近两(liǎng)年火爆的创新产品公(gōng)募(mù)REITs进(jìn)入(rù)密集分红(hóng)期，近日7只REITs陆续迎来除息日(rì)，公募REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额的REITs产(chǎn)品，平均分(fēn)红比例接近99％。

　　多位业内人士对此表(biǎo)示，强制分红机(jī)制(zhì)是公募REITs主要特征之一(yī)，稳定分红体(tǐ)现出该类产品长期投资(zī)价值(zhí)，通过观测经(jīng)营活动现金流(liú)、可(kě)供分配现金等指标(biāo)，也是观察REITs项目底层(céng)资产运营情(qíng)况的“窗口(kǒu)”。他们也提醒普(pǔ)通投资(zī)者(zhě)注(zhù)意(yì)，与产(chǎn)权(quán)类项目(mù)相(xiāng)比，特许经营REITs项目在经营权到期后不再产生现金收(shōu)益(yì)，特许经营(yíng)权(quán)分红目前已包含了(le)利(lì)润分配和本金的归还，在选择投资标(biāo)的时应了解资(zī)产类型和(hé)分红的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产(chǎn)品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集(jí)分红期，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日(rì)）陆(lù)续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际(jì)分配情(qíng)况尚未公布。整体(tǐ)来(lái)看，公募REITs呈(chéng)现(xiàn)出了高比(bǐ)例(lì)的稳(wěn)定(dìng)分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金(jīn)额的(de)公募REITs产品中，2022年全年分配金(jīn)额占可供分配金(jīn)额比(bǐ)例平(píng)均为98.89％，且绝(jué)大(dà)部分分配比例在(zài)96％以上。

　　中金(jīn)基金相关负责人对此表示，投(tóu)资公(gōng)募REITs的主要(yào)收益来源(yuán)为持(chí)有期分红(hóng)收(shōu)益，以(yǐ)及基金(jīn)份额(é)交(jiāo)易价(jià)格的变化。基金份(fèn)额二级(jí)市场价格受到公募REITs资(zī)产运营情况(kuàng)及(jí)市场因素的综合影响(xiǎng)，较易引起波(bō)动。与此相比，基金(jīn)分红预期则更(gèng)有规律可循。公募(mù)REITs的分红主要来(lái)自基础设施资产的(de)经营现金流(liú)，投资人通过基(jī)金募集材料和信息披露文件，结合行业及市场情况，可以(yǐ)分析基(jī)础设(shè)施项目的经营业绩(jì)，作为进行投资决策(cè)的重要(yào)参考。

　　“相对于基金份额二级市场价格变化导致的浮盈或浮(fú)亏，分红(hóng)作为基金(jīn)份额持有人实际获得的现金收益，对(duì)于长期投资(zī)者(zhě)更具日子过得一地鸡毛是什么意思，形容生活一地鸡毛是什么意思参(cān)考(kǎo)价值。”中金基(jī)金(jīn)相关负责人(rén)称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级(jí)副总监李华平也表示，根据《公开募集(jí)基础(chǔ)设施证券投(tóu)资基金指引（试行）》及相关法规要求，基础设施基金应(yīng)当(dāng)将(jiāng)90％以上合并(bìng)后基金年(nián)度可分配金额(é)以现金(jīn)形式分配给投(tóu)资者，强制分红机制是公募REITs的主要特(tè)征之一(yī)，稳定的分(fēn)红机制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航(háng)基金也认为(wèi)，从投(tóu)资(zī)角度来看(kàn)，基(jī)础设施公(gōng)募REITs同时具备(bèi)“股性”和“债性”双(shuāng)重特点。二级市场(chǎng)价(jià)格反映这类(lèi)产品“股(gǔ)性”的一面，分(fēn)红体现了这类产品(pǐn)的“债性(xìng)”特(tè)点(diǎn)。公募(mù)REITs有强制分红(hóng)要求，分红(hóng)类似于债券派息，但(dàn)不(bù)等同于债券的固(gù)定(dìng)利息回报，而是(shì)由可供分配现金(jīn)决定。

　　从机构投资者的角度来看，一方面是(shì)公(gōng)募REITs丰富了(le)机构投资者的(de)投资品类，为资产(chǎn)配置多元化(huà)提(tí)供(gōng)抓手，具(jù)有较强的配(pèi)置价(jià)值。另一(yī)方面，公(gōng)募(mù)REITs的分红能够帮(bāng)助机构投资者稳定收(shōu)益。机构投资者(zhě)公募REITs能够通过(guò)分红(hóng)获取(qǔ)相对于(yú)投资债券相对(duì)高的收益性，在(zài)有效(xiào)控制风险的前(qián)提下，增厚资(zī)产包收益(yì)，起到投资“压(yā)舱(cāng)石(shí)”的(de)作(zuò)用。

　　分(fēn)红除了投资收(shōu)益“落袋为安”外，市场对于未来分红水平的预期，也是(shì)影响(xiǎng)REITs基(jī)金二级市场价格走势的关键因素(sù)之一。

