近两(liǎng)年火爆的(de)创新产品公募REITs进入(rù)密(mì)集(jí)分红(hóng)期，近日7只REITs陆续迎来除息日(rì)，公募REITs整体呈现(xiàn)出高比(bǐ)例稳(wěn)定分红，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年可供分配金额的(de)REITs产品，平均分红比(bǐ)例接(jiē)近99％。

　　多(duō)位(wèi)业内人士对(duì)此表(biǎo)示，强制分红机制是公募REITs主要特征之(zhī)一(yī)，稳定(dìng)分红体现出该类产品长期投资价值，通过观测经营(yíng)活动现金流、可供分配现金(jīn)等指标，也是观察(chá)REITs项目底层资产运营情况的“窗口”。他们也提醒普通投资者(zhě)注意，与(yǔ)产权(quán)类项目相(xiāng)比，特许经营REITs项目在(zài)经(jīng)营(yíng)权到期后不再产生现金收益，特(tè)许经营权分红目前(qián)已包含(hán)了(le)利润分(fēn)配和本金(jīn)的(de)归还(hái)，在选择(zé)投资标的时应(yīng)了解资产(chǎn)类型和分红的(de)特(tè)征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分红期，近(jìn)日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚(shàng)有6只REITs实际分配(pèi)情况尚未公布。整(zhěng)体(tǐ)来看，公募REITs呈现出(chū)了高比例(lì)的稳定(dìng)分红(hóng)，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年可供分(fēn)配金额(é)的(de)公募(mù)REITs产品中，2022年全年分配金(jīn)额占可供(gōng)分配金额比例(lì)平均(jūn)为98.89％，且(qiě)绝大部分分(fēn)配(pèi)比(bǐ)例在96％以上。

　　中金基金(jīn)相关负责人(rén)对此表示，投(tóu)资公募(mù)REITs的主要收益来源为持(chí)有期分(fēn)红收益，以(yǐ)及基金(jīn)份额(é)交易价格(gé)的变化。基金份额二级市场价格(gé)受(shòu)到公募REITs资(zī)产运营情况及市场因素的(de)综合影(yǐng)响，较易(yì)引起波(bō)动(dòng)。与(yǔ)此相比，基金分红预期则(zé)更有规律可循。公募REITs的分(fēn)红主要来自基础设施资产的经营现金(jīn)流，投(tóu)资人(rén)通过基(jī)金募集材料(liào)和信息披露文件(jiàn)，结合行业及市场(chǎng)情况，可以分析基(jī)础设施(shī)项目的经营业绩，作为进行投资决策(cè)的重要(yào)参考。

　　“相对于基金份额二级市场价格(gé)变化(huà)导致的浮盈或浮亏(kuī)，分红作为(wèi)基金份额持有人(rén)实(shí)际获得的现金收益，对于长期投资者更具(jù)参考价(jià)值。”中(zhōng)金基金相关(guān)负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高(gāo)级(jí)副总(zǒng)监李华平(píng)也表示，根(gēn)据《公开募集基础设施证券投资基金(jīn)指引（试行(xíng)）》及相(xiāng)关法规要求(qiú)，基础设施基金应当(dāng)将90％以上合并后(hòu)基(jī)金年度可分配(pèi)金额以(yǐ)现金(jīn)形式分配给(gěi)投(tóu)资者，强制分红机制是公募REITs的(de)主(zhǔ)要特征(zhēng)之一，稳定的分红机制体现出REITs产品长(zhǎng)期投资价值(zhí)。

　　中航基金(jīn)也认为(wèi)，从投资角(jiǎo)度来看，基础设施公募REITs同时具(jù)备“股性(xìng)”和“债(zhài)性(xìng)”双重(zhòng)特点。二级市场价格反映这(zhè)类产品“股性”的一面，分红体现了这(zhè)类产品的“债性”特点。公募REITs有强制分红要求(qiú)，分红类似于(yú)债券(quàn)派息(xī)，但(dàn)不等(děng)同于债券(quàn)的固定利息回报，而(ér)是由可供分(fēn)配现金决定。

　　从(cóng)机构(gòu)投资者的(de)角度来看(kàn)，一方面是公募REITs丰富了机构投资(zī)者的(de)投资品类，为资产配置多元化提供(gōng)抓手，具有较(jiào)强的配置(zhì)价值(zhí)。另一方(fāng)面，公募REITs的(de)分红能够帮助机构投资者稳定收益(yì)。机构投资者公募REITs能够通(tōng)过分红(hóng)获取(qǔ)相(xiāng)对于投(tóu)资债(zhài)券相对高的收益性，在有效(xiào)控制风(fēng)险的前(qián)提下(xià)，增厚资产包收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了(le)投资收(shōu)益“落袋为安”外，市(shì)场对于未来(lái)分红水平的(de)预期(qī)，也是影响REITs基金二级市场价格走(zǒu)势的关键因素之一。

