)特(tè)征(zhēng)。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红

　　平均分红(hóng)比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分红期(qī)，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来(lái)除息日，此外尚有6只REITs实际(jì)分(fēn)配情况尚未公(gōng)布(bù)。整体(tǐ)来看，公募REITs呈(chéng)现出了高比例的稳(wěn)定分红，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年(nián)可(kě)供分配(pèi)金(jīn)额的公募REITs产品中，2022年全年分(fēn)配金(jīn)额占(zhàn)可供分配(pèi)金额比例平均(jūn)为98.89％，且绝大部分分配比例(lì)在96％以(yǐ)上。

　　中金基金相关负责人对此表示，投资公募(mù)REITs的主要收益来源(yuán)为戴自动蝴蝶去上班感受，带自动蝴蝶去上班持有期(qī)分红收益，以及基金份额交(jiāo)易价格的变化(huà)。基金份额二级市场价格受到(dào)公募(mù)REITs资产(chǎn)运营情况及市场因素的综(zōng)合影响(xiǎng)，较易引起波动。与此相比(bǐ)，基金分(fēn)红预期则更有规律可循。公(gōng)募REITs的(de)分(fēn)红(hóng)主要来(lái)自基础设施资(zī)产的经营现(xiàn)金流，投资人通(tōng)过基金募集(jí)材料(liào)和信(xìn)息披露文件，结合行业(yè)及(jí)市场情况，可(kě)以分析基础(chǔ)设施项(xiàng)目的经营业绩(jì)，作为(wèi)进行投资决策(cè)的(de)重要参考。

　　“相对于(yú)基金(jīn)份额二(èr)级市场(chǎng)价格(gé)变化(huà)导致的(de)浮(fú)盈或浮亏，分红作(zuò)为基(jī)金份(fèn)额持有人(rén)实际获得的现(xiàn)金收益(yì)，对于长期投资者(zhě)更具(jù)参考价值。”中金基金相关负责人称。

　　平安基(jī)金REITs 投资中(zhōng)心运(yùn)营高级副总监李华平也表示，根据(jù)《公(gōng)开募集基础(chǔ)设施证券投资基(jī)金指引(yǐn)（试行(xíng)）》及相关法规(guī)要求，基础设施基金应(yīng)当将90％以(yǐ)上合并后基金年(nián)度可分配(pèi)金额以现金形式(shì)分配给投资者，强制分红(hóng)机制(zhì)是公募REITs的(de)主要(yào)特征之一，稳定的分红机(jī)制(zhì)体现出REITs产(chǎn)品(pǐn)长(zhǎng)期投资(zī)价值。

　　中(zhōng)航(háng)基金也认为，从投资角度来看，基础(chǔ)设施公募(mù)REITs同时具备“股性”和(hé)“债性”双重特点。二级(jí)市场(chǎng)价(jià)格(gé)反映这类产品“股性(xìng)”的一面，分红体现了这类产品的“债(zhài)性”特点。公(gōng)募REITs有强制分(fēn)红(hóng)要(yào)求，分(fēn)红类似于债(zhài)券派息(xī)，但不等同于债券的固定利息回报，而(ér)是由可供分配(pèi)现金决定(dìng)。

　　从机构(gòu)投资者的角度来(lái)看，一(yī)方面是公募REITs丰富了机构投(tóu)资(zī)者的投资品类，为资产配置多元化提供抓手，具(jù)有较(jiào)强的配置价(jià)值(zhí)。另一(yī)方面，公募REITs的分(fēn)红能(néng)够(gòu)帮助机构投资者稳(wěn)定收益。机构投资者公募REITs能够通过分(fēn)红(hóng)获取(qǔ)相对(duì)于投资债(zhài)券相对(duì)高的收益性，在有效控制(zhì)风(fēng)险的前提下，增厚资产(chǎn)包收(shōu)益，起到(dào)投(tóu)资“压舱石”的作用。

　　分红除(chú)了投资收益“落袋为(wèi)安”外，市场对于未来分(fēn)红水(shuǐ)平的预期，也是影响(xiǎng)REITs基(jī)金二级市场价(jià)格走势的关键因素之一。

　　从(cóng)近期公募REITs的二级市场表现看，截至(zhì)4月21日，今年以(yǐ)来中证REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股(gǔ)票和债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只(zhǐ)公募REITs发(fā)布了(le)2022年年报，部分产品受宏观经济(jì)的影响，可分配金额完成率(lǜ)不达预期，一定程度上影(yǐng)响了公募REITs二级市场的价格。”李(lǐ)华平(píng)称，公募REITs二级市场的(de)价格波(bō)动受(shòu)多重因素的影响，投(tóu)资收(shōu)益是影响(xiǎng)REITs二级市(shì)场价格的主要(yào)因(yīn)素之一，而稳定的(de)分红(hóng)有利于吸引投资者参与(yǔ)公募REITs二级市场的(de)投(tóu)资。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也表(biǎo)示(shì)，近期(qī)经济预期(qī)恢(huī)复，一方面市场热点呈现向(xiàng)股(gǔ)票和债券回归的过程；另(lìng)一方面，基础设施项目的经营(yíng)业(yè)绩相对经济(jì)活力(lì)的(de)改善(shàn)有一定的滞后性。

