万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的(de)意外走(zǒu)红(hóng)，让这个位于北京海淀的豪(háo)宅被(bèi)全国知(zhī)晓，其背后曾宣称要做地产界“劳斯(sī)莱斯”的神秘开(kāi)发商——中赫集团，也被拉(lā)向台前。

　　而如今，万柳书(shū)院再次(cì)受到舆论关注，起因(yīn)中赫(hè)集团成了(le)共同债(zhài)务(wù)人被中国信达追债(zhài)，中国信达为了收(shōu)回钱款不得不将中赫抵(dǐ)押的(de)75套万柳书院(yuàn)豪宅(zhái)拍卖。可(kě)问题是(shì)，这些房子早已(yǐ)售出，业主并非中赫集团，那些真(zhēn)正斥巨(jù)资购入(rù)房产的(de)有(yǒu)钱人，房子现(xiàn)在莫名奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看(kàn)到这(zhè)些业主的维权信(xìn)息(xī)，难怪有(yǒu)网(wǎng)友调侃：“富人(rén)被割韭(jiǔ)菜的(de)时候(hòu)，他(tā)们的(de)姿势都(dōu)那么优(yōu)雅。”

　　不过事(shì)件背后，可(kě)能没你(nǐ)想象的那么简单(dān)。

　　1

　　富人被(bèi)精准收割(gē)？

　　最(zuì)惨(cǎn)的可(kě)能还是(shì)债(zhài)主

　　“北京(jīng)豪宅的尽头是万柳(liǔ)书(shū)院”，但谁都没想到(dào)，这(zhè)个(gè)位于海(hǎi)淀核心区位，名校环绕的顶级豪宅(zhái)，竟然暴雷了！

　　近(jìn)日(rì)，有网友发现(xiàn)，中国(guó)信(xìn)达在(zài)京东拍(pāi)卖上，上架了“北京赫(hè)华恒(héng)瑞(ruì)房地产开发有限公司不良债权(quán)转让项(xiàng)目”，债权总额高达近47亿(yì)，该项目的抵押(yā)物(wù)中(zhōng)，包括(kuò)75套万柳(liǔ)书院住宅。

　　据京(jīng)东拍卖(mài)显示(shì)，上述不良债(zhài)权转让项目的处置主体是中国信达资产管理股份有限(xiàn)公司北京市(shì)分公司（下称中国信达北(běi)分(fēn)），处置的是对北京(jīng)赫华恒(héng)瑞房(fáng)地产开发有限公司(sī)（下(xià)称赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日(rì)，债权(quán)金额约为46.95亿(yì)元人民币，其中债权本(běn)金37.50亿元。中赫集团有限公(gōng)司是共同债务人。目前(qián)，该项目已有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上看，这就是一起(qǐ)中国信达北分讨(tǎo)债的故事(shì)，但实(shí)际上，75套豪(háo)宅(zhái)的(de)背(bèi)后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书院(yuàn)总共(gòng)301户，而(ér)且早已售罄。如果该(gāi)报道属实，说(shuō)明这些(xiē)房子实际上都是(shì)卖(mài)出去了的，是有人(rén)住的。

　　那为什么(me)中国信达的拍(七美德分别对应哪几个天使 七美德分别是谁pāi)卖(mài)页面上又注明这75套房(fáng)子是“未出售”的状态呢？只能说(shuō)明这些(xiē)房子根本没有网签，也没(méi)有(yǒu)房(fáng)产证！

　　第一财经(jīng)的报道证实了上述内容。有豪(háo)宅中介透(tòu)露(lù)，中赫集团(tuán)早就(jiù)把这75套房子抵押出去，现在(zài)还没(méi)资金解抵(dǐ)押(yā)，所以不能(néng)网(wǎng)签、没(méi)办房本。

　　作为(wèi)海淀的顶级豪宅(zhái)，最强学区房，万柳书院的业主基本都(dōu)是(shì)北京的高端人士，柳传志、丁磊等(děng)知名商业(yè)大(dà)佬(lǎo)也是(shì)万(wàn)柳书院(yuàn)的业(yè)主。另据地产自媒体“地产八卦女(nǚ)”爆料，万柳书院的业主中，还有不(bù)少中赫集团的高管、合(hé)作伙(huǒ)伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友(yǒu)感(gǎn)叹，“富(fù)人也被精准收割(gē)了！”

　　不过，如果这些业主确实已经支付价(jià)款(kuǎn)并(bìng)实际占(zhàn)有，那(nà)么，中国信(xìn)达转(zhuǎn)让这笔不(bù)良债(zhài)权回本的(de)愿望，或(huò)将泡(pào)汤。这次拍卖损失最大的，没准(zhǔn)还是债主中(zhōng)国信达。