　　从近(jìn)期公募REITs的(de)二级市场表现看，截至4月21日，今年(nián)以(yǐ)来中证REITs（收(shōu)盘）指(zhǐ)数收于(yú)975.99 点，年内(nèi)下跌(diē)7.44％，未(wèi)跑赢(yíng)主要股票和债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只公募REITs发布了2022年年(nián)报(bào)，部分(fēn)产(chǎn)品(pǐn)受宏(hóng)观经济的影响，可分配金(jīn)额(é)完成率不达(dá)预期(qī)，一定程(chéng)度上影(yǐng)响了公募REITs二级市场(chǎng)的(de)价格。”李华平(píng)称，公(gōng)募(mù)REITs二级市场(chǎng)的(de)价(jià)格波动(dòng)受多重因(yīn)素(sù)的影响，投资收益是影响REITs二级市场价格的主(zhǔ)要因素之(zhī)一，而稳(wěn)定的分红(hóng)有利(lì)于吸引投资者(zhě)参与公募REITs二(èr)级市场的投资(zī)。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关负责人也表示，近期经济预(yù)期(qī)恢复，一方面市场(chǎng)热点呈现向股票和债券回归(guī)的(de)过程；另一方(fāng)面(miàn)，基础设施项目(mù)的(de)经(jīng)营业绩相对(duì)经济活力的改善(shàn)有一(yī)定(dìng)的(de)滞(zhì)后(hòu)性(xìng)。

　　此外，公(gōng)募REITs在(zài)分红除权日(rì)，将对(duì)基金(jīn)份额的开盘指导价做(zuò)调减处理，调减金额根据单位基金(jīn)份额的(de)分红(hóng)金额进行计(jì)算。除权操作是对分红前后基金份(fèn)额(é)净值变(biàn)化的修正，使投资人在基金分红前后均可以(yǐ)获得公平(píng)的投(tóu)资机(jī)会。

　　“分红可增强(qiáng)投资者长(zhǎng)期(qī)投资的(de)信(xìn)心，同(tóng)时需结合持(chí)有产品的特(tè)性，关(guān)注二级(jí)市(shì)场(chǎng)扰动对整体收益(yì)的影响程度。”中(zhōng)航基(jī)金相关人士也称。

　　特(tè)许经营权分红包括利润分配和本金(jīn)归还

　　普通投资者应了解(jiě)底层(céng)资产情况

　　多位业内(nèi)人(rén)士还(hái)提醒，与(yǔ)现有公募基金分(fēn)红前提是本金之上(shàng)的增值部分(fēn)不同，特(tè)许(xǔ)经营权REITs基金运作期间的“分红”界(jiè)定为“分派”更为准(zhǔn)确，分派的是本金与(yǔ)增值两个部分，两个部(bù)分(fēn)之(zhī)间(jiān)的比例是(shì)变动(dòng)的，与现有公(gōng)募(mù)基(jī)金分红差异很大，大多数普通投资者可(kě)能把“分派(pài)”金(jīn)额误认为是(shì)持续分红。一(yī)旦(dàn)30年、40年(nián)、50年、60年等(děng)合同年限到期(qī)后基金价(jià)值面临(lín)极大不确定性，这是该类投(tóu)资者应该注意的(de)情(qíng)况。

　　李华(huá)平(píng)表示，目前公募REITs主(zhǔ)要有特许经营(yíng)权类(lèi)和(hé)产权类两大资产类型(xíng)，持有产权类产(chǎn)品(pǐn)的收益主要(yào)包括(kuò)每年的现金分红及资产增(zēng)值的(de)收益，而持有特许(xǔ)经营(yíng)类产品的收(shōu)益主要来自项目(mù)每年(nián)的现金分红。其中，特许经(jīng)营权类资产的分红包括了利润分配和本金的归还，两者的比率也是变动的，对(duì)特许经营权类资产(chǎn)的公募REITs可以内部收(shōu)益率（IRR）来衡量投(tóu)资收益(yì)。马云看未来商铺的前景普通(tōng)投资者在选择投(tóu)资(zī)标(biāo)的时，应了解公募REITs底层(céng)资(zī)产的类型。

　　中航基(jī)金也表示，从细分来看(kàn)，各类公募(mù)REITs分红(hóng)因底层资产(chǎn)属(shǔ)性(xìng)不同(tóng)而形(xíng)成区别。特许经营权类(lèi)的公募REITs产品因其分红相当于包含“本金(jīn)+收(shōu)益”，分红相对较(jiào)多，债性偏强。而产权类(lèi)的公(gōng)募(mù)REITs分红主要为“收益”，更看重底层资产的价(jià)值增(zēng)值，所以相对股性(xìng)偏(piān)强。普通(tōng)投资者(zhě)在选择公募REIT时，需要考虑底层资产属性(xìng)，对(duì)所选择产品的二(èr)级(jí)市场价(jià)格和分(fēn)红有合理(lǐ)预期。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关(guān)负责人也认为，与产权类项目(mù)相比，特许经(jīng)营项目在(zài)经营权到期后不再能产生现金收益，因此将可供分配(pèi)金(jīn)额的分配(pèi)理(lǐ)解为“分(fēn)派(pài)”比“分红”更加准(z马云看未来商铺的前景hǔn)确。基于这(zhè)个特点(diǎn)，剩余经营(yíng)期限较短的特许经营项(xiàng)目，通常(cháng)具(jù)备更(gèng)高的分(fēn)派率水平。对(duì)于剩余期限(xiàn)较(jiào)长的特许经营权项目，即使(shǐ)分派率相(xiāng)对较低，也有(yǒu)足够(gòu)年限收回本金(jīn)并取得收益。

