文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预售制了。 1月(yuè)17日召开的全国(guó)住(zhù)房和城(chéng)乡建设工作会议提出“有条件(jiàn)的(de)可(kě)以进行(xíng)现房销售”，不(bù)足一个月时(shí)间，已(yǐ)有(yǒu)山东、安(ān)徽、河南(nán)、四(sì)川(chuān)、广(guǎng)东等(děng)地(dì)明确表态，试(shì)点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售制(zhì)了(le)，用你(nǐ)的钱(qián)，建你的房子，还烂尾了，这是对购房者的不公平。以后谁有钱谁建房(fáng)，没(méi)钱没实力的(de)别建了，不能(néng)把包袱甩给老百(bǎi)姓和(hé)社会，这是房(fáng)地(dì)产从大开(kāi)发时代步入高(gāo)质(zhì)量(liàng)发展阶(jiē)段的必(bì)然趋势(shì)，也是对购房老百姓(xìng)的最(zuì)大保(bǎo)护。98年房(fáng)改时，全(quán)国(guó)缺房子(zi)，开发商缺钱，预(yù)售制是权宜之计，现在(zài)全国套(tào)户比超(chāo)过(guò)1，从大开(kāi)发进入存(cún)量时代，对购房民众不公平的预售(shòu)制已经过时了，该取消了，改(gǎi)为现房(fáng)销售(shòu)。以(yǐ)后一手交(jiāo)钱，一手交房，天经地义。当然二次房改是个技术活，兼顾化解(jiě)停(tíng)贷、复工保(bǎo)交楼(lóu)、重(zhòng)组房企债务、恢复市场信心以(yǐ)及长效机制，长效机(jī)制(zhì)四大关键是(shì)推动城市群战(zhàn)略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳定和(hé)房地产税。如果(guǒ)按照(zhào)经济(jì)规律(lǜ)办(bàn)事，中国一定能实现房地产(chǎn)软着陆(lù)和长期平稳健康发展(zhǎn)，跨过这道关，解好这(zhè)道世(shì)界(jiè)难题。

　　2、为什么要(yào)取消预售制(zhì)、改为现房销售？大(dà)家想(xiǎng)想，绝(jué)大部分商品是一(yī)手(shǒu)交(jiāo)钱一手交货，预(yù)售制(zhì)是对购买者的(de)单方(fāng)面不公平(píng)制度，购房(fáng)老百姓几乎承担了所有商品不(bù)能(néng)交付的风(fēng)险(xiǎn)。从(cóng)个人层面看，预(yù)售制(zhì)对(duì)购房者非常不公(gōng)平，比如，交房等(děng)待期一(yī)般为两年，在此期间(jiān)，购房者不仅承担银(yín)行利息(xī)，还要承担延迟(chí)交房(fáng)、房屋质量、房产证延期办(bàn)理甚至(zh科长相当于什么级别？ì)不能交房的(de)风险(xiǎn)。从行业层(céng)面看，预售制(zhì)助推部分(fēn)房企过度举(jǔ)债(zhài)、高杠杆扩张，若(ruò)遇(yù)到下行周期，会引发资金链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险。取消预售制，改(gǎi)为现房销售，这样有助于(yú)落(luò)实中央房住不炒精(jīng)神、有助于(yú)保障(zhàng)购(gòu)房(fáng)老百(bǎi)姓(xìng)权益、有(yǒu)助于房企稳健发展，一举(jǔ)多得，谋划长远。

