万柳书院，暴雷了(le)。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走(zǒu)红，让这个位于北京海淀的(de)豪宅(zhái)被全(quán)国知晓，其背后(hòu)曾宣称要做地(dì)产界“劳斯莱斯”的(de)神(shén)秘开发商——中赫集团(tuán)，也(yě)被拉向(xiàng)台前。

　　而如(rú)今，万(wàn)柳书院再次受到舆(yú)论关注(zhù)，起因中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)成了共同债务人被(bèi)中国信达追债(zhài)，中国(guó)信(xìn)达(dá)为(wèi)了收回钱款不得(dé)不将中赫抵押的75套万柳(liǔ)书院豪宅拍(pāi)卖(mài)。可问(wèn)题(tí)是，这些房子早已售出(chū)，业主并非中赫(hè)集团，那些真正斥巨(jù)资(zī)购(gòu)入房产的(de)有钱人，房子现在(zài)莫名奇妙地(dì)被拍(pāi)卖，算是(shì)被割(gē)了(le)！

　　截至发稿，暂未看(kàn)到这些业主的维权(quán)信息，难(nán)怪有网友调侃：“富人被(bèi)割韭菜的时候，他们的姿势都(dōu)那么优雅。”

　　不过(guò)事(shì)件背后，可能没你想象的那么(me)简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被精(jīng)准收割(gē)？

　　最惨的(de)可能还(hái)是债(zhài)主(zhǔ)

　　“北京豪宅的尽头是万(wàn)柳书院”，但谁都没想到，这个位于海(hǎi)淀核心区位，名校环绕的(de)顶级豪(háo)宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现(xiàn)，中国信(xìn)达在京东拍(pāi)卖(mài)上，上架了(le)“北京(jīng)赫华恒瑞房地产开发有限公司不良债权转让项(xiàng)目”，债权总额高(gāo)达近47亿(yì)，该(gāi)项目的抵押物中，包括(kuò)75套(tào)万柳书院住宅。

　　据(jù)京东拍卖显(xiǎn)示，上述不(bù)良债(zhài)权转让项目的处置主体是中国信达资产管(guǎn)理股份有限(xiàn)公司北京市分公司（下称中国信达北分），处置的是对北京赫华恒瑞(ruì)房地(dì)产开发有限公司（下称赫(hè)华(huá)恒瑞）的不良债(zhài)权(quán)。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿(yì)元人民币，其中债权本(běn)金37.50亿元。中赫集团有限公(gōng)司(sī)是共同债务人。目(mù)前，该项目已有1万(wàn)次围观，35名意向(xiàng)人。

　　从表面上(shàng)看，这就是一起中国信(xìn)达北分讨债的故事，但实(shí)际上，75套豪宅的(de)背后暗藏秘密。

　　据此前媒(méi)体报道，万柳(liǔ)书院总共301户，而且早已售罄(qìng)。如果该报道属实，说(shuō)明这些房子实(shí)际上都是(shì)卖出(chū)去了的(de)，是有(yǒu)人住的(de)。

　　那为什(shén)么中国(guó)信达的拍(pāi)卖页面上又注明(míng)这(zhè)75套(tào)房子是“未(wèi)出售”的(de)状态(tài)呢？只能说明(míng)这些房(fáng)子(zi)根本没有网签(qiān)，也(yě)没有房产(chǎn)证！

　　第(dì)一财经(jīng)的报(bào)道(dào)证实了(le)上(shàng)述(shù)内容。有豪宅中(zhōng)介透露，中赫集团早(zǎo)就(jiù)把这75套房子抵押出去，现(xiàn)在还没资金解抵(dǐ)押，所以不(bù)能哥呀是什么鱼怎么叫 戈雅鱼是淡水鱼吗(néng)网(wǎng)签(qiān)、没(méi)办房(fáng)本。

　　作(zuò)为(wèi)海淀的顶级豪宅，最强学区房(fáng)，万柳书院的业主基本(běn)都(dōu)是北京的高端人士，柳(liǔ)传志(zhì)、丁磊等(děng)知名(míng)商(shāng)业(yè)大佬(lǎo)也是万(wàn)柳书院的业主。另据(jù)地产(chǎn)自(zì)媒体“地产八卦(guà)女”爆料，万(wàn)柳书院的业主中，还有不少中赫集团(tuán)的高(gāo)管、合作伙伴、亲戚朋(péng)友等。

　　由此(cǐ)，不少(shǎo)网友(yǒu)感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如果这些(xiē)业主确(què)实已经支付(fù)价款并实际(jì)占有，那么，中国信达转让这笔不良债权回本(běn)的(de)愿(yuàn)望，或将泡汤。这次拍卖(mài)损失最大的，没准(zhǔn)还是债主中国信达。

