近两年(nián)火爆(bào)的创新产品公(gōng)募(mù)REITs进入(rù)密集分红期，近日7只REITs陆续迎(yíng)来除息日，公募REITs整体呈现(xiàn)出高比例稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供(gōng)分(fēn)配金额的REITs产品，平(píng)均分红比例接近99％。

　　多位业内人士(shì)对此表示(shì)，强制分(fēn)红机制是公募REITs主要特征之一，稳定分(fēn)红体现(xiàn)出该类(lèi)产品长期投资价值，通过观测经营活动现金流、可供分配现金(jīn)等指标，也是观察REITs项目底层资产运营情况(kuàng)的“窗口”。他(tā)们也提醒普通投资(zī)者注(zhù)意，与产权类项目相(xiāng)比，特许经营REITs项目在经营(yíng)权到期后不再(zài)产生(shēng)现金收益，特许(xǔ)经营权分红目前已(yǐ)包含了利润分(fēn)配和本金的归(guī)还，在选择投资(zī)标的时(shí)应(yīng)了解资产(chǎn)类型和分红(hóng)的特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际(jì)分(fēn)配情(qíng)况尚未公(gōng)布。整体(tǐ)来(lái)看，公募REITs呈现出(chū)了高比例(lì)的(de)稳定分(fēn)红，15只公(gōng)告(gào)2022 年(nián)可供分配金额(é)的公募REITs产品(pǐn)中(zhōng)，2022年全(quán)年分配(pèi)金额(é)占可(kě)供分配金额比例平均(jūn)为98.89％，且绝(jué)大部分分配(pèi)比例在96％以上。

　　中(zhōng)金基金相关负责人对此表示，投资公募REITs的主要收益来源(yuán)为持有期分红收益(yì)，以及基金(jīn)份额交(jiāo)易价格的变化。基(jī)金份额二(èr)级市(shì)场(chǎng)价格受到公募REITs资产运营(yíng)情况及市场因素的综合影响，较易引起波(bō)动。与此(cǐ)相比，基(jī)金(jīn)分红预期则更有规律可(kě)循(xún)。公募REITs的分红主要(yào)来自基础设施资产的经营现(xiàn)金流，投资(zī)人(rén)通过基(jī)金募(mù)集材(cái)料和信息(xī)披露文件，结合(hé)行业及(jí)市场(chǎng)情况，可以分(fēn)析基础设施项(xiàng)目的经营业(yè)绩，作为进行投资(zī)决策的重要参考(kǎo)。

　　“相对于基金份额二级市(shì)场价格变化导致(zhì)的浮盈或(huò)浮(fú)亏(kuī)，分红作为(wèi)基金份额持有人(rén)实际(jì)获(huò)得的现(xiàn)金收(shōu)益，对于长期投(tóu)资者更具参(cān)考价(jià)值(zhí)。”中(zhōng)金基金相关(guān)负责人称(chēng)。

　　平(píng)安(ān)基金REITs 投资中心运营(yíng)高级副总监李华平(píng)也表示，根据《公开募集(jí)基(jī)础设施证券投资基金指引（试行）》及相关法规要求，基础(chǔ)设施基金应当将90％以上合并后基金年度(dù)可分配(pèi)金额以现金形式分配给投资者，强制分(fēn)红机制是公募REITs的主(zhǔ)要特征之一(yī)，稳定的分红机制体现出REITs产品(pǐn)长(zhǎng)期投(tóu)资价值。

　　中航基金也认为，从(cóng)投资角度(dù)来看，基(jī)础设施(shī)公募REITs同时具(jù)备(bèi)“股性”和“债性”双重(zhòng)特点(diǎn)。二级市(shì)场(chǎng)价(jià)格(gé)反映这类产品“股性”的一面，分红体现(xiàn)了这类产品的“债性”特点。公募REITs有强制分红要求，分红类(lèi)似于债券派息，但不等同于债(zhài)券的固(gù)定利息回报(bào)，而(ér)是由(yóu)可供分配现金决定。

　　从机构投资者的角度(dù)来(lái)看，一方(fāng)面是(shì)公募REITs丰富了机构投资(zī)者的投(tóu)资品类，为资产配置多元化提(tí)供抓手(shǒu)，具有较强(qiáng)的(de)配(pèi)置价值(zhí)。另一方面，公(gōng)募REITs的分红能够帮助机构投资者稳(wěn)定(dìng)收益。机构投资者公募REITs能够通过分(fēn)红获取相对于(yú)投(tóu)资债券(quàn)相对(duì)高的收益性，在(zài)有效控(kòng)制风险的前提下，增厚资(zī)产(chǎn)包收(shōu)益，起到(dào)投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋为(wèi)安”外，市场对于未来分红(hóng)水平的预期(qī)，也是影响REITs基(jī)金二级市场价格走势(shì)的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看(kàn)，截至4月21日，今年以来中(zhōng)证REITs（收盘(pán)）指数收(shōu)于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢(yíng)主要股票和债(zhài)券(quàn)宽基指数(shù)。