　　此外(wài)，公募(mù)REITs在分红除权(quán)日，将(jiāng)对(duì)基金份额(é)的开盘指导价做调(diào)减(jiǎn)处理，调减(jiǎn)金(jīn)额根据单位基(jī)金(jīn)份(fèn)额(é)的(de)分红金额进(jìn)行计算(suàn)。除权(quán)操作是对(duì)分红前后基金份(fèn)额净值变化的修正，使(shǐ)投(tóu)资(zī)人在(zài)基金分(fēn)红前后均可以获得公平的(de)投资机会。

　　“分红(hóng)可增(zēng)强投资者(zhě)长期投资的信心，同时需结(jié)合持有(yǒu)产(chǎn)品的(de)特性，关(guān)注二(èr)级市场(chǎng)扰(rǎo)动对整体收益的(de)影(yǐng)响程(chéng)度。”中航基金(jīn)相关(guān)人士也称(chēng)。

　　特(tè)许(xǔ)经营权(quán)分(fēn)红(hóng)包括利润分配和本金归还

　　普通投(tóu)资者应了解(jiě)底层资产(chǎn)情况

　　多(duō)位业(yè)内人士还提醒(xǐng)，与现有公(gōng)募(mù)基(jī)金分红前提(tí)是(shì)本金之上的(de)增值部(bù)分不同，特许经营权(quán)REITs基金运作期间的(de)“分(fēn)红”界(jiè)定为“分(fēn)派”更为(wèi)准确，分派的是本金(jīn)与增(zēng)值(zhí)两个部分，两个(gè)部分之(zhī)间的比例是变动的，与现有公募(mù)基金分红差异很大，大(dà)多数普(pǔ)通(tōng)投(tóu)资者可能把(bǎ)“分派”金额误认(rèn)为(wèi)是(shì)持(chí)续(xù)分红(hóng)。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等(děng)合同年限到期(qī)后基金价值面临(lín)极大不确定性，这(zhè)是该类投资者应该注意的情况。

　　李(lǐ)华平表示，目前公募(mù)REITs主(zhǔ)要有特(tè)许经营权(quán)类和产(chǎn)权类两大资产(chǎn)类(lèi)型，持有产权类产品的收益主要包括每年的现金分(fēn)红及资产增值的收益，而(ér)持有特许经营类产(chǎn)品(pǐn)的收益主要来(lái)自(zì)项目每年的现金分红。其(qí)中(zhōng)，特(tè)许经营权类资产的(de)分红包括(kuò)了利润分配(pèi)和(hé)本金的归还，两者的比率也(yě)是变动的(de)，对特许经营权类资产(chǎn)的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投(tóu)资收益(yì)。普通投资者(zhě)在(zài)选择(zé)投资标的时，应了解公募REITs底层资产的(de)类型。

　　中航基金也(yě)表示，从细分来看(kàn)，各(gè)类公募REITs分(fēn)红因底层资产属(shǔ)性不同而形成区别。特(tè)许(xǔ)经营权类的公募REITs产品因(yīn)其分红相当于包含“本金+收益”，分红相对较多，债性偏强。而产权(quán)类(lèi)的公(gōng)募REITs分红主要(yào)为“收益”，更看重底层资产的价值(zhí)增(zēng)值，所以相对股性偏强。普通投资(zī)者在选(xuǎn)择公(gōng)募REIT时，需要(yào)考(kǎo)虑底层资产属性(xìng)，对所选择(zé)产品的(de)二级市(shì)场价格和分红有(yǒu)合(hé)理预期。

　　中金基金(jīn)相关负责(zé)人也认为，与产权类项目相比(bǐ)，特许(xǔ)经(jīng)营项目(mù)在经营(yíng)权到期后不(bù)再能产生现(xiàn)金(jīn)收益，因(yīn)此将可供分配金额的分(fēn)配理解(jiě)为“分派(pài)”比“分(fēn)红”更加(jiā)准确(què)。基于(yú)这(zhè)个特点，剩(shèng)余经营(yíng)期限较短的特许经营项目(mù)，通常具(jù)备更高(gāo)的分派率水(shuǐ)平。对于剩余期限较长的特许经营权项(xiàng)目，即使分派率相对(duì)较(jiào)低(dī)，也有足够(gòu)年限收(shōu)回本金(jīn)并取得(dé)收(shōu)益。