　　根据相关(guān)法(fǎ)律规(guī)定，民事执行(xíng)中(zhōng)，业主已(yǐ)经(jīng)支付(fù)价款并实际占有，但(dàn)未办理过户手续的，如果业(yè)主(zhǔ)没有过错，人民法院不得查封(fēng)、扣押、冻结，已(yǐ)经查封的(de)可以向法(fǎ)院提出执行(xíng)异(yì)议申请(qǐng)，请(qǐng)求法院(yuàn)解除查(chá)封，同时可(kě)以联(lián)合起诉开发商，要求退还购房款(kuǎn)或办理(lǐ)房(fáng)产证(zhèng)，并承担违约责任。

　　此外，今年(nián)4月，人民法院报(bào)公布《最(zuì)高人(rén)民哥呀是什么鱼怎么叫 戈雅鱼是淡水鱼吗法院关(guān)于商品房消费(fèi)者权利保护(hù)问(wèn)题的批(pī)复(fù)》，以司法(fǎ)解释的方式明确了(le)购房(fáng)人的优(yōu)先权(quán)：

　　商品(pǐn)房消费(fèi)者以居(jū)住(zhù)为目的购(gòu)买房屋并已支(zhī)付全部价款，主张其(qí)房(fáng)屋交付请求权(quán)优先于建(jiàn)设工程价(jià)款优(yōu)先受偿权、抵押权以及(jí)其他债权的，人民(mín)法院应当予以支持。只支付了部分(fēn)价款的商(shāng)品房(fáng)消费者(zhě)，在一(yī)审法庭辩(biàn)论终结前已(yǐ)实际支付剩余(yú)价款(kuǎn)的(de)，可以(yǐ)适用前款规(guī)定(dìng)。

　　也(yě)就是说，如(rú)果这75套(tào)房子(zi)均为“已(yǐ)售未网(wǎng)签”，那么这笔(bǐ)不良债权，实(shí)际上是(shì)个(gè)烫手山(shān)芋。可能不仅不能(néng)卖出(chū)去回本(běn)，抵押的这75套房子，还会被业主讨回去(qù)。

　　中国信达，将会(huì)赔了夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯(sī)莱斯”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次债权公司中国信(xìn)达申请不良债(zhài)权转让，可(kě)以追溯(sù)到(dào)金谷(gǔ)信托踩雷(léi)赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼查显示，目前中国信达(dá)已经成为赫(hè)华恒瑞(ruì)唯一股东。但此前，赫华恒瑞为(wèi)中赫集(jí)团旗下(xià)子公司(sī)。2019年(nián)4月22日，中赫集团(tuán)、中赫置(zhì)地等选(xuǎn)择退(tuì)出了赫华恒瑞的(de)股东行列，中国金谷国际信托有限责(zé)任公司成为(wèi)了唯一股东，后者由(yóu)中国信达(dá)资产管(guǎn)理股(gǔ)份有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为(wèi)房(fáng)地产开发商，相较其他房企(qǐ)，中赫集团既没有很大规模，也没有(yǒu)很高的国民知名(míng)度，但却在北京豪(háo)宅(zhái)圈留下(xià)一个个(gè)传(chuán)说(shuō)。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集(jí)团(tuán)进入(rù)北京的第一个豪宅项(xiàng)目(mù)，2011年(nián)，中赫(hè)置(zhì)地推出钓鱼岛七号(hào)院3号楼，高达30万/平米的天(tiān)价，成(chéng)为当时(shí)京城最贵的楼盘，引(yǐn)发了(le)市场强烈震惊。

　　随后开发的万(wàn)柳书(shū)院，更是(shì)被誉为“北(běi)京(jīng)海淀顶端(duān)豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以(yǐ)26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从融创、保利、万科等(děng)大型知名房企手(shǒu)中，抢下(xià)了北京万柳地块，成为北京(jīng)当年的“双料地王”。很(hěn)快，万柳书(shū)院(yuàn)就(jiù)以神秘(mì)高端(duān)的姿态杀入(rù)市(shì)场(chǎng)，无论是(shì)一(yī)块块(kuài)从荷兰运回来的灰砖垒(lěi)起来的五(wǔ)米高(gāo)墙，还是(shì)每棵(kē)成本超(chāo)6万(wàn)的成年银杏树(shù)，还(hái)是每平米20万元的价(jià)格，都令业(yè)内外震撼不(bù)已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西宸的(de)缸、霄八的(de)顶儿、融(róng)创的湖、紫辰院的树、北平府(fǔ)的(de)院(yuàn)儿(ér)。”从这句顺口溜中，就可看出其在北京(jīng)豪宅圈的地位(wèi)。2014年末(mò)上市(shì)的它，对手是当时有名的融(róng)创(chuàng)观澜嘉(jiā)苑、佳兆业广场(chǎng)、恒大华(huá)府(fǔ)等(děng)，现如今，它(tā)远远超过(guò)这些对手。

　　去年(nián)，万(wàn)柳(liǔ)书院一套300平(píng)米的法拍房(fáng)，最终成(chéng)交(jiāo)价(jià)1.09亿、单价达到惊人的36万(wàn)元(yuán)/平米，说明万柳书院(yuàn)虽然已经推(tuī)出了8年之久，但其依(yī)旧在北京豪宅(zhái)圈备受追(zhuī)捧。

