5月以来，房地产板(bǎn)块(kuài)个(gè)股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至(zhì)5月10日(rì)收盘(pán)，中信房地产指数本月(yuè)涨幅约(yuē)为2％。而(ér)以公募基金为代表的(de)机(jī)构对于这一板块(kuài)已经(jīng)在悄然布局。数(shù)据显示，以南方和华夏的两(liǎng)只老牌ETF基金为(wèi)例，5月(yuè)9日时所公(gōng)布(bù)的总份额(é)均较(jiào)4月28日时有(yǒu)小幅增长。根据(jù)基金一(yī)季报统计，龙头与地方国企央企获得增持，持仓数量占流通股比重增幅五(wǔ)只(zhǐ)个股(gǔ)分别为(wèi)华发(fā)股份+3.40％、滨江(jiāng)集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行业红利(lì)时(shí)代已(yǐ)过 精耕细作成(chéng)共识(shí)

　　从公募基金对房(fáng)地(dì)产的配置(zhì)看，2019年末(mò)，公募所持有的(de)房地产行业标的(de)市值约1188亿(yì)元，占其所持(chí)股票(piào)市值的4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现(xiàn)出(chū)色，但公募(mù)所持房(fáng)地产公司市值在股票(piào)资(zī)产中的占比(bǐ)却断崖式(shì)下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是(shì)进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现了三年来的首次回升(shēng)，年底这一数(shù)值从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公(gōng)募对房地产行业的持股比例也同步回升，从2021年(nián)底的6.94％提(tí)高(gāo)到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度得以延续。数据统计显示，公募重仓(cāng)持(chí)有房(fáng)地产板块一季度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年(nián)四季度提升(shēng)6.71％。持(chí)仓市值(zhí)前五个股分(fēn)别为保(bǎo)利发展、招商蛇口、万(wàn)科A、华发股份、滨江集(jí)团，持仓市值(zhí)占板块(kuài)比重合(hé)计达(dá)47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从(cóng)中(zhōng)不难发现，公募对于房地产的(de)投资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示(shì)，在公募基(jī)金一(yī)季报汇总的重(zhòng)仓股(gǔ)中(zhōng)，房地(dì)产(chǎn)板块排名(míng)最(zuì)高的是保利发展(zhǎn)，在基金(jīn)重仓第33位。排名(míng)第(dì)二的(de)是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万科(kē)A排在第96位。对比去年四季报，变化(huà)之处首(shǒu)先(xiān)在于几只房(fáng)地产龙头(tóu)股从排(pái)位(wèi)上看均(jūn)有退步，尤其是万科(kē)最为明显(xiǎn)；其(qí)次是金地集团(tuán)退(tuì)出(chū)百(bǎi)大之列。但考虑到房地产(chǎn)是复苏链(liàn)上(shàng)最(zuì)后一环，且首季并(bìng)非(fēi)行业销售旺季(jì)，其传导到二级市场(chǎng)乃至机构持仓上还需要时间周期。

　　形成共识的(de)是，经济(jì)圈判断(duàn)房地产已经进入大分化时代，一二线(xiàn)城市好于三四线城(chéng)市。而映(yìng)射到二级(jí)市场投资上，配置房地产(chǎn)行业轻松收(shōu)获行业贝塔的红利期一去(qù)不返了(le)。“如果按照产(chǎn)业(yè)周期来分(fēn)类，包括房地产等几类行(xíng)业(yè)在(zài)盖特纳曲(qū)线(xiàn)里属于成熟期或者衰退期的行业，传统认知上没有什么投资机会的。但(dàn)在这几年特殊的行情里包括煤炭、电解铝(lǚ)等类似的行业也出现了一些机会，背后的逻辑是供给侧(cè)发生了更大的变化。”一不愿(yuàn)具名的(de)上海(hǎi)公募基(jī)金经(jīng)理指出。

　　不(bù)过(guò)也有(yǒu)公募人(rén)士持(chí)谨慎乐观态度(dù)：“行业前(qián)几(jǐ)年17亿～18亿(yì)平方米的年销售(shòu)面积很难再出现了，2022年光(guāng)是居民存款数(shù)量增加了15万亿元。中(zhōng)国存量有400亿平方米建(jiàn)筑面积，考虑存(cún)量(liàng)地(dì)产的(de)更(gèng)新，也有近10亿平方(fāng)米。需求端还需要(yào)有一(yī)定的(de)政策出(chū)来去(qù)刺激购房。”