　　中(zhōng)金基金该负责(zé)人提(tí)醒投资者注(zhù)意，特(tè)许经营权项目的分派金额包含(hán)了投资(zī)本金，在不进行扩(kuò)募的情况下，基(jī)金份(fèn)额单价(jià)随着(zhe)分派进度逐年下降是正常现象，投资特许经(jīng)营(yíng)权(quán)REITs的收益来自项目剩余期限产生(shēng)的(de)现金流。

　　“与(yǔ)特许经营项目相(xiāng)比，产权类(lèi)项目的土地或(huò)建(jiàn)筑的剩余使用年(nián)限一般较长，再加上到期后通过对(duì)建筑的更新改(gǎi)造或补(bǔ)缴土地(dì)出让金等追加投资，有机会进(jìn)一步(bù)延(yán)长经(jīng)营(yíng)期限(xiàn)。这种类似永续经营(yíng)的假设反映在基础资产的估(gū)值(zhí)上(shàng)，使产(chǎn)权类REITs具(jù)备更(gèng)显(xiǎn)著的(de)资产(chǎn)投资属(shǔ)性。”该负责人(rén)称。

　　观测内部收益(yì)率(lǜ)等指标

　　评估项目底层资(zī)产(chǎn)运(yùn)营情况(kuàng)

　　在(zài)基金分红的时点，多位业(yè)内(nèi)人士还表示，在产品分红期，投资者(zhě)可以(yǐ)观(guān)测(cè)经营活动现金流、可供分配现金、内(nèi)部收益率等指标，来观察和评(píng)估项目底层(céng)资产(chǎn)的运(yùn)营(yíng)情戴自动蝴蝶去上班感受，带自动蝴蝶去上班况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟(gēn)现金相(xiāng)关的指(zhǐ)标有两(liǎng)个：一是年报中披露(lù)的(de)经营(yíng)活动现金(jīn)流，二是可(kě)供(gōng)分配现(xiàn)金，二者(zhě)存在本质性区别。经营活动(dòng)产生(shēng)的现(xiàn)金净流量是指企业经营、筹资(zī)、投资(zī)产生的现金流，基于(yú)企业(yè)本身(shēn)经营(yíng)活动产生(shēng)；可供(gōng)分配的现(xiàn)金实质(zhì)上是从EBITDA出发，对非现金影响(xiǎng)利润表的项(xiàng)目进行调整，加期(qī)初现(xiàn)金，最(zuì)终得到(dào)的账面现金。

　　李(lǐ)华平(píng)也表示，公(gōng)募REITs作为(wèi)资产配置新(xīn)选择，投资价值体现在相对(duì)股债市场独立的资产配置功能，比较适合长期持有。建议投(tóu)资者对经营权类的资(zī)产可以更(gèng)多关注(zhù)内(nèi)部收益率的高低，对(duì)产权类的(de)资产更(gèng)多关注分(fēn)派率高(gāo)低。因为公募REITs可分(fēn)配收(shōu)益主要来(lái)自底层资产的经营(yíng)净(jìng)现金流(liú)，所以底层资产(chǎn)运营情况(kuàng)直(zhí)接(jiē)影响投(tóu)资回报，投资(zī)者可综(zōng)合考(kǎo)虑原始权益人综合(hé)实力、运营管理机构实力、公募基(jī)金管理人实(shí)力等多重(zhòng)因素(sù)来(lái)选择(zé)投(tóu)资标的。

　　中信证(zhèng)券(quàn)研(yán)报也显示，公募REITs进入密集分红(hóng)期，由于(yú)分红交易(yì)带(dài)来的短(duǎn)期博(bó)弈机会仍(réng)戴自动蝴蝶去上班感受，带自动蝴蝶去上班在，叠加此前(qián)市(shì)场接连回调，建议投资者关注有基本面支撑、填权效应相对(duì)明显、同时分(fēn)红(hóng)规模较为可观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的(de)招募说明书均会载明REITs在发行首年及次年(nián)的可供分配金额预测。投资者(zhě)可以将(jiāng)REITs的实际分(fēn)红金(jīn)额与募集材料中披露预(yù)测进行(xíng)比较分析，结(jié)合经济及市(shì)场的(de)实际环(huán)境(jìng)，对基础设施项目的运营(yíng)业绩及(jí)REITs的管理(lǐ)能力进行判(pàn)断。”中金基金上述负责人也称。

未经允许不得转载：绿茶通用站群 戴自动蝴蝶去上班感受，带自动蝴蝶去上班