OPPO宣布关停旗下芯(xīn)片子公司哲库科技，引发(fā)了公募REITs扩(kuò)募风(fēng)波，如今，二(èr)级市场的影(yǐng)响仍(réng)未停歇。

　　Wind数(shù)据(jù)显示(shì)，5月15日，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT开盘继续延续此前几日的下跌走势(shì)，午后(hòu)跌(diē)幅一度扩(kuò)大(dà)，尾盘有所(suǒ)拉升，全天(tiān)收跌6.22％，最近3个交易日(rì)跌幅(fú)超(chāo)过9.69％。

　　此前，华安张江光大(dà)园REIT曾发布公告，紧急回应称，哲库科技是其扩募拟新购(gòu)入基(jī)础设施资(zī)产张润大厦的(de)重要承(chéng)租方(fāng)之一，目(mù)前未收到哲库(kù)科技及OPPO方面关于停(tíng)止(zhǐ)执行已签(qiān)租赁协议的通知(zhī)。同时，在公告中，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT进一(yī)步表示，原始权益人将继续密(mì)切关注哲库科(kē)技(jì)后续(xù)情况，积极做好相关应对(duì)。

　　此外，张江REIT拟(nǐ)扩(kuò)募(mù)购(gòu)入(rù)项目(mù)的(de)原(yuán)始权益人相关负责(zé)人也表示(shì)，近期已同步启(qǐ)动了应急预案，排(pái)摸储(chǔ)备租户(hù)，积极应对哲库提(tí)前退租的可(kě)能事项(xiàng)。由于张(zhāng)润大厦是全国首批REITs申报扩募(mù)项目，公司领导高度重(zhòng)视，浦东新区国资委也(yě)高度关注(zhù)。

　　多位业内人士表示，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT近期市场波动较(jiào)大，但其实不动产公(gōng)募(mù)REITs项目短期(qī)出租率下(xià)跌并(bìng)不会从(cóng)根本(běn)上影响其内外(wài)价值，投资者应理(lǐ)性(xìng)看(kàn)待。

　　张江光大(dà)园REIT

　　二(èr)级市场(chǎng)价格继(jì)续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公司哲库科技的事件继(jì)续扰动公募REITs市(shì)场。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT以(yǐ)3.726元的价格(gé)小幅低开，此后二(èr)级市(shì)场价格(gé)开始震荡走低(dī)，午盘收跌6.17％。午后，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT跌幅一度扩(kuò)大到8.30％，随后价格有所(suǒ)回升(shēng)，最终报(bào)收3.512元，全天(tiān)跌(diē)幅6.22％。

　　受近期不利消息影(yǐng)响，华(huá)安张江光(guāng)大(dà)园(yuán)REIT最近几个交易(yì)日二级市场(chǎng)价格表现欠佳，5月11日以(yǐ)来，3个交易(yì)日(rì)跌(diē)幅达到(dào)9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过(guò)，自2021年6月21日上市以(yǐ)来，华安张江光大园REIT累计(jì)涨幅超过24％，在全市场公募(mù)REITs中位居前列。

　　从5月15日公募REITs市场整(zhěng)体表现上看，目(mù)前(qián)上市的(de)8只产业(yè)园区基础设施(shī)REITs中，仅(jǐn)博时招商蛇口产业园REIT微幅(fú)上涨，其余7只均有不同程度下跌，8只产业园(yuán)区基础设施(shī)REITs5月15日平均(jūn)跌幅1.38％。今年以(yǐ)来平均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此前，张江RE七七事变的简介50字，七七事变的简介思维导图IT一(yī)季报中已经(jīng)披露张(zhāng)江光大园项目出(chū)租率有所下降，如今拟扩(kuò)募的项目又(yòu)遭(zāo)遇突发事件，因此(cǐ)导致二级市(shì)场价格出现波(bō)动(dòng)。”一位业内人(rén)士分(fēn)析称。

　　不(bù)过，在上述人士看来，尽管出于风险规避的原因，最近几个(gè)交易(yì)日场内资金有所流(liú)出，但是，不动产公募REITs项目短期(qī)出租率下跌并不(bù)会从根本上影响其内外价值。