　　“截(jié)至2023年3月(yuè)31日，有20只公募REITs发(fā)布了2022年年报，部分产品受宏观经济(jì)的影响，可分配金额(é)完成率不达预期，一定程度上(shàng)影响了(le)公募REITs二级市场(chǎng)的价格(gé)。”李华(huá)平称，公募REITs二级市场的价格波动受(shòu)多重因(yīn)素的(de)影(yǐng)响(xiǎng)，投(tóu)资收益(yì)是影(yǐng)响REITs二(èr)级市场价(jià)格(gé)的主要(yào)因素(sù)之一，而稳定的分红有利(lì)于吸引投资者参与公募REITs二(èr)级市(shì)场的投资。

　　中金基金相关(guān)负责人也表示，近期经济预期恢复，一方面(miàn)市场(chǎng)热(rè)点呈现向股票和债(zhài)券回归的过程(chéng)；另(lìng)一方面，基础(chǔ)设(shè)施项目的经(jīng)营业绩(jì)相对经济活力的改善有一定(dìng)的滞后(hòu)性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红(hóng)除权日，将对基金份额(é)的开盘指导价做调(diào)减处理(lǐ)，调减金额根据单位基(jī)金份额的分红金额进行计算。除权操作是对分红前后(hòu)基金份额净值变化的修正，使投(tóu)资人在基(jī)金分(fēn)红(hóng)前(qián)后均可以获(huò)得公平的投资机(jī)会。

　　“分红可增强投资者长(zhǎng)期投(tóu)资的信心，同(tóng)时需结合持有产品(pǐn)的(de)特性，关注二级市场扰动对整体收(shōu)益的影响程度。”中航基金相关人士也称。

　　特许经营(yíng)权分红包括利润分配和(hé)本金归还

　　普(pǔ)通(tōng)投资者应了解底层资产情(qíng)况

　　多位业内人士还提(tí)醒，与(yǔ)现有公募基(jī)金分红前提(tí)是本金(jīn)之上的(de)增(zēng)值部分不同，特(tè)许经营权(quán)REITs基(jī)金运作期间的“分红”界定(dìng)为(wèi)“分派”更为(wèi)准(zhǔn)确，分派(pài)的是本金(jīn)与增值两个部(bù)分，两个部分之(zhī)间的比例是变动的，与现(xiàn)有公募基金分红差异(yì)很大，大多数普通投(tóu)资(zī)者可能(néng)把“分派”金(jīn)额误认为是持续分(fēn)红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等合同(tóng)年限到(dào)期后基金价(jià)值(zhí)面临极(jí)大不确定性，这是该类投资者应该注意的情况。

　　李华(huá)平表(biǎo)示，目(mù)前公(gōng)募REITs主要有特许经营权类和产权类(lèi)两大资产(chǎn)类型，持(chí)有产权类产品(pǐn)的(de)收(shōu)益主要(yào)包括每年的现金分(fēn)红及资产增值的(de)收(shōu)益，而持有特许经营类产品的收益主要(yào)来自(zì)项目每(měi)年的(de)现(xiàn)金分(fēn)红。其(qí)中，特许经营权类资产的分红包括了利润(rùn)分配和本金的归还(hái)，两者(zhě)的(de)比率也是(shì)变动(dòng)的，对特许经营权(quán)类资(zī)产的公募REITs可(kě)以内部收益率（IRR）来衡量(liàng)投(tóu)资收益。普(pǔ)通投(tóu)资者在选择投资(zī)标的(de)时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航(háng)基金也表示，从细分来看，各类公募REITs分(fēn)红因底(dǐ)层资(zī)产属性不同(tóng)而形(xíng)成区别。特许经营(yíng)权类的(de)公募(mù)REITs产品(pǐn)因其分红相当于包含“本金+收益”，分红相(xiāng)对较多(duō)，债性偏强。而产权(quán)类的公募REITs分(fēn)红主要为(wèi)“收益”，更看重底层(céng)资产的价值增(zēng)值(zhí)，所以(yǐ)相(xiāng)对股性(xìng)偏(piān)强。普通(tōng)投资(zī)者在(zài)选择(zé)公募(mù)REIT时，需要考虑底层资产属性，对(duì)所选(xuǎn)择产品的二级(jí)市场价(jià)格和分(fēn)红有合理预期。