　　中赫集团开(kāi)发(fā)的豪宅(zhái)，也吸引了(le)不(bù)少知名人士(shì)，如知名(míng)演员(yuán)宋(sòng)丹丹，就住在钓鱼台七号院(yuàn)。而(ér)柳传志(zhì)、丁(dīng)磊等知名(míng)商业大佬(lǎo)则居住(zhù)在万柳书(shū)院。

　　几大豪宅的成功(gōng)奠定了中(zhōng)赫集团的“高(gāo)端路线”，也因此(cǐ)，它被(bèi)外(wài)界贴上了，“卖北(běi)京城最贵的房，拿北京城最(zuì)贵(guì)的地”，“做地产中的(de)‘劳斯莱斯(sī)’”的(de)标签。

　　但(dàn)隐(yǐn)藏(cáng)在豪宅开发(fā)商光环(huán)的背(bèi)后，这个地产(chǎn)界“劳斯莱斯”却多次成为被执行人，被执行标(biāo)的高(gāo)达11亿。

　　今年(nián)年(nián)初，因为履行能力而拒不履行生效(xiào)法(fǎ)律文(wén)书确定(dìng)义务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国(guó)安坑了？

　　中赫集(jí)团如今沦落到(dào)这(zhè)个地步，其(qí)实(shí)是有迹可循的。

　　事实上，早在(zài)今(jīn)年年初“万柳书院少爷”走(zǒu)红之时，深蓝财经就曾(céng)深挖出背(bèi)后的(de)中(zhōng)赫集团，发现其深陷财(cái)务危机。

　　从知名豪宅的开发商到(dào)沦为“老赖”，中赫集团实控人周金辉的人生轨(guǐ)迹(jì)跟着急转直(zhí)下。而追(zhuī)根溯源，这个转折点，就在于收购(gòu)北京(jīng)国安(ān)。

　　近十年来，房企纷纷(fēn)开始了多(duō)元(yuán)化转型，但(dàn)转型之路并不好(hǎo)走。早(zǎo)在(zài)2008年开始，中(zhōng)赫集团就尝试过多元(yuán)化业务，先后进军能源市场(chǎng)、团购网站，但最(zuì)终都惨淡收场。最终，周(zhōu)金辉将(jiāng)转型的目(mù)光(guāng)，放到了体(tǐ)育领(lǐng)域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁(yǐ)金(jīn)服与IDG资本退(tuì)出后，中(zhōng)赫集团以(yǐ)35.5亿元参股国安足球俱乐(lè)部64％股权(quán)，成为(wèi)国安的(de)新东(dōng)家(jiā)。接着(zhe)在(zài)2021年6月，中(zhōng)赫集团从中信集团手中拿下北京国安俱乐部36％股权，至此拿下北京(jīng)国安俱乐部全部股(gǔ)权。如果(guǒ)北京国安的估值一直没(méi)变(biàn)，那么中赫集团拿(ná)下北京国(guó)安，总(zǒng)计花费了约(yuē)55.5亿(yì)。

　　看到这里(lǐ)，有人也许(xǔ)会感(gǎn)叹：卖豪宅真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是这样，中赫为什么又要质押股权(quán)呢？

　　2017年以来，中赫(hè)集团及其实(shí)控人周金辉夫妇将(jiāng)其(qí)手中的(de)中赫集团股(gǔ)份质押陆续质押，据企查查显示，目前中赫(hè)集团(tuán)共有11条股权出质记录(lù)。质(zhì)权人包(bāo)括海金商业保理、北京建工、山(shān)东国际信(xìn)托、中融信托、中信建设(shè)等(děng)。

　　这与入主北京国安的时(shí)间完全吻合。

　　然而(ér)，入(rù)主(zhǔ)北(běi)京国安后，不(bù)仅国安(ān)的经营状况没有得到改善(shàn)，中赫集团(tuán)也(yě)被拉入泥(ní)淖。

　　据(jù)北京(jīng)产权交(jiāo)易所官网信息显示，2020年，北京国安足(zú)球俱乐部实(shí)现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿(yì)元。截至(zhì)2020年末，该俱(jù)乐部资产(chǎn)总计5.38亿元(yuán)，总负(fù)债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力(lì)，中赫集团和周金(jīn)辉夫妇还在(zài)持续质押手中的中赫集团股份，但国安和中赫的经营状况却持续(xù)没(méi)有好转。

　　不仅中(zhōng)赫集团被5次列被执行人，执行标的(de)高达11亿，北京国安也3次与中赫(hè)集团(tuán)、中(zhōng)赫置地、及中赫集团(tuán)股(gǔ)东周(zhōu)金辉、李彩霞(xiá)等共同成(chéng)为被执行人(rén)，执行(xíng)标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行(xíng)能力(lì)而拒不履行生效法(fǎ)律文书确定义务，上述(shù)被执(zhí)行人成为(wèi)“老赖”。只(zhǐ)有北京国安，目前幸免(miǎn)于难。不过在实(shí)控(kòng)人都(dōu)成为老赖的(de)情况下，被执行10个多亿(yì)的北京(jīng)国安(ān)，又如(rú)何能独善其身(shēn)？

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