　　宝盈基金(jīn)房地产研究员吕功绩也指出(chū)：“时至今日，无论(lùn)从城(chéng)镇化的进程(chéng)，还(hái)是人均(jūn)住房面积(jī)（接(jiē)近30平/人），我国(guó)均已告别住房短缺时(shí)代，而(ér)目前居民(mín)的杠杆率(lǜ)和(hé)房价收入也(yě)不支撑每年18万亿元的销售额(é)，以及过快上行的房价，因(yīn)而行业高增的时代已经过去，未来行业的需求或将回落，在此(cǐ)过程中，伴随(suí)着地产的高杠(gāng)杆属(shǔ)性，就很容易(yì)出现信用风险(xiǎn)问题（类(lèi)似2022年的(de)民营(yíng)地产爆雷(léi)），行业进入到供给侧出清的过程。这个过程(chéng)中，综合竞争力(lì)强(qiáng)的公司就能够通过(guò)大鱼吃小(xiǎo)鱼的方(fāng)式，获得(dé)市(shì)占(zhàn)率(lǜ)的提升。当(dāng)行业需求见顶回落时，行业的贝塔已(yǐ)经过去了，但不代(dài)表没有投资(zī)机会，机会(huì)在于城市、位置、产品的(de)阿尔(ěr)法，而对(duì)应到股票投资，就是强竞争力公司(sī)的阿尔(ěr)法(fǎ)。”

　　或许也是基于(yú)这样(yàng)的认(rèn)识转(zhuǎn)变，精耕细作个(gè)股(gǔ)成为公募(mù)乃至整体机(jī)构的务实之(zhī)举。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优(yōu)质(zhì)区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房(fáng)地产板块个股(gǔ)多出现小幅(fú)上涨，截(jié)至5月10日(rì)收盘，中(zhōng)信(xìn)房地产(chǎn)指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。从(cóng)具体(tǐ)的(de)个股来看(kàn)，《红周刊》利用Wind统计申万房地(dì)产(chǎn)板(bǎn)块(kuài)个股，在纳(nà)入统(tǒng)计(jì)的(de)124只(zhǐ)房地产(chǎn)类标(biāo)的股中，本(běn)月以来实现(xiàn)股(gǔ)价上涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其中，上(shàng)述时间段恰好(hǎo)排名前(qián)五的公司月内涨(zhǎng)幅(fú)超过了10％，它们分别是上(shàng)实发展、浦(pǔ)东金桥(qiáo)、*ST泛海、华(huá)夏幸福(fú)、荣安地产。排名第一的上实发展，五一假期(qī)归来后日成交量明显放大，4日、5日连续(xù)两个交易日收出(chū)涨停(tíng)。从该股的基本面来看，上实发展(zhǎn)的主营业务为房地产开发(fā)与经营。公(gōng)司的主要产(chǎn)品(pǐn)及(jí)服务(wù)为房地产销售、房地产租(zū)赁、物业管理服务(wù)、工程项目、酒(jiǔ)店经营。从业绩数(shù)据来看，2022年，其(qí)实现(xiàn)营业收入(rù)52.48亿(yì)元，比(bǐ)上(shàng)期(qī)减少(shǎo)47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第(dì)一季(jì)度，其实(shí)现(xiàn)营业总(zǒng)收(shōu)入(rù)27.87亿元，同比增长183.02％；归(guī)母净利润(rùn)2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不过(guò)从十大流通股股(gǔ)东来看，各类机构都有对其布局的例子。以3月31日时的首季(jì)十大流(liú)通(tōng)股股东来(lái)看， 具体包括公(gōng)募(mù)的上银基金(jīn)、私募的迎水文龙、中央汇金(jīn)、长城资产管理公司等都跻身(shēn)前十(shí)的行(xíng)列。

　　巧(qiǎo)合(hé)的是(shì)，涨幅暂时排名第二的浦东(dōng)金桥也是上海本(běn)地房企，其第一季度的收入利润规(guī)模大幅度复苏。究其原因，一(yī)方面是该公(gōng)司后疫情时(shí)代出租率复苏至近年(nián)来最(zuì)高，另(lìng)一方面则是公司(sī)拿(ná)地(dì)结算持续性向好，从数字上看，一季(jì)度(dù)新(xīn)增虹(hóng)口135、138住宅地块(kuài)，总建(jiàn)筑面积约54万平方(fāng)米。