　　3、为什么(me)建议取消预售制度？预售制(zhì)度怎么来(lái)的？国外(wài)什(shén)么情况？简单科普一下：商(shāng)品房预售最(zuì)早源于中国香港(gǎng)，俗称卖楼花(huā)，卖期房，是一种开发商放杠杆的(de)方式。98年(nián)房(fáng)改，由于商品房(fáng)短缺，房企缺资金，借鉴中国香(xiāng)港，引入了商品(pǐn)房预售制(zhì)度。其实，当前世界不少国(guó)家存在预售制。但是，重(zhòng)点来了！发达国家一般有(yǒu)严格的监管保障措施，开(kāi)发商在项目获得政府批准(zhǔn)后才可以开始销售，买(mǎi)家(jiā)在购买(mǎi)期房后并(bìng)非像中国一样在支付完首付款后从银行(xíng)一(yī)次性贷款支付剩余全部房款，而(ér)是根据开发商工程(chéng)进度在完全(quán)交房前进(jìn)行分(fēn)期支付。所以，预(yù)售制度(dù)是需要严格的资金监(jiān)管(guǎn)、分期支付以及违约处罚(fá)措施作为保障(zhàng)的，如果没有这些保障措(cuò)施(shī)，一定会(huì)触发风险，对购(gòu)房民(mín)众不公(gōng)平，所以(yǐ)不如(rú)借(jiè)机取消预售(shòu)制度，以后改为现房销售。客观(guān)讲预售(shòu)制度有一定历史阶段性，现(xiàn)在中国住房(fáng)进入存量时(shí)代，取消预售制度有助(zhù)于降负债降杠(gāng)杆，不再把(bǎ)烂尾风险(xiǎn)甩给老百姓和社会，当(dāng)然这需要配套房(fáng)企债务重组、复工(gōng)保交楼(lóu)、恢复市场信心和房地产长效机(jī)制(zhì)。这是个(gè)技术活，只要坚(jiān)持(chí)市场化改革，中国一(yī)定能化解(jiě)这个难(nán)题，让(ràng)房(fáng)地产回归实体经(jīng)济和(hé)居住属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消预售制，改为现(xiàn)房销售(shòu)，开(kāi)发商将拼的不(bù)是五(wǔ)花八门(mén)、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能兑现的营(yíng)销手(shǒu)段(duàn)，而是所见即所得的过(guò)硬的产品质量和(hé)诚信，这才(cái)是(shì)对购房民众的(de)最根本最(zuì)实(shí)质的(de)保(bǎo)障，这样将极大的提升开发商的(de)建(jiàn)筑质量，实(shí)现良币驱(qū)逐劣币。所有商业的(de)本质是向善，是(shì)以客(kè)户为中心，房地产也不能例(lì)外，老(lǎo)百姓买(mǎi)房(fáng)子是天(tiān)大的(de)事(shì)，烂(làn)尾毁三代(dài)，好房(fáng)幸福一家人。从这(zhè)个角度，取消预售制、实(shí)施现房销售是实现老百姓安(ān)居乐业、社(shè)会长治久安、行(xíng)业企业健(jiàn)康发展的重大措(cuò)施。在当(dāng)前的情况(kuàng)下，取消预售制要结合稳(wěn)楼市、房地产软(ruǎn)着(zhe)陆、打通金融支(zhī)持当期三(sān)好生、新模式等综合(hé)施策。

　　作者十年前在国务院发(fā)展研究中心参与(yǔ)财(cái)税(shuì)改(gǎi)革方案研究时，对预售制、房地(dì)产税、人地挂钩、金融稳定(dìng)、房企(qǐ)杠杆率等(děng)进(jìn)行过(guò)长(zhǎng)期系统的(de)专项研究。（参考后来形成的(de)专著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大(dà)、供(gōng)给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版(bǎn)预(yù)售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程(chéng)，但(dàn)背后潜藏的风(fēng)险确实存(cún)在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程(chéng)监管，交付时(shí)开发(fā)商凭验(yàn)收(shōu)凭证取得房款

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立(lì)法，设置(zhì)期房(fáng)预付款保全措施(shī)

　　2.5 新(xīn)加坡：买方(fāng)资金由银(yín)行监(jiān)管，享1年保修期后(hòu)付(fù)尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国(guó)内地(dì)商(shāng)品房(fáng)预售制的前(qián)世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　二(èr)十(shí)世纪五十(shí)年(nián)代在(zài)中(zhōng)国香港，楼宇出(chū)租是地产行业盛行的方(fāng)式(shì)，但有着转让难、出租资(zī)金周转期长(zhǎng)等问题，分层销售孕育而生。20世纪50年(nián)代，中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)还未推行公共房(fáng)屋制度(dù)，许(xǔ)多人栖身于木(mù)屋(wū)或者(zhě)其(qí)他(tā)临时住宅(zhái)，住房的需求是(shì)相当高，不过(guò)大多数居民的储蓄很(hěn)少。当(dāng)时楼宇买卖多数以一整栋楼为单位，需要雄厚的资金实力才能购买。虽(suī)然楼宇出租是中国香(xiāng)港地产(chǎn)行业盛行的方式，但有着(zhe)转让难、出租资金周转期长等问题。针对(duì)这一系(xì)列(liè)问题，不少地(dì)产商开始(shǐ)探(tàn)求新的方式，如(rú)把楼宇(yǔ)契约切开，即“分(fēn)契”，然后将楼宇分层出(chū)售(shòu)。这模(mó)式一经推(tuī)行，购买楼宇的市民数量有(yǒu)所增加，开发商资(zī)金(jīn)周转加快。

　　在分层(céng)出(chū)售的基础上，将“按揭(jiē)”模式引入房地产销售，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式。1953年(nián)底霍(huò)英东创办立信(xìn)置业有(yǒu)限公(gōng)司，凭借商业直(zhí)觉(jué)和(hé)多(duō)年经营杂货(huò)铺(pù)、海(hǎi)上驳运业(yè)务的经验，对于商品流通、资金周转有着独到的见解，在(zài)努(nǔ)力(lì)寻求方(fāng)法加快自身资金周转。当时其在购下九龙的一块(kuài)地(dì)盘后，除了分层出(chū)售、还印发售楼(lóu)说(shuō)明书，上有(yǒu)文(wén)字详尽(jǐn)说(shuō)明楼宇的地势环境、建筑材(cái)料、分层(céng)价格、订(dìng)购(gòu)方法等。此外(wài)，“卖楼花”是另外一个亮点(diǎn)，即先收取(qǔ)买家的(de)订金，采(cǎi)用类似租金的分期付款形式(shì)，等新楼落成时，收齐(qí)买家的钱，买(mǎi)家就(jiù)拥有了自己的房产(chǎn)。这种方式(shì)减轻了(le)民(mín)众购房的(de)资金压力，加速(sù)了房屋的(de)建造和(hé)销售，也解决了制(zhì)造商(shāng)的(de)资金问题，降低投(tóu)资风险，在当时(shí)可谓是“双赢(yíng)”的举措。“预售楼花+分期付款”的销售模式(shì)成(chéng)为当时中国香港房(fáng)地(dì)产市场的一(yī)大特色，纵观中(zhōng)国香(xiāng)港房地产市场的改革，“卖楼(lóu)花”模式(shì)高效率地解决了(le)核心的住房供(gōng)不应(yīng)求的(de)问题，使(shǐ)房市发(fā)展进入新阶段。