　　中(zhōng)金基金该负责人提醒投(tóu)资者注(zhù)意，特许经(jīng)营权项目的分派(pài)金额包含(hán)了投资(zī)本(běn)金，在不进行(xíng)扩募的情况(kuàng)下，基金份额单价随着(zhe)分派进度逐年下降是正常现(xiàn)象，投资特许(xǔ)经营权REITs的(de)收益来自项目剩余期限产(chǎn)生的现(xiàn)金流。

　　“与特许经营(yíng)项目相比(bǐ)，产权类项目的(de)土(tǔ)地(dì)或(huò)建筑的剩余使用年(nián)限一般较长，再(zài)加上(shàng)到期后通(tōng)过对建(jiàn)筑的更新(xīn)改造或补缴土地出让金等追加投资(zī)，有机会(huì)进(jìn)一步延长经营期(qī)限。这(zhè)种(zhǒng)类似永续经营(yíng)的假(jiǎ)设反映(yìng)在基(jī)础资产的估值(zhí)上，使产权类REITs具备更(gèng)显著(zhù)的资产投资属(shǔ)性(xìng)。”该负责人(rén)称。

　　观测内(nèi)部收益率(lǜ)等指标

　　评(píng)估项(xiàng)目(mù)底层资产运营情况

　　在(zài)基金分红的时点，多位业内人(rén)士还表示(shì)，在产品(pǐn)分红(hóng)期，投资者可以(yǐ)观测经营活动(dòng)现金流(liú)、可供分配现金、内部(bù)收益率等指标，来观察和评估项目底层资产的(de)运营情况。

　　中(zhōng)航基金表示，年(nián)报指标(biāo)中，跟(gēn)现金相关的指标有两个：一是年报(bào)中(zhōng)披(pī)露的经营活动现金流，二是可供分(fēn)配(pèi)现金，二者存在本质性区别(bié)。经营活动(dòng)产生的现金净流量是指企业经营、筹资(zī)、投资产生的现金流(liú)，基于企业(yè)本身经(jīng)营活动(dòng)产生；可供分配的现金实(shí)马云看未来商铺的前景质上(shàng)是从EBITDA出(chū)发，对非现(xiàn)金影响利(lì)润(rùn)表(biǎo)的项(xiàng)目进行调整，加期(qī)初现金，最终(zhōng)得到的账面现金。

　　李华平(píng)也(yě)表示，公募REITs作为资产配置(zhì)新选择，投(tóu)资价值体现在(zài)相对股债市场独立的资产配置功能(néng)，比较(jiào)适合长(zhǎng)期(qī)持有。建议(yì)投资(zī)者对经营权类的资(zī)产(chǎn)可以更多关注(zhù)内部收益率的高低，对产权类的资产更多关注分派率(lǜ)高低(dī)。因为(wèi)公募REITs可分配收益主要(yào)来自(zì)底(dǐ)层资产的经营净现金(jīn)流，所以(yǐ)底层资产运(yùn)营情况直接影响投资回报(bào)，投(tóu)资者可综(zōng)合(hé)考虑(lǜ)原始(shǐ)权益人综合实力(lì)、运营管理机构(gòu)实力(lì)、公募基金管理人实力等多重(zhòng)因素来选择投资标(biāo)的。

　　中信证券研报(bào)也显示，公(gōng)募REITs进(jìn)入密集(jí)分红期，由于分红交易带来的(de)短期博弈机会(huì)仍(réng)在，叠加此前(qián)市场接连(lián)回调，建议投资者(zhě)关(guān)注(zhù)有基本(běn)面(miàn)支(zhī)撑(chēng)、填权效应相对明显(xiǎn)、同时分红规模较为(wèi)可观的个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明书均会载明REITs在发(fā)行首年及次年的可(kě)供分配金额(é)预测。投资者可以将(jiāng)REITs的(de)实际分(fēn)红金额(é)与募(mù)集(jí)材料中披(pī)露预(yù)测进行比较分析，结合经济及市场的(de)实际环境，对基础设施(shī)项目(mù)的运营(yíng)业绩(jì)及REITs的管理能力进行判断(duàn)。”中金基(jī)金上述负责(zé)人也称。

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