　　从(cóng)近期(qī)公募REITs的二级(jí)市场(chǎng)表现看，截至4月(yuè)21日，今(jīn)年(nián)以来中证REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢(yíng)主要股(gǔ)票和债(zhài)券(quàn)宽基(jī)指(zhǐ)数。

　　“截至(zhì)2023年3月(yuè)31日，有20只公募REITs发布(bù)了2022年年报，部(bù)分产品受宏观经(jīng)济的影响，可分配(pèi)金额(é)完成(chéng)率不(bù)达预期，一定程度上影响了公募REITs二(èr)级市场的价(jià)格。”李(lǐ)华(huá)平称，公募REITs二级市场的价格波动受多重因(yīn)素(sù)的影(yǐng)响，投资收益是(shì)影响(xiǎng)REITs二(èr)级市(shì)场价格的主要(yào)因素(sù)之(zhī)一，而(ér)稳定的(de)分(fēn)红(hóng)有(yǒu)利于吸引投资(zī)者参与公(gōng)募REITs二级市场的投资。

　　中金(jīn)基金相关负责(zé)人也表示，近期经(jīng)济(jì)预期恢(huī)复，一方面市场热点(diǎn)呈现向股票(piào)和债券回归的过程；另一方(fāng)面，基础设施项(xiàng)目的经(jīng)营(yíng)业绩相(xiāng)对经济(jì)活(huó)力的改善有一定(dìng)的滞(zhì)后性。

　　此外，公募REITs在分红(hóng)除权日，将对基(jī)金份额的开盘指导(dǎo)价做调减处理(lǐ)，调减金(jīn)额(é)根(gēn)据单位(wèi)基(jī)金份额的分(fēn)红金额进(jìn)行(xíng)计算。除权操(cāo)作是对分红(hóng)前(qián)后(hòu)基金份额(é)净值变化的修(xiū)正，使投资人在基(jī)金(jīn)分(fēn)红(hóng)前后(hòu)均可以获得公平的投(tóu)资(zī)机(jī)会。

　　“分红可(kě)增强投资者(zhě)长期投资(zī)的信(xìn)心(xīn)，同(tóng)时需结合持(chí)有产品的(de)特性，关(guān)注二级市场扰动(dòng)对整体收益(yì)的影响程度。”中航基金相关人士也称。

　　特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权(quán)分红包(bāo)括(kuò)利润(rùn)分(fēn)配和本金归还

　　普通投资者应了(le)解底层资产情(qíng)况

　　多位业(yè)内人士还提醒，与现(xiàn)有公(gōng)募基金分红前(qián)提是(shì)本金之上的增值部分不同(tóng)，特许经营权REITs基金(jīn)运作(zuò)期间(jiān)的“分红(hóng)”界(jiè)定为(wèi)“分派”更为(wèi)准确(què)，分派的(de)是本金与增值两个部分，两个部分之(zhī)间的比例是(shì)变动的，与(yǔ)现有公募(mù)基金分(fēn)红差(chà)异很大，大多数普通投(tóu)资者可能把“分派”金(jīn)额误(wù)认为是持续分红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等合同年限到期后基金(jīn)价(jià)值(zhí)面临极大不确(què)定性，这是该类投资者应该注意(yì)的情况。

　　李(lǐ)华平表(biǎo)示，目(mù)前公募REITs主要(yào)有特许(xǔ)经(jīng)营权(quán)类(lèi)和产权类两大(dà)资产类型，持有产权类产品的收益主要包括(kuò)每年的(de)现金(jīn)分(fēn)红(hóng)及资产增值(zhí)的收益(yì)，而持(chí)有(yǒu)特许经营类产(chǎn)品(pǐn)的(de)日子过得一地鸡毛是什么意思，形容生活一地鸡毛是什么意思收益(yì)主(zhǔ)要来(lái)自项目每年(nián)的现金分红。其(qí)中，特许经(jīng)营权类资(zī)产的分红(hóng)包(bāo)括了利润(rùn)分配和本(běn)金(jīn)的归还，两者的比率(lǜ)也是变(biàn)动的，对特许经营权(quán)类资(zī)产的公募REITs可以内部收(shōu)益率（IRR）来衡量(liàng)投(tóu)资收益。普通投(tóu)资者(zhě)在选择投(tóu)资标的(de)时，应了解(jiě)公募REITs底(dǐ)层(céng)资产的类型(xíng)。

　　中(zhōng)航基金也表示，从细分来看，各类公募(mù)REITs分红因底(dǐ)层资产(chǎn)属性不同而形成区(qū)别。特许经营权类的公募REITs产品因其分红相当于包含“本金+收(shōu)益”，分红相(xiāng)对较多，债性偏强。而产(chǎn)权类的(de)公募REITs分红主要为“收益(yì)”，更(gèng)看重底层资产(chǎn)的价值(zhí)增值，所(suǒ)以相对股性偏强。普通投资者(zhě)在选择公募REIT时，需要(yào)考虑底层(céng)资产属(shǔ)性，对(duì)所选择产(chǎn)品(pǐn)的二级(jí)市场价格(gé)和分红有合理(lǐ)预期。