　　预售楼花(huā)模式(shì)推(tuī)动了中国香港楼(lóu)市几(jǐ)十年繁荣(róng)，但期间也(yě)出(chū)现过“烂尾楼(lóu)”的情况，但监管部(bù)门不断完善(shàn)、规范化，建(jiàn)立健全(quán)的(de)监管机制，促进市场(chǎng)健康(kāng)发展。例(lì)如，1960年，位于大(dà)角咀的(de)一个(gè)楼盘因(yīn)建筑(zhù)费用(yòng)超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年(nián)后，中国香港管理部门提(tí)升了对(duì)于预售楼(lóu)花(huā)制度的监(jiān)管，即要(yào)求开发商(shāng)在(zài)预售前(qián)，确(què)保地价款已经全部支付，还(hái)要(yào)证(zhèng)明(míng)自身(shēn)有资金等能力把项目完成，资金(jīn)需放入律师所托管，支取时需律所和(hé)建筑师的核准(zhǔn)。为了防止开(kāi)发商、律所、建筑师(shī)等造假，套(tào)取监管账(zhàng)户资(zī)金，中国香港要求律师(shī)行(xíng)在(zài)银行(xíng)开设的信托账户（监管账(zhàng)户(hù)）、开(kāi)发商操作(zuò)等采取全透明化机(jī)制，且银(yín)行的责任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后续需自(zì)身(shēn)推动项目完工。随着监管体系(xì)逐(zhú)步完善，出现(xiàn)“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供(gōng)给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中国内(nèi)地版预售制”

　　二(èr)十世纪九十年代，中(zhōng)国内地(dì)面临住房需(xū)求(qiú)大和供给量短缺问(wèn)题，引入“卖楼花”制度。建国以来(lái)，中国内地优先发(fā)展重工业，强调基础建设，这一导向(xiàng)使前期发展工业化的进程大于(yú)城市化进程(chéng)，唯有解决住(zhù)房基础(chǔ)等城市化配套问题，才能进(jìn)一步推进(jìn)城市化。但当时(shí)推行的是(shì)“统(tǒng)一管理，统一分配，以租养房(fáng)”的福利分房制(zhì)度，住房市场发展起步较晚、增速较慢，福利(lì)分房(fáng)制(zhì)度也出现了分配(pèi)不(bù)公、效率(lǜ)低、配套差等问题，因此福利分房制度不再适用于(yú)当时的国情。叠加房地(dì)产市(shì)场面临商品房的需求量大(dà)，而社会(huì)缺少大型房地(dì)产开发商，商品(pǐn)房供(gōng)应量(liàng)小的困境，此时引入中国香港(gǎng)的“卖(mài)楼(lóu)花”模式无疑是(shì)对内地房地产市场的一针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中(zhōng)国(guó)香港预(yù)售商品房制度，先后出台(tái)多项文件，大(dà)力(lì)支持国内房地产市场改革(gé)。例如，1998年，国务(wù)院出台《关于进一步深(shēn)化(huà)城镇住房制度改(gǎi)革，加快住房建设的通知》文件，决定停止住房无(wú)偿(cháng)实物分(fēn)配(pèi)，逐步实(shí)行住房分配货币化、住(zhù)房供(gōng)给商(shāng)品化、社会化(huà)的(de)住房新体(tǐ)制(zhì)，从(cóng)计(jì)划经济(jì)下的福利分房转向市场经济的(de)商品房(fáng)。房地产市场采用预售制，允(yǔn)许开发商卖期(qī)房，解决了房(fáng)企(qǐ)缺少(shǎo)资金(jīn)和开发时间周(zhōu)期长的(de)两大难题(tí)，开(kāi)发商以预售(shòu)款(kuǎn)撬动下(xià)一个项目的开(kāi)发，形成滚动开(kāi)发模式，住房供应速度(dù)加快。自此中国内地开(kāi)始房(fáng)改货币化，中国(guó)人民银行(xíng)等多方(fāng)迅(xùn)速出(chū)台相关(guān)的信贷政(zhèng)策，支持购(gòu)房者，极大作用推动了房地(dì)产市场的发展。