　　中金基金相(xiāng)关负责人(rén)也认为，与产权类项目相(xiāng)比，特许经营项目在经(jīng)营权(quán)到期(qī)后(hòu)不再能产生现金收益(yì)，因此将可供(gōng)分配金(jīn)额的(de)分配理解为“分派”比“分红”更加准确。基(jī)于这个特点(diǎn)，剩余经营期限(xiàn)较短(duǎn)的特许经营项(xiàng)目，通(tōng)常具备更高的分派率水平(píng)。对于剩余期限(xiàn)较长的特许经营(yíng)权项目，即使分派率相对较低，也有足够年(nián)限(xiàn)收回本金并取得收益。

　　中金基(jī)金该(gāi)负责人(rén)提(tí)醒(xǐng)投资者(zhě)注意，特许(xǔ)经营权项目的分派金额包含了(le)投资本金，在不进(jìn)行扩募的情况下，基金份额单(dān)价(jià)随着分(fēn)派(pài)进(jìn)度逐年下降是正(zhèng)常现象，投资特许经营权REITs的(de)收(shōu)益来自项目剩(shèng)余期限产生的现金(jīn)流。

　　“与特许经营项目(mù)相比，产权(quán)类(lèi)项目(mù)的土地或建筑的(de)剩余使用年限一般较长，再加上到期后通过对建(jiàn)筑(zhù)的更(gèng)新改(gǎi)造或补缴土地出让金(jīn)等追加投资，有(yǒu)机会进一步延长经营期限。这种类(lèi)似永续(xù)经(jīng)营(yíng)的假设反映在基础资产的估(gū)值上，使产权类REITs具备更显著的资产投资属性。”该负责(zé)人称。

　　观测内部收益率等(děng)指标

　　评估项目底层资产运(yùn)营情况

　　在基金(jīn)分红的时(shí)点，多位业内人士还表示，在产品分红(hóng)期，投(tóu)资者(zhě)可成玉元君的身世是什么，成玉元君是什么身份(kě)以观(guān)测经(jīng)营活(huó)动(dòng)现金流、可供分配现(xiàn)金(jīn)、内部收益(yì)率(lǜ)等指标，来(lái)观察(chá)和评估项目底层资产的运营情况。

　　中(zhōng)航基金(jīn)表(biǎo)示，年报指标中，跟现金相关的(de)指(zhǐ)标有两个：一(yī)是年报中披露(lù)的经营(yíng)活动(dòng)现金流，二是(shì)可供分配现金，二者存在(zài)本质性区(qū)别。经营活动产生的现(xiàn)金净流量是指企业经营、筹资(zī)、投(tóu)资产生的现金流(liú)，基于企业(yè)本身经(jīng)营活动产(chǎn)生(shēng)；可供(gōng)分配的现金实(shí)质上是从EBITDA出发，对(duì)非现金(jīn)影响利(lì)润表的(de)项目进行调(diào)整，加期初(chū)现(xiàn)金，最(zuì)终得到的账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为(wèi)资产配置新选(xuǎn)择，投资(zī)价(jià)值(zhí成玉元君的身世是什么，成玉元君是什么身份)体现(xiàn)在相对股债市场独立的(de)资(zī)产(chǎn)配置功能(néng)，比较适合长期持有。建议投(tóu)资者对(duì)经(jīng)营权类(lèi)的(de)资产可以(yǐ)更多(duō)关注内(nèi)部收益率的(de)高低，对产(chǎn)权类的资产更多关注分派率高低。因为公募REITs可(kě)分配(pèi)收益主要来自底层资产的(de)经(jīng)营(yíng)净现金流，所以底层资产运(yùn)营情况直(zhí)接影响投(tóu)资回(huí)报，投资者可综合(hé)考虑(lǜ)原始权益人综合实力(lì)、运营管理(lǐ)机构实力、公募基金成玉元君的身世是什么，成玉元君是什么身份管理人实力等多重(zhòng)因素来选择投资标的。

　　中信(xìn)证券研报也显(xiǎn)示，公募(mù)REITs进入密(mì)集分红(hóng)期，由于分(fēn)红交易带来的短期博弈机会仍在，叠加(jiā)此前市场(chǎng)接连回调，建议投资者关注有基本面支撑(chēng)、填权效应相对明显、同时(shí)分红规(guī)模较为可(kě)观的个(gè)券。

　　“公募REITs的(de)招募(mù)说明书均会载明REITs在发行首年及次年的(de)可(kě)供分配(pèi)金(jīn)额(é)预测。投(tóu)资者可(kě)以将(jiāng)REITs的实际(jì)分红金(jīn)额与募集材(cái)料中披露预(yù)测进行比较分析，结合经济及市场的实际(jì)环境，对基(jī)础设(shè)施项目的运营(yíng)业绩及REITs的(de)管理(lǐ)能力进行(xíng)判断。”中金基金(jīn)上述(shù)负责人也称。

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