　　在这样的业(yè)绩势头向好背景下，自然也吸引了(le)知名机构在其中持续驻足。从第一(yī)季(jì)度十大(dà)流通(tōng)股股(gǔ)东来看(kàn)，知名私募高毅邓晓峰的两只(zhǐ)产(chǎn)品依然(rán)在(zài)前十(shí)中，这也是(shì)连(lián)续第三个季(jì)度他(tā)有的两(liǎng)只产品杀(shā)入前(qián)十。同时榜单中还有一支(zhī)大名鼎(dǐng)鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投资局，其(qí)当季还小幅(fú)增加了持股(gǔ)。

　　除去上(shàng)述两融为一体到底有多舒服，两人融为一体的描写家(jiā)上海区域性地产(chǎn)公司外，荣安地产(chǎn)则(zé)是主要布局在深(shēn)圳的地产(chǎn)公司，一季报交(jiāo)出的也是一份报喜的成绩(jì)单：首季(jì)公司实现营(yíng)业收入(rù)51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归属于上(shàng)市公司股(gǔ)东(dōng)的净(jìng)利润6.48亿元，同比(bǐ)增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度(dù)来看，《红周刊》注(zhù)意到(dào)两只公募指基首季新杀入十大流通股股东行列。具体说来(lái)， 南方中证全指房地产ETF上榜排(pái)名(míng)第七位，富国中证(zhèng)指数1000增(zēng)强则排(pái)名第九(jiǔ)位，此(cǐ)外联袂出(chū)现(xiàn)的(de)机构(gòu)还(hái)有QFII高盛国际(jì)和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴(xīng)证全球基金(jīn)相关(guān)人士分析：“经历过行业洗(xǐ)牌和(hé)兼并重组后，龙头的价值更为笃定突出；从拿地端看(kàn)，2022年土地(dì)市场大幅(fú)降温(wēn)，优(yōu)质土地供(gōng)给较多（券商测算对(duì)应(yīng)潜在毛利率在25％以(yǐ)上，目前房企(qǐ)的(de)利润率仅20％），绝大多(duō)数房(fáng)企受限于信用问题(tí)或者(zhě)资(zī)金(jīn)紧张没法拿(ná)地(dì)，龙头房企趁机获取低成本土地，龙头房(fáng)企的拿地力度（拿地(dì)金额/销售金(jīn)额）基(jī)本在30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆率较低，净负债率基本在(zài)70％以下，而(ér)其他房企的净(jìng)负债(zhài)率普(pǔ)遍(biàn)都在100％以上，加杠杆(gān)空(kōng)间(jiān)有限，从融(róng)资成本看，龙(lóng)头房企的融资成本不断下滑，基(jī)本在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的(de)销(xiāo)售，龙头房企明显(xiǎn)跑(pǎo)赢行业，1～4月百强房企(qǐ)的销售额增速(sù)为(wèi)9％，而TOP14的销售(shòu)额增(zēng)速为29％。”

　　需要强调的是，在(zài)当前中(zhōng)特估(gū)的(de)浪潮下，央国企地产股或存在发展的大好机会(huì)。中信证券指(zhǐ)出：“房地(dì)产行业(yè)的结构(gòu)性(xìng)机(jī)会依然存在，少(shǎo)部分公司尤其是(shì)央(yāng)企占据显著(zhù)优(yōu)势，其主要又体现为(wèi)库(kù)存的优势。央企地产公司(sī)，现阶段表现出较低的融资成本(běn)，优质(zhì)的开发资源和(hé)良好(hǎo)的不动产(chǎn)资产(chǎn)运营能(néng)力(lì)的多重竞争优势(shì)。”

　　“即(jí)使(shǐ)没有(yǒu)中(zhōng)特(tè)估，国央企(qǐ)相较于(yú)民营地产公司也是更有(yǒu)优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源债权债(zhài)务关系等问题，市场对民营房(fáng)开企业的(de)资产会(huì)有更(gèng)多担忧和质疑，所以(yǐ)在这一(yī)轮行(xíng)业出清的过程中，央国企相较于民企来(lái)说估值的(de)修(xiū)复更明显。中(zhōng)特估的角度从中(zhōng)长(zhǎng)期的维度看，行业的逻辑在于集中度提升后(hòu)，行业进入高(gāo)质量发展阶段，具备较快速发展阶(jiē)段(duàn)更稳定且(qiě)可预(yù)期的盈(yíng)利和现金流创造能力(lì)，以此带来估值中枢的(de)提升，应(yīng)该(gāi)关注(zhù)估值(zhí)相对较低，企(qǐ)业自身资产的(de)质量好、运营能力强(qiáng)、可以(yǐ)创造持续现金流的企业。”