　　引入中国香(xiāng)港“卖(mài)楼花”模式后(hòu)，经调整形成契合(hé)中国(guó)内(nèi)地的商品(pǐn)房预(yù)售(shòu)制度。预售(shòu)制的初衷(zhōng)是为(wèi)了缓解房企资金(jīn)压(yā)力，加(jiā)快城镇(zhèn)住(zhù)房(fáng)建设(shè)。具体来说，是指房地产(chǎn)开(kāi)发(fā)企(qǐ)业将正在建设中的(de)房(fáng)屋预先出售给购(gòu)房者，由购房者支付定(dìng)金或房(fáng)款的行为。区别于中国香港，在中(zhōng)国内地(dì)实践过(guò)程中，商品房预售流程为：房(fáng)地产(chǎn)开发商办理(lǐ)预售(shòu)许可证-签订(dìng)商品房买(mǎi)卖合同-进行备案登记和预告登记-交付房屋。在购房过程中(zhōng)，购房者需要(yào)一(yī)次性付清首付款，并采用银(yín)行贷(dài)款(kuǎn)的形式一次性付清(qīng)剩(shèng)余房款，换言之(zhī)，房屋未建成，开发商可(kě)能已拿到了全部购(gòu)房款，这点与中国香港的按照工程进度付(fù)款有所不同。对中国内地(dì)的开发商(shāng)而言(yán)，预售制商品(pǐn)房也开(kāi)启(qǐ)了高周转、高杠杆的(de)运作模式。

　　1.3预(yù)售制推动城市化进程，但背后(hòu)潜藏的风(fēng)险确实(shí)存在

　　作为中(zhōng)国内地商品房(fáng)销售的(de)最主要方式，预(yù)售制极大缩短(duǎn)房企现金(jīn)回笼周期，同(tóng)时(shí)增加市场(chǎng)商品房供应，推动了城镇化发展(zhǎn)进程(chéng)。预售制(zhì)在过去(qù)20多年对(duì)中国内地房地产市场(chǎng)的稳步发展(zhǎn)起(qǐ)到了重要作用，不仅解决(jué)了(le)房地产市场(chǎng)快速发展阶段的资金需求，也提高了居民(mín)居住水(shuǐ)平，中(zhōng)国内地城镇(zhèn)居民(mín)从筒子楼住到住宅小区，从全(quán)民蜗居到基本适居，住房事(shì)业取得(dé)巨大进步，数十(shí)年(nián)时间走完发达国家(jiā)几百年(nián)城镇(zhèn)化路程(chéng)。改(gǎi)革开放(fàng)以来，城镇化进程进入快(kuài)速发(fā)展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿(yì)人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平(píng)方公里(lǐ)增长至60721平(píng)方公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住(zhù)房存(cún)量报告(gào)：2021》测算(suàn)，1978-2020年中(zhōng)国(guó)内地城镇住宅存量从不到14亿平增至(zhì)313.2亿平，城镇人(rén)均住(zhù)房建(jiàn)筑面积(jī)从8.1平方(fāng)米增至(zhì)34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增(zēng)至3.63亿套，套(tào)户比(bǐ)从0.8增(zēng)至1.09。预售(shòu)制在(zài)当前已成为中国内地商(shāng)品房销售最主要方式，2005年(nián)中国内地商品住宅期(qī)房销售(shòu)面积占总销售面积的(de)比(bǐ)重为63％，而2021年(nián)期房累计(jì)销售面积(jī)达15.6亿平，比重上升至(zhì)87％。

　　预售制也推动了中国内地房地产(chǎn)行(xíng)业(yè)的发展(zhǎn)。中国(guó)内地房地(dì)产(chǎn)历经二十多年长(zhǎng)周(zhōu)期繁荣，行(xíng)业各项指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工(gōng)面积从2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累计上(shàng)涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速10.6％。房地产(chǎn)开发(fā)投(tóu)资完成额(é)从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商品房销售面积和销(xiāo)售金额分(fēn)别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万(wàn)亿(yì)元增至18.2万亿元(yuán)，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地(dì)产企业从无到有、从国(guó)企(qǐ)先行到(dào)民企崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房(fáng)地产企(qǐ)业数量达(dá)9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十(shí)年来房地产也成为拉动中国内地经(jīng)济高增长的火车(chē)头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道，房地(dì)产带动的(de)上下游产业链特别长(zhǎng)，高达50多(duō)个(gè)行业。2020年房地(dì)产及其产业链占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中房地产业(yè)增加值(zhí)占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地产带(dài)动(dòng)产(chǎn)业链占GDP的(de)9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房地产对(duì)金融、批(pī)发(fā)、建材的(de)带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房(fáng)地产完全拉动的投资(zī)占全社会固定资产投资的51.5％，其中，房(fáng)地产开(kāi)发投资占(zhàn)固定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道(dào)，从房(fáng)地产贷款(kuǎn)占(zhàn)银(yín)行(xíng)各项(xiàng)贷款余额的(de)比重(zhòng)看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果(guǒ)加上信托等通道业务，占比超过三分之(zhī)一(yī)。从(cóng)房(fáng)地产融(róng)资存量占社融存量比(bǐ)重看，2021年12月(yuè)占比为(wèi)18.76％。如(rú)果(guǒ)房企大(dà)面积(jī)违约，将导致银行不良率大幅上升(shēng)。