　　根(gēn)据相关法律规定，民事执行中，业(yè)主已经支付价款并实际占有(yǒu)，但未(wèi)办理过户手续的，如(rú)果业主没有过(guò)错，人民法院不(bù)得(dé)查封、扣押、冻结(jié)，已经(jīng)查封的(de)可以向法(fǎ)院提出执(zhí)行异(yì)议(yì)申请，请求法院(yuàn)解除查(chá)封，同时(shí)可以联(lián)合起诉开发商，要求退(tuì)还(hái)购房(fáng)款或办理房产证，并承(chéng)担(dān)违约责任。

　　此外，今年4月(yuè)，人民法院报公布(bù)《最高人民法(fǎ)院关于商品房消费者权利(lì)保护问(wèn)题的批(pī)复》，以司法解释的方式明确(què)了(le)购(gòu)房人(rén)的优(yōu)先(xiān)权：

　　商品房消费者以居住为(wèi)目的购买房屋(wū)并已支(zhī)付全部价款(kuǎn)，主张(zhāng)其房屋交付请(qǐng)求权优先于(yú)建设工程(chéng)价款优先(xiān)受(shòu)偿权、抵(dǐ)押权(quán)以(yǐ)及其他债权(quán)的，人民法院应当予以支持。只支付了部分价款(kuǎn)的(de)商品(pǐn)房消费者，在一审法庭(tíng)辩(biàn)论终结前已实际(jì)支付剩余价款的，可(kě)以适用前款规定。

　　也(yě)就是(shì)说，如果这(zhè)75套(tào)房子(zi)均为“已售(shòu)未网(wǎng)签”，那么这笔不良债权，实际上(shàng)是个烫手山(shān)芋。可能(néng)不(bù)仅(jǐn)不能卖出去回本，抵押的这75套房(fáng)子(zi)，还(hái)会被业主讨回去。

　　中国信达(dá)，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次债权公司中国信达申请(qǐng)不良债权转让，可以追溯(sù)到金谷信(xìn)托踩(cǎi)雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示(shì)，目前(qián)中(zhōng)国信达已(yǐ)经(jīng)成为赫华恒瑞唯(wéi)一股(gǔ)东(dōng)。但此前(qián)，赫华恒瑞为中赫(hè)集团旗下(xià)子公司(sī)。2019年4月22日，中赫集团、中(zhōng)赫置地等选(xuǎn)择退(tuì)出了赫(hè)华恒(héng)瑞的(de)股东行列，中国金谷国(guó)际信托有(yǒu)限责任公(gōng)司成为了唯一股东，后者(zhě)由中国信达(dá)资产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开(kāi)发商，相较其(qí)他房企，中赫集团(tuán)既没有很大规模，也没有(yǒu)很高的国民知(zhī)名(míng)度，但却在北京豪(háo)宅圈留(liú)下一个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集团(tuán)进入北京的第一个豪宅项目，2011年，中赫置地推(tuī)出钓鱼岛七号院3号(hào)楼，高达30万(wàn)/平米的天价，成为当时京城(chéng)最贵的(de)楼盘，引发了市场强烈震惊(jīng)。

　　随后(hòu)开发的(de)万柳书(shū)院，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年(nián)，中赫置地以(yǐ)26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等(děng)大型知名房(fáng)企手中，抢下了北京万柳地(dì)块，成为(wèi)北京当年的(de)“双(shuāng)料地王”。很快，万柳书院(yuàn)就以(yǐ)神(shén)秘高端的姿态杀入市场，无论是一块块(kuài)从荷兰运回来的灰砖垒(lěi)起来(lái)的五(wǔ)米高墙，还是每(měi)棵成(chéng)本超6万的成年银杏树，还是每平米20万(wàn)元的价(jià)格，都令业内(nèi)外震撼不已(yǐ)。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸(chén)的缸(gāng)、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰(chén)院的(de)树(shù)、北平府的院儿。”从(cóng)这句顺(shùn)口溜中，就可看出其在北京豪(háo)宅圈(quān)的地(dì)位。2014年末(mò)上(shàng)市的它，对手是当时有名的融创观澜嘉苑(yuàn)、佳兆(zhào)业广场、恒(héng)大华府(fǔ)等，现如今(jīn)，它远远(yuǎn)超过(guò)这些对(duì)手。

　　去年，万(wàn)柳书院一套(tào)300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价(jià)达到(dào)惊人的36万元/平米，说明万柳书院虽然已经推出了8年之久，但其(qí)依旧在北京(jīng)豪宅圈备(bèi)受追(zhuī)捧。

　　中赫集(jí)团开发的豪(háo)宅，也(yě)吸引了(le)不少知名(míng)人士，如知名(míng)演员宋(sòng)丹(dān)丹，就住在(zài)钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊等知名商业大(dà)佬则居(jū)住(zhù)在万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫集团(tuán)的“高端(duān)路线”，也(yě)因此，它被外界贴上了(le)，“卖北(běi)京城最贵的房(fáng)，拿北京城最贵的(de)地”，“做地产中的‘劳斯(sī)莱斯’”的标签。