　　“存量时(shí)代中行业普(pǔ)涨的概率比较低，行业(yè)内部(bù)将(jiāng)出现(xiàn)分化，要关(guān)注将受益(yì)于行业集中(zhōng)度提升的头部公司。”星石投资(zī)首(shǒu)席研(yán)究官方磊也表示。

　　顺应机构(gòu)这一思路的话，或许还是保利发展、招(zhāo)商(shāng)蛇口等国(guó)资背景(jǐng)龙头前途更为(wèi)光明。不过国投(tóu)瑞(ruì)银基金投资(zī)部副总监綦(qí)傅鹏表(biǎo)示(shì)：“需要客观地(dì)去持续观察(chá)国企央企(qǐ)在三个方面是否可以(yǐ)维持，首先是融资成本(běn)保(bǎo)持低位，其(qí)次是销售(shòu)份额持续提升，再次是(shì)拿地份额持(chí)续提(tí)升。”

　　复(fù)苏速度(dù)缓慢

　　机构(gòu)需要多(duō)给一些耐心(xīn)

　　而《红(hóng)周(zhōu)刊》也根据房企一(yī)季报梳(shū)理发现(xiàn)，对(duì)于2022年的业绩出现的整(zhěng)体下滑(huá)，2023年一(yī)季度的(de)业绩分化更(gèng)趋(qū)明显，保利(lì)发(fā)展(zhǎn)、滨江集(jí)团(tuán)等(děng)房企营(yíng)收、净利均实现了业绩(jì)的回正(zhèng)，甚(shèn)至是较大增速的增长。而这些公(gōng)司也是机构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业内人士张宏伟向《红周(zhōu)刊》分析表示，业绩(jì)出现明显改(gǎi)善(shàn)的房企，主(zhǔ)要是因为过去(qù)两(liǎng)三(sān)年时(shí)间，尤其是在2021年下半年民(mín)营(yíng)房企不(bù)怎么投资拿(ná)地之后(hòu)，国融为一体到底有多舒服，两人融为一体的描写(guó)有企业仍在(zài)持续性(xìng)地拿(ná)地，且主(zhǔ)要集中在核心城市，投资力度较(jiào)大(dà)。投资的(de)驱动能够推(tuī)动房企(qǐ)销售业(yè)绩的(de)增长(zhǎng)，从而在2023年一季度市场恢(huī)复但仍处于调整的过(guò)程中，能(néng)够保有(yǒu)一个(gè)正增长。

　　不过张宏伟同时也提(tí)醒表示，在(zài)房(fáng)地产(chǎn)的复苏(sū)过(guò)程中，还面临着一(yī)些不(bù)确定性。其实整个市场从四月份开始又(yòu)在往下掉。除了杭州、成都等极个别城(chéng)市四月环(huán)比三月相对表现较(jiào)好之(zhī)外，包(bāo)括北京、上(shàng)海在内的绝大多数(shù)城市都出现环比下滑的情况(kuàng)。而现在(zài)五月(yuè)的(de)市场表(biǎo)现也不太(tài)乐观。按照现在(zài)的经济状况、收(shōu)入情况，以及市场的(de)去库(kù)存压力、企业的资金面(miàn)压力，可能(néng)会出现，到(dào)六月份房企为(wèi)了半(bàn)年(nián)报冲(chōng)业绩(jì)出现市场的短期(qī)反(fǎn)弹外的一(yī)个市(shì)场乏(fá)力现象。也(yě)就是说，第(dì)二季度、第三季度(dù)增长不确定(dìng)性的压力仍(réng)旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也向(xiàng)《红(hóng)周刊(kān)》指出，现在整个房地产(chǎn)以(yǐ)及其上(shàng)下游产(chǎn)业链的复(fù)苏速(sù)度都比想(xiǎng)象的要(yào)慢很多，我(wǒ)们要多给一些耐心，这个时(shí)候，在房地产以及(jí)上(shàng)下游就(jiù)不是(shì)赚快钱的时候，只能赚(zhuàn)他基本面的(de)钱。但这也(yě)意味着(zhe)，只(zhǐ)有极为少数的、做(zuò)得比同(tóng)行(xíng)好(hǎo)得(dé)多的企业(yè)，会伴随(suí)整个行业的弱复(fù)苏(sū)，业绩会逐步体现出来。所以只能(néng)耐心(xīn)地去等(děng)待它的基本面(miàn)不断地凸(tū)显(xiǎn)出(chū)来，这需(xū)要时间。

　　（本(běn)文已刊发于5月13日(rì)《红周刊》，文中提及个股(gǔ)仅(jǐn)为举例(lì)分析(xī)，不做买卖推荐。）

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