　　4）从居民财富效(xiào)应渠道，根据(jù)我们(men)的《中国住房市值测算报告》，2020年中国(guó)住(zhù)房(fáng)市(shì)值为62.6万亿美元(yuán)，大于美国的(de)33.6万亿美元(yuán)、日本(běn)的10.8万(wàn)亿美(měi)元、英法德三国(guó)合计的31.5万亿美元。从(cóng)住房市值占(zhàn)股债房(fáng)市值的(de)比例看，2020年中国(guó)为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中国住房市值与股债房(fáng)市值的比例(lì)较高，主(zhǔ)要(yào)是(shì)因为住房(fáng)市(shì)值高，以及中国(guó)资本市场发育尚(shàng)不(bù)成熟(shú)，直接融资比例(lì)较(jiào)低，股票、债券市值较低(dī)，居(jū)民投资渠道(dào)缺乏。

　　不(bù)可否认，预售(shòu)制背后(hòu)潜(qián)藏(cáng)的(de)风险确(què)实存在(zài)，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个人(rén)层面(miàn)看，绝大部分(fēn)商品(pǐn)是(shì)一手(shǒu)交钱一(yī)手交货，预(yù)售制是(shì)对购买(mǎi)者的单(dān)方(fāng)面不公平制度，购房老百姓几乎(hū)承担(dān)了所(suǒ)有商品不能交付的(de)风险(xiǎn)。比如，交房等待期一般为(wèi)两年，在此期间，购房者不仅承担银行利息(xī)，还要承(chéng)担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延(yán)期办理甚至不能(néng)交房等风险。另外(wài)，购房者和开(kāi)发商之间的购房(fáng)合同、购房者和银行(xíng)的按揭贷(dài)款合同是两个独立的合同关系，如果开(kāi)发商发生违(wéi)约，购房者只(zhǐ)能根(gēn)据购房(fáng)合(hé)同向开发商(shāng)主张权力，但依旧需(xū)要根据按揭(jiē)贷款合同按(àn)时向(xiàng)银行进(jìn)行贷款偿(cháng)还，因(yīn)此购房者承担的(de)风险较(jiào)大(dà)。

　　从行业层面看，预售(shòu)制助推部分房企(qǐ)过(guò)度(dù)举(jǔ)债、高杠杆扩张，资金若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险，进行影响(xiǎng)自(zì)身(shēn)信用和购房者对行业的信心(xīn)。

　　从(cóng)金融层面看，银行作为(wèi)按揭贷款的发(fā)放方(fāng)，一旦(dàn)房企因为市(shì)场波动或经营不善(shàn)，出现资金链断裂等一系(xì)列问题，导致(zhì)“烂尾”等情况(kuàng)，而房企通过与购(gòu)房者签订(dìng)的预售合同和按揭(jiē)合(hé)同，已经从银行(xíng)获得房款，如果购房者(zhě)丧失还款能(néng)力(lì)或短(duǎn)期(qī)不能还款等(děng)，则风险完全由(yóu)银行承担，银行将面临较大的坏账(zhàng)压力。

　　从(cóng)监管角度看，购房者的预售(shòu)监管资金去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就是(shì)“没钱(qián)”，即没钱付工程款(kuǎn)。在2004版的《城(chéng)市(shì)商(shāng)品房预售管理办法》中明(míng)确规(guī)定了开(kāi)发企业(yè)预售商品房所得款项应当用于有关的工(gōng)程建设，商(shāng)品房预(yù)售款监管的具(jù)体办法，由房(fáng)地产管理部门制定。但多年以来全国(guó)并(bìng)没有(yǒu)统一的预(yù)售资金监管(guǎn)规定，各地实行“一城(chéng)一策”。例如(rú)，太原、昆明(míng)、重庆、长沙等城市重点监(jiān)管资金比例为(wèi)总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等(děng)城(chéng)市则按(àn)照项目的建安成(chéng)本乘以(yǐ)建(jiàn)筑面积或者项目工程总额(é)报价计算重点资金。而事实是，不少购房款未进入监管账户、或进(jìn)入监管账户后(hòu)被挪用(yòng)，导致楼盘没有资金继(jì)续建设(shè)。收楼遥遥无期(qī)，月供(gōng)却(què)被(bèi)迫继续还款。那么，监管账户(hù)资(zī)金如何(hé)被挪走的(de)？实际上，在过(guò)去房(fáng)地产(chǎn)大开发时代(dài)的高(gāo)周转背景下(xià)，抽调预(yù)售款监管账(zhàng)户资金，是行业“潜(qián)规则”。比如(rú)工程总承包方(fāng)，以工程建设名义(yì)，获得监管账户拨付资金，再由工(gōng)程方将资金转给房(fáng)企(qǐ)，而拨付的(de)工程款，远超工程进度所需(xū)。通过(guò)这些方式(shì)套(tào)取的资金，在(zài)房企各地项目间流动，变相加杠杆，这样做提(tí)供了资(zī)金流动性，房(fáng)企抽调(diào)资金统筹拿地(dì)、还款和(hé)楼盘(pán)建设，形成一种资金循环高周转模式，但一(yī)定程(chéng)度上(shàng)把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国(guó)外商品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预(yù)付(fù)款保护：对于(yú)购房(fáng)者预付资金，一般(bān)设(shè)有定(dìng)金(jīn)或预付款(kuǎn)保护机制(zhì)，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求购房者支付的(de)预(yù)付(fù)款(kuǎn)比例相对较低，绝大部分房款在(zài)房(fáng)屋交付(fù)后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预(yù)付款一(yī)般以定金方式支付，或按(àn)工程进度分(fēn)期支付，或(huò)二者结(jié)合；