　　中金(jīn)基(jī)金相(xiāng)关负(fù)责(zé)人(rén)也认为，与产权类项目相比，特许经营项目在经营(yíng)权到期后(hòu)不再(zài)能产生现金(jīn)收益，因(yīn)此将可供(gōng)分配金额的分配理解为“分派”比“分红”更加准确。基于(yú)这(zhè)个(gè)特点，剩(shèng)余经营期限较短的特(tè)许经营项目(mù)，通常具(jù)备更高的分派率水平(píng)。对于剩余期(qī)限较长的特许经营权(quán)项目，即使(shǐ)分派率相对(duì)较低，也有(yǒu)足够年限收回本金(jīn)并取得收益。

　　中金(jīn)基金该负责人提醒(xǐng)投资者注(zhù)意(yì)，特许经营权(quán)项(xiàng)目的分派金额包含了投资本金，在不进行扩募的情况下，基金份额单价随(suí)着分派(pài)进度逐年下降是正常(cháng)现象，投资特许经营权REITs的收(shōu)益(yì)来自项目剩(shèng)余期(qī)限产(chǎn)生的现金流。

　　“与特许(xǔ)经营(yíng)项目相(xiāng)比，产权(quán)类(lèi)项目的土(tǔ)地(dì)或建筑(zhù)的剩(shèng)余使用年(nián)限一般较长，再(zài)加上到期后通过对建(jiàn)筑的更新改(gǎi)造或补缴土地出让金等追加(jiā)投资(zī)，有机会进一步延长经营期(qī)限。这种(zhǒng)类似永(yǒng)续经营(yíng)的假设反映在基础资产(chǎn)的估值(zhí)上，使产权类REITs具备更显著(zhù)的资产投(tóu)资(zī)属性(xìng)。”该负责人(rén)称。

　　观(guān)测内部(bù)收益率等指(zhǐ)标

　　评估项目(mù)底层资产运营情况

　　在基金(jīn)分红的时(shí)点(diǎn)，多位业内人士还(hái)表示，在(zài)产品(pǐn)分红期，投(tóu)资者可以(yǐ)观(guān)测(cè)经营活(huó)动现(xiàn)金流、可供(gōng)分配现金、内(nèi)部(bù)收益率等指标，来(lái)观察和评估项目底层资产的运营情况。

　　中航基金表示，年报(bào)指标中，跟(gēn)现金相关的(de)指标有(yǒu)两个：一是年报中披露的经营活动现金流，二是可供分配现(xiàn)金，二者存在本质性区别。经营(yíng)活(huó)动(dòng)产生的现(xiàn)金(jīn)净(jìng)流量是(shì)指企业经营、筹资、投(tóu)资(zī)产生的现金流，基于企业本身经(jīng)营活动产生(shēng)；可供分配的现金实(shí)质上是从EBITDA出发(fā)，对非(fēi)现(xiàn)金影响利润表的项(xiàng)目(mù)进行调整，加期初(chū)现金，最终得到的(de)账面(miàn)现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配置新选择，投资价(jià)值体现在相对(duì)股(gǔ)债(zhài)市(shì)场独(dú)立的(de)资产(chǎn)配置功能，比较适合长期持有。建议投(tóu)资者对经营权类(lèi)的资(zī)产可以更多(duō)关注内部收益率(lǜ)的(de)高低，对(duì)产权类(lèi)的(de)资产更多(duō)关注分(fēn)派率高低。因为公募REITs可(kě)分配收益主要来自底层资产(chǎn)的(de)经(jīng)营净现金(jīn)流，所以底层资产运营情况(kuàng)直接影响投资回报，投(tóu)资者可(kě)综合考虑原始权益人综合(hé)实力、运营管理机构(gòu)实(shí)力、公募基金(jīn)管理人(rén)实力(lì)等多重因素来选择投资标(biāo)的。

　　中(zhōng)信证券研(yán)报(bào)也显示，公募REITs进入密(mì)集分红期，由于(yú)分红交(jiāo)易带来的(de)短(duǎn)期博弈机会仍在(zài)，叠加此前(qián)市(shì)场(chǎng)接连回(huí)调，建议投资者关注有(yǒu)基本(běn)面(miàn)支撑、填权效应相对明(míng)显、同(tóng)时分红规(guī)模较为可(kě)观的(de)个券。

　　“公募REITs的(de)招募说明书均会载明REITs在发(fā)行首(shǒu)年及次年(nián)的可供分(fēn)配金额(é)预测。投资者(zhě)可以将REITs的实际分(fēn)红金(jīn)额与募集材料中(zhōng)披露预测进行比较分析，结(jié)合(hé)经(jīng)济及(jí)市场的实际环境，对基础设施项目的运(yùn)营(yíng)业绩及REITs的管理能力进(jìn)行判(pàn)断。”中金基金上述负责人也称。

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