　　但(dàn)隐藏在豪宅开发商光环的背后，这个地产界“劳(láo)斯莱斯”却(què)多次(cì)成为被执行人，被执(zhí)行标的高达(dá)11亿。

　　今年年(nián)初，因为履(lǚ)行能力而拒不履(lǚ)行生效法律(lǜ)文书确定义(yì)务，中赫集团(tuán)正式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集团如今沦落(luò)到这个(gè)地步，其实是有迹可循的(de)。

　　事实上，早在今年年初“万(wàn)柳书院少爷”走红之时，深蓝财经就曾深(shēn)挖(wā)出背后的中赫集(jí)团，发现其深(shēn)陷财务危(wēi)机(jī)。

　　从知(zhī)名(míng)豪宅的(de)开发商到沦为“老赖”，中赫集团实控(kòng)人(rén)周金辉的人生轨迹(jì)跟着急转(zhuǎn)直下。而追(zhuī)根溯源，这个转折点(diǎn)，就在于收(shōu)购北京国安。

　　近十年(nián)来，房企纷纷开始了多元化(huà)转型(xíng)，但转型之(zhī)路(lù)并不好走。早(zǎo)在2008年(nián)开始(shǐ)，中赫(hè)集(jí)团就(jiù)尝试过多元化业务，先(xiān)后(hòu)进军能源市(shì)场、团购网(wǎng)站(zhàn)，但最终都惨(cǎn)淡收场。最终，周金(jīn)辉将转型的(de)目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本(běn)退(tuì)出(chū)后，中赫集团以(yǐ)35.5亿元参股国安足(zú)球俱乐(lè)部64％股权，成为国安的新(xīn)东家。接着在2021年6月，中(zhōng)赫(hè)集团从中信(xìn)集(jí)团手中拿下北(běi)京国安俱(jù)乐部36％股权，至此拿下北京国安俱乐部全部股权。如(rú)果(guǒ)北京(jīng)国安的(de)估(gū)值一直没变，那(nà)么(me)中(zhōng)赫集团拿下北京国安(ān)，总计花(huā)费了(le)约(yuē)55.5亿(yì)。

　　看到这(zhè)里，有人也许会(huì)感七美德分别对应哪几个天使 七美德分别是谁(gǎn)叹：卖豪宅真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是(shì)这(zhè)样，中赫(hè)为什么又要质(zhì)押(yā)股权呢？

　　2017年以来(lái)，中赫集团及其(qí)实(shí)控人周金(jīn)辉夫(fū)妇将其手(shǒu)中(zhōng)的中赫集(jí)团(tuán)股份(fèn)质(zhì)押陆续质押，据企查(chá)查显示，目前中赫集团(tuán)共有(yǒu)11条股权(quán)出质(zhì)记录(lù)。质权(quán)人包括海金商业保理、北京(jīng)建工、山东国(guó)际信托(tuō)、中融(róng)信(xìn)托、中信(xìn)建(jiàn)设等。

　　这与(yǔ)入(rù)主北京(jīng)国(guó)安的时间完(wán)全吻合。

　　然(rán)而，入主(zhǔ)北京国安后(hòu)，不仅国(guó)安的经营(yíng)状况没有得到改善(shàn)，中赫集(jí)团也(yě)被拉(lā)入泥淖(nào)。

　　据北京(jīng)产(chǎn)权交易所官网信息显(xiǎn)示，2020年，北京(jīng)国安足球(qiú)俱乐(lè)部(bù)实(shí)现营业收入1.03亿元(yuán)，净利润(rùn)-12.09亿(yì)元。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解(jiě)资(zī)金(jīn)压力(lì)，中(zhōng)赫集(jí)团和周金辉夫妇还在持续质(zhì)押(yā)手(shǒu)中的中赫集团股份，但国安和中赫的经营状况却持续没有好转。

　　不仅(jǐn)中赫集团被5次列被(bèi)执(zhí)行人，执(zhí)行标的(de)高达(dá)11亿(yì)，北京国安(ān)也3次与(yǔ)中赫集团(tuán)、中赫置地(dì)、及中赫集(jí)团股东(dōng)周金辉(huī)、李彩(cǎi)霞(xiá)等(děng)共同成为被执行人，执(zhí)行(xíng)标的约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为(wèi)履行能力而拒不履(lǚ)行(xíng)生效法律文书(shū)确定义(yì)务(wù)，上述被执(zhí)行人成为“老赖”。只有北京(jīng)国安(ān)，目前幸免(miǎn)于难。不过在实控人都成为老赖的(de)情况下(xià)，被执行10个多亿的北京国安，又如何(hé)能(néng)独善其身？

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