　　4）按揭贷款方式：一般(bān)采用(yòng)两种方式发放按揭贷款，一是按工程进度付款，按揭贷(dài)款按照工程进度逐渐发放，购房者开始月供；二是房屋交付后发(fā)放按揭贷(dài)款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护：为(wèi)预售(shòu)商品(pǐn)房(fáng)提供期房(fáng)烂尾保险，在商品房出现重(zhòng)大延期(qī)或重大缺(quē)陷时，保障购(gòu)房(fáng)者权益(yì)；

　　6）房(fáng)屋(wū)交付(fù)保(bǎo)护：房屋交(jiāo)付质量的保障有两(liǎng)种方式，一是(shì)期房(fáng)由政府或第三方(fāng)验收合格(gé)并提供验收凭(píng)证后(hòu)，开发商凭验收(shōu)凭证取得购房者(zhě)支付的房款(kuǎn)。二是开发商为购房者提(tí)供一定的保修期，通常1-5年，保修期(qī)满，购(gòu)房(fáng)者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第三方全程监管(guǎn)，交付时开发(fā)商(shāng)凭验收凭证取得房款

　　美(měi)国期房定金一定(dìng)期(qī)限内(nèi)无条件返还，最低首(shǒu)付比(bǐ)例为3.5％，交房前仅支(zhī)付首付，其余房(fáng)款交付后(hòu)按揭还款，交付前资金由第三方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭(píng)验收凭证取得房款。

　　定金及首付(fù)环节，定金比例一般(bān)为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例(lì)最(zuì)低可(kě)低(dī)于(yú)3.5％，根据美国官方(fāng)数据，2021年美国平(píng)均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定(dìng)金或首(shǒu)付外，购房(fáng)者在房屋交付(fù)后通(tōng)过按揭贷款支付剩余房(fáng)款。

　　资(zī)金(jīn)监管方面，美国为防止开发商挪用资金，购房者(zhě)的(de)定金(jīn)及首付款由第三方(fāng)公证行或产权保险公司的信托(tuō)账户监管。如果开(kāi)发商倒闭导致楼盘烂尾(wěi)，购(gòu)房者资金可通过申请仲(zhòng)裁取回，且(qiě)不承担任何责任与损失。而开发商(shāng)在房屋建设过程中的资(zī)金(jīn)全部来自银行(xíng)，银行(xíng)根(gēn)据工程进度向开发商(shāng)提(tí)供一定(dìng)比例的贷款，由(yóu)于开发商挪用资(zī)金直接损害(hài)银(yín)行利益，银行有充分动机监管开(kāi)发商施(shī)工进度。开(kāi)发(fā)商在房屋交付时(shí)需取得(dé)由政府(fǔ)相关(guān)部门经(jīng)审查(chá)后发放的验收(shōu)凭证，通(tōng)过验收凭证向银行得(dé)到(dào)购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房(fáng)，提供期房烂(làn)尾险

　　德国(guó)期房可(kě)零首付购房，房款按建造工期进度支(zhī)付，按揭(jiē)按(àn)工期放款后还(hái)贷，房贷利率采用固定利率，开发商或购房(fáng)者可购买(mǎi)期房烂尾保险。

　　预售(shòu)门槛方面(miàn)，德国开发(fā)商在项目获批后(hòu)即(jí)可预售房屋。签署购(gòu)房(fáng)合同前，购房者需支付约2000欧的定金并进行预约(yuē)公证，签订合同后定金退还。如由于任何原因不能购(gòu)买，定(dìng)金(jīn)按照德国(guó)法律(lǜ)全(quán)部退还。

　　签(qiān)署(shǔ)购房合同后，购房者需支(zhī)付公证费和(hé)土地交易税，分别为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中(zhōng)，属于购房附加(jiā)费。

　　首付方面(miàn)，德(dé)国(guó)没有(yǒu)规定(dìng)最低首付比例，可零首付购房。

　　余款方面，德国也采取按工期支(zhī)付房款的制(zhì)度(dù)，一般分7笔进行支付，具体支付节点、比(bǐ)例因项目而异。一般来说，支付节点(diǎn)可分为公(gōng)证后、主体完工、内(nèi)部(bù)水暖(nuǎn)电路完工(gōng)、窗户玻璃完工(gōng)、室内清洁及墙面(miàn)完工(gōng)、地板完工、全部完(wán)工，支付比例(lì)可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者可在支(zhī)付(fù)房款(kuǎn)前申请房贷，房贷利率采用(yòng)固定(dìng)利率(lǜ)，银行(xíng)按施工节奏分多次发放贷款，每笔贷款给予购房(fáng)者一定使用期限(xiàn)，期限(xiàn)结束后，购房者开始(shǐ)还(hái)贷。