　　他也同时表示，目(mù)前随着二级市场价格下(xià)跌(diē)，风险也得到一(yī)定释放，但是价格涨跌会受到基(jī)本面、情绪面等多(duō)重因素影响(xiǎng)，不好(hǎo)判断(duàn)价格是不是已经(jīng)完(wán)全触(chù)底。

　　此(cǐ)外(wài)，还有(yǒu)一位业内人(rén)士表(biǎo)示，今(jīn)年(nián)整体REITs市场表现低迷，不少产(chǎn)品年内二级市场(chǎng)跌幅较(jiào)大，其(qí)实有些(xiē)隐含收益率高的产品具备一定的投资价值，很适合稳健类投(tóu)资(zī)者。此外，伴随(suí)着(zhe)经济(jì)复苏的步伐，产业(yè)园区、物流(liú)类等(děng)REITs产品具备一定的投资价值(zhí)。

　　先锋瑞驰私募基金执行董(dǒng)事高如(rú)星(xīng)对此表示，若张江园区最(zuì)终能顺利解决招商，平稳(wěn)过度对(duì)经营现(xiàn)金流没有造成大的影响(xiǎng)，“事(shì)件性利空(kōng)下调至(zhì)得(dé)这么急、这么深，加上(shàng)前期本身园区(qū)类资产就(jiù)回(huí)调不少了，这(zhè)就是(shì)黄金坑(kēng)。”不(bù)过，他(tā)也强(qiáng)调，最终还是(shì)落到租金收入受不受影响(xiǎng)，影(yǐng)响多大，估计园区会最(zuì)终解决。

　　张江REIT紧(jǐn)急(jí)回(huí)应

　　扩募路上再迎(yíng)接(jiē)考验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣布(bù)关停旗下芯片子公司哲(zhé)库科技。随后(hòu)5月(yuè)12日晚(wǎn)，华(huá)安张江光大园REIT发布公(gōng)告，紧急回应(yīng)称(chēng)，哲(zhé)库科技是其扩募(mù)拟新购入基础设施资产张润大厦的重要承租方之一，目(mù)前未收到哲库科(kē)技(jì)及OPPO方面关于(yú)停止执(zhí)行已签租赁协(xié)议的通知。同时，在公告中，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT进(jìn)一步表(biǎo)示，原始(shǐ)权(quán)益(yì)人(rén)将继(jì)续(xù)密切(qiè)关注哲库科技后续情况，积极做好相(xiāng)关应对。

　　此前(qián)，张(zhāng)江(jiāng)REIT因其一季(jì)报(bào)中披露的张(zhāng)江光大园(yuán)项目(mù)出租率下降事项，一度二级(jí)市场价格出(chū)现(xiàn)回落。在随后召(zhào)开的业(yè)绩说明会(huì)中管理人就(jiù)相(xiāng)关事项(xiàng)进行(xíng)了(le)解释说明(míng)，市场信心得到(dào)了(le)一定提振，二级市场价格表现(xiàn)也趋于平稳。据了解，张江 REIT在5月11日(rì)召开的线上和线下的扩募说明会(huì)上，运营团队表示了对张(zhāng)江(jiāng)光大园项(xiàng)目(mù)的信(xìn)心，预计(jì)签署意(yì)向书和合同谈判中(zhōng)的储备租户(hù)正常转化后，项(xiàng)目出租率将得到(dào)回升。没想到仅(jǐn)过了不到(dào)三周的时(shí)间，张江(jiāng)REIT的扩募(mù)之路又迎来了(le)新的考验。

　　因张江REIT的上述(shù)公告引(yǐn)起了(le)市场各方的广泛关注，张江REIT拟扩(kuò)募购入项目的原始权(quán)益人相关负责人坦(tǎn)言(yán)，事发突然确实始料未(wèi)及，在获悉(xī)OPPO关停哲库科技消(xiāo)息的第(dì)一时(shí)间即奔赴现场(chǎng)进(jìn)行(xíng)了沟通和核实(shí)工作(zuò)，并同步启动(dòng)了应急预案，排(pái)摸(mō)储备租户，积极应对哲库提前退租的可(kě)能事项。由于(yú)张(zhāng)润大厦(shà)是全国首批REITs申报(bào)扩募项目，公司领导(dǎo)高度重(zhòng)视，据(jù)悉新区国资委(wěi)也高度关注。