　　保险方面，德国保险公司针(zhēn)对(duì)期房设计了(le)两种保(bǎo)险，保险的功能是当房屋(wū)出现重(zhòng)大延(yán)期或重大缺陷(xiàn)时，保险公司保证开发商赔偿或修复，开(kāi)发商破产，由保(bǎo)险公司负责相应(yīng)赔偿。保险由开发商或购房者(zhě)购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保(bǎo)险(xiǎn)保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设有(yǒu)10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机制，交房前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双方律师严格监管。

　　订立合同前(qián)，买卖双方(fāng)均有(yǒu)一名律师，负责沟通(tōng)期房交易(yì)中的(de)房(fáng)产(chǎn)、资金、合(hé)同等(děng)各(gè)个环节，各环节内容确认无误(wù)后签订首付交换合(hé)同。

　　定金方(fāng)面(miàn)，英(yīng)国设置了10％定金保险保护(hù)机(jī)制，当(dāng)开发商出现财务、经营问题(tí)时，购房者10％的(de)定金由(yóu)保险公司赔付，而超(chāo)出10％的部分较难追回。

　　首(shǒu)付(fù)方面，首付比例(lì)通常为(wèi)10％-25％，首付需(xū)要在合同签(qiān)订21天内支付(fù)。

　　余款支付环节(jié)，英国采取按工程进(jìn)度(dù)付款的方式，但是交房前付款比例相对较(jiào)低(dī)，一般会在(zài)合同签(qiān)订(dìng)6-24个(gè)月(yuè)分(fēn)别支付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付(fù)环(huán)节，英国(guó)规定房(fáng)屋(wū)必须经过(guò)房产(chǎn)公证公司的检(jiǎn)验验收后才能交付，交付后方可按揭还(hái)贷。

　　资金监管环(huán)节，英国期房预售资(zī)金监管极为严格(gé)，资金也由律(lǜ)师监管，在确(què)认工程进度、支付(fù)相关(guān)款项过程中，由买房律师将资金转给(gěi)卖方律师(shī)，卖方律师转给开发商(shāng)，即资(zī)金在进入开发商账户前经(jīng)过(guò)两道关口，有利于(yú)保障购房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立法(fǎ)，设置期房预付款保全措施

　　日本期房交易立法，定(dìng)金(jīn)超5％或(huò)1000万日元时，开(kāi)发(fā)商必(bì)须完成“预售房定(dìng)金保全措施”，交房前(qián)付款(kuǎn)比例不超房款的(de)20％，开发商(shāng)违(wéi)约需返还定价并(bìng)赔(péi)偿约10％房款，交(jiāo)房后(hòu)按揭还款。

　　立(lì)法方面，日(rì)本二战(zhàn)结束后由于房(fáng)屋供给严(yán)重失衡(héng)，叠加法(fǎ)律空白，社会上“一(yī)房(fáng)二卖”现象普遍，为此，日本政(zhèng)府(fǔ)1952年出台《宅地(dì)建筑物交(jiāo)易法》，经(jīng)多(duō)次修订，目前是唯一一(yī)部规范(fàn)期房交易的(de)法律。

　　定金保护方面，根据(jù)日本《宅(zhái)地建(jiàn)物取引业法》，对购房者支付(fù)定金超过5％或超(chāo)1000万日元(yuán)的部分，法律要(yào)求开发(fā)商必须完(wán)成定金保全(quán)措施才可预售。什么是定金保全措施？即买卖(mài)双(shuāng)方(fāng)签订购房合同(tóng)时，开发商向金融机构或指定保证机构或保险(xiǎn)机构签订定金保证委托合同，设置购房者定金的保证或保险，并将(jiāng)相应的保证金证明书交付给(gěi)购房者。除(chú)定金外，其他预先支付的购房款也受该措施(shī)保护。若开(kāi)发商倒(dào)闭(bì)导致期房烂尾，购房(fáng)者(zhě)可(kě)凭保证金证明书向金融机(jī)构或保证机构(gòu)或保险公司兑付，同时，开发商需向购房者赔付违约金，一般(bān)约为(wèi)房(fáng)价的10％。

　　房(fáng)款支付环节(jié)，交(jiāo)房前(qián)只需支付(fù)最多不(bù)超(chāo)20％的定金，签(qiān)订购房合同(tóng)后，购房者即(jí)可向银行申(shēn)请贷款，但交(jiāo)房后(hòu)才开始按(àn)揭贷款，除定金外的剩余房款在交房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行(xíng)监管，享1年保修期后付尾款

　　新(xīn)加坡期(qī)房购房(fáng)者违约(yuē)可返(fǎn)还相当于3.75％房(fáng)款的(de)订金，首付比例20％，余款按工程进(jìn)度支付，所有资金进银行(xíng)专门项目资金账户，交房后(hòu)满1年保修期后支付15％尾(wěi)款。

　　订金支付环(huán)节(jié)，新加坡开发商有(yǒu)统一的选购权合(hé)同以及订金返还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房款作(zuò)为订金，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则进一步签(qiān)订(dìng)购买合同(tóng)，不执行OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首付比例方面(miàn)，签订购房合同后，购(gòu)房(fáng)者需支付15％的首付及印花税，同时(shí)购(gòu)房者向银行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同样采(cǎi)取按工程进度付款的方式，《发展商(shāng)条例》对(duì)期(qī)房付(fù)款流程做了统一(yī)详细(xì)规定，要求所有(yǒu)开(kāi)发商遵守，支付节点一般(bān)为合(hé)同签订后、地基完工(gōng)、框架完工、管道门窗等(děng)完工(gōng)等，支(zhī)付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工(gōng)程进度放款(kuǎn)，月供在此(cǐ)过程中(zhōng)随着放出贷款(kuǎn)的增加而增加，未放(fàng)款部分无需月供。

　　资(zī)金监管方面，购房(fáng)者的订金与付款会存(cún)入银行专门的项目资(zī)金(jīn)账户，账户资金提(tí)取须与房屋(wū)建设有关。房(fáng)屋交付后(hòu)，购房者享受1年的房屋保(bǎo)修期，此后购房者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示(shì)

　　一，短(duǎn)期(qī)来看(kàn)，当(dāng)前房地产到了(le)政策出手临界点(diǎn)，重点是(shì)保交楼和(hé)房(fáng)企重组(zǔ)。一方(fāng)面，加(jiā)大对刚需和(hé)改(gǎi)善型需求(qiú)的支持力度，长短兼顾(gù)妥善应对局部(bù)停贷现象，重点是保交楼(lóu)保复工保民生(shēng)，给(gěi)予(yǔ)强有力的金融工具支持。另一(yī)方面，从现(xiàn)在起(qǐ)，对还在正(zhèng)常(cháng)运转的房企包括民(mín)营企业，加大支持力度，由优质房(fáng)企牵(qiān)头(tóu)并(bìng)购重组整(zhěng)个行业，为(wèi)每个房(fáng)企配套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二(èr)，中期来看，应充(chōng)分估计(jì)形势复杂性和人性复杂(zá)性，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交(jiāo)楼(lóu)、重组房(fáng)企(qǐ)债(zhài)务、恢复市场(chǎng)信心以及(jí)长效机制。长效机(jī)制(zhì)四大关键(jiàn)是推动(dòng)城市群战略、人(rén)地挂钩、金融(róng)中性(xìng)稳定和房(fáng)地产(chǎn)税。定金环(huán)节，建立开发商(shāng)违约后定金(jīn)保(bǎo)护机制，如将已支付(fù)定金冻结至房屋(wū)交付阶(jiē)段(duàn)，保障购房者(zhě)定金安全。签订合(hé)同环节，鼓励保(bǎo)险公司介(jiè)入，为房(fáng)屋(wū)重(zhòng)大延期以及重大缺陷等情况提(tí)供充分的保障。余款支付环节(jié)，建立按工(gōng)程(chéng)进(jìn)度付款机制或交(jiāo)房后按(àn)揭贷款机(jī)制，充分保护购房者的权益。资金监管环节，引入独立(lì)于开发商、银行的第三方资(zī)金监(jiān)管机(jī)构，或由(yóu)政(zhèng)府相(xiāng)关部门(mén)直接监管(guǎn)，以此防止(zhǐ)资(zī)金(jīn)挪科长相当于什么级别？用现象(xiàng)。交(jiāo)付(fù)环节，建立商品房保(bǎo)修(xiū)期制度(dù)。保修期(qī)内，开发(fā)商应对房(fáng)屋质量(liàng)问(wèn)题全权负责、免(miǎn)费(fèi)维(wéi)修，购房者在保修期(qī)结束后支付尾(wěi)款。

　　三(sān)，长期来看，取消商品(pǐn)房(fáng)预售制是大势所趋(qū)。一方(fāng)面(miàn)，98年(nián)房(fáng)改时，全(quán)国缺房(fáng)子(zi)，开发商缺钱，预售制是权宜之计(jì)，现在全国套户(hù)比超过1，从大(dà)开(kāi)发进入(rù)存量时代(dài)，对购房民众不公平的预售(shòu)制已(yǐ)经过时了，该取消了(le)，改为现房销售。另(lìng)一(yī)方面，取(qǔ)消(xiāo)预售制，改为现房销售，开发商将拼的不(bù)是五花(huā)八门、眼花缭乱、不知道能不能兑(duì)现(xiàn)的营销手段，而是所见(jiàn)即所(suǒ)得的过硬的产品质量和(hé)诚信，这(zhè)才是对购房民众的最根本最实质的(de)保(bǎo)障，这(zhè)样(yàng)将(jiāng)极大的提升(shēng)开发商的建(jiàn)筑(zhù)质量，实现良币(bì)驱逐劣币。

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