　　当谈及(jí)储(chǔ)备租户情(qíng)况，相关负责人介(jiè)绍(shào)说，目前储备租(zū)户还(hái)是比(bǐ)较丰富的，覆盖了芯片测(cè)试、人工智能、航天(tiān)产业、信(xìn)息技术等产业(yè)客户(hù)七七事变的简介50字，七七事变的简介思维导图，租赁(lìn)意向面积超(chāo)过了2万方。从意向(xiàng)储备(bèi)转化为实(shí)际租户需要一些时间。

　　“我们正在着手通过签署租赁意向书来尽快锁(suǒ)定一(yī)些重要租(zū)户。虽然收了三个月履约保证金给了我们一些空间，但本着对首(shǒu)批扩募、对市场负(fù)责的态度，我们(men)肯定(dìng)要全力(lì)与时间赛跑，把这些面积在短期内完成去化。”相关负责(zé)人说道。

　　张江REIT已持有的同(tóng)区域的(de)张江光大园(yuán)项目一(yī)季度(dù)末(mò)也有将近30％的空置率(lǜ)，原(yuán)始权益(yì)人有(yǒu)那么多储(chǔ)备租户，之前的(de)空置(zhì)率为何未(wèi)能得(dé)到解决。

　　对此相关负(fù)责人解释，张江光大园一直以(yǐ)来(lái)都坚(jiān)持以市场化(huà)运(yùn)营为导(dǎo)向，历史运营表现稳定，租户的调(diào)租和换租都属于正常情况(kuàng)，而这次项目的大租户退租正好发生在市(shì)场活跃度的短期低点，目前市场情(qíng)况已(yǐ)有(yǒu)所好转。在看到出租率(lǜ)下滑情况(kuàng)没有得到及时修复后，张江(jiāng)这边也作了一定的资(zī)源(yuán)调配(pèi)和倾(qīng)斜，引入了(le)一(yī)些(xiē)储备租户。

　　另外(wài)，张润(rùn)大厦和张江(jiāng)光大园项目(mù)在(zài)给租户的分隔(gé)空间、交付标准、租金水平等方面也有一些(xiē)差异(yì)化，张润大厦多是两千多平(píng)的大(dà)平层(céng)，楼的成新度高一些，单价也(yě)贵一些，张江光大园(yuán)单层以一千平(píng)的面积(jī)为主，还有(yǒu)一些独(dú)栋形态的物业。租户自身也会有诉求，也会(huì)根据自身需求和(hé)预算挑(tiāo)选区域内的不同(tóng)物业。

　　“如果扩募完(wán)成(chéng)以后，新老资产的管理人都变成(chéng)了一(yī)家，后续我们在资源共(gòng)享和(hé)联合营销方面能更加充分发挥协同效(xiào)应，相信可以做得(dé)更好。”上述负责人补充说(shuō)道(dào)。

　　最后(hòu)谈及对(duì)于张江REIT的(de)定位和展望，相(xiāng)关负(fù)责人表示，张江集团和张江高科目前(qián)在管资(zī)产(chǎn)约五(wǔ)百万(wàn)方，还有一些其他在开发的储备项(xiàng)目，这些都(dōu)将成为张(zhāng)江REIT实现打造张江园区产业空(kōng)间资产上市平台目标的(de)坚(jiān)实后盾和(hé)储备资源(yuán)。“我们(men)非(fēi)常重视张江(jiāng)REIT这个资(zī)本平台和它(tā)未(wèi)来(lái)的发展(zhǎn)。”相关负责人表示，“这次(cì)扩募是我们实现基金(jīn)扩容的第(dì)一步，也是至关(guān)重要的一步，眼下(xià)我们可能面临了一些突发情况需要解决，但是(shì)这(zhè)和我们在张(zhāng)江科(kē)学城这(zhè)三(sān)十年建设发展过程中所经历的(de)相比，只能算是(shì)一个非常小的插曲。我们有信心排除万难，尽(jǐn)一切(qiè)可(kě)能化解当(dāng)前突发(fā)事件的(de)所(suǒ)有负面影响，维持预期和市场的(de)信心。”

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